Storia dello sviluppo del credito ipotecario

Sezioni dell’articolo

• Ipoteca nel Medioevo
• Storia recente: l’età d’oro dei mutui
• Esperienza americana
• Il moderno mercato dei mutui

Ipoteca … La parola che è diventata così strettamente incorporata nella nostra vita quotidiana che viene percepita come qualcosa di molto familiare, familiare, ovviamente, che causa opinioni e critiche controverse, ma allo stesso tempo è diventata parte integrante della vita di molti russi, anche più europei e la stragrande maggioranza Gli americani.

Solon, tuttavia, ha proposto di utilizzare la preziosa proprietà mobile e immobiliare del cittadino come tale impegno. E al fine di certificare la transazione sul terreno del mutuatario, è stato installato un posto speciale in cui sono stati indicati i nomi del prestatore e del mutuatario, l’ammontare del debito e la condizione – è vietato stipulare e vendere proprietà da questo sito fino a quando il debito non viene ripagato. Questo è, in linea di principio, i punti principali di un moderno accordo di prestito apparso già allora.

Tale pilastro “parlante” era chiamato “mutuo” – “hypotheka”, che in russo significa “sostegno, sostegno”.

Naturalmente, in futuro, si rifiutarono di usare i pilastri, al posto di loro apparvero libri speciali, chiamati “mutui”, ma il principio stesso del prestito garantito dalla proprietà immobiliare (e non solo) mise radici e ricevette un nuovo sviluppo già durante l’impero romano.

A proposito, nelle repubbliche dell’antica Grecia, il sistema di prestito ipotecario era abbastanza aperto e ogni prestatore poteva in qualsiasi momento familiarizzare con lo stato del terreno o dell’edificio che gli veniva offerto come garanzia. Il mutuatario, d’altra parte, poteva essere sicuro che le condizioni del prestito fossero definitive e, in caso di molestie e nuove richieste da parte del creditore, avrebbe potuto presentare un reclamo alle autorità. Tuttavia, le condizioni stesse dei mutui nell’antica Grecia erano piuttosto rigide: il finanziatore aveva tutto il diritto di vendere la proprietà ricevuta come garanzia se gli fosse stato offerto un prezzo più elevato, quindi questo sistema era in gran parte basato su relazioni personali e fiducia tra le parti. Tali transazioni creditizie erano chiamate “fiduciazioni”.

Nell’impero romano, già nel I secolo d.C., furono aperte le prime istituzioni ipotecarie e durante il regno dell’imperatore Antonio Pio, nel II secolo d.C., fu sviluppato un sistema di atti legislativi che regolava le attività di tali istituti di credito.

È interessante notare che i primi programmi statali, secondo i quali prestiti a segmenti particolarmente bisognosi della popolazione – orfani e vedove, furono emessi a tassi preferenziali, apparvero nell’antica Roma, sotto l’imperatore Traiano. A quel tempo, il tasso preferenziale era del 5% annuo.

Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La giustizia di Traiano. 1840

Allo stesso tempo, una transazione di prestito con un impegno sotto forma di beni immobili ha subito modifiche: il prestatore aveva ora il diritto di vendere la proprietà impegnata solo se il mutuatario non ha adempiuto ai suoi obblighi di pagamento tempestivo della garanzia. Questo accordo fu chiamato “pygnus” – un impegno informale.

Contemporaneamente allo sviluppo dei mutui, sono comparsi i primi truffatori: alcuni proprietari immobiliari hanno ipotecato le loro proprietà diverse volte e quindi hanno ricevuto un importo molto superiore al valore reale di una casa o di un terreno.

Dopo la caduta dell’Impero Romano, i mutui attesero un periodo di un po ‘di oblio, fino alla nascita di stati sufficientemente sviluppati dell’Europa medievale. Tuttavia, le transazioni in cui il prestito è stato garantito dalle proprietà immobiliari del mutuatario e in particolare dai beni di valore sono state effettuate in tutti i secoli, senza alcun intervento delle autorità statali..

