Panoramica del mercato immobiliare di Mosca nel febbraio 2011

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Lo scorso febbraio ha aggiunto molti intrighi a una situazione piuttosto complicata nel mercato immobiliare domestico. Da un lato, ci sono circostanze in cui il costo degli alloggi dovrebbe aumentare e abbastanza rapidamente. La crisi si sta già ritirando.

Mercato immobiliare di Mosca
Mikhail Brovkin. Argine di Kotelnicheskaya. 2005

I prestiti ipotecari hanno iniziato a rianimarsi, che sta diventando sempre più conveniente. Non si può non tenere conto dell’aumento dei prezzi del petrolio, i prezzi dei record di oro nero a febbraio. Tutto ciò sullo sfondo dei bassi tassi di costruzione di nuove abitazioni nella capitale, a quanto pare, avrebbe dovuto far salire i prezzi degli appartamenti. Ma nonostante tutto, il prezzo al metro quadro non ha fretta di crescere.

Nel mercato immobiliare secondario, la situazione rimane abbastanza stabile

Secondo il centro analitico “Indicatori del mercato immobiliare”, nel febbraio 2011 l’indice del costo delle abitazioni nella capitale è aumentato di quasi l’1% da $ 4530 a $ 4573 al metro quadro, ovvero la crescita è minima ed è al livello dell’inflazione. Ciò, a sua volta, potrebbe anche essere dovuto al calo del tasso di cambio del dollaro a febbraio. Per quanto riguarda i prezzi in rubli per gli appartamenti a Mosca, rimangono in vigore. Quindi a febbraio, il prezzo medio per metro quadrato a Mosca in termini di rublo era di circa 135 mila rubli per metro quadrato.

Gli alloggi di classe economica sono molto richiesti a Mosca.

Se consideriamo la variazione di prezzo per tipo di abitazione, la situazione non è uniforme. Il maggiore aumento dei prezzi è stato osservato in segmenti a basso costo: case a pannelli (+ 1,3%), compresi vecchi alloggi, appartamenti di 1 locale (+ 1,2%) e di 2 locali (+ 1,1%). Nelle costose case moderne in mattoni monolitici, c’è persino un calo dei prezzi (-0,9%), non vi è quasi alcun aumento nel segmento degli appartamenti multi-room (+0,2). Di conseguenza, come a gennaio, le abitazioni di classe economica sono le più richieste a Mosca. Gli appartamenti economici vengono spazzati via dal mercato e il tasso di crescita dei prezzi degli appartamenti di categoria inferiore sta aumentando.

Il costo degli appartamenti nei quartieri della capitale a febbraio è caratterizzato da dinamiche simili – il più grande vantaggio è stato notato in aree residenziali economiche: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo, Bogorodoy ecc. L’aumento dei prezzi in queste aree è stato in media dall’1,8% al 2,2%. Allo stesso tempo, in molti distretti costose del centro di Mosca, i prezzi nel mese di febbraio si è rivelata anche in rosso, per esempio: marxisti, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Chekhovskaya, Aleksandrovsky Giardino, Mayakovskaya, Frunzenskaya, Lenin Biblioteca, Sportivnaya, Smolensk, Khamovniki, Taganskaya, Chkalovskaya, Arbatskaya , Borovitskaya (dal -1% al -0,4%).

Se consideriamo la dinamica dei prezzi degli appartamenti nel febbraio 2011 da parte dei distretti di Mosca: distretto centrale invariato, distretto occidentale – in lieve meno (-0,2%). I distretti più economici sono il massimo: tutti i distretti fuori dalla tangenziale di Mosca (+ 1,9%), nonché il distretto orientale (+ 1,0%) e il distretto nord-orientale (+ 1,4%).

Il mercato dei nuovi edifici si è notevolmente ripreso a febbraio

Dopo una leggera diminuzione dell’attività sul mercato dei nuovi edifici della capitale, notata a gennaio, febbraio, come effettivamente previsto, è stata contrassegnata da una notevole attivazione sia degli sviluppatori che dei potenziali acquirenti. Secondo gli analisti della società Azbuka Zhilya, nel febbraio 2011, la potenziale domanda di nuovi edifici, determinata dal numero di richieste da parte di potenziali acquirenti, sia a Mosca che nella regione di Mosca, è aumentata del 10-15% rispetto a gennaio.

Appartamenti a Mosca
Yuri Pimenov. Il matrimonio è sulla strada di domani. 1962

Secondo i ricercatori, questo fatto è anche dovuto al fatto che alla fine di gennaio, una parte significativa dei clienti che si sono rivolti a loro semplicemente non ha avuto il tempo di prendere una decisione di acquistare una casa e ha rinviato la transazione a febbraio. Di conseguenza, il numero di appartamenti acquistati in nuovi edifici è più che raddoppiato a febbraio rispetto a gennaio.

Inoltre, a febbraio alcuni sviluppatori hanno introdotto sul mercato le loro nuove proprietà. Di conseguenza, il numero di nuovi edifici residenziali in costruzione nella vendita aperta a Mosca è aumentato dell’1,8% e ha quasi raggiunto le 370 unità, il numero di appartamenti offerti sul mercato rispetto a gennaio, a sua volta, è aumentato del 3,4%.

