Revisione del mercato immobiliare commerciale a Mosca per gennaio-febbraio 2011

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La continua crescita dell’economia del paese e la sua ripresa dalla crisi hanno creato condizioni favorevoli per la ripresa delle attività domestiche. Di conseguenza, la domanda di immobili commerciali sta crescendo a Mosca. Tuttavia, a causa della riduzione delle nuove costruzioni di uffici e spazi commerciali durante la crisi, vi è una significativa carenza di spazi. Di conseguenza, in alcuni segmenti vi è un aumento dei prezzi e delle tariffe di noleggio.

Discutere

  • Dinamica generale del mercato immobiliare commerciale di Mosca
  • A gennaio sono stati costruiti 110 mila metri quadrati a Mosca. m. di nuovi edifici per uffici
  • Gli uffici in affitto a Mosca continueranno ad aumentare di prezzo
  • Ciò che attende il mercato immobiliare commerciale nel 2011

Immobili commerciali a Mosca
Igor Razzhivin. Passaggio teatrale alla sera. 2010

Dinamica generale del mercato immobiliare commerciale di Mosca

Secondo gli analisti della società di consulenza RRG nel gennaio 2011, non si sono verificati cambiamenti importanti nel mercato degli acquisti e delle vendite di immobili commerciali della capitale. Tuttavia, sono state confermate alcune tendenze a lungo termine, che sono state delineate nella seconda metà del 2010. Tra le principali tendenze, segnaliamo l’elevata domanda di spazi commerciali nel centro di Mosca, l’aumento dei prezzi nel segmento degli uffici e una diminuzione del livello di spazio libero negli uffici di classe A e B +..

La quota massima nella struttura di fornitura a gennaio era ancora rappresentata dai locali degli uffici (48% di tutti i locali commerciali). 2 ° posto – impianti di produzione e stoccaggio – 27%, quindi vai – spazio commerciale – 16% e locali gratuiti – nove%.

Nel mese di gennaio sono stati messi in vendita 1.099 immobili per un valore di $ 8,848 miliardi nel mercato immobiliare commerciale della capitale, la cui area totale – 2106 mila sq. m.

Gli esperti hanno notato a gennaio una significativa riduzione dell’offerta di immobili commerciali. Rispetto a dicembre, in termini quantitativi, l’offerta è diminuita del 16% e in termini di superficie totale – del 15%. Questa riduzione è dovuta al gran numero di vacanze e ai proprietari sono rimaste solo 2 ultime settimane del mese per pubblicizzare le loro proprietà. Se lo confrontiamo con lo stesso periodo del 2010, possiamo affermare che l’offerta è rimasta praticamente allo stesso livello..

Il prezzo medio ponderato rispetto a dicembre 2010 è aumentato a gennaio del 3% e ammontava a $ 4202 al mq. tuttavia, questi cambiamenti sono molto probabilmente associati alla caduta del dollaro USA dello stesso 3%.

Nel gennaio 2011, l’offerta totale di spazi commerciali al centro del capitale è diminuita del 15%, proporzionalmente alla diminuzione totale delle “vacanze” nel settore immobiliare commerciale proposto. Al di fuori del Garden Ring, la diminuzione dell’offerta per il numero di proprietà a gennaio è stata del 13%.

La dinamica dei prezzi a lungo termine per il segmento commerciale del mercato rimane abbastanza stabile.

Gli uffici a gennaio rispetto a dicembre 2010 al centro sono aumentati del 4%, mentre all’esterno del Garden Ring il prezzo è aumentato del 2%. Si noti che questo segmento di mercato ha iniziato a riprendersi dalla crisi molto più tardi di quello commerciale. Tuttavia, al momento esiste una chiara tendenza, caratterizzata da un graduale aumento dei prezzi degli spazi per uffici nella capitale. Il numero di offerte di uffici in numero a gennaio è diminuito del 18% e per area totale – del 16%.

Impianti di produzione e stoccaggio È l’unico tipo di immobile commerciale sul mercato che è ancora stagnante. Il volume di offerta di questi oggetti nel gennaio 2011 è diminuito del 26% in termini di quantità e in termini di superficie totale – del 14%. Un totale di 84 oggetti sono stati offerti sul mercato dei capitali, con una superficie totale di 855 mila metri quadrati. m. Anche il prezzo delle strutture di stoccaggio industriale è diminuito, il calo è stato del 4%.

