Come vendere un appartamento senza l’aiuto di un’agenzia

Una transazione con o senza la partecipazione di un’agenzia immobiliare viene eseguita praticamente secondo lo stesso schema. Quindi ricominciamo.

Supponiamo che tu abbia un appartamento che decidi di vendere. La maggior parte delle transazioni sul mercato immobiliare – circa l’80% – sono la cosiddetta alternativa, che vende il tuo appartamento per comprarne un altro. Ma oggi parleremo solo della vendita di alloggi per ricevere denaro, poiché questa procedura è inclusa in qualsiasi transazione combinata.

Valutazione delle opportunità, consultazioni

La prima cosa da iniziare quando si vende un appartamento è almeno valutare approssimativamente la proprietà, cioè ottenere informazioni sul costo. Il modo più semplice è studiare le pubblicazioni immobiliari di Mosca che inviano prontamente tali informazioni, ad esempio il giornale Iz Ruk v Ruki. Assicurati di tenere presente che i prezzi degli appartamenti elencati nel giornale non sono un dato di fatto, ma i desideri dei venditori.

Pubblicità

Il prossimo punto importante è la fornitura dell’appartamento al mercato. È necessario assicurarsi che il maggior numero possibile di potenziali acquirenti ne sia a conoscenza. Oggi a Mosca ci sono circa un migliaio di agenzie immobiliari di piccole e medie dimensioni, dove le informazioni sul tuo appartamento saranno accettate gratuitamente, inserite nel database e saranno offerte a tutti i potenziali acquirenti. Le grandi agenzie immobiliari non accettano tali informazioni, preferendo stipulare un contratto esclusivo, che comporta lo spostamento di tutte le preoccupazioni relative alla pubblicità, alla registrazione e alla raccolta di un pacchetto di documenti necessari per la propria azienda.

Un altro modo è inviare un annuncio sul giornale Iz Ruk v Ruki o su Internet con il proprio numero di telefono di contatto (di solito a casa). Questo ha i suoi pro e contro. Specificando il numero di telefono di casa, si ha un contatto diretto con l’acquirente o l’agenzia immobiliare. Ma tieni presente che quando comunichi direttamente con queste persone, non puoi prevedere quanto sia decente un particolare chiamante e quali siano le sue reali intenzioni..

Molto dipende dalla regolarità dell’invio dell’annuncio. Se l’appartamento è offerto a un prezzo liquido, l’annuncio deve essere pubblicato almeno due volte a settimana. Se l’appartamento deve essere venduto molto rapidamente, tre volte a settimana. Pubblicare un annuncio ogni giorno è inutile.

Spettacolo, contrattazione

Le richiamate iniziano, si negozia, si comunica, si concorda l’ora delle visualizzazioni. Questo deve essere trattato con molta attenzione. Non conosci persone che entrano nel tuo appartamento, quindi è meglio rimuovere oggetti di valore e oggetti da luoghi importanti. Ma devi ancora mostrare tutti gli angoli e le crepe (ad esempio, c’è uno sfondo dietro l’armadio). L’esperienza dimostra che un potenziale acquirente è interessato solo alle condizioni delle stanze e all’altezza del soffitto. Può guardare le camere per più di cinque minuti solo se si suppone di vendere un appartamento con mobili o riqualificazione. Se non esiste un accordo del genere, ma è sorto l’interesse per l’arredamento, questo è anormale e dovrebbe avvisarti.

Supponiamo che una persona abbia accettato di acquistare un appartamento ed è pronta a discutere i termini della sua vendita. Inizia la contrattazione. C’è un’espressione speciale: resistere alla contrattazione. Accettando immediatamente le condizioni dell’acquirente, dimostri di poter spostare il prezzo oltre quello che verrà utilizzato immediatamente. Questa è psicologia elementare e succede spesso..

Consiglio: il primo cliente che decide di acquistare immediatamente il tuo appartamento al primo prezzo offerto, lo consigliamo … non venderlo. C’è motivo di credere che tu abbia sottovalutato l’appartamento e lo stai vendendo a buon mercato. Anche se forse sei stato solo fortunato, e questa è esattamente la persona che ha bisogno di un appartamento in questo posto particolare, per questo prezzo. Anche questo succede.

