Insidie ​​nel noleggio di alloggi con l’opzione di acquisto successivo

Sezioni dell’articolo

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• Quali sono i vantaggi delle parti di questo accordo
• Cosa devi considerare prima di concludere un contratto
• 1. L’acquisto dell’oggetto noleggiato è un diritto, non un obbligo del locatario
• 2. La registrazione statale di tali transazioni è richiesta solo dopo il trasferimento della proprietà dell’inquilino
• 3. Il contratto di locazione regolare può essere convertito in contratto di locazione con l’acquisto successivo
• A quali condizioni sarà vantaggioso per un acquirente acquistare un alloggio in questo modo?
• Rapporto di fiducia tra le parti del contratto
• Mercato immobiliare permanente
• Rischi che l’inquilino può affrontare
• Morte del padrone di casa
• Decisione del proprietario di depositare l’appartamento come garanzia per garantire il prestito
• Fluttuazioni dei prezzi degli immobili
• Come redigere correttamente un contratto di locazione con acquisto successivo
• Durata del contratto
• Pagamento
• Oggetto locativo
• Obblighi dell’inquilino e del proprietario
• Responsabilità delle parti

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Per acquistare beni immobili, le persone spesso scelgono due opzioni: un normale contratto di vendita o un mutuo. Secondo le statistiche, gli accordi sullo scambio e l’acquisto di immobili ipotecati sono conclusi molto meno frequentemente. Ma esiste un altro tipo di acquisto di casa, che non si trova quasi mai in Russia, ma a determinate condizioni può essere molto vantaggioso per entrambe le parti della transazione: il leasing con l’opzione di acquisto successivo. Diamo un’occhiata più da vicino a questo tipo di transazioni..

Quali sono i vantaggi delle parti di questo accordo

Inquilino:

1. Offre l’opportunità di utilizzare gli alloggi dal momento della conclusione dell’accordo, nonostante la mancanza dell’intero importo necessario per il suo acquisto.
2. Elimina la necessità di emettere un mutuo per ottenere l’importo mancante (riscuotere tutti i tipi di certificati, pagare interessi e commissioni alla banca, ecc.).
3. Ha il diritto in qualsiasi fase del contratto di rifiutare dall’ulteriore acquisto dei locali.

Proprietario:

1. Imposta il valore degli immobili al di sopra della media del mercato al fine di ridurre i rischi derivanti da una vendita rateale.
2. Il trasferimento della proprietà avviene solo dopo aver ricevuto l’intero importo stabilito dal contratto, che è anche molto vantaggioso per il proprietario di casa.

Cosa devi considerare prima di concludere un contratto

1. L’acquisto dell’oggetto noleggiato è un diritto, non un obbligo del locatario

Questa è la conclusione a cui giungono spesso i tribunali quando si considerano le pretese di proprietari di immobili i cui beni immobili non sono stati acquistati dagli inquilini..

2. La registrazione statale di tali transazioni è richiesta solo dopo il trasferimento della proprietà dell’inquilino

Cioè, non appena viene pagato l’intero importo dell’acquisto della proprietà, stabilito dal contratto, l’inquilino viene considerato il proprietario della proprietà e il suo contratto con il proprietario è soggetto alla registrazione statale (come un normale contratto di acquisto e vendita di immobili).

3. Il contratto di locazione regolare può essere convertito in contratto di locazione con l’acquisto successivo

Ciò è previsto dall’articolo 624 del codice civile. Hai solo bisogno di concludere un accordo supplementare adeguato con il proprietario. In questo caso, l’affitto già pagato verrà accreditato sul prezzo di rimborso.

A quali condizioni sarà vantaggioso per un acquirente acquistare un alloggio in questo modo?

I casi di tale accordo sono estremamente rari, poiché per essere vantaggioso per entrambe le parti, è necessario che due fattori coincidano.

