Cambiamenti nel mercato immobiliare residenziale a Sochi alla vigilia delle Olimpiadi

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Per tutta la sua esistenza come città, Sochi ha attirato l’interesse principalmente come luogo di vacanza eccellente sulla calda costa del Mar Nero. Lo stato di una città fu assegnato a Sochi solo nel 1917, anche se la prima località – “Riviera del Caucaso” – fu aperta nel 1909, e le prime menzioni di insediamenti in questa zona risalgono a tempi pre-antichi.

Mercato immobiliare a Sochi
Alexander Otroshko. Paesaggio di Sochi. 2011

La massiccia ricostruzione della città iniziò nel 1934, fu allora che emersero le caratteristiche della futura grande metropoli: fu posta la strada centrale Kurortny, originariamente chiamata autostrada Riviera-Matsesta. Nel 1961, il cosiddetto Greater Sochi includeva già le regioni principali: Central, Lazarevsky, Khostinsky e Adlersky. Questi quartieri di Sochi sono ora il centro del mercato immobiliare della città di villeggiatura, è nel distretto di Adler e nell’insediamento di Krasnaya Polyana e nella baia di Imeretinskaya che è in corso la costruzione su larga scala di strutture per le Olimpiadi del 2014.

Dal 2003 al 2007 è stato osservato il periodo dello sviluppo più attivo del mercato immobiliare a Sochi e la crescita del costo per metro quadrato di spazio abitativo. Fu allora che iniziò la costruzione di immobili residenziali d’élite nei distretti centrali e Khosta della città e la stazione sciistica di Krasnaya Polyana iniziò ad attirare l’attenzione degli investitori. La crisi finanziaria del 2008 ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare di Sochi e ha comportato il congelamento della costruzione di numerosi immobili residenziali e il costo degli alloggi finiti nel mercato primario è diminuito in media del 30%. Il mercato immobiliare secondario a Sochi non ha reagito alla crisi finanziaria in modo così acuto, poiché in questo segmento di mercato non vi è stata una forte riduzione della domanda e il prezzo al metro quadrato in un normale edificio di Krusciov è diminuito solo del 10-15%.

Tuttavia, già nel 2010, il valore degli immobili a Sochi si è stabilizzato e ha quasi raggiunto il livello del 2007. Gli alloggi di classe economica nel mercato primario sono offerti in media al prezzo di 40-70 mila rubli, un appartamento di classe business può essere acquistato ad un costo di 80-110 mila rubli per metro quadrato e il prezzo degli appartamenti d’élite raggiunge 110-120 mila rubli per 1 metro quadrato.

Impatto dello status della capitale delle future Olimpiadi sul mercato immobiliare

Immediatamente dopo l’annuncio della vittoria di Sochi nella competizione per il diritto di ospitare le Olimpiadi invernali del 2014, la città ha visto un forte balzo dei prezzi degli immobili. È interessante notare che oltre il 50% di tutto il settore immobiliare residenziale è stato acquistato (questa tendenza continua fino ad oggi) da investitori che vogliono capitalizzare sull’aumento del costo degli alloggi alla vigilia delle Olimpiadi. Solo nella prima metà del 2007, il costo di 1 metro quadrato di spazio residenziale a Sochi è aumentato del 60% e ha raggiunto 3-4 mila dollari, gli alloggi d’élite sono aumentati di 5500 mila dollari al metro quadro.

Tuttavia, un simile boom non è durato a lungo e già nel 2008, infatti, anche prima dell’inizio della crisi finanziaria globale, la domanda di edifici residenziali e appartamenti a Sochi è diminuita in qualche modo, il che ha portato a una significativa riduzione dei prezzi.

Attualmente, non ci sono salti netti nel valore del mercato immobiliare residenziale nella capitale meridionale della Russia, ma gli analisti prevedono un aumento dei prezzi alla vigilia del 2014, quando la maggior parte delle strutture olimpiche di Sochi sarà completata e la città acquisirà un nuovo aspetto e un’infrastruttura più sviluppata..

Il costo degli immobili in vari distretti di Sochi

Tradizionalmente, gli appartamenti di lusso più costosi della futura capitale olimpica si trovano nel distretto centrale, che è il centro storico della città. È qui che si trovano i principali edifici amministrativi di Sochi, gli hotel più costosi e le dimore alla moda.

Il costo degli immobili in vari distretti di Sochi
Nikolay Pavlov. Le montagne. Sochi. 1992

Il secondo posto nel costo degli alloggi è occupato dal distretto di Khostinsky, dove gli appartamenti situati nell’area della pensione Svetlana e non lontano dal parco dell’Arboretum sono particolarmente apprezzati.

Il valore degli immobili nella regione di Adler sta crescendo al ritmo più rapido, associato allo sviluppo della stazione sciistica di Krasnaya Polyana e alla costruzione di impianti olimpici.

Nel quartiere Lazarevsky di Sochi, il settore privato predomina, il costo per metro quadrato di spazio abitativo è generalmente molto più basso qui rispetto agli altri tre distretti della Grande Sochi, poiché questo distretto non ha un’infrastruttura sufficientemente sviluppata ed è separato dal centro di Sochi da una strada tortuosa attraverso la quale è piuttosto difficile viaggiare in auto.

La domanda maggiore continua ad essere utilizzata per l’edilizia abitativa in nuovi edifici già pronti.

In media, il costo di 1 metro quadrato nel mercato primario nei distretti di Central e Adler raggiunge 120-180 mila rubli per 1 metro quadrato di alloggi d’élite e da 80 mila rubli per alloggi di classe business. Nel mercato secondario in queste aree, è possibile acquistare un appartamento, pagando da 50 a 80 mila rubli al metro quadrato. Nel distretto di Lazarevsky, il costo degli alloggi è molto più basso – da 30 a 40 mila rubli nel mercato secondario e da 60 mila rubli nel mercato immobiliare primario finito.

Anche il mercato immobiliare residenziale di Sochi è soggetto a cambiamenti stagionali: in estate, i prezzi delle case aumentano tradizionalmente, mentre in inverno si registra un calo della domanda e una leggera diminuzione del valore. Gli alloggi in nuovi edifici già pronti continuano a essere molto richiesti, poiché la maggior parte degli investitori preferisce non correre rischi, investendo fin dall’inizio della costruzione, così come appartamenti e case private nel mercato secondario, che spesso vengono acquistati dai russi come luogo di residenza in estate.

Prospettive per lo sviluppo del mercato immobiliare a Sochi dopo il 2014

Se fino al 2014 tutti gli analisti prevedono un aumento stabile del costo di 1 metro quadrato di spazio abitativo a Sochi, le prospettive di mercato dopo la fine delle Olimpiadi sono più vaghe. È probabile che i prezzi degli immobili a Sochi diminuiranno leggermente, ma la maggior parte degli esperti ipotizza che, dopo essere saliti a un livello massimo prima del 2014, nel prossimo futuro, il costo delle abitazioni a Sochi rimarrà uno dei più alti in Russia.

Le condizioni climatiche di Sochi la rendono la città turistica ideale e più popolare del paese, quindi non ci si può aspettare che l’attrattiva degli investimenti immobiliari a Sochi diminuisca drasticamente dopo la fine delle Olimpiadi. Inoltre, il governo ha già firmato un accordo per ospitare il famoso campionato di Formula 1 nella capitale meridionale nel 2014-2020, quindi Sochi rimarrà attraente non solo per i vacanzieri, ma anche per gli appassionati di brillanti competizioni sportive.

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