Perché gli alloggi a Mosca stanno diventando più costosi

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Solo negli ultimi 9 mesi di quest’anno, in distretti di Mosca come Krasnoselsky e Cheryomushki, il prezzo di 1 metro quadrato di immobili residenziali è aumentato di oltre il 34%. Questa informazione è stata fornita dal centro analitico “Indicatori del mercato immobiliare” e ha costituito la base per la valutazione dei distretti della capitale, il costo degli appartamenti in cui è cresciuto ai tassi più alti.

Gli specialisti, compresi i rappresentanti del Ministero dello sviluppo regionale, sono riusciti a identificare quattro motivi per l’aumento dei prezzi dei materiali da costruzione:

  • superare la domanda rispetto all’offerta, soprattutto nelle regioni in cui vengono attuati progetti di costruzione di capitale di rilevanza federale;
  • un aumento del prezzo di vendita di materiali inerti: sabbia, pietrisco, argilla espansa e schermature;
  • un aumento delle tariffe per il trasporto merci, che è anche associato ad un aumento del costo della benzina nel nostro paese;
  • aumento dei prezzi dell’energia.

Secondo i rappresentanti delle aziende manifatturiere del calcestruzzo, il costo dei materiali inerti, che sono uno dei componenti principali della miscela di calcestruzzo, è aumentato di 7 volte negli ultimi sei mesi e di conseguenza è aumentato di quasi il 15-20%. Gli sviluppatori notano che dall’inizio dell’anno, il costo di costruzione è aumentato in media del 6-8%, e entro la fine dell’anno potrebbe aumentare del 20%.

Aumento della domanda di alloggi

Certo, è impossibile “cancellare” la crescita della domanda di appartamenti a Mosca solo visitando i lavoratori del petrolio e del gas, che in realtà rappresentano solo una piccola percentuale del numero totale di acquirenti immobiliari. Tuttavia, gli esperti notano all’unanimità che quest’anno la domanda di alloggi è cresciuta di almeno il 25%.

La richiesta maggiore è per nuovi edifici, il costo di 1 metro quadrato di abitazioni in cui non supera i 170 mila rubli, nonché appartamenti in vecchie case di mattoni e edifici monolitici di “seconda freschezza”, cioè, costruiti 3-5 anni fa.

Stabile la domanda di appartamenti a una e due camere relativamente economici in edifici a pannelli e minuscoli, economici appartamenti a una camera da letto di una piccola area, situati in “buoni”, prestigiosi quartieri della capitale, è stabile.

Disponibilità di programmi di credito e prestito

Questo motivo dell’aumento dei prezzi delle case nella capitale è, ovviamente, non direttamente, ma attraverso un aumento della domanda. Secondo gli analisti, un numero crescente di russi può permettersi mutui, il cui interesse è sceso all’11,9% nell’ultimo anno. Secondo i risultati di uno studio condotto dal centro analitico Penny Lane Realty, questo è un minimo storico per l’intero periodo di osservazione. Per fare un confronto, nell’ultimo anno il tasso di interesse medio sui mutui è stato del 14-15%.

Anche gli interessi sui mutui emessi in valuta estera sono diminuiti, sebbene in modo non significativo – dal 10,5% al ​​10,4%.

Certo, le banche non hanno fretta di ridurre i tassi sui prestiti emessi a lungo termine – 15-20 anni, ma si può ancora affermare con sicurezza che il numero di russi che considerano i mutui come l’unico modo per acquisire abitazioni è lentamente ma costantemente in crescita.

Molti sviluppatori immobiliari stanno attirando gli acquirenti con l’opportunità di acquistare abitazioni a rate, l’interesse per il quale è diminuito anche negli ultimi mesi.

Il governo, a sua volta, promette che entro il 2030, il 60% delle giovani famiglie bisognose di migliori condizioni abitative sarà in grado di acquistare un appartamento con un mutuo preferenziale, previsto dal programma statale. A questo proposito, gli analisti ricordano la situazione che si è sviluppata nella capitale nel 2007-2008, quando l’introduzione di prestiti agevolati senza acconto e il conseguente forte aumento della domanda di alloggi hanno portato al fatto che il costo di 1 metro quadrato è aumentato in media di 2 mila dollari.

Tuttavia, alcuni esperti non ritengono che la riduzione dei tassi dei mutui e dei prestiti sia un fattore così significativo nell’aumentare il costo degli alloggi. Secondo gli esperti, anche se il tasso ipotecario è zero, la stragrande maggioranza dei moscoviti che ricevono salari al di sotto della media non sarà ancora in grado di permettersi di acquistare “metri quadrati” di Mosca troppo costosi.

La possibilità di una ripetizione della crisi finanziaria

Non è un segreto che le ultime notizie, non troppo ottimistiche, del mercato finanziario dell’Unione europea e la crescita del debito pubblico negli Stati Uniti abbiano indotto gli esperti a parlare della possibilità di un nuovo ciclo di crisi che ha colpito l’economia mondiale nel 2008.

Aumento della domanda di alloggi
LeRoy Neiman. Borsa americana. 1986

I ricordi di un forte aumento del tasso di cambio del dollaro e dell’instabilità generale sono ancora troppo freschi e la possibilità stessa di una ripetizione della situazione ha fatto sì che molti investitori, incerti sulla situazione futura delle borse, negli istituti bancari e sulla crescita delle quotazioni di titoli, investissero nell’acquisizione di un prezzo così affidabile e crescente immobiliare veloce.