Se l’acquirente è venuto alla visione con un rappresentante di qualche agenzia immobiliare, hai la possibilità di ricevere una parte dei servizi quasi gratuitamente. L’agente può provare a risolvere i tuoi problemi all’interno di un’agenzia immobiliare, quindi, volentieri o malvolentieri, arrivi al servizio di una determinata società, che può … fatturare proprio questo servizio. Ad esempio, per dire che “… la situazione è più che grave, ci impegniamo a risolverla e costa così tanto”. Hai il diritto di accettare o meno le condizioni offerte, puoi rifiutare i servizi e iniziare a vendere te stesso.

Un altro consiglio: se un appartamento viene venduto senza la partecipazione di un’agenzia, è meglio per i venditori negoziare a casa o in ufficio e per gli acquirenti a casa. In tali casi, esiste un elemento del “loro” territorio, in cui una persona si sente più a suo agio, più calma, più sicura di sé.

Accordo con il venditore (acquirente)

Molti venditori, dopo una decisione apparentemente positiva espressa in parole, rimuovono una pubblicità per un appartamento, senza presumere che l’acquirente possa continuare a cercare un’opzione più redditizia. Pertanto, dopo aver raggiunto un accordo, i venditori dovrebbero sollevare la questione di alcuni pagamenti anticipati al fine di garantire l’obbligo di acquistare il tuo appartamento..

Consigliamo agli acquirenti di non sollevare questa domanda, di lasciarla per essere liberi nelle loro ulteriori azioni. È vero, in questo caso c’è il rischio di “perdere” l’appartamento che ti piace se il venditore trova un cliente più redditizio.

Quello che segue è un momento piuttosto delicato. Supponiamo che tu abbia concordato che l’acquirente fornisce una certa somma di denaro per garantire l’acquisto del tuo appartamento. Come eseguirlo, come trasferire denaro in modo che non ci siano problemi in futuro?

Esistono concetti legali: un accordo di deposito e un accordo anticipato. Se tu, come venditore dell’appartamento, hai firmato un accordo di deposito, devi capire che la risoluzione dell’accordo di intenti, cioè il rifiuto di vendere l’appartamento a questo acquirente, può comportare alcune sanzioni. Perché, da un punto di vista legale, si legge come “inadempienza del venditore e restituzione dell’importo nel doppio dell’importo”. Pertanto, un acquirente esperto e competente con il suo avvocato ti metterà facilmente in dipendenza finanziaria..

Per l’acquirente di un appartamento, oltre all’indirizzo, alle caratteristiche del prezzo e alle condizioni di vendita, non bisogna dimenticare di negoziare i termini di rilascio legale (estratto) e fisico dell’appartamento. La liberazione fisica è la rimozione di cose e mobili da essa. Se i termini non sono stipulati, l’acquirente spesso insiste per lasciare l’appartamento immediatamente dopo aver firmato l’atto notarile.

Verifica, preparazione della transazione, raccolta di documenti

Dopo che tutti i documenti sono stati redatti e il pagamento anticipato per l’appartamento è stato accettato, inizia la procedura per preparare la transazione. È responsabilità dei venditori raccogliere una serie completa di documenti. Ciò significa che è necessario esaminare tutti i casi e raggiungere, – sottolineo, entro un certo lasso di tempo – l’ottenimento dei documenti necessari. Questa è una procedura piuttosto complicata..

Per vendere un appartamento, devi avere a portata di mano i seguenti documenti:

1. Documenti di proprietà, a seconda del metodo di acquisto dell’appartamento, ad esempio: Accordo di trasferimento, Certificato di proprietà dell’abitazione, Certificato della cooperativa abitativa sulla quota versata, Certificato di registrazione ITV, Certificato del diritto di eredità, Contratti di vendita, Donazione, Scambio, Affitto, la decisione della corte. Se i documenti per l’appartamento vengono persi, l’alloggio può essere venduto secondo un estratto del registro, che viene rilasciato dal Comitato di registrazione. È vero, in questo caso, bisogna tenere presente che, in teoria, un estratto può essere preso almeno ogni giorno. Cioè, una situazione è possibile quando il venditore, dopo aver accettato il pagamento anticipato, venderà il suo appartamento a un altro acquirente domani. Pertanto, in questo caso, ti consigliamo di non versare più di $ 100-200 come anticipo per ridurre al minimo le tue perdite..

