Panoramica del mercato immobiliare residenziale di classe economica a Kiev

È consuetudine fare riferimento agli immobili della categoria più economica e di massa, ovvero agli alloggi di classe economica, è consuetudine includere appartamenti e case a Kiev, il cui costo, indipendentemente dall’area totale, non supera i 100 mila dollari.

Alexander Lirner. Ricordi di Kiev. 2000

O appartamenti, il costo di un metro quadrato in cui è nella fascia di prezzo da 7,5 a 12 mila grivna (da 930 a 1,5 mila dollari). Sviluppatori e agenti immobiliari insistono su una tale valutazione degli immobili di classe economica a Kiev..

Se nel 2003-2004, che rappresenta il boom edilizio in Ucraina, le società di costruzioni si affidavano principalmente alla costruzione di condomini di classe business e premium, che erano molto richiesti in quel momento. Gli alloggi a prezzi accessibili negli anni pre-crisi sono stati presentati principalmente sul mercato immobiliare secondario a Kiev. Dopo la crisi del 2008, quando la domanda di appartamenti di classe business è diminuita di oltre il 30% nella capitale dell’Ucraina e la domanda di appartamenti a prezzi accessibili è leggermente diminuita, gli sviluppatori hanno iniziato a erigere in modo massiccio nuovi edifici di classe economica.

I risultati del primo trimestre del 2011 hanno inoltre mostrato chiaramente che la maggior parte dei potenziali acquirenti immobiliari – il 90%, è interessata ad appartamenti economici, che vanno dai 33 ai 40 metri quadrati, presentati nei mercati primario e secondario.

Naturalmente, il costo degli alloggi dipende in larga misura non solo dalla categoria di appartenenza del condominio di recente costruzione, ma anche dalla posizione dell’appartamento. Quindi, tradizionalmente, gli alloggi più costosi a Kiev si trovano nei distretti centrali – Pechersky e Shevchenkovsky, mentre gli appartamenti più economici sono presentati sul mercato immobiliare dei distretti di Darnitsky e Desnyansky.

Per fare un confronto, se il costo medio di 1 metro quadrato di alloggi di classe economica nel distretto di Shnevchenskiy è di $ 2,2 mila, nel distretto di Desnyanskiy il prezzo di 1 metro quadrato di un appartamento quadrato della stessa classe è stato fissato al livello di $ 1.000 e nel distretto di Darnitskiy – 1,2 migliaia di dollari. L’acquisto di un appartamento nel quartiere Svyatoshinsky di Kiev non costerà molto di più – il costo medio di 1 metro quadrato di alloggi di classe economica qui è di 1,4 mila dollari. A proposito, è il distretto di Svyatoshinsky che è attualmente il leader nel numero di complessi residenziali in costruzione con appartamenti a prezzi accessibili fino a $ 75 mila..

Puoi risparmiare sull’acquisto di un appartamento acquistando un alloggio in una casa che non è ancora stata commissionata.

Il costo delle abitazioni è anche fortemente influenzato non dal distretto di Kiev stesso, ma dalla presenza di un comodo interscambio di trasporti, in particolare dalla vicinanza alla stazione della metropolitana. La lontananza dalla metropolitana può ridurre il costo delle abitazioni del 10%. Puoi anche risparmiare sull’acquisto di un appartamento acquistando un alloggio in una casa che non è ancora stata messa in funzione; secondo gli sviluppatori, un alloggio di classe economica in un nuovo edificio in costruzione sarà più economico rispetto all’acquisto di un appartamento sul mercato secondario e, al momento della messa in funzione, l’alloggio aumenta prezzo in media del 5-10%

Vitaly Petrovsky. 1999

Il prezzo di un appartamento dipende anche dal piano: gli alloggi del primo e dell’ultimo livello tradizionalmente costano il 10% in meno rispetto agli appartamenti degli altri piani, questa tendenza è rilevante anche per il mercato immobiliare secondario. Anche se recentemente gli ultimi piani di nuovi edifici hanno iniziato a essere molto richiesti – i potenziali acquirenti sono diventati meno timorosi di una rottura dell’ascensore, perdita del tetto e mancanza di acqua rispetto agli ultimi piani di vecchi edifici di solito peccano, e i vantaggi di tali alloggi “grattacieli” includono la lontananza dal rumore della strada e la mancanza di vicini calpestando lassù.

Secondo la valutazione compilata dagli agenti immobiliari, gli appartamenti più economici in vendita a maggio 2011 sul mercato immobiliare secondario a Kiev costano $ 30.000 ciascuno. Il primo è un “gostinka” con una superficie di soli 19 metri quadrati, situato in via Nikolsko-Slobodskoy nella regione del Dnepr, e il secondo è un monolocale con una superficie di 21 metri quadrati – in via O. Teligi.

