Tutto ciò che devi sapere sull’atto di accettazione e trasferimento di alloggi

Sezioni dell’articolo

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• Il valore del certificato di accettazione per l’acquirente
• Il valore del certificato di accettazione per il venditore
• Regole per la redazione di un atto
• Che il rifiuto di firmare il certificato di accettazione da parte dello sviluppatore minaccia
• Caratteristiche di accettare un appartamento da uno sviluppatore
• notifiche
• Regole di ispezione
• Riparazione in garanzia
• Trucchi usati dagli sviluppatori per firmare l’atto di accettazione e trasferimento di beni immobili
• Caratteristiche di ricevere un appartamento al momento dell’acquisto

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L’atto di accettazione e trasferimento a molti partecipanti alle transazioni immobiliari sembra essere un pezzo di carta insignificante, la cui registrazione non vale la pena spendere tempo. Ma se l’atto non è firmato o eseguito in modo errato, ciò può causare seri problemi. Considera il significato e le caratteristiche della preparazione di questo documento.

Il valore del certificato di accettazione per l’acquirente

Per l’acquirente di un appartamento, un atto di accettazione e trasferimento, spesso chiamato atto di trasferimento, è estremamente importante per una serie di motivi:

1. L’atto indica le condizioni tecniche dell’appartamento al momento dell’acquisto. Se si scopre che non è conforme ai termini del contratto, l’acquirente avrà poche possibilità di costringere il venditore a correggere le carenze esistenti senza un atto firmato. Ciò è particolarmente vero nei casi in cui l’alloggio viene acquistato da uno sviluppatore. Se l’acquirente vede che l’appartamento ha un pavimento storto o crepe nelle pareti, la cosa peggiore che può fare è scrivere nell’atto di trasferimento che non ci sono pretese per le condizioni tecniche della proprietà.
2. Se l’obbligo di firmare il certificato di accettazione è specificato nel contratto, i dipendenti Rosreestr semplicemente non rilasciano un certificato di proprietà all’acquirente. Se l’accordo non prevede la firma di un atto, non sono previsti problemi con la registrazione della proprietà.
3. Senza un atto, non sarà possibile ricevere una detrazione fiscale. Questo documento sarà sicuramente richiesto dai funzionari fiscali.

Il valore del certificato di accettazione per il venditore

A prima vista, sembra che il venditore non abbia affatto bisogno di un atto di accettazione, ma questo non è del tutto vero. Se un appartamento già venduto, durante il trasferimento di cui non è stato firmato l’atto di trasferimento, si allaga o c’è un incendio in esso, l’acquirente può provare a obbligare il venditore a pagare le spese di riparazione. Infatti, secondo la legislazione, il trasferimento di un appartamento viene effettuato esattamente secondo questo documento. Non c’è atto – non c’è prova che il venditore lo abbia effettivamente consegnato all’acquirente, il che significa che, dal punto di vista della legge, il venditore gestisce ancora l’appartamento e deve pagare per le sue riparazioni.

Naturalmente, se il caso va in tribunale, puoi trovare testimoni che mostreranno che l’acquirente ha già ceduto la proprietà al momento del disastro, ma è molto più facile firmare e conservare una copia dell’atto di trasferimento. Ciò semplifica notevolmente la vita quando si verificano tali situazioni ed evita lunghe burocrazie giudiziarie..

Regole per la redazione di un atto

Non ci sono requisiti chiari per la progettazione di questo documento nella legislazione. Ma, in base allo scopo del certificato di accettazione, di solito indico le seguenti informazioni:

1. Nome del documento.
2. Data e luogo della firma.
3. Dati firmatari.
4. Descrizione della proprietà da trasferire (a quale indirizzo si trova, a quale piano, ecc.).
5. Foglio di ispezione: è un allegato all’atto. Descrive in dettaglio le condizioni tecniche della proprietà al momento del trasferimento. Al fine di registrare accuratamente le condizioni dell’appartamento, oltre alla descrizione del testo, è possibile scattare fotografie, che saranno anche allegate all’atto.
6. Informazioni sulla presenza o l’assenza delle parti che hanno firmato il documento di domande l’una contro l’altra.
7. Dettagli del contratto a cui è allegato l’atto di trasferimento.
8. Firme delle parti con decodifica obbligatoria.