Ipoteca nel Medioevo

Un nuovo ciclo di sviluppo dei mutui iniziò nel Medioevo, quando il sistema degli schiavi iniziò a rinunciare alle sue posizioni e la fornitura di terreni in affitto divenne più diffusa. Inizialmente, il tema più frequente dell’impegno erano gli strumenti del lavoro, e poi il settore immobiliare.

È interessante notare che, ad esempio, in Germania, i mutui in quanto tali sono comparsi nel XIV secolo, ma le prime istituzioni governative che erogano ufficialmente prestiti garantiti da immobili si sono aperte solo nel XVIII secolo. Cioè, inizialmente, i normali cittadini hanno stipulato accordi di prestito sulla sicurezza senza alcun coordinamento con le agenzie governative. In futuro, il ruolo delle autorità nella regolamentazione del sistema creditizio è aumentato in modo significativo, i mutui sono apparsi, limitati nel tempo, le condizioni corrispondenti hanno iniziato a essere inserite nei libri dei mutui, così come i prestiti, divisi per grado di importanza, a causa dei requisiti della legislazione.

In Francia, i prestiti ipotecari si diffusero un po ‘più tardi – solo nel 16 ° secolo, e quindi non erano ancora pubblici, non erano regolati dallo stato e si basavano principalmente su rapporti di fiducia tra le parti.

In Russia, la prima menzione della concessione di un prestito sulla sicurezza risale al 13 ° secolo, lo stato a quel tempo non regolava i termini delle transazioni.

È a causa della mancanza di interferenze nei rapporti di credito delle autorità e della mancanza di leggi pertinenti, già nel 16 ° secolo, apparvero le prime menzioni di frode – come nei tempi antichi, alcuni proprietari terrieri ipotecarono trame diverse volte.

Ilya Repin. Trasportatori di chiatte sul Volga. 1870-1873

Negli annunci e nei documenti di quel tempo, è possibile trovare riferimenti al trasferimento della proprietà impegnata in “altre mani”, sulla promessa di un complotto “già promesso in precedenza”, che parla dell’uso diffuso del prestito ipotecario e dell’emergere di varie opzioni di transazione.

Storia recente: l’età d’oro dei mutui

L’aumento della popolarità dei prestiti ipotecari e lo sviluppo del sistema di regolamentazione statale iniziò nella seconda metà del XVIII secolo. La prima banca statale, che ha concesso prestiti ai proprietari terrieri sulla sicurezza dei terreni, è stata aperta nel 1770 in Slesia, dopo tre anni di attività, quando il sistema ha dimostrato la sua efficacia e redditività, istituzioni simili sono state aperte in Prussia.

In Austria, la prima banca specializzata nella concessione di prestiti garantiti da immobili fu aperta nel 1811, in Francia – nel 1852. A proposito, la prima banca ipotecaria francese – “Credit foncier de France” sta funzionando con successo fino ad oggi.

In Russia, le prime banche nobili, che fornirono prestiti sulla sicurezza di proprietà e palazzi, furono aperte durante il regno di Elisabetta Petrovna, nel 1754. Accreditavano solo gli strati superiori della società – esclusivamente l’aristocrazia. Alcuni anni dopo, furono aperte le prime banche ipotecarie per la classe mercantile presso il Collegio del Commercio e nel porto di San Pietroburgo, e nel 1786 l’imperatrice, con il suo decreto, unì tutte queste istituzioni in un’unica banca di prestiti statali.

Alexander Grigorievich Varnik. Conte Mikhail Mikhailovich Speransky. 1824

Già all’inizio del diciannovesimo secolo, Mikhail Speransky, un famoso statista dell’era di Alessandro Primo, sviluppò una legge di pegno dettagliata, le cui disposizioni principali furono incluse nel Codice di diritto civile.

Nel 1870, 11 banche erano già operative nell’impero russo, con filiali aperte in tutto il paese. Sono state le banche statali ipotecarie che hanno concesso prestiti ai contadini per acquistare terreni dai proprietari terrieri dopo l’abolizione del servitù, quindi il ruolo di tali istituzioni nella storia del nostro paese non può essere sottovalutato.