Secondo Artyom Rzhavsky, capo del dipartimento di consulenza e analisi dell’agenzia Azbuka Zhilya, gli sviluppatori nella regione di Mosca hanno iniziato a promuovere nuovi progetti ancora più attivamente. Allo stesso tempo, la domanda per gli oggetti proposti esistenti qui supera notevolmente gli indicatori metropolitani. Pertanto, secondo la società, nel febbraio 2011 sul mercato dei nuovi edifici nella regione di Mosca, sia il numero di immobili proposti (circa 700) sia il numero di appartamenti in vendita sono aumentati del 2,3% rispetto al mese precedente..

Vale anche la pena notare che a febbraio a Mosca sono state riprese le vendite in numerosi complessi residenziali di lusso. Ciò ha portato al fatto che il prezzo medio per mq. m in nuovi edifici nella capitale è aumentato del 2,5% rispetto a gennaio: tenendo conto delle abitazioni di categorie di prezzo più elevate, il prezzo era di circa 211 mila rubli.

Secondo molti esperti, non esiste una relazione diretta tra la dinamica dei prezzi del petrolio e i prezzi degli immobili..

Non sono state osservate tendenze simili nella regione di Mosca. Nella regione di Mosca, gli alloggi più richiesti sono ancora appartamenti di classe economica. Alcune strutture permanenti sono passate a un livello superiore di prontezza. Allo stesso tempo, diversi nuovi progetti sono entrati nel mercato, il che ha compensato il tasso di dinamica dei prezzi.

Alla fine di febbraio 2011, il prezzo medio per mq. m in nuovi edifici nella regione di Mosca ammontava a 63,1 mila rubli. Di conseguenza, il prezzo è rimasto al livello di gennaio.

Perché i prezzi delle case non stanno salendo alle stelle a seguito dell’aumento dei prezzi del petrolio e di una notevole ripresa nel settore finanziario dell’economia?

Innanzitutto, il mercato non reagisce immediatamente a questi fattori, c’è un ritardo. Se alla fine di febbraio il petrolio è salito di prezzo a livelli record ($ 120 al barile di Brent), allora questo si rifletterà sul mercato immobiliare solo pochi mesi dopo. Ma anche qui non è così semplice. Come sapete, il petrolio ha iniziato a salire di prezzo alla fine della scorsa estate, quando alla fine del 2010 è passato da $ 70 al barile a $ 95, ovvero la crescita era già del 35%. Allo stesso tempo, non vi sono stati significativi salti di prezzo sul mercato immobiliare sia in autunno che in inverno.

Secondo molti esperti, non esiste una relazione diretta tra la dinamica dei prezzi del petrolio e i prezzi degli immobili. Indubbiamente, sono interconnessi all’interno della macroeconomia generale. Tuttavia, questa relazione non è lineare e non è così semplice che sarebbe possibile ricavare qualsiasi modello esatto dell’influenza del prezzo dell’oro nero sugli immobili in Russia. Se analizziamo la situazione generale, negli ultimi anni immobili e petrolio hanno mostrato più spesso dinamiche opposte, ma si sono ripetute a vicenda.

Per quanto riguarda l’attuale deficit di nuovi edifici nella capitale, il quadro non è chiaro neanche qui. In effetti, il volume di commissioning di nuove abitazioni a Mosca negli ultimi anni è notevolmente diminuito da 4,8 mq. nel 2007 a 1,8 milioni di metri quadrati. m nel 2010. Tuttavia, va notato che su 4,5 – 4,8 milioni di metri quadrati, costruiti prima della crisi, solo circa 1,5 milioni di metri quadrati sono stati messi in vendita gratuitamente sul mercato. Il restante 70-80% riguardava l’edilizia sociale, costruito a spese dei fondi di bilancio. Di conseguenza, il volume dell’offerta di nuove abitazioni sul mercato è rimasto all’incirca allo stesso livello di prima della crisi.

Cosa abbiamo di conseguenza? Sembrerebbe che ci siano molte ragioni per l’aumento dei prezzi, ma su un esame dettagliato del loro impatto oggettivo sul mercato immobiliare russo è molto controverso.

Cosa succederà dopo

Da tutto quanto sopra, possiamo concludere che nei prossimi mesi non c’è motivo di aspettarsi un brusco balzo dei prezzi per metro quadrato a Mosca, e in effetti in tutta la Russia. È del tutto possibile che vengano osservati i tassi di crescita attuali degli indicatori di prezzo medi di circa l’1-2% al mese. Si noti che una variazione del tasso di cambio apporterà le proprie modifiche al livello dei prezzi. Se il dollaro continua a indebolirsi, quindi con un aumento dei prezzi delle case rubli nella capitale dell’1%, l’aumento dei prezzi in termini di dollari potrebbe essere del 2-3% o anche di più.

Nella seconda metà del 2011, secondo alcuni esperti, ci si può aspettare un aumento più intenso dei prezzi, che scenderà principalmente sugli alloggi di classe economica. In primo luogo, potrebbe essere correlato alle elezioni, perché questo è il comportamento dei prezzi osservato durante le elezioni del 2004 e del 2008. In secondo luogo, l’impatto sul mercato immobiliare domestico dell’inflazione globale, che sta guadagnando slancio a causa della stampa ingiustificata di denaro non supportato, è del tutto possibile. In tali condizioni, il settore immobiliare può iniziare a riconquistarlo a un ritmo più rapido. In questo caso, la dinamica dei prezzi del rublo rifletterà la situazione in modo più obiettivo, nel prezzo in dollari.

In generale, non dovrebbero essere previsti bruschi salti dei prezzi degli immobili nella capitale durante tutto l’anno.

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