Caratteristiche e prospettive del moderno mercato dei complessi multifunzionali a Mosca

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Di recente, tra gli oggetti immobiliari della capitale, è spesso possibile trovare complessi multifunzionali (MFC). Gli sviluppatori prestano sempre più attenzione a questo settore. Tuttavia, non ci sono così tanti esempi di successo di IFC nella capitale. Diamo un’occhiata alle specifiche del mercato dei complessi multifunzionali nella capitale.

Caratteristiche del mercato MFC di Mosca

Se consideriamo cos’è un complesso multifunzionale, allora si dovrebbe dire che nella forma classica, un complesso multifunzionale deve svolgere almeno 3 funzioni, che indipendentemente l’una dall’altra genereranno reddito.

Caratteristiche del mercato MFC di Mosca
Edgar Degas. Ufficio di cotone. 1873

Un MFC può includere elementi di uffici, negozi, immobili residenziali, hotel e sport e intrattenimento. Di solito, negli attuali MFC, la quota maggiore appartiene agli immobili commerciali: circa il 15-20% della superficie totale è occupata dai locali commerciali, il 50% – dagli uffici, il resto – dagli immobili residenziali. Di norma, le sale di negoziazione sono situate ai piani inferiori, gli uffici si trovano sopra, i piani superiori sono indicati per l’edilizia abitativa..

Lo sviluppo della costruzione di tali complessi a Mosca è associato a carenza e prezzi elevati dei terreni. Di conseguenza, gli sviluppatori, costruendo grattacieli multifunzionali, stanno cercando di ottenere il massimo profitto dal terreno disponibile..

Va notato che durante la crisi, l’attuazione della maggior parte degli IFC nella capitale è stata sospesa. Questa circostanza era dovuta principalmente al fatto che richiedono soluzioni strutturali e architettoniche complesse. Gli IFC sono progetti piuttosto costosi che, di norma, non possono essere implementati con successo in classe economica. Tali complessi sono meglio attribuiti alla business class, che era la meno richiesta durante l’apice della crisi..

Come notano alcuni esperti, a causa del fatto che gli immobili residenziali durante la crisi sono affondati molto meno degli immobili commerciali, la ripresa del mercato immobiliare sta procedendo a un ritmo più rapido. Ma nel segmento degli immobili per ufficio e al dettaglio, la domanda si sta riprendendo molto più lentamente. Naturalmente, la stessa tendenza si rifletteva nella struttura dei complessi multifunzionali. Ora la parte residenziale, rappresentata da appartamenti, occupa una quota crescente nella struttura dell’MFC.

Inoltre, al momento, un numero sufficiente di posti auto è obbligatorio per qualsiasi complesso multifunzionale della capitale moderna. Ciò aumenta l’attrattiva dell’MFC come proprietà commerciale.

Vantaggi IFC

I principali vantaggi dei complessi multifunzionali comprendono la possibilità di diversificare i possibili rischi finanziari, nonché l’uso più efficiente dell’intera area della struttura..

Vantaggi IFC
Viktor Vasnetsov. Camere dello zar Berendey. 1885

Secondo gli esperti, il progetto, che viene creato per varie categorie di consumatori, consente di correggere i rischi di una riduzione della domanda in determinati segmenti di immobili. Inoltre, come notato sopra, la costruzione di tali complessi consente agli sviluppatori di risparmiare risorse di terra e ridurre i costi energetici..

Tuttavia, l’obiettivo principale della costruzione di complessi multifunzionali è quello di realizzare un profitto. Con il giusto design, basato su un concetto efficace, la combinazione di varie funzioni in una struttura offre un effetto eccellente, che consente di ottenere maggiori entrate dal funzionamento del complesso. I profitti per gli sviluppatori da un complesso multifunzionale su larga scala sono molto più alti rispetto a quelli di una club house modesta.

Molti uomini d’affari preferiscono tenere tutto ciò di cui hanno bisogno il più vicino possibile..

Inoltre, i vantaggi tangibili dell’MFC possono essere percepiti non solo dalle società di costruzioni, ma anche dagli abitanti di tali complessi. Nella parte residenziale della MFC, gli appartamenti vengono generalmente acquistati da persone che lavorano nei centri direzionali del complesso, sono anche i principali clienti delle infrastrutture presenti qui..

Ecco perché tali complessi sono molto convenienti per le grandi megalopoli moderne, consentendo alle persone di risparmiare significativamente tempo che viene speso per spostarsi in città. La vita moderna, con il suo dinamismo, richiede molto tempo, che sta guadagnando sempre più valore. Molti uomini d’affari preferiscono tenere tutto ciò di cui hanno bisogno il più vicino possibile. Da qui la conclusione che dal punto di vista dell’ottimizzazione del tempo, i complessi multifunzionali sono l’ideale, dal momento che qui puoi lavorare, vivere e trascorrere il tuo tempo libero allo stesso tempo.

Svantaggi di IFC

Non importa quanto sia conveniente vivere in un complesso così, se sei una persona di famiglia potresti non avere molti elementi infrastrutturali molto importanti qui. Qui, di regola, non troverai un territorio classico adiacente, dotato di parco giochi, cortile e parcheggio per gli ospiti. Inoltre, è improbabile che ci siano asili, scuole o cliniche nelle vicinanze..

Gli svantaggi della maggior parte degli MFC includono anche l’assenza di oggetti naturali nelle vicinanze (una piazza, un parco, anche qui solo gli alberi sono rari). La maggior parte di questi complessi sono situati in prossimità delle principali autostrade.

