Come fare soldi con la demolizione di un edificio di cinque piani

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Appartamenti in edifici a cinque piani — a prima vista, il prodotto è sgradevole: piccolo, angusto, con molti problemi comuni (mancano un bagno in comune, un ascensore e uno scivolo della spazzatura). Ma la domanda di questo alloggio è stata e rimane stabile. Inoltre, tali appartamenti vengono acquistati non solo da coloro che non hanno abbastanza soldi per qualcosa di meglio, ma anche da investitori privati. Abbiamo scoperto che questo settore del mercato è paragonabile alle abitazioni di lusso in termini di redditività. È vero, i rischi sono molto più alti.

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In attesa di demolizione

Le autorità cittadine promettono che tra qualche anno Mosca si sbarazzerà completamente dell’edificio a cinque piani. Già ora, vecchie case a pannelli con cortili verdi e donne anziane agli ingressi liberano il territorio per nuovi edifici monolitici. Ciononostante, i Kruscev sono ancora ampiamente rappresentati nel mercato immobiliare secondario: il volume della loro offerta nel mercato secondario degli appartamenti nella capitale supera quasi l’offerta di altri tipi di alloggi. È chiaro che il vantaggio principale degli edifici a cinque piani agli occhi dei potenziali acquirenti è sempre stato e rimane la loro relativa convenienza rispetto ai buoni pannelli e alle case ancora più monolitiche, per non parlare dei nuovi edifici moderni, che superano più volte gli edifici a cinque piani nelle loro qualità di consumo. Tuttavia, gli appartamenti in case formalmente destinati alla demolizione vengono affittati, venduti e acquistati. Tuttavia, è solo l’economicità di questa proprietà che attira l’attenzione degli acquirenti? Forse gli investitori privati ​​hanno un calcolo segreto.

Cominciamo con una piccola storia: lo stesso può essere raccontato dai residenti di qualsiasi Krusciov di Mosca. Alexandra Nikolaevna Ivanova vive nella nona Parkovaya Street da 30 anni, da quando lei e suo marito si sono trasferiti in un appartamento al primo piano di un nuovissimo edificio di cinque piani a dieci minuti dalla stazione della metropolitana Shchelkovskaya. E i cortili verdi nella loro zona non sono un dono di nobili investitori, ma il risultato delle attività dei residenti. “Eravamo giovani e attivi”, ricorda Alexandra Nikolaevna. “Nei subbotniks, tutti i cortili intorno erano piantati con alberi. Ora aceri e betulle sono allineati con i tetti.” L’appartamento di Alexandra Nikolaevna ha da tempo bisogno di importanti riparazioni. I tubi si intasano all’infinito, i pavimenti marciti, i telai delle finestre sono asciutti. Uno potrebbe rivolgersi a nipoti e nipoti. Ma Alexandra Nikolaevna non vuole.

“Perché spendere soldi per le riparazioni se la casa verrà demolita”, sostiene. “Tutti i residenti parlano di demolizione. Non si sa esattamente quando ciò accadrà. Ma tutti sanno che per un anno o due, non ci saranno edifici a cinque piani nella nostra zona. Se è così, perché sprecare soldi in un appartamento? ”

Natalya, nipote di Alexandra Nikolaevna, è della stessa opinione. Sulla sua undicesima Parkova Street, ha appena incollato la carta da parati. È un peccato spendere più soldi. È vero, ogni tanto devi rattoppare qualcosa: la casa è vecchia – una cosa o l’altra si deteriora costantemente. A volte Natalya pensa persino: forse vendere? Tuttavia, per l’importo che aiuterà per il suo appartamento di tre stanze, puoi acquistare un “pezzo di copechi” solo se non ti sposti fuori dalla tangenziale di Mosca. Qui sta aspettando il reinsediamento promesso.

Gli stessi pensieri non lasciano residenti di centinaia di edifici a cinque piani in tutta Mosca. Il maggior numero di questi oggi è concentrato nel nord (“Rechnoy Vokzal”), nel sud-ovest (“Profsoyuznaya”, Cheryomushki) e nel sud-est di Mosca (“Tekstilshchiki”).

Scambio con sovrapprezzo

Il programma per la demolizione di abitazioni a cinque piani e fatiscenti è stato approvato da un decreto del governo di Mosca il 2 luglio 2002. Ad oggi, praticamente non sono rimasti edifici a cinque piani nei distretti centrale e meridionale della capitale, lo Yugo-Vostochny sarà liberato dai “khrushchebs” nel 2008, il Vostochny e il Nord-est – nel 2009, e il Nord, il Sud-Ovest e Zelenogradsky – nel 2010.

Inoltre, va notato che il programma per la demolizione di edifici a cinque piani a Mosca è effettivamente in fase di attuazione. E il promesso è del tutto possibile da credere. Pertanto, qualsiasi edificio a cinque piani a Mosca è destinato a essere demolito. L’unica domanda è il tempismo.

