Condivisione e comproprietà di beni immobili – problemi e soluzioni

Sezioni dell’articolo

• Proprietà comune di beni immobili
• Proprietà frazionata di beni immobili
• Pagamento di bollette, tasse e prestiti in caso di proprietà congiunta e condivisa di un appartamento o una casa
• Smaltimento di beni immobili comuni e condivisi: acquisto, vendita, permuta, registrazione

La proprietà abitativa è il sogno e l’obiettivo della vita di molti russi, ma anche quelli che già possiedono proprietà immobiliari raramente possono dire con totale sicurezza: “Questo appartamento è solo mio”..

Spesso, gli oggetti immobiliari residenziali sono posseduti congiuntamente o divisi in determinate azioni, cioè appartengono a più proprietari contemporaneamente, che devono risolvere congiuntamente tutti i problemi che sorgono, ad esempio, concordare se effettuare riparazioni ora o se va bene, pagare le bollette e così via. E quando si vendono o si acquistano tali appartamenti o case, sorgono contemporaneamente un numero intero di problemi e sfumature, che richiedono un’attenta attenzione e conoscenza dell’attuale legislazione..

Qual è la differenza tra comproprietà e proprietà frazionata di una proprietà residenziale? Come può essere venduta o scambiata una tale proprietà comune? Ciò che i comproprietari devono sapere per non trovarsi in una situazione difficile e non essere coinvolti in un lungo processo?

Proprietà comune di beni immobili

Le caratteristiche della proprietà congiunta e condivisa di beni immobili sono regolate da parti dell’articolo 244 del codice civile della Russia. Secondo le sue disposizioni, la proprietà congiunta di immobili residenziali è possibile per vari tipi di alloggi, in particolare:

• casa privata o parte di essa;
• appartamento o parte di un appartamento;
• stanza separata.

La comproprietà degli immobili può derivare da:

• ricevere un appartamento o una casa come eredità, se, secondo la legislazione o i termini della volontà, diversi eredi possono reclamare la proprietà contemporaneamente;
• acquisto o scambio congiunto di spazio abitativo;
• privatizzazione di beni immobili;
• assegnazione di parte di un appartamento o di una casa a un cittadino in base a una decisione del tribunale.

Ad esempio, se un appartamento statale è stato privatizzato da uno dei coniugi, l’alloggio diventa proprietà congiunta sulla base delle disposizioni del Codice della famiglia della Russia, che riconoscono la proprietà acquisita durante il matrimonio come proprietà comune dei coniugi.

Vasily Maximov. Sezione famiglia. 1876

La differenza principale tra comproprietà e comproprietà è che in questo caso non è specificato quale parte dello spazio abitativo è il proprietario. Quindi, se parliamo di coniugi, l’alloggio è considerato appartenere a loro a parità di condizioni, vale a dire, in caso di divorzio, la proprietà viene semplicemente divisa a metà. Se ci sono tre o più eredi, si presume automaticamente che possiedano parti uguali: un terzo, un quarto e così via..

Proprietà frazionata di beni immobili

Nel caso della proprietà frazionata di una proprietà residenziale, le parti appartenenti ai proprietari sono determinate con precisione. Pertanto, durante la privatizzazione, su richiesta dei partecipanti, le loro quote possono essere immediatamente indicate, di solito uguali, in base al numero di cittadini registrati in una determinata zona residenziale e che non hanno scritto un rifiuto di privatizzare i cittadini.

Tale divisione deve essere registrata nel Certificato di registrazione del titolo dell’oggetto immobiliare. Se questo documento afferma che i comproprietari possiedono metà, un terzo e così via, parte dell’appartamento, tale proprietà diventa condivisa. Se la dimensione della parte di ciascun proprietario non è specificata, tale proprietà è congiunta.

Una sfumatura importante: la comproprietà può essere condivisa se i comproprietari desiderano chiarire quali condivisioni possiedono ciascuna e redigere i documenti necessari.

Inoltre, il più delle volte la quota di un appartamento o una casa ha un valore molto astratto, è solo una percentuale o una frazione specifica dell’area totale degli alloggi e non specifici metri quadrati di spazio abitativo. Quindi, in caso di controversia tra i comproprietari, non si può parlare di questa o quella stanza, per esempio: “Possiedo il soggiorno e tu possiedi la camera da letto”. Per ottenere la proprietà di specifici metri quadrati, devi andare in tribunale o concordare con il resto dei proprietari la procedura per l’utilizzo di un appartamento o una casa.

Vale la pena ricordare che la cucina, il corridoio, il bagno e il bagno sono considerati proprietà congiunta in ogni caso; i comproprietari possono utilizzare questi locali su una base di uguaglianza e queste camere non possono essere divise. Il tribunale può assegnare in una proporzione specifica solo metri quadrati in soggiorni separati. Se, al fine di dividere l’alloggio in parti separate, è necessaria la riqualificazione e allo stesso tempo la situazione di altri proprietari potrebbe peggiorare, ad esempio, a causa del nuovo muro, la loro parte dell’alloggiamento diventerà più piccola, il tribunale potrebbe persino vietare l’assegnazione di un determinato locale come parte.