Che il rifiuto di firmare il certificato di accettazione da parte dello sviluppatore minaccia

Uno sviluppatore che vende immobili paga 1/300 del tasso della Banca Centrale del prezzo del contratto all’acquirente dell’appartamento per aver rifiutato di firmare il certificato di accettazione. Ad esempio, se un appartamento costa 5 milioni di rubli, dovrà pagare 2.500 rubli al giorno per essersi rifiutato di firmare l’atto. Pertanto, in pochi anni l’ammontare delle penalità può essere pari al valore degli immobili. Ma l’ammontare delle penalità non può superare il valore degli immobili.

In caso di vendita e acquisto regolari, si applica la responsabilità stabilita dal contratto. Di norma, le parti stabiliscono una sanzione legata al prezzo del contratto. Se l’accordo non prevede alcuna sanzione, la parte che elude la firma non dovrebbe pagare nulla..

Caratteristiche di accettare un appartamento da uno sviluppatore

Considerare tutti gli aspetti di questa procedura.

notifiche

Lo sviluppatore è obbligato a trasferire l’appartamento all’acquirente entro il tempo specificato nel contratto, non sono consentite deviazioni da questa data. Se il termine per la messa in funzione dell’edificio viene ritardato, lo sviluppatore è tenuto a inviare una lettera all’acquirente due mesi prima della data di firma stabilita dal contratto con una proposta di modifica dell’accordo.

Se, dopo due mesi, l’edificio non viene ancora messo in funzione e lo sviluppatore non trasferisce l’appartamento all’acquirente, paga all’acquirente la penalità già menzionata per un importo di 1/300 del tasso di sconto della Banca centrale del prezzo del contratto per ogni giorno di ritardo. L’acquirente ha il diritto di riscuotere una sanzione in tribunale.

Lo sviluppatore è tenuto a informare l’acquirente che la costruzione è completata un mese prima della fine dei lavori.

Regole di ispezione

Quando firma l’atto, il rappresentante dello sviluppatore mostra l’appartamento al compratore. Se vengono rilevati difetti minori e rimovibili, vengono registrati sul foglio di ispezione. È inoltre necessario che i rappresentanti della società di vendita indichino in questo documento l’intervallo di tempo in cui saranno eliminate le carenze.

L’acquirente non deve firmare il rapporto di ispezione fino a quando lo sviluppatore non ha portato la proprietà in condizioni adeguate. Se le carenze riscontrate sono irreparabili (pavimenti irregolari, problemi di ventilazione, ecc.), È meglio che l’acquirente si rifiuti di acquistare un appartamento del tutto.

Riparazione in garanzia

Esistono anche lavori nascosti: il loro risultato non può essere verificato durante la prima ispezione dell’appartamento (ad esempio, lo stato del cablaggio). Gli svantaggi di tali lavori compaiono dopo un certo tempo, dopo che l’acquirente ha accettato l’appartamento..

Va ricordato che, secondo la legge, lo sviluppatore è tenuto ad eliminare tali difetti durante il periodo di garanzia, che è stabilito dal contratto (secondo la legge, non può essere inferiore a tre anni, di solito 5 anni).

Se viene rilevato un difetto, il proprietario dell’appartamento deve inviare una lettera allo sviluppatore che descriva il problema. Il rappresentante dello sviluppatore è obbligato a visitare l’appartamento entro 5 giorni, ispezionare i difetti descritti nella lettera e redigere un atto che descriva la natura dei problemi e i tempi della loro eliminazione.

È necessario dimostrare che il difetto si è manifestato proprio per colpa dello sviluppatore, per questo viene ordinato un esame speciale, a seguito del quale, sulla base degli attuali SNIP e GOST, viene emesso un parere sui motivi che hanno portato ai difetti.

Ad esempio, ci sono casi in cui un esame ha dimostrato che lo stampo che è apparso in un appartamento in una casa recentemente commissionata è stato causato da un tetto che perde, che è colpa dello sviluppatore. In questo caso, l’acquirente ha avuto la possibilità di trasferire i costi di correzione di tale carenza alla società di sviluppo..