La più redditizia e conveniente tra le offerte di due camere del mercato primario nel maggio 2011 erano gli appartamenti in un nuovo edificio a Poznyaki, il cui costo era fissato a $ 61,3 mila, così come su Tampere Street, del valore di $ 52 mila.

Allo stesso tempo, è quasi impossibile trovare una casa privata all’interno dei confini di Kiev, il cui costo sarebbe inferiore a 100 mila dollari, cioè potrebbe competere con il prezzo degli appartamenti di classe economica. Sebbene ci siano ancora aree con edifici privati ​​nella capitale ucraina, il costo degli edifici non fatiscenti è in media $ 150.000 e il limite superiore può raggiungere $ 7 milioni.

Certo, puoi trovare, ad esempio, nel quartiere Svyatoshinsky, sui giardini della Resurrezione e Rusanovsky, case rurali ordinarie con servizi e acqua nel cortile, il cui prezzo sarà compreso tra 70 e 100 mila dollari, tuttavia, tali edifici sono spesso semplicemente demoliti, cioè il proprietario è in realtà paga il costo del terreno su cui cresceranno nuove abitazioni in futuro.

Tendenze di sviluppo e previsioni per il futuro

Dopo la crisi del 2008, gli analisti hanno paura di fare previsioni a lungo termine sullo sviluppo del mercato immobiliare, compresa la classe economica. Tuttavia, gli analisti concordano su una cosa – nel prossimo futuro – fino alla fine del 2011 – non si prevedono salti bruschi nel mercato immobiliare di classe economica a Kiev.

Secondo gli ultimi dati, nel giugno di quest’anno, il costo di 1 metro quadrato di abitazioni di classe economica è aumentato in media nella capitale dell’Ucraina di soli $ 2. Compreso nel distretto di Shenchenkovsky – dello 0, 09%, nei distretti di Pechersky e Darnitsky – dello 0,07%, a Desnyanskiy – dello 0,14%. Pertanto, possiamo parlare di un aumento dei costi effettivamente dal tasso di inflazione.

Pavel Vitanovsky. Argine. 2005

Gli esperti inoltre non prevedono un calo del costo degli alloggi a prezzi accessibili, poiché la domanda di appartamenti di classe economica è abbastanza stabile e nell’autunno del 2011 gli esperti si aspettano un tradizionale rilancio stagionale del mercato.

Ad esempio, nel complesso residenziale “Southern Gate, che si trova nel microdistretto di Osokorki nel quartiere Darnytskyi di Kiev e offre appartamenti standard con una superficie di 33-40 metri quadrati al prezzo di $ 1,3 mila al metro, oltre l’80% degli appartamenti è già stato venduto, nonostante il fatto che che il complesso non è ancora stato messo in funzione.

Inoltre non ci sono prerequisiti per un aumento significativo del costo degli alloggi a Kiev – oggi ci sono più che sufficienti offerte di classe economica per soddisfare la domanda, solo nel 2011 sarà completata la costruzione di 12 complessi residenziali in diversi distretti della capitale. Inoltre, anche il costo degli alloggi nella categoria più conveniente supera significativamente lo stipendio medio a Kiev. Quindi, lo stipendio medio nella capitale all’inizio del 2011 è stato fissato a 3,5 mila grivna (circa $ 450), in modo che anche l’acquisto di un piccolo appartamento di classe economica si trasformi in un obiettivo irraggiungibile per la maggior parte delle famiglie. Questo è il motivo per cui nell’ultimo anno, oltre la metà di tutte le transazioni nel mercato immobiliare di classe economica erano acquisti di appartamenti con un mutuo ipotecario..

Il primo ministro ucraino Mykola Azarov e il vice primo ministro della Repubblica per gli affari economici, Serhiy Tigipko, avevano precedentemente annunciato modifiche alla legge sullo sviluppo urbano, che dovrebbe semplificare in modo significativo la procedura per ottenere un permesso per la costruzione di complessi residenziali di classe economica. Le autorità ucraine intendono in questo modo ridurre il costo per metro quadrato di spazio vitale di quasi un terzo, secondo Azarov, il prezzo di 1 metro quadrato a Kiev potrebbe scendere a $ 500-800. Tuttavia, finora è in corso solo lo sviluppo di cambiamenti nella legislazione e le prospettive per l’adozione di emendamenti sono attualmente vaghe. Molti esperti ritengono che non si possa prevedere una riduzione significativa del costo degli alloggi, anche dopo aver semplificato la procedura per ottenere i permessi di costruzione.