2. In ITV è necessario ottenere: un certificato (modulo 11-A, valido per 1 mese); planimetria, spiegazione (valido per 1 anno).

Per raccogliere questi documenti, avrai bisogno degli originali dei documenti del titolo stessi, del tuo passaporto e di circa 150 rubli.

3. Nel PRUE devi prendere:

– un estratto del libro di casa – presso l’ufficio passaporti;
– una copia del conto finanziario e personale e un certificato di assenza di arretrati di affitto – nel reparto contabilità.
Tutti questi certificati sono validi per 1 mese. Per raccoglierli, avrai bisogno di un libretto di noleggio, passaporto o procura (se non sei il proprietario).

4. Consenso notarile del coniuge (rispettivamente, il venditore o l’acquirente) di alienare (acquistare) un appartamento.

5. Autorizzazione delle autorità di tutela e di tutela, se minori coinvolti nella transazione.

6. Certificati dall’ufficio delle imposte, se l’appartamento è stato ricevuto in dono o per eredità o si trova nella regione di Mosca.

7. L’atto di trasferimento, se l’appartamento è stato alienato dopo il 03/01/96.

Dopo che tutti i documenti di cui sopra sono stati raccolti, è indispensabile controllarli per la coerenza di nomi, indirizzi, date, firme e le loro decrittazioni, la dimensione di tutti i quadrati in questione. Ad oggi, abbiamo contato circa 20-22 tipi di documenti del titolo per un appartamento, che può essere solo. Sottolineo: non 2, non 5, non 8, ma 22! Pertanto, si consiglia vivamente di ottenere una consulenza legale in questa fase. Compratori di un appartamento – per capire come questi documenti rispettano i requisiti di legge. Al venditore – per essere sicuri che sia possibile vendere l’appartamento utilizzandolo entro il periodo di tempo specificato. Spesso si verifica una situazione in cui il venditore, ritenendo di avere documenti sufficienti per la transazione, effettua un deposito entro i termini chiaramente concordati per la registrazione, ma non può resistere. Improvvisamente si scopre che uno dei proprietari è morto e l’eredità non è stata aperta, perché la gente pensava che non fosse necessario. Di conseguenza, un tale appartamento non può essere venduto fino a quando tutte le formalità legali non saranno risolte..

Banca, notaio, registrazione

Ma, supponiamo, tutti i documenti per l’appartamento sono in ordine e arriva il momento di discutere le questioni degli insediamenti reciproci, dove e come realizzarli. Il modo più comune è sistemarsi attraverso una cassetta di sicurezza ai sensi di un contratto di vendita di un appartamento registrato a nome dell’acquirente. Ti consigliamo di fare molta attenzione quando scegli una banca. Se l’acquirente offre una banca specifica, sostenendo che i suoi soldi sono tenuti lì, e il presidente del consiglio è il suo migliore amico, raccomandiamo di non accettare questa opzione. In questa situazione, tutti i tipi di abuso della posizione del cliente sono abbastanza accettabili. Ci deve essere un territorio neutrale che si adatta a entrambe le parti. Pertanto, la questione degli accordi reciproci deve essere discussa in anticipo, anche al momento del trasferimento (o della ricezione) del deposito.

Dopo aver depositato i soldi, è necessario autenticare (su richiesta) l’esecuzione dei contratti o presentare immediatamente i documenti per la registrazione statale.

Esenzione legale e fisica, certificato di accettazione

Quando finalmente riceverai contratti registrati per la vendita e l’acquisto di un appartamento con certificati di registrazione statale dei diritti, avrai un rilascio legale (cancellazione) e fisico (rimozione delle cose) dell’appartamento. E se non hai concordato il ritardo del denaro prima del trasferimento dell’appartamento ai sensi della legge (redatto in forma scritta al momento del trasferimento delle chiavi dell’appartamento e delle bollette), sarà problematico per te controllare il processo.

Queste sono, in termini generali, le regole di base che devi seguire quando acquisti o vendi un appartamento. Se prendi sul serio i nostri consigli e desideri, studia attentamente la procedura per la registrazione e la preparazione dei documenti pertinenti, puoi procedere con sicurezza alla transazione. E se avete domande, non esitate a contattarci. La nostra azienda organizza regolarmente seminari gratuiti per la popolazione su questioni immobiliari (vedere i materiali di questo numero) e ha più di cento punti di consulenza in tutta Mosca.