Pagamento di bollette, tasse e prestiti in caso di proprietà congiunta e condivisa di un appartamento o una casa

Nel caso di comproprietà di beni immobili, quando le quote dei proprietari non sono determinate, le abitazioni e le imprese comunali scrivono un pagamento per un appartamento o una casa. Il modo in cui i comproprietari pagheranno le bollette per elettricità, acqua e gas dipende da loro.

Se l’alloggio è di proprietà condivisa, tutti i comproprietari possono essere indicati nell’ordine di pagamento, possono anche essere emessi diversi documenti di pagamento – per ciascun proprietario di una quota nell’appartamento. Se viene emesso un solo pagamento, i comproprietari possono dividere l’importo totale dovuto alle imprese di alloggi e servizi comunali per le utenze fornite in base alle loro quote, ovvero dividere in tre, quattro o più parti.

Allo stesso tempo, se uno dei proprietari rifiuta di pagare le utenze, il resto dovrà comunque pagare per esso, poiché la responsabilità ricade sulle spalle di tutti i comproprietari e se l’utenza idrica decide di chiudere l’acqua per mancato pagamento o di chiudere il sistema fognario, tutti i residenti dell’appartamento soffriranno, senza eccezioni, le utenze le reti sono una, comune, come un bagno con un bagno.

Anna Shchegoleva. Vicinato. 2010

Un mutuo ipotecario per un appartamento in caso di comproprietà viene anche pagato da tutti i proprietari insieme. Concordare che ognuno di loro pagherà solo la propria parte, dovrà essere tra di loro, la banca spesso non è interessata a tali dettagli e se, ad esempio, i coniugi, che possiedono proprietà congiunta a parità di condizioni, smettono di versare contributi sul prestito, l’istituto finanziario ha il diritto di vendere l’intero appartamento.

Ma nel caso della proprietà frazionata, ogni proprietario paga un prestito solo per la sua parte della casa. In questo caso, se il mutuatario si rivela un inadempiente malintenzionato, la banca ha il diritto di imporre una sanzione solo sulla sua parte, senza pregiudicare la proprietà di altri proprietari che hanno effettuato pagamenti regolarmente. Un istituto bancario può vendere una quota in un appartamento di proprietà di un inadempiente alle condizioni di vendita gratuita, tuttavia, deve prima offrire l’acquisto di questa parte della casa ad altri proprietari in conformità con l’attuale diritto preventivo di acquisto, che discuteremo di seguito.

Smaltimento di beni immobili comuni e condivisi: acquisto, vendita, permuta, registrazione

Chiariamo subito che i comproprietari non possono disporre liberamente della loro parte in comproprietà della proprietà. Ad esempio, se due eredi hanno ricevuto un appartamento e le quote di ciascuno di essi non sono determinate con precisione, ovvero l’eredità è diventata proprietà comune, sono semplicemente costretti a negoziare tra loro. È impossibile vendere la tua parte di beni immobili senza il consenso dell’altro erede, spetta al tribunale determinare la tua quota e, quindi, trasformare la comproprietà in una proprietà condivisa o negoziare con il secondo erede le condizioni di vendita o scambio di alloggi.

Inoltre, in un appartamento che è una proprietà comune, non è possibile registrare qualcuno senza il consenso del secondo proprietario, inoltre non funzionerà per vendere o scambiare tali alloggi senza il consenso scritto degli altri comproprietari. Cioè, possiamo dire che un appartamento comune è davvero comune e tutti i proprietari dovranno decidere il suo destino solo insieme. O allocare quote specifiche dallo spazio abitativo totale che possono essere smaltite in modo indipendente.

Puoi disporre della tua quota in un appartamento o in una casa quasi liberamente: scambiarla con un’altra casa, registrare qualcuno da parte tua, affittarla, usarla come garanzia, venderla, lasciarla come eredità o donare. Vale la pena chiarire che i comproprietari di azioni immobiliari possono modificare la dimensione delle loro azioni di comune accordo.

Praticamente l’unica limitazione alla libera disposizione delle proprie azioni è il diritto di acquisto preventivo. La sua essenza sta nel fatto che il proprietario di una delle azioni, prima di mettere la sua parte della casa in vendita gratuita, deve informare i proprietari delle altre azioni sui suoi piani. E dopo aver deciso se acquistare una seconda parte della casa al prezzo specificato o rinunciare al diritto a un acquisto prioritario, il proprietario può offrire la sua quota a terzi.

