Come vendere un appartamento

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Diciamo che nella tua vita c’è una situazione in cui hai bisogno di un appartamento che possiedi meno dei soldi che ti aspetti di ricevere a seguito della sua vendita.

Bene, per esempio, un’eredità è stata aperta sotto forma di abitazione, oppure è consigliabile trasformare gli alloggi precedentemente acquisiti in banconote come investimento promettente. Forse hai un appartamento, vendendo che sarai in grado di effettuare un pagamento iniziale per un’abitazione più spaziosa e confortevole, acquistata con un prestito ipotecario. E tutto questo, in un modo o nell’altro, si basa sulla prima e principale azione: la vendita di un appartamento.

Vendi tu stesso un appartamento

Naturalmente, la cosa più semplice è contattare una società specializzata che, a un certo costo e sulla base della procura da te emessa, eseguirà tutte le azioni necessarie e ti consegnerà le chiavi della cassaforte dove si trova il denaro. Tuttavia, questo servizio è molto costoso. Il pagamento sarà di circa il 2 – 4 %% dell’importo della transazione di acquisto e vendita, mentre, in ogni caso, anche se l’appartamento è abbastanza economico, le spese di avvocati e agenti immobiliari non scenderanno al di sotto del livello di uno e mezzo a duemila dollari. Per le grandi città, come Mosca o San Pietroburgo, questa tassa può ammontare a diverse migliaia di dollari. Inoltre, come sapete, dove profuma di buoni soldi, ci sono sempre varie personalità oscure che possono semplicemente, scusarmi per essere volgare, lanciarti. Ahimè, queste sono le realtà della nostra vita. Ecco perché alcune persone energiche e pratiche si sforzano di preparare e realizzare un acquisto e una vendita per conto proprio..

Quindi, come vendere correttamente un appartamento, agire in modo indipendente?

Stima del costo dell’appartamento

Prima di tutto, decidi per quale importo sei pronto a separarti dalla tua proprietà. Ovviamente, hai già qualche tipo di denaro. Tuttavia, sii realistico. Dopo aver sopravvalutato il prezzo, si corre il rischio di non vendere affatto questa proprietà.

Esistono diversi modi per ottenere un’immagine più bianca o meno obiettiva del prezzo reale di mercato dell’appartamento venduto..

Prima di tutto, puoi rivolgerti a un perito professionista che ha una formazione speciale, che conosce la metodologia di valutazione e che ha la licenza appropriata. Di norma, il costo dei servizi di questo specialista varia da uno a tremila rubli. Riceverai da lui un documento ufficiale che, tuttavia, non servirà come garanzia che il potenziale acquirente sarà d’accordo con il prezzo indicato lì. Inoltre, può anche portare il proprio perito, che ha una licenza e il suo punto di vista soggettivo sul tuo appartamento. È molto probabile che i risultati del lavoro di questi due specialisti non coincidano e che i soldi spesi vengano sprecati. Inoltre, alcuni potenziali acquirenti reagiscono fortemente negativamente a qualsiasi documento di valutazione, vedendo in essi un trucco sporco o un mezzo di pressione. Pertanto, se hai utilizzato i servizi di un perito per capire su cosa puoi contare, tieni a mente l’importo a te assegnato, ma non utilizzare il documento ricevuto come argomento a tuo favore..

Per assistenza nella valutazione del tuo appartamento, puoi contattare un agente immobiliare privato o una società immobiliare. Costerà circa lo stesso.

Come elencare un appartamento in vendita

È meglio se uno specialista viene a casa tua. Vedendo l’appartamento con i propri occhi, sarà in grado di dare una valutazione più accurata dello spazio abitativo, in particolare perché non solo avrà un’idea delle sue condizioni tecniche, ma terrà anche conto della convenienza della sua posizione e della qualità del paesaggio che circonda la casa, dei vantaggi o degli svantaggi delle infrastrutture di trasporto, ecc. Ma in questo caso, non bisogna dimenticare che l’opinione di uno specialista peccherà sempre con la soggettività. Per te, queste diventeranno informazioni accettate come riferimento e non significheranno affatto che è a questo prezzo che dovresti mettere in vendita l’appartamento. Non devi assolutamente niente a nessuno. Pertanto, procedi dai tuoi interessi e se hai intenzione di aumentare il prezzo in relazione a quello indicato dagli specialisti e non sei limitato nel tempo, allora fallo. E se è nel tuo interesse vendere l’appartamento il prima possibile, allora abbassa la barra relativa al livello da loro fissato..

I servizi di agenti immobiliari possono essere utilizzati gratuitamente. Per questo, in molte società immobiliari esiste un sistema di valutazione rapida. Per ottenere informazioni in questo modo, è sufficiente chiamare l’azienda e nominare i parametri dell’appartamento offerti in vendita, la serie della casa e il suo indirizzo. Successivamente, l’operatore della società immobiliare presenterà una richiesta al suo database, che contiene informazioni su locali residenziali simili e ti fornirà un prezzo approssimativo.