Per quanto riguarda il febbraio 2011, a partire dal ventesimo giorno di questo mese, il volume di offerta di oggetti sul mercato immobiliare commerciale di Mosca rispetto allo stesso periodo del mese scorso è aumentato del 14,3% in termini quantitativi e l’area totale degli oggetti immessi sul mercato è diminuita del 5, 2%. Sono stati offerti in vendita 865 oggetti immobiliari commerciali con una superficie totale di 1404 mila metri quadrati. del valore di $ 6 miliardi.


Alena Dergileva. Nuova vita di Old Arbat. 2007

Il prezzo medio ponderato a febbraio è diminuito del 2,7% e ammontava a $ 4089 al mq. m. Nella struttura del mercato immobiliare commerciale della capitale in termini di superficie totale, il posto di leader è ancora detenuto dai locali degli uffici, la cui quota di mercato è stata del 59,2%. Il secondo posto è occupato da impianti di produzione e stoccaggio, la loro quota – 21,8%, percentuale di spazi commerciali – 12,2%.

In termini di costo totale, gli spazi per uffici sono anche in testa nella struttura del mercato di Mosca (la loro quota – 66,4%). Poi arriva lo spazio commerciale? 18,1% e la quota di locali industriali e di magazzino era? 8,3%.

A gennaio sono stati costruiti 110 mila metri quadrati a Mosca. m. di nuovi edifici per uffici

Secondo la società di consulenza internazionale Cushman & Wakefield, a Mosca nel gennaio 2011, sono stati commissionati quasi 110 mila metri quadrati. m. di nuovi spazi per uffici di classe A e B..

Allo stesso tempo, fu costruito un solo edificio per uffici “A” di classe (“Prisma Business Center”) con un’area di 10 mila mq. Quindi, il volume totale di immobili per uffici di alta qualità offerti nella capitale è attualmente di 11,8 milioni di metri quadrati. Secondo le previsioni degli analisti dell’azienda, nonostante le cifre relativamente elevate di gennaio, entro la fine del 2011 è improbabile che il volume totale delle nuove costruzioni superi i 600 mila metri quadrati..

Ricordiamo che nel 2010 nella capitale russa furono costruiti e commissionati quasi 700 mila metri quadrati. m. edifici per uffici di classe “A” e “B”. Questo è del 60% in meno rispetto al 2009. Di conseguenza, vi è una chiara tendenza al calo del volume della costruzione di uffici. Ci sono pochissimi nuovi progetti. La costruzione di molte strutture attualmente in fase di commissioning è iniziata prima della crisi. E la necessità di spazi per uffici di alta qualità sta solo crescendo.


Vladimir Kachanov. Pioggia su Petrovka. 1981

Secondo gli analisti di Paul’s Yard a Mosca, i più richiesti al momento sono locali per uffici con finitura di classe “A” nel centro della città e distretti tradizionalmente popolari – Sud-ovest e ovest.

Gli uffici in affitto a Mosca continueranno ad aumentare di prezzo

Secondo le previsioni di Alexey Bogdanov, direttore del dipartimento immobiliare degli uffici e partner di S.A. Ricci / King Sturge, i tassi di noleggio per gli uffici di Mosca delle classi A e B + cresceranno di circa il 4% ogni trimestre. L’analista ha anche affermato che, a causa dell’aumento significativo della domanda di spazi per uffici di alta qualità, anche i tassi di noleggio nella classe “B-” cresceranno, secondo le sue previsioni, la crescita sarà in media del 2% al trimestre.

Secondo S.A. Ricci / King Sturge, dall’inizio del 2011, i tassi di affitto degli spazi per uffici nella capitale russa sono già aumentati di quasi il 15%. La crescita più rapida dei prezzi degli affitti si osserva negli uffici situati nelle zone Garden e Boulevard Ring. Le tariffe di noleggio medie qui sono per gli uffici di classe A. – $ 700 all’anno per sq. m, classe “B +” – $ 600 all’anno per sq. m. e nell’area della classe “B-” – $ 420 all’anno per sq. m.

