Sezioni dell’articolo
- Lo stato del mercato immobiliare primario
- I nuovi edifici vengono spremuti dalla tangenziale di Mosca
- L’ipoteca è rinata
Secondo i sondaggi sociologici, oltre il 70% della popolazione russa ha bisogno di migliori condizioni abitative. Il problema dell’edilizia abitativa è rilevante per l’intero paese, tuttavia, in questo articolo cercheremo di concentrarci sul mercato immobiliare della capitale.
In generale, dopo la crisi, il mercato dei nuovi edifici nella capitale ha iniziato a riprendersi, compaiono nuovi progetti, la maggior parte dei progetti di costruzione congelati sono ripresi. Ricevuto un nuovo impulso allo sviluppo e ai mutui.
Lo stato del mercato immobiliare primario
Come sapete, durante la crisi, molti sviluppatori hanno deciso di congelare la loro costruzione. A poco a poco, il mercato dei nuovi edifici nella capitale inizia a riprendersi. Già nel 2010, c’era una tendenza al rilancio di questo segmento del mercato immobiliare, il risveglio è particolarmente evidente nella costruzione di alloggi di classe economica, che nel periodo post-crisi è molto richiesto. Ora la fiducia dei potenziali acquirenti in questo segmento di mercato è cresciuta in modo significativo. I redditi delle famiglie si sono stabilizzati, è apparsa una domanda effettiva di alloggi, nuovi progetti hanno iniziato ad apparire sul mercato, la costruzione si è anche intensificata in molte strutture sospese durante la crisi..
Alla fine del 2010, la quota di alloggi finiti nella fornitura totale di appartamenti di classe economica nella vicina regione di Mosca ammontava al 50% – si tratta di oggetti che sono già stati commissionati o sono nella fase finale di costruzione (19% e 31%, rispettivamente). La quota di progetti nella fase iniziale di costruzione è del 44%. Il restante 6% è costituito da cantieri o oggetti congelati con costruzioni lente.
Ora per i potenziali acquirenti, il fattore decisivo è il rapporto ottimale tra prezzo e qualità..
Secondo gli esperti del Centro di consulenza analitica MIEL, nel gennaio 2011, per la prima volta, sono entrate sul mercato dei capitali 40 case, pari al 7,4% del numero totale di nuovi edifici proposti. La maggior parte di essi sono case della classe media, nonché nuove costruzioni nelle prime fasi dei lavori di costruzione. La comparsa sul mercato primario di offerte nuove e relativamente economiche ha generalmente portato a una riduzione dei prezzi. Il calo dei prezzi, tuttavia, non è significativo: il 3,2% in rubli e lo 0,1% in dollari.
Ora per i potenziali acquirenti, il fattore decisivo è il rapporto ottimale tra prezzo e qualità. Ecco perché le persone scelgono nuovi edifici di classe economica. Inoltre, l’opinione che le case di classe economica siano edifici di qualità molto bassa non è assolutamente vera. La combinazione di materiali di qualità media ma di alta qualità con gli ultimi sviluppi nel settore delle costruzioni consente di costruire abitazioni affidabili e convenienti.
Tuttavia, i prezzi degli immobili, soprattutto a Mosca, sono stati e rimangono piuttosto elevati. Secondo i risultati di gennaio di quest’anno, la maggior parte delle proposte (46%) sono state rilevate nel segmento dei prezzi da 100 mila a 150 mila rubli per mq. Per gli appartamenti nella fascia di prezzo da 150 mila a 200 mila rubli al mq. m. rappresentava il 37% della fornitura totale, la gamma da 200 mila a 250 mila rubli – solo il 10%. L’offerta minima si è rivelata valida per appartamenti con un prezzo fino a 100 mila rubli al mq. – 7%.
Il prezzo medio per abitazioni di classe economica a gennaio è stato di 60,2 mila rubli al metro quadrato. m, classe media – 59.2 mila rubli per sq. m, business class – 101 mila rubli per sq. m.
Per quanto riguarda la domanda, secondo i risultati di gennaio 2011, gli appartamenti da 1 e 2 locali erano tradizionalmente più richiesti, rappresentando rispettivamente il 48% e il 37%. Gli appartamenti trilocali hanno espresso il desiderio di acquistare il 14% di tutti gli acquirenti, gli appartamenti multi-stanza – solo l’1%.
I nuovi edifici vengono spremuti dalla tangenziale di Mosca
Va notato che recentemente c’è stata una tendenza a spostare nuovi edifici fuori dalla tangenziale di Mosca. Il fatto è che c’è stata una carenza di cantieri nella capitale da molto tempo, e quelli che esistono sono piuttosto costosi, il che, indubbiamente, influisce sul costo per metro quadrato. Quindi risulta che costruire case a pannelli a Mosca non è molto redditizio ora.
