Vantaggi e svantaggi di vari tipi di complessi residenziali multifunzionali

Alexander Labas. Città del futuro 1935

Quindi, un complesso residenziale multifunzionale è un insieme di edifici in cui, oltre ai normali appartamenti residenziali, ci sono aree disponibili per attività commerciali, cioè locali non residenziali. Tuttavia, secondo la classificazione internazionale, un normale condominio con spazio commerciale situato al piano terra non può rivendicare l’orgoglioso titolo di un complesso multifunzionale..

L’MFC è un fenomeno più globale e nei paesi occidentali è consuetudine chiamare complessi ad uso misto solo quegli oggetti immobiliari che includono negozi, divertimenti, uffici, hotel, locali amministrativi e residenziali. Cioè, secondo gli esperti del mercato, solo gli oggetti in cui sono presenti tutti i tipi di immobili di cui sopra possono richiedere il titolo di un complesso residenziale multifunzionale, il complesso multifunzionale dovrebbe in realtà essere una piccola “città nella città”, i cui residenti possono lavorare e divertirsi senza uscire territorio del complesso.

Nel nostro paese, finora, solo i singoli complessi residenziali possono essere definiti veramente multifunzionali, offrendo ai loro abitanti non solo appartamenti residenziali, ma anche un’infrastruttura sviluppata. In genere, tali complessi sono specializzati in due aree, quindi i complessi commerciali e residenziali, hotel e imprese, negozi e divertimenti, uffici e complessi aziendali hanno ricevuto un grande sviluppo. Le combinazioni di direzione residenziale e hotel o ufficio sono molto meno comuni.

La costruzione di tali strutture su larga scala che combinano diverse funzioni richiede allo sviluppatore e al progettista di prestare particolare attenzione all’attuazione di tutte le norme di sicurezza, isolamento acustico e acustico. Esistono inoltre requisiti speciali per la disposizione degli edifici stessi: una chiara divisione degli ingressi in quelli separati per i flussi di residenti e per i visitatori delle strutture del complesso, la presenza di parcheggi fuori terra e sotterranei, nonché l’assegnazione di comode aree di scarico per i punti vendita.

Secondo il metodo di costruzione, i complessi residenziali multifunzionali possono essere suddivisi in due tipi principali:

• eretto nel centro della città, il cosiddetto complesso multifunzionale verticale;
• situato fuori dai confini della città, complessi orizzontali.

I complessi multifunzionali in costruzione nei distretti centrali della metropoli, dove gli appezzamenti di terra sono insolitamente costosi, tendono a posizionare la massima area utilizzabile in un’area piuttosto piccola, ovvero massimizzano l’altezza.

Christopher St. Leger. Affioramento. 2005

I vantaggi di tali complessi residenziali multifunzionali includono:

• beneficio per lo sviluppatore. In genere, i locali residenziali situati al piano terra di un condominio non sono molto richiesti e sono esauriti molto più lentamente di altri appartamenti. Inoltre, se il primo piano è destinato a locali tecnici, ciò ridurrà l’area utile dell’edificio, che potrebbe essere venduta come locale o appartamento non residenziale;
• riduzione delle bollette per i residenti. Nell’IFC, la maggior parte del pagamento per l’elettricità consumata, l’acqua e il riscaldamento ricade sulle spalle di società e organizzazioni commerciali che affittano o acquistano aree non residenziali, il che consente di ridurre il costo delle utenze per i comuni cittadini che abitano il complesso;
• l’opportunità di lavorare, riposare e vivere nella stessa area. Il vantaggio principale e molto tangibile di vivere in un complesso multifunzionale è l’assenza della necessità di spostamenti giornalieri al lavoro, in un supermercato o in un centro di intrattenimento. L’infrastruttura sviluppata del complesso multifunzionale evita ai residenti di fermarsi negli ingorghi e fa risparmiare molto tempo. Tuttavia, solo i residenti del complesso che hanno effettivamente trovato lavoro nelle vicinanze, o anche nella stessa casa in cui vivono, possono trarre vantaggio da questo vantaggio;
• vicinanza al centro della metropoli, comodo interscambio di trasporto.

