Perché un brusco aumento del ritmo della nuova costruzione di alloggi non è vantaggioso per la Russia

Sezioni dell’articolo

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• E i prezzi stanno diventando sempre più alti
• A cosa può portare lo squilibrio tra domanda e offerta nel mercato interno?
• Conclusione

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Negli ultimi anni, l’industria delle costruzioni in Russia si è sviluppata attivamente. Secondo il governo, il tasso di crescita delle costruzioni supera quello della crescita del PIL. Attualmente è uno dei settori più dinamici dello sviluppo dell’industria russa..

Insieme ad altri segmenti, anche lo sviluppo del mercato immobiliare residenziale procede a un ritmo piuttosto elevato. Il paese sta attivamente costruendo nuove abitazioni. Secondo gli esperti, lo scorso anno gli sviluppatori hanno quasi raggiunto il livello pre-crisi.

Sembrerebbe che questo sia buono: più offerta significa alloggi più convenienti per la popolazione. Tuttavia, è qui che sta il grosso problema..

Sfortunatamente, la domanda non è al passo con la crescita dell’offerta e per qualche motivo le autorità hanno dimenticato o hanno deciso di ignorare questo fatto. Il governo sta attivamente attuando un programma per aumentare il volume della costruzione di edifici residenziali nel paese, ma non adotta misure per stimolare la domanda. Di conseguenza, sempre meno persone possono permettersi di acquistare alloggi offerti sul mercato..

Le autorità prevedono entro il 2015 di aumentare il volume della costruzione di alloggi a 90 milioni di metri quadrati all’anno

Il volume della costruzione di alloggi in Russia è in notevole aumento, infatti gli sviluppatori sono stati in grado di riprendersi dalla crisi e hanno iniziato a lavorare attivamente. Se l’indicatore massimo per la messa in servizio di immobili residenziali è stato registrato nel 2008 e ammontava a 64,1 milioni di metri quadrati, lo scorso anno i costruttori sono riusciti a portare sul mercato 62,3 milioni di metri quadrati. Questo è il 6,6% in più rispetto all’indicatore registrato nel 2010.

Nel 2012, secondo il Ministro dello Sviluppo Regionale della Federazione Russa Viktor Basargin, verranno commissionati altri 67 milioni di metri quadrati in Russia. alloggi. Cioè, la crescita dei volumi di costruzione sarà del 7,5% rispetto al 2011.

Il ministro ha confermato che sono già stati rilasciati permessi per la costruzione di nuovi condomini con una superficie di oltre 55 milioni di metri quadrati. Il volume rimanente sarà ottenuto da singoli progetti abitativi, tenendo conto del fatto che, secondo il funzionario, il patrimonio edilizio è di circa 82 milioni di metri quadrati..

Inoltre, per altri tre anni, le autorità si sono prefissate l’obiettivo di garantire un aumento del volume delle costruzioni immobiliari residenziali nella Federazione russa a 90 milioni di metri quadrati. m all’anno.

Se consideriamo gli indicatori di costruzione nelle regioni del paese, allora la regione di Mosca è in testa incondizionatamente, dove, secondo i risultati del 2011, è stato costruito il 13,2% di tutte le abitazioni domestiche messe in funzione. La seconda posizione è occupata dal Territorio di Krasnodar (5,9%), la terza – San Pietroburgo (4,3%). Mosca occupa solo l’ottavo posto in questa lista. La top ten comprende anche le regioni Tatarstan, Bashkortostan, Tyumen, Rostov, Sverdlovsk, Nizhny Novgorod e Novosibirsk.

Valutazione delle regioni russe in base al volume degli alloggi commissionati nel 2011

Tuttavia, l’industria presenta una serie di sfide importanti. Innanzitutto, ciò riguarda la burocratizzazione e un gran numero di ostacoli amministrativi. Ad esempio, al fine di registrare un appezzamento di terreno e ottenere un permesso per costruire una nuova casa, una società di sviluppo deve passare attraverso 53 procedure di approvazione. A volte i costruttori impiegano più di un anno per ottenere tutti i documenti necessari.

Ad esempio, nel rating Doing Business, la Russia si colloca al 178 ° posto tra tutti i paesi del mondo in termini di facilità di fare affari nel settore delle costruzioni..

È semplificando e rendendo più economica la procedura di approvazione che le autorità russe prevedono di aumentare il volume delle nuove costruzioni abitative nei prossimi anni..