Riassumendo quanto sopra, devo dichiarare che tutti i metodi di valutazione hanno una certa percentuale di errore, il che significa che prenderai la decisione finale sul prezzo in modo indipendente, a seconda della tua situazione specifica..

A proposito, non rifuggire dalle informazioni disponibili in grandi quantità nelle pubblicità sui giornali o su Internet. Qui puoi trovare informazioni sui prezzi di appartamenti simili ai tuoi..

Imposta sulle vendite degli appartamenti

E ora hai finalmente deciso il prezzo stimato. Ora devo chiarire una questione procedurale spiacevole ma inevitabile legata alla vendita di un appartamento.

Il fatto è che il denaro che ricevi a seguito della vendita di un appartamento è considerato per legge il tuo reddito, il che significa che dovrai pagare l’imposta sul reddito su di esso. E se l’appartamento ha diversi proprietari, diciamo, è nella proprietà condivisa dei membri della tua famiglia, allora l’importo dell’imposta sul reddito viene distribuito tra di loro in proporzione alla dimensione della loro quota.

Tuttavia, tutto non è così spaventoso, e c’è un trucco qui, vale a dire, se possiedi questa proprietà per un periodo inferiore a cinque anni, non sei obbligato a pagare le tasse per un importo non superiore a un milione di rubli. Se sei il proprietario dell’appartamento da più di cinque anni, la tassa non viene pagata affatto. Lo Stato ha adottato tali misure per combattere la speculazione dei locali residenziali..

Documenti di titolo

Ora passiamo a una sezione molto importante, vale a dire ai documenti del titolo dell’appartamento. Senza di essi, nessuna transazione di vendita e acquisto è possibile. E un potenziale acquirente non perderà il suo tempo in chiacchiere vuote, non supportate da prove documentali del tuo diritto di vendere questa proprietà, cioè la conferma della tua proprietà.

Se sei il primo venditore di un appartamento privatizzato, il certificato di registrazione della proprietà e l’Accordo sul trasferimento della proprietà di questo appartamento a te, concluso nell’agenzia territoriale per la privatizzazione, sarà la conferma della tua proprietà di esso.

Se la proprietà è condivisa e uno dei proprietari è deceduto, quindi ai documenti sopra elencati, è necessario aggiungere un certificato del diritto di ereditare la parte appartenuta alla ferita deceduta, che viene emesso da un notaio nel luogo di residenza del defunto, e questo certificato deve essere registrato presso l’autorità locale sulla registrazione di beni immobili e transazioni con esso con la ricezione di un documento giustificativo adeguato.

Dovrai confermare il tuo diritto ad un appartamento in una cooperativa di edilizia abitativa con un certificato che ti ha interamente pagato la quota, che ti sarà rilasciata nel Consiglio della cooperativa, nonché un Certificato di registrazione della proprietà.

Se possiedi un appartamento, una quota di un appartamento o una stanza che hai acquistato in base a un contratto di vendita e acquisto, il contratto di vendita e acquisto effettivo, registrato con l’autorità locale per la registrazione di immobili e transazioni con esso, e l’atto di consegna, diventerà la conferma della tua proprietà di questa proprietà. accettazione di questa dimora.

Se un appartamento, una quota di un appartamento o una stanza sono stati acquisiti da te a seguito di uno scambio, allora confermi la tua proprietà di questo accordo di scambio, registrato anche con l’autorità locale per la registrazione di beni immobili e transazioni con esso e un certificato di registrazione della proprietà.

Documenti simili confermano i diritti di proprietà di un appartamento, una quota di un appartamento o una stanza nel caso di acquisizione di tali beni immobili come regalo o eredità. Allo stesso tempo, ovviamente, il fatto della donazione è confermato da un accordo di donazione debitamente registrato e il fatto di ricevere beni immobili come eredità dalla legge o dalla volontà – da un certificato notarile del diritto di eredità registrato presso l’autorità locale per la registrazione di beni immobili e transazioni con esso.

Documenti di vendita di appartamenti

Se un appartamento è stato acquistato da te sul mercato primario da un’entità legale, che a sua volta lo ha ricevuto a titolo di compensazione (questa è una pratica comune quando diverse organizzazioni partecipano alla costruzione e quindi si stabiliscono tra loro con appartamenti, in proporzione ai loro costi), quindi conferma del tuo diritto all’alloggio ci sarà un accordo sul trasferimento dei diritti (o cessione dei diritti) di proprietà di questo alloggio. Questo accordo deve essere firmato da te, un rappresentante del venditore (persona giuridica) e registrato presso l’autorità locale per la registrazione di beni immobili e transazioni con esso. Inoltre, come in tutti gli altri casi, è necessario disporre di una prova del titolo per questa proprietà..

