Mercato immobiliare commerciale in mezzo ai mutevoli confini di Mosca

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All’inizio di luglio 2011. La Duma regionale di Mosca ha firmato un accordo sul cambiamento dei confini di Mosca e della regione di Mosca. Questo documento ha lo scopo di fissare legalmente i confini, che sono cambiati notevolmente negli ultimi decenni, ma non sono stati ufficialmente formalizzati prima..

Mercato immobiliare locativo commerciale


Sergei Ivanovich Smirnov. Giusto il giorno patronale. 2007

L’unione di nuovi territori a Mosca avrà senza dubbio un impatto sul mercato immobiliare della capitale. Come notano molti esperti, le prospettive per lo sviluppo del mercato immobiliare commerciale nella capitale non sono così brillanti come all’inizio dell’anno. Il rilancio di questo segmento di mercato, osservato nella prima metà dell’anno, dopo che cambiamenti così gravi potrebbero rallentare. Gli sviluppatori non sono sicuri di come gli eventi si svilupperanno ulteriormente, in quanto non esistono piani chiari per lo sviluppo di nuovi territori. La ridistribuzione degli appezzamenti di terreno influenzerà in ogni caso la struttura del mercato, questo vale per tutti i tipi di immobili commerciali: uffici, centri commerciali, magazzini e altri oggetti.

Sviluppatori a un bivio

Come sapete, secondo l’accordo firmato, 102 nuovi appezzamenti di terreno con una superficie totale di 723 ettari si stanno unendo a Mosca, compresi i campi di aerazione di Lyubertsy (578 ettari). La regione di Mosca riceverà anche nuove terre – 328 ettari, di cui 216 ettari nel villaggio di Tolstopaltsevo.

Si tratta di territori piuttosto estesi che richiedono alle autorità di elaborare un piano di pianificazione urbana globale, che preveda la costruzione amministrativa, l’edilizia sociale (centri educativi e scientifici, alloggi), nonché la costruzione di nuovi centri commerciali. E la soluzione di questi compiti potrebbe richiedere più di un anno..

La ridistribuzione dei territori influisce direttamente sulla costruzione di immobili commerciali.

A causa di questa incertezza, molti sviluppatori erano confusi. Questo segmento del mercato immobiliare ha appena iniziato a riprendersi dalle conseguenze della crisi globale e sta guadagnando slancio, e qui le autorità della capitale hanno presentato loro una nuova “sorpresa”. Il fatto è che la ridistribuzione dei territori influisce direttamente sulla costruzione di immobili commerciali. Inoltre, gli sviluppatori nazionali dipendono fortemente dalla situazione politica interna del paese e spesso il successo è determinato dalla capacità di indovinare la direzione di ulteriori azioni delle autorità..

Naturalmente, per gli sviluppatori di capitali, i nuovi territori non sviluppati sono la prospettiva di iniziare la costruzione di nuovi progetti, aumentare il lavoro e, di conseguenza, le entrate. Tuttavia, per questo è ancora necessario vincere un bando di gara, che non è sempre facile e può causare alcuni nuovi problemi..

Ora i costruttori sono a un bivio, devono affrontare il compito di provare a indovinare quali nuovi distretti si sposteranno (se, ovviamente, lo fanno) le autorità federali e regionali; quanti spazi ufficio saranno necessari per le aziende che vogliono trovarsi nelle vicinanze delle autorità; se il Centro finanziario internazionale sarà costruito da zero. Gli sviluppatori hanno molte domande, ma non ci sono ancora risposte.

Cosa dire dell’immobiliare commerciale, che si riferisce alle infrastrutture sociali, se le autorità non hanno ancora deciso il programma abitativo nei territori annessi.

Condizioni generali di mercato

In totale, nella prima metà del 2011, sono entrati sul mercato circa 330.000 metri quadrati. m di nuovi spazi per uffici (il dato è diminuito del 15% rispetto allo scorso anno) e 165.000 metri quadrati. m. di nuovo spazio di magazzino (l’indicatore è cresciuto di quasi tre volte rispetto alla prima metà del 2010, a causa della messa in servizio di strutture precedentemente congelate).


Mikhalchuk Natalia. Costruzione. 2008

La fornitura totale di spazi per uffici di alta qualità nella capitale alla fine del secondo trimestre di quest’anno ammontava a circa 13 milioni di metri quadrati. m.