Rapporto di fiducia tra le parti del contratto

Sebbene questo tipo di accordo sia legale in Russia, non esiste una regolamentazione chiara nella legislazione. Pertanto, quando si sceglie un tale metodo di acquisizione dell’alloggio, è necessario affrontare il testo dell’accordo in modo estremamente serio e non si può fare a meno di consultare avvocati professionisti..

L’opzione ideale sarebbe la presenza della famiglia o almeno una relazione di fiducia tra l’inquilino e il proprietario, che ridurrà al minimo la possibilità di controversie tra le parti dell’accordo.

Mercato immobiliare permanente

Se il mercato immobiliare continua a crescere, il valore dei locali in leasing può aumentare. In questo caso, il vecchio prezzo scritto nell’accordo semplicemente non sarà redditizio per il proprietario e potrebbe provare a risolverlo. Pertanto, è vantaggioso decidere di concludere un simile accordo solo se si è certi che nei prossimi anni i prezzi sul mercato immobiliare non fluttueranno molto.

Rischi che l’inquilino può affrontare

Morte del padrone di casa

Spesso ci sono situazioni in cui muore il proprietario di una proprietà in leasing per acquistare e i suoi eredi hanno altri piani per la proprietà che gli è stata lasciata in eredità, e cercano di risolvere l’accordo con l’inquilino in alcun modo.

In questo caso, la legge è dalla parte di quest’ultima, poiché, secondo la legislazione, il trasferimento della proprietà della proprietà locata a un’altra persona non costituisce una base per la risoluzione del contratto.

Decisione del proprietario di depositare l’appartamento come garanzia per garantire il prestito

In questo caso, se non restituisce il prestito, l’appartamento rimarrà in pegno dalla banca e dopo aver pagato tutti i pagamenti concordati, l’inquilino non sarà in grado di registrare la proprietà dell’immobile in affitto..

L’unico modo per proteggersi da tali situazioni è cercare di negoziare con il proprietario della registrazione nell’appartamento dell’inquilino o, che sarebbe l’ideale, un membro minore della sua famiglia. È improbabile che la banca consideri tali beni immobili come garanzie.

Fluttuazioni dei prezzi degli immobili

Per non entrare in una situazione in cui, a causa delle fluttuazioni del mercato immobiliare o dell’alta inflazione, l’importo dei pagamenti previsti dal contratto diventa non redditizio per una delle parti, è necessario prestare particolare attenzione alla regolamentazione di questa condizione.

È possibile specificare che i pagamenti su base mensile debbano essere indicizzati in base al tasso di inflazione o ancorati al livello medio dei prezzi di mercato per proprietà simili.

Come redigere correttamente un contratto di locazione con acquisto successivo

Considerare i punti principali dell’accordo che devono essere indicati in ciascun contratto di locazione con conseguente rimborso.

Durata del contratto

Il modo migliore è di rendere l’accordo indefinito.

Pagamento

Il pagamento mensile del proprietario deve essere costituito da due componenti: il pagamento dell’affitto e il pagamento del riscatto. Come già descritto sopra, è possibile pianificare l’indicizzazione di ciascuno dei pagamenti in base al livello di inflazione e alle fluttuazioni dei prezzi nel mercato immobiliare.

È meglio prevedere la possibilità di rimborso anticipato di beni immobili. Inoltre, non sarà superfluo avere la condizione che i pagamenti sul conto del locatore debbano essere effettuati tramite una filiale bancaria, il che consentirà ad entrambe le parti di avere le prove documentali in caso di una possibile controversia..

Oggetto locativo

È necessario riflettere l’indirizzo, l’area e il layout dei locali. Si consiglia di allegare al contratto documentazione tecnica e copie dei documenti del titolo.

Obblighi dell’inquilino e del proprietario

Al fine di evitare controversie e disaccordi in futuro, è necessario indicare chiaramente chi pagherà le bollette, effettuerà le riparazioni dei locali, ecc..

Responsabilità delle parti

L’importanza di questa sezione nel contratto non ha nemmeno bisogno di essere spiegata.