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L’anno conclusosi nel 2011 è considerato dalla maggior parte degli esperti un successo per il mercato immobiliare russo e, in particolare, per Mosca. Nel corso dell’anno, si è verificato un aumento lento e non molto significativo dei prezzi, circa l’8-12% in rubli, nonché un aumento dell’attività degli acquirenti, principalmente a causa della comparsa di programmi ipotecari convenienti.
Tuttavia, ci attendono alcuni momenti negativi. A causa dei timori di una reiterazione della crisi economica nel prossimo anno, il mercato immobiliare russo potrebbe di nuovo affrontare alcune difficoltà. La situazione può essere principalmente influenzata dalla riduzione dei programmi ipotecari. Gli esperti suggeriscono che nel primo trimestre le banche potrebbero ridurre in modo significativo il numero di prestiti ipotecari emessi a causa del timore che i mutuatari possano non adempiere ai propri obblighi e che le banche dovranno di nuovo affrontare, come nel 2008, la ristrutturazione del debito, che non è redditizia. Lo ha annunciato lo scorso autunno Anatoly Aksakov, presidente dell’Associazione delle banche regionali.
Inoltre, ora, a causa dell’instabilità osservata nei mercati finanziari globali, è diventato abbastanza difficile e rischioso per gli sviluppatori russi attrarre prestiti in valuta estera. Il settore delle costruzioni potrebbe anche essere influenzato negativamente dai piani delle autorità di ridurre la spesa pubblica inefficace, compresa la riduzione di progetti di costruzione non necessari..
Cosa accadrà ai prezzi delle case
L’anno passato è stato molto stabile in termini di variazioni dei prezzi delle abitazioni. Se nel 2010 le abitazioni nella capitale sono aumentate di prezzo in media del 14%, nel 2011 questa crescita ha corrisposto all’aumento dell’inflazione osservato e si è attestata a circa il 10%. Solo gli appartamenti sul territorio della “Nuova Mosca” sono stati in grado di superare questa barriera di prezzo. Qui il costo per metro quadrato è aumentato del 20%. Secondo la maggior parte degli esperti, un simile andamento dei prezzi continuerà nella prima metà del 2012. Al momento non ci sono prospettive per un calo dei prezzi delle case. Verso la fine dell’anno, il divario di classe dovrebbe aumentare: l’aumento dei prezzi per le case a prezzi accessibili dovrebbe stabilizzarsi, mentre il valore degli immobili e delle proprietà premium continuerà ad aumentare di peso. Questa dinamica sarà supportata da una diminuzione del numero di nuove abitazioni introdotte sul mercato. Secondo gli analisti, il fondo non è ancora stato superato: nella prima metà del 2012 è previsto un volume record di abitazioni commissionate.
Tuttavia, secondo i dati ufficiali, promettono di costruire circa 3 milioni di metri quadrati di abitazioni a Mosca. Ma è difficile dire quale sarà l’indicatore alla fine dell’anno. L’anno scorso era prevista la costruzione di 2,2 milioni di metri quadrati. m di nuovi alloggi, ma il 27 dicembre alla riunione finale del governo di Mosca, Sergei Sobyanin ha dichiarato che gli alloggi saranno commissionati solo per circa 2 milioni di metri quadrati.
Sokolov M.N. Mosca è in costruzione. 1956
Tuttavia, la fornitura totale di immobili residenziali nel mercato dei capitali nel prossimo anno potrebbe, al contrario, aumentare significativamente a causa del ritiro di numerosi progetti precedentemente annunciati. Se l’anno scorso a Mosca, sviluppatori e agenti immobiliari hanno messo in vendita 1,4 milioni di metri quadrati. m di abitazioni, quindi si prevede che questa cifra superi i 2 milioni di metri quadrati. m.
Esperti: quest’anno gli alloggi più convenienti potrebbero aumentare di prezzo.
Per quanto riguarda i prezzi delle case, nel 2012 è previsto un moderato aumento dei prezzi sul mercato russo. In particolare, gli appartamenti nella capitale aumenteranno in media di circa l’8%. È improbabile che la crescita del prezzo medio delle abitazioni a Mosca superi l’inflazione. Nel mercato immobiliare primario a Mosca, secondo le previsioni, rimarrà una domanda relativamente elevata nel segmento di classe economica. Data la mancanza di offerta in questo segmento, gli sviluppatori saranno in grado di dettare i prezzi. Secondo alcuni esperti, le abitazioni più convenienti potrebbero aumentare di prezzo nel prossimo anno. Pertanto, secondo alcune previsioni, i prezzi delle abitazioni di classe economica potrebbero aumentare del 25%. I primi esempi di aumenti dei prezzi sono stati rilevati alla fine di dicembre dello scorso anno. Ad esempio, la società “Don-Stroy Invest” ha annunciato la revisione della sua politica dei prezzi per il 2012. Il messaggio diceva che già a gennaio 2012 gli appartamenti offerti dallo sviluppatore aumenteranno di prezzo del 10%.