Il completamento della costruzione di alcuni grandi progetti ha influenzato un aumento del 17% della quota di spazi per uffici liberi durante questo periodo. I locali liberi sono rappresentati principalmente da nuovi progetti che semplicemente non sono ancora riusciti a trovare i loro inquilini, nonché edifici non molto attraenti (con una posizione scomoda, alcune difficoltà tecniche e altre caratteristiche che riducono la competitività degli oggetti).

Va inoltre osservato che, secondo i risultati della prima metà del 2011, si è registrato un aumento della domanda di locali di alta qualità nel mercato immobiliare degli uffici e dei magazzini, che ha influito sulla riduzione della quota di locali liberi. Molti esperti sottolineano la moderata dinamica positiva degli indicatori di mercato.

Gli sviluppatori si stanno spostando verso altri segmenti funzionali

La mutata situazione nella capitale, nuovi confini e territori annessi, stanno costringendo le imprese di costruzione a cercare nuove opzioni di sviluppo. Alcuni sviluppatori, che in precedenza si erano concentrati esclusivamente sul mercato immobiliare commerciale, ora stanno facendo dichiarazioni aperte sul cambiamento nello scopo funzionale dei loro progetti in costruzione..

Ad esempio, invece di alcuni edifici per uffici pianificati, Promsvyaznedvizhimost costruirà edifici residenziali. La società sta inoltre esplorando il potenziale per la conversione in proprietà residenziali e in alcuni dei suoi altri siti..

I rappresentanti di Coalco Development hanno annunciato un cambiamento nello scopo funzionale del progetto Crystal Towers, nell’ambito del quale era prevista la costruzione di circa 160.000 mq. m di spazi per uffici per appartamenti. Mentre tali esempi nel mercato immobiliare commerciale della capitale sono sporadici, tuttavia, se tali dichiarazioni continuano a suonare ulteriormente, sarà possibile parlare della formazione di un nuovo trend di mercato. E questo può già portare a una carenza di uffici.

Nuovi progetti entrano nel mercato

Nonostante i recenti cambiamenti, alcuni sviluppatori corrono ancora dei rischi e dichiarano della ripresa dei loro progetti congelati durante la crisi. Pertanto, la società Sistema-Hals ha annunciato la ripresa della costruzione di un centro commerciale di classe A SkyLight, la cui superficie totale è di circa 111.000 mq. m. La società prevede di completare i lavori nel II trimestre del 2012.

Si noti inoltre che alcune aziende hanno espresso interesse per la costruzione di centri per uffici per il proprio collocamento. Ad esempio, il World Wildlife Fund (WWF) ha recentemente presentato un progetto per il suo nuovo ufficio, che apparirà nell’area metropolitana di Taganskaya, presumibilmente il prossimo anno. È stato inoltre annunciato l’inizio della costruzione di un edificio per uffici per Robert Bosch a Khimki, nella regione di Mosca, con una superficie totale di circa 57.000 mq. L’edificio dovrebbe essere completato entro la fine del 2013 e ospiterà uffici, magazzini e un centro di formazione per l’azienda.

“Hypercube” diventerà il primo trasformatore di centri per ufficio del paese.

Recentemente, è stato siglato un accordo tra il management della Skolkovo Foundation e la società di costruzioni Aurora Group sulla costruzione del primo impianto nella città dell’innovazione russa. “Hypercube” – questo è il nome dato all’oggetto, rappresenterà il Centro per lo sviluppo urbano del complesso innovativo “Skolkovo”. Sarà il primo centro di trasformazione dell’ufficio del paese.

L’unicità del progetto è che l’edificio offrirà la possibilità di una sostituzione indipendente delle funzioni e avrà la possibilità di aumentare l’area totale dei locali di 1,5 volte. Lo sviluppatore inizierà la costruzione del centro di innovazione questa estate e la messa in servizio di “Hypercube” è prevista per febbraio del prossimo anno..

Nel complesso, il mercato immobiliare commerciale a Mosca potrebbe subire gravi cambiamenti a seguito di queste innovazioni. Le imprese di costruzione non vogliono correre rischi e non hanno fretta di attuare progetti, il che significa che nel prossimo futuro potrebbe esserci una carenza di immobili commerciali, principalmente uffici, immobiliari nella capitale.

Poiché le autorità non hanno ancora deciso i piani per lo sviluppo di nuove aree metropolitane, gli sviluppatori agiscono a proprio rischio e pericolo, cercando di indovinare quale sarà il risultato più redditizio..

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