E i prezzi stanno diventando sempre più alti

Alla fine del primo trimestre del 2012, dopo i risultati di 12 mesi, la Russia è entrata tra i primi 10 paesi leader in termini di tasso di aumento dei prezzi delle abitazioni. Gli analisti di Knight Frank hanno assegnato alla Russia l’ottavo posto nella classifica ufficiale del Global House Price Index, che comprende i paesi in cui si osserva il più alto tasso di crescita del valore degli immobili residenziali. In totale quest’anno, gli analisti hanno esaminato gli indicatori di 53 paesi.

Knight Frank ha calcolato che il prezzo medio di un metro quadrato di abitazioni sul mercato primario russo era di 44.956 rubli.

Secondo gli esperti, nel corso dell’anno, le abitazioni nel nostro paese sono aumentate di prezzo di oltre l’8%. Questa è la cifra massima degli ultimi 3 anni. È interessante notare che in precedenza il nostro paese non ha superato la trentesima posizione in questo rating. Un anno fa, la Russia era al 49 ° posto su 50 paesi.

Rio de Janeiro

Secondo Knight Frank, i primi tre leader mondiali nella crescita dei prezzi delle abitazioni sono i seguenti:

• 1 ° posto – Brasile (+ 23,5%);
• 2 ° posto – Estonia (+ 13,9%);
• 3 ° posto – India (+ 12%).

Inoltre, più che in Russia, i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati nel corso dell’anno in Germania, Austria, Turchia e Colombia..

La ricerca di Knight Frank rileva inoltre che si osserva una dinamica ancora più impressionante della crescita dei prezzi in Russia rispetto ai livelli di 6 e 3 mesi fa. Ad esempio, se confrontiamo i prezzi con l’III trimestre del 2011, gli immobili residenziali nel paese sono aumentati del 4,8% (6 ° risultato al mondo). Rispetto al IV trimestre del 2011, i prezzi sono aumentati del 2,9% (5 ° nel mondo).

Nella classifica mondiale di Lloyds TSB International, la Russia è al secondo posto su 32 paesi del mondo in termini di crescita dei prezzi degli immobili residenziali negli ultimi 10 anni. I calcoli degli esperti mostrano che i prezzi delle case nel nostro paese per il periodo dal 2001 al 2011 sono aumentati del 209%. Si noti che nel calcolo della dinamica dei prezzi è stata presa in considerazione l’inflazione.

I primi tre in classifica sono i seguenti:

• 1 ° posto – India (+ 284%);
• 2 ° posto – Russia (+ 209%);
• 3 ° posto – Sudafrica (+ 161%).

Gli analisti di Lloyds hanno notato che i maggiori aumenti dei prezzi delle case si osservano in quei paesi in cui si registra la più alta crescita del PIL. Ad esempio, l’impressionante crescita dei prezzi degli appartamenti e degli edifici residenziali in India riflette naturalmente un aumento del PIL negli ultimi 10 anni del 280% (una media del 14,3% all’anno).

Il PIL aggregato dei primi dieci leader del rating, che comprendeva anche: Lituania, Hong Kong, Bulgaria, Francia, Nuova Zelanda, Australia e Norvegia, è cresciuto del 155% nel periodo in esame.

Allo stesso tempo, i prezzi delle case in Russia e nel secondo trimestre del 2012 continuano a crescere.

Secondo un rapporto pubblicato dal Ministero dello sviluppo regionale, alla fine di maggio 2012, le prime dieci regioni leader in termini di costi abitativi sono le seguenti:

Regione	Costo medio di 1 mq che ospita migliaia di rubli	Aumento di valore dall’inizio dell’anno
Mosca	147.7	2,9%
Sochi	91.5	1,0%
San Pietroburgo	78.1	2,3%
La regione di Mosca	73.0	5,6%
Ekaterinburg	60,6	5,3%
Rostov-on-Don	58.2	4,2%
Krasnodar	56.5	1,0%
Kaluga	55.0	5,8%
Samara	53,9	2,2%
Ufa	52.8	8,7%

La tabella mostra che i prezzi stanno crescendo in tutte le regioni in modi diversi, ma le dinamiche positive, secondo le previsioni degli esperti, continueranno in tutto il paese nel prossimo futuro..

A cosa può portare lo squilibrio tra domanda e offerta nel mercato interno?

Le autorità sono fiduciose che più nuovi appartamenti vengono costruiti ed entrano nel mercato, più persone saranno in grado di acquistarli..