Pertanto, l’algoritmo delle azioni quando si vende una quota in una casa o appartamento appare così:

1. Il proprietario dell’azione, che ha deciso di vendere la sua parte della proprietà, notifica per iscritto gli altri comproprietari. Tale notifica deve essere inviata sotto forma di lettera, anche se i proprietari di altre azioni vivono nella stanza accanto. La lettera contiene non solo informazioni sulla vendita dell’azione, ma indica anche il suo valore in modo che i comproprietari possano decidere se questa opzione è adatta a loro o meno. È meglio e più sicuro inviare una lettera come una raccomandata con un avviso di ricevimento, nel qual caso i comproprietari che impediscono la vendita di una delle azioni non saranno in grado di dichiarare di non aver ricevuto le lettere e di non essere a conoscenza della vendita di parte dell’alloggio.
2. Il proprietario attende esattamente un mese dal momento in cui i proprietari delle altre azioni ricevono una comunicazione scritta. Successivamente, ottiene il diritto di disporre liberamente della sua parte del patrimonio immobiliare, anche se nessuna azione da parte di altri proprietari – consenso all’acquisto o una rinuncia scritta al diritto di prelazione – è seguita. Si ritiene che, senza avvisare per iscritto il proprietario dell’azione messa in vendita in merito al proprio consenso all’acquisto al prezzo indicato, hanno automaticamente rinunciato al loro diritto all’acquisizione di prima priorità. Una sfumatura importante: il proprietario è obbligato a vendere la sua quota a terzi al prezzo indicato nell’avviso scritto inviato al resto dei proprietari. In caso contrario, i proprietari di altre azioni possono presentare ricorso contro la transazione, considerato che sono stati ingannati e non hanno fornito informazioni complete e accurate..
3. Se non è stato trovato alcun acquirente per il prezzo offerto per la quota dell’appartamento e il proprietario ha deciso di ridurre il costo, è nuovamente obbligato a notificare innanzitutto ai proprietari di altre azioni. Forse questa volta decideranno di esercitare il loro diritto preventivo. Cioè, viene inviata di nuovo una lettera e viene atteso un mese, che viene dato ai comproprietari per prendere una decisione..

Un’altra limitazione si applica in caso di affitto di una quota in un appartamento. In questo caso, il proprietario che desidera affittare la sua stanza agli inquilini deve ottenere il consenso scritto degli altri proprietari. Possono essere scritti in forma libera, la cosa principale è preservare il significato di tale consenso: “Non mi dispiace affittare case”. Un’indicazione simile con le firme di tutti i comproprietari può anche essere messa su un contratto di locazione sotto forma di marchio sull’accordo di questo accordo con altri proprietari di azioni in un appartamento o in una casa.

Tuttavia, prima di disporre liberamente della propria quota, il proprietario deve rivolgersi al tribunale per specificarlo. Senza tale “assegnazione di una quota in natura”, vale a dire un’istruzione documentale, vendere una “terza parte” virtuale in un appartamento di due stanze è molto problematico. Naturalmente, potrebbero esserci acquirenti per tali offerte, ma il prezzo di un’azione non allocata in natura sarà diverse volte inferiore al valore di mercato di metri quadrati, dal momento che l’acquirente è di solito ben consapevole del tipo di “battaglie” che dovrà affrontare con altri comproprietari.

È possibile assegnare una determinata quota in un appartamento senza andare in tribunale se i comproprietari concludono volontariamente Accordi sulla reale assegnazione di una quota. A proposito, il tribunale di solito prende una decisione sull’uso congiunto di un appartamento, in particolare delle aree comuni – un corridoio, un bagno e così via, e determina la procedura per tale uso. Spesso, se i comproprietari non riescono a concordare pacificamente, il tribunale può persino determinare il tempo di utilizzo del bagno e della cucina per ciascun proprietario di una quota separata.

Vasily Maximov. Tutto in passato. 1889

Nel caso di allocazione di una quota in natura in una casa o cottage privato, il problema può essere risolto in modo più semplice: viene impostata un’uscita separata e una casa si trasforma in un doppietto o in una casa a schiera, cioè due case con le proprie uscite e territori adiacenti, con una parete laterale comune. In questo caso, ci sono anche alcune restrizioni: quando la casa è divisa, il danno irreparabile non dovrebbe essere causato ad essa e tutti i locali devono rimanere residenziali, cioè il proprietario della quota non sarà in grado di aprire un negozio nella sua parte del cottage a meno che non abbia coordinato le sue azioni con gli altri proprietari..

Come puoi vedere, la proprietà frazionata offre diritti molto più ampi della proprietà comune. È possibile trasferire un appartamento condiviso alla categoria di proprietà frazionaria in qualsiasi momento, ma anche in questo caso la condivisione virtuale non si trasforma sempre in metri quadrati reali che appartengono al solo proprietario. E puoi andare a comprare una quota in un appartamento o in una casa solo rendendoti conto chiaramente di quanto sarà difficile condividere la tua cucina e il tuo bagno con completamente estranei. Naturalmente, alcuni acquirenti optano per una tale acquisizione al fine di riscattare tutte le azioni in un determinato appartamento o casa, tuttavia, non è anche possibile concordare con tutti i comproprietari in tutti i casi, perché di solito non è realistico acquistare un alloggio completo per i fondi ricevuti dalla vendita di un’azione, ovviamente, se non lo è quota di un appartamento nel centro di Mosca.