Prima della rivoluzione, i prestiti ipotecari in Russia si sono sviluppati non meno e spesso a un ritmo più rapido che in Europa. Ma dopo il 1917, un prestito garantito nel nostro paese fu consegnato non solo all’oblio, ma fu ufficialmente bandito. Quindi negli anni ’90 la Russia ha dovuto ricostruire il suo sistema di prestiti ipotecari..

Esperienza americana

L’interesse per il sistema ipotecario degli Stati Uniti d’America è aumentato notevolmente dopo la crisi finanziaria del 2008, perché, come sapete, la recessione economica che ha investito quasi tutto il mondo è iniziata con la crisi dei mutui negli Stati Uniti.

Nel frattempo, un sistema così influente e su larga scala ha iniziato a formarsi non molto tempo fa, prima della Grande Depressione, il governo degli Stati Uniti non era molto interessato al sistema di garanzie creditizie e i mutui in America erano emessi principalmente da piccole banche private, e il sistema stesso non era molto efficace e spesso attraversava periodi di crisi.

Nel 1934, il governo di Theodore Roosevelt riuscì finalmente a capire quanto efficacemente il prestito ipotecario potesse essere usato per rilanciare l’economia del paese. È stata creata la Federal Housing Administration, che ha standardizzato le condizioni per la concessione di prestiti, sotto la sua influenza, ha iniziato a formarsi un mercato del credito secondario. I prestiti ipotecari stessi sono stati classificati come investimenti a basso rischio, che hanno contribuito ad aumentare la loro popolarità tra i diversi segmenti della popolazione..

John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

Nel 1938, apparve la Federal Mortgage Lending Association o “Fannie Mae”, con la sua partecipazione fu possibile stabilire un sistema di prestito in cui i rischi vengono trasferiti da un prestatore a un investitore che acquista azioni e titoli in garanzia.

Nel 1970 fu fondata la Federal Mortgage Lending Commission, meglio nota come “Freddie Mac”. Entrambe queste organizzazioni sono istituzioni private; agenzie governative come il Dipartimento per lo sviluppo urbano e abitativo sono anche coinvolte nel settore dei prestiti ipotecari..

La massiccia diffusione dei mutui negli Stati Uniti fu causata dalla loro disponibilità, ma alla fine, quando la Federal Reserve fu costretta ad aumentare i tassi e i mutui iniziarono ad aumentare di prezzo, molti americani non furono in grado di pagare i pagamenti dei prestiti in tempo, il che alla fine portò alla crisi finanziaria.

Il moderno mercato dei mutui

Oggi la Russia appartiene ai paesi con un sistema ipotecario piuttosto debole. Per fare un confronto: solo il 10% dei russi ha chiesto agli istituti bancari di ottenere un prestito garantito da immobili, nei paesi europei questa cifra raggiunge il 40-50% e negli Stati Uniti oltre il 90% dei cittadini ha esperienza nell’ottenere un prestito ipotecario.

Per quanto riguarda i tassi ipotecari medi, in Giappone è possibile acquistare un appartamento o una casa al solo 2% annuo, in Germania e Francia l’interesse sui prestiti garantiti da immobili è del 4-5%, nella patria del mutuo, in Grecia il tasso d’interesse medio stabilita al 6% annuo e negli Stati Uniti – 3,2-3,5%.

Per quanto riguarda il pagamento iniziale, gli Stati Uniti hanno generalmente accettato la pratica prima che la crisi consistesse nell’erogazione di un mutuo senza un pagamento iniziale, in Giappone e nei paesi dell’UE il più delle volte il mutuatario deve pagare il 10% del valore degli immobili nel primo pagamento, le banche russe forniscono spesso mutui soggetti a un pagamento iniziale per un importo del 30% del valore dell’oggetto prestito.

Come puoi vedere, i tassi dei mutui russi sono ancora più volte superiori agli interessi sui prestiti in altri paesi sviluppati, e il pagamento iniziale è piuttosto grande, è questa situazione che determina la popolarità dei prestiti ipotecari tra la popolazione del nostro paese..