Un aumento dei prezzi che supera il livello dell’inflazione attesa è possibile anche per gli immobili situati nel centro di Mosca. Il motivo è la mancanza di forniture di qualità. Si presume che i prezzi delle case all’interno del terzo anello di trasporto possano aumentare del 15% nel prossimo anno.
A loro volta, i partecipanti al mercato più conservatori non consigliano agli sviluppatori e agli agenti immobiliari di aumentare drasticamente i prezzi. Il fatto è che il mercato immobiliare primario lo scorso anno ha già esaurito il potenziale per un’ulteriore crescita dei prezzi. Nonostante le aspettative ottimistiche dello scorso anno di una ripetizione dello scenario del 2001, quando i prezzi delle case sono aumentati bruscamente, l’umore dei venditori è stato rovinato da sentimenti ansiosi a causa delle aspettative di una nuova ondata della crisi. Già nel settembre 2011, molti agenti immobiliari hanno notato un calo della domanda di appartamenti non tipico di questo periodo, che ha portato a un calo dei prezzi.
In attesa di una nuova ondata di crisi
In Russia, come in molti altri paesi, è prevista una ripetizione della crisi finanziaria. Come abbiamo già notato sopra, nel 2012 questa circostanza avrà un impatto piuttosto forte sulla situazione del mercato immobiliare. A questo proposito, coloro che vogliono acquistare alloggi stanno sempre più pensando se acquistare ora o aspettare?
Non esiste una soluzione generale. In ogni caso, ci sono molti fattori da considerare. Cercheremo di dare una serie di raccomandazioni.
Rashad Alakbarov. Una crisi
Per coloro che hanno un disperato bisogno di migliorare le loro condizioni di vita e vogliono acquistare un appartamento attraverso un mutuo, è sicuramente meglio comprare ora. Al momento, i prezzi sono stabili, ci sono molte offerte nel settore degli alloggi a prezzi accessibili ($ 3-5 mila per 1 mq). Inoltre, è ancora possibile trovare un programma di prestito redditizio e conveniente. Ma in caso di crisi con l’acquisto, possono sorgere problemi, poiché le banche ridurranno seriamente l’offerta di prestiti e inaspriranno le condizioni.
Anche l’acquisto di un appartamento come oggetto di investimento è vantaggioso. Anche se non riesci a fare soldi seri, ti aiuterà a risparmiare denaro. Ovviamente, il costo delle abitazioni aumenta insieme all’inflazione.
Puoi guadagnare denaro acquistando immobili di classe business o alloggi di lusso. In questi segmenti, l’ingresso nel mercato di nuovi oggetti è diminuito in modo significativo e, pertanto, l’offerta è piuttosto limitata. Questo rende questa proprietà uno strumento di investimento redditizio..
Tuttavia, ci sono alcune peculiarità. Le offerte di lusso (costo per mq superano i 15 mila dollari) competono con gli immobili all’estero. Molti investitori preferiscono acquistare una casa al mare o un appartamento nel centro di Londra per gli stessi soldi. Pertanto, il più promettente nel mercato interno, secondo gli esperti, è ancora l’alloggio nel segmento dei prezzi da $ 6,5 a $ 14 mila per 1 sq. m. Qui si osservano gli acquirenti più attivi. Inoltre, puoi dare un’occhiata più da vicino a un nuovo tipo di alloggio per il mercato dei capitali: gli appartamenti loft. La loro resa in un paio d’anni può raggiungere il 30%.
Conclusione
Attualmente, gli immobili residenziali attirano più della metà degli investimenti degli individui. L’instabile situazione economica e politica nel paese, così come il deficit di offerta di alta qualità osservato nel mercato dei capitali, manterrà il settore immobiliare residenziale e nel 2012 lo status di uno degli strumenti di investimento più interessanti.
Anche durante la crisi del 2008, non vi è stato alcun crollo grave dei prezzi nel mercato immobiliare. Allo stesso tempo, gli alloggi di classe economica si sono rivelati i più resistenti alle fluttuazioni del mercato. Questo settore rimarrà il più stabile e prevedibile nel 2012.
Per quanto riguarda il prezzo, tutti gli esperti concordano sul fatto che non è previsto alcun calo di prezzo. In caso di nuova crisi, è improbabile che il patrimonio immobiliare della capitale perda significativamente valore. Ora il mercato è in uno stato equilibrato, per far scendere i prezzi, è necessario un aumento significativo dell’offerta o un forte calo della domanda. E questo non accadrà comunque.
Tuttavia, non si dovrebbe nemmeno prevedere un grande aumento dei prezzi. Secondo gli esperti, la crescita attiva del valore degli immobili residenziali nel mondo è un ricordo del passato. Quindi, alla fine del 2011 in generale, le abitazioni nel mercato mondiale sono aumentate dei prezzi dell’1,5-2%. A Mosca nel 2012, nella maggior parte dei settori, è previsto un aumento graduale e insignificante dei prezzi delle abitazioni nell’ambito delle dinamiche inflazionistiche.
Sulla base di queste previsioni, possiamo dire che l’inizio dell’anno è il momento migliore per acquistare una casa.
Quali sono le previsioni per il mercato immobiliare residenziale di Mosca nel 2012?