Gli svantaggi degli MFC situati al centro includono:

• mancanza di un’area locale. Un piccolo appezzamento di terra non consente un parco giochi, un parco o un campo sportivo, in modo che gli abitanti del complesso multifunzionale si trovino circondati da un tipico paesaggio urbano;
• l’alto costo delle abitazioni e degli spazi commerciali. I costi sostanziali dello sviluppatore associati all’acquisto o alla locazione di un terreno costoso, alla costosa costruzione di un grattacielo e al prestigio dei distretti centrali aumentano notevolmente i prezzi di appartamenti, appartamenti e spazi commerciali;
• mancanza di strutture come scuole, asili e cliniche. Cioè, i residenti di un complesso multifunzionale verticale dovranno comunque uscire dal loro territorio per visitare queste istituzioni che sono così necessarie nella loro vita quotidiana;
• non a tutti piace vivere al 30 ° o al 50 ° piano, una “separazione dal suolo” così significativa può causare disagio;
• la combinazione di proprietà commerciale destinata al settore dell’intrattenimento e locali residenziali può, se impropriamente pianificata, creare un’ulteriore fonte di rumore e irritazione.

L’esempio più eclatante di un complesso multifunzionale verticale a Mosca è la Città dei Capitali, che consiste di due torri di 76 e 65 piani. Una posizione estremamente prestigiosa, una varietà di funzioni, appartamenti d’élite hanno reso questo MFC il progetto di costruzione più pretenzioso e “promosso” della capitale. Il costo di 1 metro quadrato di abitazioni può raggiungere i 25 mila dollari, mentre al momento circa il 70% dello spazio abitativo è già stato venduto, il che indica una domanda abbastanza elevata per tali immobili.

I complessi polifunzionali orizzontali si trovano principalmente alla periferia, alla periferia delle megalopoli, hanno un territorio sufficientemente ampio, in modo che lo sviluppatore non debba aumentare il numero di piani degli edifici. I prototipi di tali complessi multifunzionali sono comuni micro-distretti urbani che sono apparsi in tutte le principali città del nostro paese a metà del secolo scorso..

Bill Tolley. Andato a pescare. 2004

È un complesso così multifunzionale che corrisponde veramente al principio della “città nella città”. I vantaggi degli MFC orizzontali sono:

• un ampio territorio adiacente ben attrezzato, molto spesso gli edifici del complesso si trovano a una distanza abbastanza grande l’uno dall’altro;
• la presenza dei propri edifici amministrativi e pubblici;
• alto livello di abbellimento;
• lontananza dalle autostrade rumorose;
• disponibilità di tutte le infrastrutture necessarie per le famiglie con bambini – asili nido, campi da gioco;
• costo relativamente basso di appartamenti e immobili commerciali.

Non ci sono molti svantaggi di un tale complesso multifunzionale:

• distanza dal centro. Sebbene, se l’IFC è sufficientemente attrezzato, i suoi abitanti non hanno spesso bisogno di visitare i distretti centrali, tuttavia gli uffici di grandi aziende, statali, agenzie governative sono ancora per lo più situati nel centro della metropoli, quindi i cittadini che lavorano lì dovranno comunque fare viaggi giornalieri abbastanza lunghi;
• la costruzione di un tale complesso multifunzionale richiede un’attenta pianificazione e di solito prevede la differenziazione di edifici destinati a centri commerciali e di intrattenimento e condomini residenziali, eventuali difetti di pianificazione possono causare disagio ai residenti.

Uno degli esempi di un complesso multifunzionale orizzontale è la “Perla baltica” – un vasto territorio (area di terreno di 205 ettari), situato nel distretto Krasnoselsky di San Pietroburgo e destinato a 35 mila persone. Questa “città nella città” avrà 1 milione di metri quadrati di immobili residenziali e oltre 600 mila metri quadrati di spazio commerciale.

Purtroppo, al momento, la maggior parte dei complessi che appaiono alla periferia delle città non può rivendicare il titolo di multifunzionale e assumere la presenza di soli appartamenti residenziali e diversi punti vendita, quindi non è necessario parlare della presenza di molte funzioni di tali complessi residenziali..

Vale la pena notare che, sebbene la varietà di locali con scopi completamente diversi consenta di definire multifunzionali sia i complessi residenziali orizzontali che verticali, essi presentano differenze molto grandi e destinatari completamente diversi..

Se nei distretti centrali delle megalopoli sono soprattutto i top manager, i grandi manager e i funzionari che vogliono dotarsi di un luogo di residenza il più vicino possibile al lavoro (e grazie agli alti prezzi immobiliari, solo i cittadini molto facoltosi possono acquistare un appartamento in MFC verticali), quindi i complessi multifunzionali orizzontali sono più democratici e progettati per le famiglie con bambini.