A volte le persone ottengono un appartamento in base a un ordine del tribunale. In questo caso, oltre al Certificato di proprietà dello stesso, è necessario ottenere una copia di tale decisione dal tribunale che ha preso tale decisione..

Documenti aggiuntivi per l’appartamento

Ora che hai selezionato i documenti del titolo, puoi iniziare a raccogliere altra documentazione necessaria. E avrai bisogno dei seguenti documenti:

  1. Passaporto tecnico dell’appartamento rilasciato dall’ITV. (Va ricordato che la data di scadenza è limitata alla fine dell’anno in corso).
  2. Nell’ufficio passaporti riceverai un certificato attestante che sei registrato nel luogo di residenza. Può essere ottenuto rapidamente, anche se dura solo dieci giorni..
  3. Nell’autorità locale per la registrazione di beni immobili e transazioni con esso, è necessario emettere un certificato che conferma la proprietà di questa proprietà, contenente informazioni che questa proprietà non è stata ipotecata, non venduta, non è stata sequestrata, non è oggetto di pegno e non è soggetto ad altri ingombri. Anche la durata di tale certificato è breve. Tutti gli stessi 10 giorni. Pertanto, è consigliabile ricevere tali documenti “a breve termine” quando i termini della transazione di acquisto e vendita sono già stati concordati con il potenziale acquirente e il tempo conta per giorni. Altrimenti, ci si imbatte nello stesso documento più volte.
  4. Nel PRUE, nella DEZ o in un altro ente simile, ottenere un certificato di assenza di arretrati nei pagamenti per i servizi di pubblica utilità.
  5. Nell’ufficio delle imposte nel luogo di residenza, è necessario emettere un certificato attestante che non si hanno debiti per l’imposta sulla proprietà.
  6. Se uno dei proprietari dell’appartamento è un bambino, sarà necessario ottenere l’autorizzazione dell’amministrazione comunale per vendere l’appartamento. Allo stesso tempo, devi dimostrare che a seguito della vendita di questo alloggio e dell’acquisizione di uno nuovo, le condizioni di vita del minore non peggioreranno.
  7. Dovrai ottenere un permesso simile dalle autorità di tutela. Ciò tiene conto degli interessi non solo dei cittadini minori, ma delle persone riconosciute come incompetenti..
  8. Avrai bisogno di un consenso notarile del coniuge per vendere un appartamento se è stato acquistato in matrimonio o è una proprietà congiunta e la vendita è effettuata da te personalmente. Un certificato di matrimonio o un certificato di divorzio è allegato a questi documenti, se il proprietario ha cambiato il cognome.
  9. Se, dopo aver ricevuto il certificato di proprietà dell’appartamento che stai per vendere, hai cambiato il passaporto, allora avrai bisogno di un certificato per cambiare il passaporto. Il fatto è che i vecchi dati del passaporto verranno comunque visualizzati su tutti gli account e questo creerà confusione quando si effettua una transazione. Tale certificato ti sarà rilasciato presso l’ufficio passaporti nel luogo di residenza.

Contratto di vendita di un appartamento

Un accordo di compravendita di appartamenti viene concluso e firmato dalle parti, di norma, in presenza di un notaio, che certifica l’autenticità delle firme delle parti. Inoltre, il contratto firmato e autenticato è registrato presso l’autorità locale per la registrazione di beni immobili e transazioni con esso..

Per legge, l’acquirente diventa proprietario della casa dal momento della registrazione del contratto di vendita e acquisto e della sua proprietà. Successivamente, le parti effettuano il pagamento finale in contanti.

Liquidazione ai sensi di un contratto di compravendita

Va notato che, di norma, anche prima della conclusione del contratto, l’acquirente trasferisce al venditore una certa somma di denaro a garanzia della gravità delle sue intenzioni, nell’importo concordato dalle parti. Naturalmente, l’acquirente scrive una ricevuta al ricevimento di questi soldi. E qui dovresti prendere in considerazione alcune sfumature puramente terminologiche, che, tuttavia, possono cambiare notevolmente la situazione in caso di sviluppo sfavorevole degli eventi..

Il fatto è che i termini “deposito” o “anticipo” possono essere utilizzati nella ricevuta. Per molti, sembrano essere sinonimi. Ma non è così. In conformità con il codice civile della Federazione Russa, l’emissione di un anticipo da parte di un potenziale acquirente al venditore non comporta conseguenze legali. Pertanto, il venditore, “stringere la mano” all’acquirente, può fare molto lavoro e rifiutare altri potenziali acquirenti, facendo riferimento all’accordo già esistente, e il potenziale acquirente cambierà idea all’ultimo momento e l’affare fallirà. In questo caso, il venditore che ha ricevuto l’anticipo sarà tenuto a restituire il denaro a un acquirente potenziale e incoerente..