La tariffa di noleggio per gli edifici per uffici nella zona del terzo anello di trasporto, per gli oggetti di classe “A” è – $ 460 all’anno per mq. m, per oggetti della classe “B +”, “B-” – rispettivamente $ 350 e $ 230 all’anno per mq. m. All’interno della tangenziale di Mosca, le tariffe di noleggio per gli uffici delle classi “A”, “B +”, “B-” erano rispettivamente di $ 400, $ 360 e $ 190 all’anno per mq. m.

Si noti che gli attuali prezzi di affitto degli spazi per uffici a Mosca hanno già raggiunto il livello della primavera del 2009, quando i prezzi erano ancora lontani dal crollo. E la tendenza generale al rialzo dei prezzi continua. Secondo Denis Kolokolnikov, direttore generale dell’agenzia di consulenza RRG, il divario tra il costo degli spazi per uffici nel centro e nella periferia di Mosca non solo ha raggiunto, ma ha superato il livello pre-crisi, quando gli oggetti nel centro della capitale erano due volte più costosi o più. Secondo l’esperto, ora c’è una differenza di oltre il 135%. Durante i minimi, il divario di prezzo era solo del 90%. Ciò è confermato dalla significativa crescita della domanda di spazi per uffici nel centro a causa del potenziale limitato per la crescita di nuovi spazi..


Vasnetsov Apollinary. Vecchia Mosca Piazza del 17 ° secolo

Nel 2011, secondo le previsioni di S.A. Ricci / King Sturge, il numero di transazioni di vendita e locazione aumenterà, così come il numero di transazioni di rinegoziazione del contratto di locazione diminuirà. Inoltre, aumenterà il volume medio di spazi per uffici affittati. I partecipanti più attivi sul mercato saranno le aziende dei settori bancario, industriale e finanziario. L’elevato numero di transazioni correnti di acquisto e vendita e locazione con la partecipazione di grandi imprese industriali consente di continuare l’attuale tendenza.

Nel 2011, secondo gli esperti, grandi banche russe come Sberbank of Russia, Rosselkhozbank e Raiffeisen Bank stanno valutando la possibilità di acquisire / affittare nuovi immobili per uffici nella capitale. Alcune aziende industriali non escludono inoltre la possibilità di affittare o acquistare nuovi spazi per uffici..

Ciò che attende il mercato immobiliare commerciale nel 2011

Nel 2011 continueranno le tendenze delineate l’anno scorso. La crisi sta gradualmente perdendo terreno, quindi è probabile che la domanda nel mercato immobiliare commerciale si intensifichi. È probabile che ci sarà una carenza di spazio libero e, di conseguenza, i prezzi e le tariffe di noleggio in alcuni segmenti di mercato aumenteranno..

Le tariffe di affitto per immobili di alta qualità possono aumentare del 10-15% durante l’anno. Allo stesso tempo, è improbabile che l’affitto di spazi commerciali aumenti di prezzo. Ciò è dovuto al notevole volume di commissioning di nuovi centri commerciali.

In generale, si osserverà l’equilibrio tra domanda e offerta, come è già stato detto, la domanda crescerà, ma non tornerà al livello pre-crisi nel 2011.

Una piccola parte di nuove proprietà immobiliari di buona qualità che appaiono sul mercato in tutti i segmenti di mercato sarà prima di tutto richiesta, queste aree saranno rapidamente acquisite e riempite dagli inquilini.

Un’interruzione forzata della costruzione di nuove aree durante la crisi può portare al fatto che il mercato potrebbe dover affrontare una carenza di spazio in alcuni segmenti di mercato.

In generale, si può notare che nel 2011 il mercato immobiliare commerciale della capitale continuerà gradualmente a raggiungere il livello pre-crisi dei prezzi e dell’offerta in quasi tutti i segmenti.

Anche il mercato degli investimenti dovrebbe riprendersi. Sia i proprietari di immobili che i potenziali acquirenti diventeranno più attivi e disposti a scendere a compromessi. Di conseguenza, è probabile un aumento dei progetti di investimento nel mercato immobiliare commerciale..

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