Un altro svantaggio degli MFC come strutture residenziali è che, a condizione che vi sia una grande percentuale di locali non residenziali nel complesso, il funzionamento dell’intero edificio nel suo complesso sarà subordinato in misura maggiore solo a loro. Pertanto, l’uso del territorio sarà soggetto a un regime speciale, nonché il consumo di acqua, elettricità e calore..

Caratteristiche e prospettive del moderno mercato dei complessi multifunzionali a Mosca
Abel Grimmer. La torre di Babele. 1604

Un altro problema per gli sviluppatori di Mosca è la selezione di una società di gestione qualificata adatta, che garantirà un lavoro efficace con oggetti immobiliari di diversi segmenti, che differiscono nelle loro funzioni. Sfortunatamente, la maggior parte delle società di gestione nazionali ha una specializzazione ristretta, di norma lavorano di più nel settore immobiliare commerciale. Non ci sono praticamente società di gestione in grado di lavorare efficacemente contemporaneamente con immobili commerciali e residenziali nel mercato dei capitali.

I complessi più promettenti e di successo a Mosca

Secondo gli analisti del mercato immobiliare, al momento, la combinazione di maggior successo di segmenti di immobili commerciali inclusi in complessi multifunzionali è una combinazione dei due formati più popolari: spazi per uffici e appartamenti.

Se consideriamo l’elenco dei complessi multifunzionali più grandi e promettenti della capitale, che offrono appartamenti in vendita o in affitto, allora la combinazione: uffici e appartamenti di classe A sono presenti in quasi tutti i grandi complessi ad uso misto e insieme rappresentano dal 60% all’85% l’intera area dell’edificio.

Questa dinamica può essere facilmente spiegata. Il fatto è che la domanda di affitto e acquisto di appartamenti situati nel centro degli affari di Mosca è determinata principalmente dai top manager e dai rappresentanti delle grandi imprese. La domanda per loro sta gradualmente crescendo, in quanto questo è un formato molto conveniente di alloggi per uomini d’affari..

Come esempio degli MFC più popolari al momento, possiamo citare il complesso della “Città delle Capitali”, che consiste di due grattacieli “Mosca” e “San Pietroburgo”. L’area totale del complesso è di circa 289 mila metri quadrati. Tre tipi di immobili sono presentati qui quasi in parti uguali: uffici, appartamenti e una componente di vendita al dettaglio e di intrattenimento. Al momento in questo complesso ci sono appartamenti in vendita completamente pronti per la vita, il cui prezzo è compreso tra 10 mila e 25 mila dollari al mq. Il costo degli spazi per uffici nella MFC “City of Capitals” è compreso tra 8 mila e 18 mila dollari al mq, l’affitto avrà un costo di 850-950 dollari al mq. nell’anno.

Il complesso multifunzionale, situato sul Tsvetnoy Boulevard e chiamato “Legends of Tsvetnoy”, presenta anche uffici e appartamenti di classe A. L’area totale del complesso multifunzionale è di 112 mila mq. m. Gli uffici occupano sei piani e ben otto piani superiori sono assegnati agli appartamenti. I negozi al dettaglio si trovano al primo piano dell’edificio. Il prezzo di affitto qui per lo spazio ufficio è di $ 900-1000 per mq all’anno, il costo degli appartamenti in vendita varia da 8,7 mila a 17,5 mila dollari al mq..

Complesso multifunzionale “Theloft”, la cui superficie è di 20 mila metri quadrati. m offre inoltre ai suoi clienti appartamenti e uffici. Quasi il 70% della superficie totale dell’edificio è dedicato agli appartamenti. Il costo di uffici e appartamenti in questo complesso ad uso misto è praticamente lo stesso e varia da 4 mila a 5,7 mila dollari al mq..

Cosa riserva il futuro per il mercato IFC

Per quanto riguarda le ulteriori prospettive per lo sviluppo del formato di complessi multifunzionali sul territorio di Mosca, quindi, secondo l’opinione della maggior parte degli esperti, ciò è possibile solo attraverso l’attuazione di programmi globali per lo sviluppo di zone industriali e la ricostruzione di abitazioni fatiscenti nel centro della città. Il motivo è semplice: la mancanza di terra libera nella capitale.

Tuttavia, la riorganizzazione dei territori industriali è un processo piuttosto complicato e burocratico. Di conseguenza, gli sviluppatori devono affrontare una serie di ostacoli.

Un’altra area promettente per lo sviluppo dell’IFC a Mosca è lo sviluppo e l’implementazione di progetti su larga scala al di fuori del Garden Ring, comprese le infrastrutture sociali. La combinazione di centri commerciali, complessi alberghieri, campi da gioco, parchi e altri elementi infrastrutturali aumenterà la popolarità dell’IFC come immobile residenziale. Allo stesso tempo, durante la costruzione dell’infrastruttura, sarà necessario tener conto della classe del complesso stesso e del territorio su cui sarà costruita. Perché è improbabile che gli uffici di classe “A” siano richiesti dagli inquilini della regione. Allo stesso tempo, locali di alta qualità e relativamente economici attireranno l’attenzione di molti proprietari di piccole e medie imprese..

In generale, il segmento dei complessi multifunzionali è una direzione piuttosto promettente nel mercato immobiliare della capitale. Tali complessi sono il futuro. Solo l’approccio alla costruzione del complesso multifunzionale dovrebbe essere corretto, sia la redditività che la domanda per il complesso dipenderanno dalla ponderatezza del progetto.

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