Come vendere un appartamento

L’acconto è un’altra questione. Se l’affare fallisce e hai già fatto molto lavoro, l’importo del deposito rimane con te come penalità.

Per la produzione di liquidazioni in contanti, di norma, viene utilizzata una cassetta di sicurezza in affitto. Questo metodo garantisce ugualmente l’interesse sia del venditore che dell’acquirente.

Come offrire un appartamento in vendita

Non dovresti pensare che l’acquirente verrà da solo. Per presentare la tua proprietà sul mercato immobiliare, dovresti impegnarti.

Prima di tutto, usa tutti i modi possibili e disponibili per informare il pubblico che intendi vendere l’appartamento. Una pubblicità dovrebbe essere presentata alla pubblicazione / pubblicazioni specializzate nella pubblicazione di questo tipo di informazioni. Ce ne sono molti in ogni città.

Se ne hai la possibilità, pubblica le tue offerte su Internet. Ci sono molti siti che offrono i loro servizi gratuitamente come bacheca. Allo stesso tempo, non essere pigro per aggiornare periodicamente il tuo messaggio, altrimenti scivolerà gradualmente fino alla fine dell’elenco, grazie a nuove pubblicazioni..

Come offrire un appartamento in vendita

Bene, e stranamente, non dovresti rifuggire dalla banale pubblicazione di annunci su pali, recinzioni e fermate degli autobus. Questo metodo può rivelarsi il più efficace, perché coloro che vogliono acquistare un appartamento pubblicheranno anche i loro annunci con i telefoni sulle stesse superfici. Quindi ti vedrai.

Come mostrare l’appartamento correttamente

Naturalmente, supponiamo che vendendo il tuo appartamento, non intendi ingannare nessuno. Ma non è affatto necessario evidenziare alcuni degli svantaggi del tuo appartamento durante le negoziazioni iniziali con un potenziale acquirente. Per così dire, con la “sposa”.

Ad esempio, se la vista dalla finestra lascia molto a desiderare, la prima conoscenza dovrebbe essere programmata per la sera, quando l’acquirente non sarà immediatamente spaventato da questo entourage esterno della tua zona..

Prima di vendere, non dovresti spendere molto per la ristrutturazione dell’appartamento. Comunque, la maggior parte delle persone normali, acquistando immobili, prima di tutto strappano tutto ciò che è lì e fanno grandi riparazioni secondo i loro gusti. Pertanto, si consiglia di effettuare piccole riparazioni cosmetiche. Colla carta da parati chiara pulita, ritoccare e ritoccare qualcosa. Se è possibile buttare via o eliminare vecchi mobili, allora fallo. L’acquirente percepisce meglio gli spazi vuoti, spaziosi e luminosi, pianificando mentalmente dove e cosa delle sue cose può mettere.

Naturalmente, niente spazzatura

Lascia che l’appartamento in vendita abbia un leggero odore di vernice e colla per carta da parati. Questo fa un’impressione subconscia agli acquirenti, indicando che le persone decenti e pulite vivevano qui prima di loro..

In nessun caso dovresti lasciare l’odore degli animali domestici nell’appartamento o, se l’appartamento è ereditato da parenti anziani, l’odore della malattia e la vecchiaia spettinata. Spaventa all’istante.

Esposizione di un appartamento in vendita

I potenziali acquirenti, anche se sono arrivati ​​in auto, devono spiegare in modo discreto che dal tuo appartamento puoi facilmente e velocemente raggiungere la metropolitana a piedi o con i mezzi pubblici, e che tutto è molto vicino qui e ci sono molti buoni negozi, scuole, cliniche e asili.

Più positivo costruttivo

L’impianto idraulico deve funzionare bene nell’appartamento. E questo non significa affatto che debba essere cambiato prima di vendere. È solo che nulla dovrebbe gocciolare, perdere ed emettere un odore sgradevole ovunque..

Se i precedenti vicini dall’alto “sono trapelati” su di te, allora elimina tutte le tracce di questa perdita, altrimenti l’acquirente potrebbe pensare che un tale disastro si verifichi sistematicamente. Ove possibile, coprire e imbiancare le macchie. È molto importante!

Non ci devono essere vetri rotti nelle finestre. Questo crea un’impressione nettamente negativa dell’appartamento nel suo insieme..

Tuttavia, questi suggerimenti di agenti immobiliari professionisti sono abbastanza banali in natura. Indubbiamente, hai abbastanza ingegnosità e ingegnosità per mostrare il prodotto con il tuo viso. E poi il tuo affare sarà molto redditizio.

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