Un altro caso significativo: nel 2014, un residente di Krasnoyarsk è stato in grado di citare in giudizio lo sviluppatore per il 15% del valore della proprietà a causa di difetti riscontrati in esso. Ha ordinato una competenza nella costruzione, che ha rivelato pareti irregolari, pavimenti e soffitti storti, nonché altre carenze sorte durante i lavori di finitura. La corte ha deciso di obbligare lo sviluppatore a pagare al proprietario dell’appartamento 300.000 rubli per eliminare le carenze esistenti e 80.000 rubli un’ammenda allo stato.

È interessante notare che in questo caso, il proprietario dell’appartamento ha prima firmato il certificato di accettazione e si è rivolto allo sviluppatore, che si è rifiutato di correggere le carenze, poiché nell’atto non sono stati indicati commenti sulla condizione della proprietà. Ma il tribunale non ha tenuto conto di questa circostanza, poiché nessuno ha annullato il periodo di garanzia.

Tuttavia, è meglio non firmare l’atto se ci sono gravi difetti nell’appartamento e se sono insignificanti, almeno segnare i difetti identificati nel foglio di ispezione e costringere il rappresentante dello sviluppatore a indicare il periodo di tempo per la loro correzione.

È altamente sconsigliato eseguire riparazioni nell’appartamento che sono state appena accettate dallo sviluppatore, poiché dopo il suo completamento sarà molto difficile provare che qualsiasi difetto nell’appartamento sia apparso senza colpa dei costruttori assunti.

Inoltre, secondo la legge, ci sono un certo numero di altri casi in cui lo sviluppatore non è obbligato a eseguire riparazioni in garanzia e difetti corretti che sono sorti:

• naturale usura dell’edificio;
• funzionamento improprio delle aree comuni;
• guasti ai sistemi di ingegneria che si sono verificati per colpa dei residenti;
• violazione delle norme per il funzionamento degli elettrodomestici e dell’impianto idraulico;
• riparazione, violazione o sostituzione da parte dei locatari delle strutture e delle attrezzature dell’appartamento, trasferite ad essi sotto il certificato di accettazione dallo sviluppatore.

Trucchi usati dagli sviluppatori per firmare l’atto di accettazione e trasferimento di beni immobili

I rappresentanti degli sviluppatori sono molto riluttanti a mettere la loro firma sotto l’atto di carenze identificate. La loro tattica preferita è di rifiutare di firmare l’atto durante l’esame e di giocare per tempo con qualsiasi pretesto. Infatti, secondo la legge, se l’acquirente non firma il certificato di accettazione entro due mesi, lo sviluppatore può farlo da solo.

Se il venditore utilizza tali tattiche, è necessario firmare personalmente l’atto di trasferimento, quindi inviare un reclamo allo sviluppatore, in cui sarà richiesto di correggere tutte le carenze e firmare l’atto di trasferimento, altrimenti l’acquirente andrà in tribunale.

Se tale documento è disponibile, l’acquirente ha tutte le possibilità di costringere lo sviluppatore a correggere i difetti nell’appartamento e firmare il certificato di accettazione.

Caratteristiche di ricevere un appartamento al momento dell’acquisto

Quando si acquista un appartamento, la legge non prevede alcuna scadenza per la firma dell’atto di trasferimento. Le parti non hanno bisogno di scambiarsi reciprocamente notifiche, a meno che, ovviamente, ciò non sia previsto dal contratto.

Di solito non esiste nemmeno un periodo di garanzia. Naturalmente, le parti possono indicare tale condizione nel contratto, ma poiché in pratica è molto difficile costringere il venditore a correggere successivamente eventuali difetti nell’appartamento (a volte è difficile persino trovarlo), non ha senso aggiungere una clausola del genere all’accordo.

L’acquirente deve solo ispezionare attentamente le condizioni tecniche dell’appartamento: pareti, finestre, soffitti, metri, ecc. E, in assenza di commenti significativi, firmare un atto.

Non tutti hanno le conoscenze e l’esperienza per eseguire tale ispezione in modo qualificato. Pertanto, l’acquirente spesso porta con sé un esperto che può notare tutte le carenze..

• Certificato di accettazione dell’appartamento dallo sviluppatore – download in formato .doc
• Certificato di accettazione al momento dell’acquisto di un appartamento – download in formato .doc
• Foglio di ispezione – download in formato .doc