Un appartamento per un ufficio o come trasferire beni immobili a un fondo non residenziale

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Ci sono spesso casi in cui il profitto derivante dall’affitto di immobili residenziali può essere molto più elevato se si converte il proprio appartamento in un ufficio o in uno spazio commerciale. Ad esempio, nell’ottobre 2014 a Mosca, il costo medio per l’affitto di un bilocale era di 54.183 rubli. E il costo medio per l’affitto di un metro quadrato di spazi per uffici nella stessa città è di 22.428 rubli. Quindi, moltiplicando questo tasso per l’area media di un appartamento di due stanze (55-60 metri), otteniamo una cifra incredibile – oltre un milione di rubli!

Naturalmente, tutti questi calcoli sono approssimativi, ma il profitto significativo che può essere ottenuto dal trasferimento del tuo immobile da residenziale a non residenziale è senza dubbio.

In quali condizioni è vantaggioso convertire un appartamento in un ufficio o in un negozio

Non tutti gli appartamenti possono essere apprezzati dagli inquilini come ufficio o negozio. Esistono diverse condizioni:

  • carenza di piccoli spazi commerciali in città;
  • vicinanza alla metropolitana o altri mezzi di trasporto;
  • la possibilità di creare un ingresso separato per i locali: quindi, dovrebbe essere situato solo al primo o al secondo piano (in quest’ultimo caso, è necessario che solo l’appartamento non residenziale sia sotto l’appartamento);
  • l’edificio in cui si trova l’appartamento non appartiene alle case in affitto sociale: tale divieto è stabilito dall’articolo 22 della RF LC.

Procedura e documenti richiesti

Tutti i documenti richiesti per trasferire un appartamento a un fondo non residenziale, il suo proprietario è tenuto a presentare alla Commissione Interdipartimentale della Città per l’uso del Fondo abitativo. È questa istituzione che autorizzerà la traduzione.

L’elenco della maggior parte dei documenti richiesti è stabilito dall’articolo 23 del codice dell’alloggio:

  • dichiarazioni del proprietario della casa sul trasferimento dei suoi locali a fondi non residenziali
  • documenti di proprietà dell’alloggiamento (originali o copie autenticate);
  • piano e passaporto tecnico immobiliare;
  • pianta della casa in cui si trova l’appartamento.
  • progetto di riqualificazione dei locali: questo documento deve essere approvato da un numero enorme di enti autorizzati (APU, GorGaz, GorEnergoSbyt e molti altri). Un elenco completo delle istituzioni è disponibile sul sito Web di qualsiasi società che fornisce servizi per il trasferimento di beni immobili a un fondo non residenziale.

Risulta inoltre dalle norme del Codice degli alloggi e da altri atti legislativi della Federazione Russa che per trasferire i locali, i suoi proprietari devono inoltre fornire i seguenti documenti:

  • un certificato del registro di stato unificato, che indica l’assenza di debito e l’assenza di persone registrate nello spazio abitativo;
  • notifica all’Ufficio distrettuale dell’assenza di una casa nelle liste per la ricostruzione, le riparazioni importanti, la demolizione o il riconoscimento come emergenza.

Se tutti i documenti presentati soddisfano la Commissione Interdipartimentale della Città sull’uso del patrimonio abitativo, la richiedente riceve un estratto del suo protocollo sul trasferimento dei locali al fondo non residenziale.

Quindi, vengono eseguiti lavori diretti sulla ricostruzione di immobili, vengono firmati tutti gli atti necessari, le modifiche vengono inserite nell’inventario e nella documentazione tecnica e si ottiene un nuovo certificato di proprietà dei locali non residenziali.

“Insidie” della procedura per il trasferimento di alloggi a un fondo non residenziale

La più grande difficoltà nel convertire un appartamento in un ufficio o in un negozio è ottenere il consenso per la sua ricostruzione dagli inquilini della casa o del detentore di beni immobili (HOA o cooperativa abitativa). Sebbene non ci sia tale requisito nel Codice degli alloggi, in molte città, le normative comunali possono richiedere tale consenso..

Un appartamento per un ufficio o come trasferire beni immobili a un fondo non residenziale

Al fine di convincere tutti i vicini ad approvare la conversione di un appartamento in un ufficio o in un negozio, il proprietario di solito deve spendere molto tempo, fatica e talvolta denaro. E non è un dato di fatto che i suoi sforzi saranno coronati da successo. Dopotutto, se i locali sono pianificati, ad esempio, sotto un caffè, pieno di rumori costanti e folle di persone che si affrettano per la casa, questo sicuramente causerà indignazione dei residenti.

Ci vuole anche molto tempo per raccogliere documenti e ottenere tutte le autorizzazioni necessarie per il trasferimento dei locali dagli organismi autorizzati. Questa procedura può richiedere molti mesi o addirittura anni. Ed è per questo che molti proprietari di appartamenti al primo piano non osano trasferirli in un fondo non residenziale..

Quanto costa un trasferimento a un fondo non residenziale

Tutti i costi di trasferimento di beni immobili a un fondo non residenziale possono essere suddivisi approssimativamente in tre parti:

  1. Il lavoro di progettazione è la parte meno costosa della traduzione. Il costo dei servizi di un’organizzazione di progettazione, di regola, non supera i 10.000 rubli .
  2. Supporto legale: ottenere tutti i documenti, i permessi e le approvazioni necessari, incluso il permesso di trasferimento dai residenti della casa. Il costo di tali servizi a Mosca parte da 80.000 migliaia di rubli e in media è di diverse centinaia di migliaia di rubli.
  3. La costruzione di un ingresso separato e la riqualificazione dei locali è la parte più costosa. I costi partono da duecentomila rubli e possono arrivare a un milione di rubli.

Nonostante i costi sostanziali del trasferimento di un appartamento a un fondo non residenziale, dopo il completamento con successo di questa procedura, il suo proprietario non viene lasciato indietro. Il costo di tali beni immobili dopo la registrazione del documentario aumenta in media del 40%, quindi non puoi perdere tempo a cercare inquilini, ma semplicemente venderlo, ottenendo così un solido profitto.

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