Di conseguenza, l’attività principale degli sviluppatori è ora concentrata nella regione di Mosca, che è significativamente all’avanguardia in termini di nuova costruzione di alloggi. Da 5 a 12 nuovi oggetti entrano nel mercato di nuovi edifici nella regione di Mosca al mese.
Attualmente, molte nuove case di classe economica sono state costruite e sono in costruzione nelle seguenti aree: Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. All’interno della tangenziale di Mosca negli ultimi 2 anni, sono state realizzate costruzioni nelle aree di Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino. Al momento, circa 40 nuove proprietà di classe economica e comfort sono state attivamente costruite e vendute nella capitale. L’83% di tutti i nuovi edifici di classe economica si trova nel distretto amministrativo meridionale. Nel distretto amministrativo sud-occidentale – 7%, in CJSC – 6%., Il minimo di tutti gli oggetti nel distretto amministrativo sud-orientale e nel distretto amministrativo nord-orientale – solo il 2%. Nel CAO, SZAO, VAO e CAO non ci sono nuovi edifici nell’implementazione.
L’ipoteca è rinata
Al momento dell’acquisto di un nuovo appartamento, un potenziale acquirente decide autonomamente due domande principali. In primo luogo, deve trovare un alloggio adeguato, quindi la società di sviluppo che costruisce questo alloggio. In secondo luogo, se l’acquirente non ha abbastanza soldi per acquistare un alloggio, oltre a scegliere l’appartamento stesso, dovrà essere risolto un altro problema: trovare denaro per pagare la parte mancante del suo costo. In questo caso, la soluzione è un prestito ipotecario.
Per quanto riguarda la prima domanda, non è difficile trovare un appartamento, gli sviluppatori sono diventati più attivi e l’offerta di appartamenti sul mercato sta solo crescendo e, secondo le previsioni, continuerà a crescere. Per quanto riguarda i mutui, possiamo anche affermare che, poiché la domanda effettiva della popolazione è in crescita, anche i prestiti ipotecari stanno riprendendo..
La maggior parte delle banche si presta a progetti in costruzione solo se la cassa è già pronta e tutte le comunicazioni necessarie sono collegate.
Secondo l’agenzia “Miel”, attualmente 11 banche di capitali offrono prestiti per l’edilizia abitativa in nuovi edifici. Un acconto minimo del 10% è richiesto da Sberbank, Russian Mortgage Bank e Moscow Credit Bank. Il tasso di interesse minimo in rubli è offerto da VTB 24 Bank (la campagna “With a New House”, che è stata prorogata fino al 26 febbraio 2011): prima della registrazione dei diritti di proprietà, il tasso è del 9,95-12,35%, dopo la registrazione dei diritti di proprietà – 7,5% 9,85%. Il tasso di interesse medio è del 13-14% all’anno.
A prima vista, può sembrare che le condizioni di prestito siano quasi pre-crisi. Tuttavia, tutto non è così semplice. La maggior parte delle banche si presta a progetti in costruzione, solo se la scatola della casa è già pronta e tutte le comunicazioni necessarie sono collegate, è molto difficile ottenere un prestito per acquistare una casa nella fase iniziale di costruzione. Sberbank e VTB-24 hanno condizioni più gratuite, ma queste banche offrono di acquistare un appartamento dal loro elenco di nuovi edifici accreditati. Di conseguenza, la scelta del mutuatario è molto limitata. Tuttavia, VTB-24 ha il periodo di prestito ipotecario più lungo – fino a 50 anni.
Sulla base delle dinamiche del mercato immobiliare primario a Mosca, si può presumere che nel 2011 la costruzione di nuovi edifici continuerà a crescere. La domanda, come sapete, dà origine all’offerta e la domanda è attualmente in costante crescita. La stessa domanda di alloggi provoca un aumento dell’offerta di prestiti ipotecari. Le persone sono pronte a pagare in eccesso per i preziosi metri quadrati e le banche iniziano sempre più a fidarsi della popolazione dopo la crisi. Anche la tendenza emergente a spostare i principali cantieri all’esterno della circonvallazione di Mosca si intensificherà solo a causa del fatto che gli alloggi sono più economici e ci sono molti più siti rispetto alla capitale. Di conseguenza, nel prossimo futuro, Mosca potrebbe dover affrontare una carenza di nuove abitazioni di classe economica.
Qual è il motivo dell’aumento dell’offerta e la diminuzione dei prezzi nel mercato immobiliare primario a Roma nel febbraio 2011?
Mi chiedo quali siano le ragioni di questo aumento dell’offerta e della diminuzione dei prezzi nel mercato immobiliare di Roma nel febbraio 2011. Cosa ha causato questo cambiamento e quali sono le implicazioni per gli acquirenti e venditori? Sono interessato a conoscere le previsioni per il futuro del mercato immobiliare a Roma.