Si prevede di stimolare l’attuazione di nuovi progetti e attrarre nuovi investitori nella costruzione di alloggi condividendo i costi di costruzione di infrastrutture. È vantaggioso per gli sviluppatori, ad esempio un’azienda che costruisce un edificio residenziale o un villaggio e le necessarie infrastrutture sociali, e lo stato stanzia fondi per la costruzione di una strada o compensa lo sviluppatore per una parte del costo della costruzione di infrastrutture.

Naturalmente, il governo sta cercando in ogni modo di risolvere il problema della carenza di alloggi in primo luogo. In effetti, secondo le statistiche, la fornitura media della popolazione con alloggi in Russia al momento è di circa 21 metri quadrati. m per persona. Inoltre, anche di questi metri quadrati, circa il 40% cade su alloggi fatiscenti e di emergenza. Per fare un confronto, in Cina, questa cifra è di 23 metri quadrati. m pro capite, negli Stati Uniti – 65 sq. m., in Olanda – 74 mq m.

Tuttavia, risolvendo il problema di alloggi di qualità insufficiente, le autorità non hanno tenuto conto della necessità di stimolare la domanda. Non importa quanto si sforzino di rendere le case più economiche, purtroppo si osserva il contrario. A causa dell’aumento dei prezzi, molti semplicemente non possono permettersi il lusso di un nuovo appartamento..

Sì, c’è più offerta, ma la domanda effettiva non la tiene al passo. Di conseguenza, molti esperti concordano sul fatto che in pochi anni (forse anche in 1,5-2 anni), se la politica non cambia e non vengono prese misure aggiuntive, la domanda effettiva si esaurirà. Questo problema sarà particolarmente acuto a Mosca, nella regione di Mosca e in numerose altre grandi città..

E qui il mercato deve affrontare un altro problema. In caso di saturazione eccessiva, i prezzi scenderanno naturalmente e, secondo alcuni analisti, in questa situazione, la Russia potrebbe già affrontare un crollo del mercato immobiliare residenziale, la rovina di molti sviluppatori, il congelamento delle costruzioni e altre conseguenze negative.

Le autorità devono tenerne conto e perseguire una politica efficace che contribuirà a mantenere un equilibrio nel mercato. Finora, sfortunatamente, sono state prese solo decisioni unilaterali che non sono in grado di risolvere in modo completo il problema esistente..

Conclusione

In conclusione, vorrei dire che il problema della mancanza di alloggi nel nostro paese è ancora uno dei principali. Il governo ha ripetutamente affermato che la soluzione di questo problema è una delle aree prioritarie della politica statale, a cui vengono stanziati milioni di fondi di bilancio..

Tuttavia, non è sufficiente costruire molte case. È necessario assicurarsi che i cittadini bisognosi di nuove abitazioni o migliori condizioni abitative possano acquistare un nuovo appartamento. Nel frattempo, il mercato non vede un’immagine molto favorevole, quando meno persone possono permettersi un tale lusso..

Insieme all’attuazione del programma per aumentare il volume delle costruzioni, le autorità federali e regionali dovrebbero prestare particolare attenzione a come rendere le nuove abitazioni più accessibili.

Da un lato, ciò può essere fatto a causa del fatto che saranno costruite più case di classe economica. Attualmente, esiste una grande necessità di alloggi di piccole dimensioni nel paese. Molti cittadini sono pronti ad acquistare un piccolo appartamento nuovo a un prezzo minimo. Una volta i “Kruscev” aiutarono a risolvere il problema abitativo di milioni di persone. Tutto dipende dal fatto che in condizioni moderne saranno molto richiesti alloggi di piccole dimensioni a basso costo. Molte persone vogliono avere il proprio appartamento separato. Anche se piccolo, ma nuovo e tuo.

D’altra parte, è necessario utilizzare misure aggiuntive per sovvenzionare la popolazione. Abbiamo già una buona esperienza nell’attuazione di un programma per fornire alloggi a giovani famiglie. Inoltre, è ancora in corso l’attuazione del programma federale “Affordable Housing for a Young Family”, che prevede l’emissione di mutui a basso costo. Naturalmente, per prendere parte a tale programma, è necessario soddisfare determinate condizioni e raccogliere un sacco di documenti, ma ciò offre a poche famiglie una certa possibilità di acquistare la propria casa.

Inoltre, è necessario continuare a lavorare in questa direzione, nonché sviluppare nuovi meccanismi di assistenza alla popolazione..

Sfortunatamente, la situazione del mercato è tale che senza un sostegno finanziario diretto da parte dello Stato, non sarà possibile rendere gli alloggi accessibili in Russia. Solo un controllo rigoroso, politiche competenti e supporto statale possono risolvere questo problema.

Anna Belova, rmnt.ru