Pertanto, se durante la crisi stessa, nel 2009, il costo delle abitazioni a Mosca è leggermente diminuito, quindi in previsione di un nuovo periodo di crisi, i prezzi iniziano a salire di nuovo..

Espandere i confini di Mosca

Gli esperti prevedono già un forte aumento (almeno del 20-25%) del valore degli immobili nei distretti amministrativi meridionali e sud-occidentali, che, dopo l’espansione della capitale, diventerà centrale.

Tuttavia, molti analisti prevedono un aumento del costo degli alloggi nei distretti centrali della capitale, che nel prossimo futuro saranno divisi in “vecchi” e “nuovi”. Inoltre, l’aumento dei prezzi è iniziato molto prima dell’inizio di qualsiasi attività di costruzione nei nuovi territori annessi e, con l’inizio dello sviluppo della “nuova” Mosca, il balzo dei prezzi potrebbe diventare ancora più significativo.

Divieto di costruzione all’interno del terzo anello e riduzione delle aree di costruzione in altri distretti di Mosca

Nel marzo di quest’anno, il nuovo sindaco della capitale, Sergei Sobyanin, ha annunciato la possibilità di introdurre un divieto di costruzione di nuovi edifici all’interno del terzo anello di trasporto. E sebbene al momento le autorità non stiano parlando di un divieto totale, ma dell’introduzione di restrizioni, tale decisione ha già causato un aumento della domanda di appartamenti nei distretti centrali della capitale, perché nel prossimo futuro l’offerta qui potrebbe diminuire significativamente..

Attualmente, la Commissione Urbanistica e Territoriale sta riesaminando i contratti che sono già stati stipulati con gli sviluppatori e solo alcuni di essi saranno soggetti a rinnovo, il resto, che non soddisfa le autorità di Mosca per un motivo o per l’altro, verrà risolto. L’ufficio del sindaco sottolinea che ciò viene fatto per comodità dei residenti nella capitale stessa, al fine di prevenire un’ulteriore compattazione degli edifici.

In ogni caso, i territori che possono essere utilizzati come cantiere a Mosca stanno diventando sempre meno, quindi non c’è motivo di contare su un massiccio sviluppo e sulla comparsa di un gran numero di nuove proposte sul mercato..

Tasso di cambio e inflazione del dollaro

Ci sono altri due fattori completamente oggettivi che influenzano l’aumento del valore degli immobili non solo nella capitale, ma in tutto il paese. Poiché il costo dei metri quadrati è spesso espresso in dollari, quindi con un aumento del tasso di cambio della valuta americana, aumentano anche i prezzi degli immobili. È vero, questo vale solo per i prezzi in rubli.

Negli Stati Uniti a settembre, il tasso di inflazione è stato del 3,9% e gli economisti hanno già iniziato a parlare del peggioramento della situazione economica.

Tutti gli esperti chiamano un aumento del valore degli immobili al tasso di inflazione abbastanza normale e persino necessario. Tuttavia, va tenuto presente che il tasso di inflazione russo, che quest’anno potrebbe raggiungere il 5-7% secondo le previsioni dei finanziatori, sarebbe considerato estremamente elevato per l’Europa e gli Stati Uniti. Ad esempio, negli Stati Uniti a settembre, il tasso di inflazione era del 3,9% e gli economisti hanno già iniziato a parlare del peggioramento della situazione economica. E nell’Unione europea, il tasso di inflazione alla fine di ottobre era solo del 2,1%.

elezioni

Molti esperti ritengono che alla vigilia delle elezioni presidenziali, il settore immobiliare inizi a salire di prezzo più velocemente del solito. Molto probabilmente, tale connessione si basa sull’aspettativa di cambiamenti che si verificheranno sicuramente con il cambio di potere nel paese. Una situazione simile è stata osservata in Russia ogni volta prima delle elezioni presidenziali, quindi gli esperti parlano già con fiducia della tendenza attuale..

Prezzi degli appartamenti
Mikhail Natarevich. Elezioni nel villaggio. 1975

Secondo gli esperti, la campagna elettorale è un periodo di “scorrimento” di molti soldi, oltre all’instabilità, che provoca un aumento delle attività nel mercato immobiliare. Inoltre, desiderando attirare gli elettori, è proprio prima delle elezioni che le autorità iniziano ad attuare programmi sociali, tra cui l’offerta di alloggi per giovani famiglie, categorie privilegiate di cittadini e quelli in lista di attesa..

E sebbene l’attuale campagna presidenziale abbia già perso il suo principale intrigo, alcuni analisti credono ancora che il cambiamento del leader del Paese avrà un impatto sul costo delle abitazioni. Se non altro perché il nuovo presidente dovrà prendere una decisione sulla tassa immobiliare.

Come puoi vedere, ci sono molti fattori che influenzano l’aumento del valore degli immobili a Mosca. Non tutti possono essere considerati obiettivi, molti si basano solo su aspettative e previsioni pessimistiche..

In ogni caso, qualunque cosa abbia un tale impatto sulla formazione dei prezzi delle case, il governo dovrebbe pensare: in qualsiasi altro paese sviluppato nel mondo, un aumento del costo dei metri quadrati nella capitale (e in qualsiasi altra città) di oltre il 5-6% causerebbe panico e misure immediate da parte delle autorità ea Mosca, un aumento dei prezzi delle case del 34% per qualche motivo non è sorprendente ed è considerato abbastanza accettabile.

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