È qui che inizia il divertimento. Stranamente, gli appartamenti negli edifici a cinque piani di Mosca diventano solo più costosi nel tempo. Il prezzo per loro dipende non solo dalla zona, ma anche dal periodo di demolizione. Più vicino alla “linea fatale”, più costoso. Secondo gli esperti, il costo di un appartamento in un edificio di cinque piani, per il quale è nota con precisione la data della demolizione, aumenta di almeno il 10%. E oggi la quota di tali appartamenti nel mercato immobiliare secondario non è così piccola – circa il 18%.

Gli acquirenti di appartamenti “condannati” possono essere divisi approssimativamente in due categorie. Il primo gruppo comprende persone per le quali il vantaggio principale delle abitazioni è la sua economicità. Gli edifici a cinque piani sono un’opzione ideale per coloro che desiderano acquistare spazi abitativi economici a Mosca: per $ 90-120 mila, puoi cercare un appartamento “monolocale” o addirittura “due piani” a una distanza accettabile dalla metropolitana. Ci sono molte ragioni per i prezzi così bassi per la moderna Mosca, ne individueremo due principali. Questi appartamenti sono molto scomodi e piccoli. Ma sono economici, in gran parte a causa della loro piccola area, perché il costo assoluto di un appartamento nella capitale nella maggior parte dei casi viene calcolato moltiplicando il numero di metri quadrati per un certo costo nozionale.

Un’altra categoria di acquirenti sono gli investitori privati. Hanno una portata a lungo raggio: sanno che un appartamento poco economico ed economico a Krusciov si trasformerà in un nuovo alloggio in un anno o due, che costerà molto di più. Infatti, a piacimento, il proprietario dello spazio abitativo nella casa demolita può ricevere un risarcimento in denaro o in metri quadrati. Nel primo caso, viene rimborsato il costo dell’appartamento al prezzo di mercato più il costo di tutti i costi associati all’acquisto di nuovi alloggi e traslochi (commissione della società immobiliare, che dovrà pagare per la ricerca di un nuovo appartamento, i salari dei traslochi, ecc.).

Se una persona sceglie un risarcimento “in natura”, in conformità con il nuovo Codice degli alloggi e la legge “Garanzie della città di Mosca per le persone che lasciano un alloggio”, gli viene fornito un appartamento nella stessa area della casa destinata alla demolizione. Le uniche eccezioni sono Zelenograd e il distretto amministrativo centrale: forniscono appartamenti all’interno del distretto. Il che, tuttavia, non è affatto male per i residenti della parte centrale della città: un metro quadrato di strade in tutte le parti del distretto amministrativo centrale.

La parte migliore per il colono è che l’appartamento fornito deve avere tante stanze quante quella che la persona ha perso. Inoltre, il requisito per il numero corrispondente di camere non dipende in alcun modo dalle dimensioni effettive dell’appartamento e dalla sua disposizione. Ovviamente, la maggior parte dei migranti guadagna notevolmente nei filmati. Per fare un confronto: la dimensione standard di un monolocale nelle vecchie case è di 30-32 mq. m, bilocale – 45-50 mq m. Nei moderni edifici di nuova classe economica, la dimensione media di “odnushki” – 40-45 metri quadrati. m, “pezzo di kopeck” – 55-70 sq. Ovvero, un investitore esperto, con buone capacità e in possesso delle informazioni privilegiate necessarie, magari acquistando un appartamento in un edificio di cinque piani demolito in tempo (cioè prima della chiusura delle vendite nella casa condannata), vince semplicemente sul numero di metri quadrati. Possono funzionare in varie varianti da 10 a 20. Moltiplicare per la stessa media di $ 4 mila al metro quadrato e otteniamo un importo di circa $ 50-60 mila, che l’investitore riceve effettivamente garantito.

Per un filmato aggiuntivo, una persona non paga nulla o il supplemento è minimo. La città in realtà dona questa zona all’ex proprietario per il diritto di demolire la casa in cui viveva. Questo dono diventa un utile netto per gli acquirenti di vecchi appartamenti. Si noti che l’ammontare del profitto non dipende in alcun modo dalle qualità del consumatore di un appartamento: i residenti dei primi piani, ad esempio, ricevono nuovi appartamenti su base generale..

E il vantaggio non è solo nel filmato. Il costo delle nuove abitazioni è a priori superiore a quello del vecchio. Il prezzo degli appartamenti monolocali più modesti nei nuovi edifici inizia a circa $ 110 mila.Il costo dei nuovi edifici sta crescendo sotto i nostri occhi mentre compaiono nuovi piani e, nonostante la stabilizzazione di oggi, gli esperti prevedono ancora un aumento del costo dei nuovi edifici di almeno il 15% entro la fine dell’anno. Quindi, con un’attenta scelta di opzioni, un’operazione di questo tipo può portare profitti tangibili in breve tempo..

Oggi puoi acquistare un appartamento di due stanze a Krusciov, a cinque minuti con i mezzi pubblici dalla stazione della metropolitana Shchelkovskaya per $ 122.000. Dieci minuti dalla stessa stazione, il prezzo di un pezzo di copechi in un edificio in costruzione oggi è di circa $ 183.000. L’area del primo è di 42 mq. m, il secondo – 72,2 sq. m.

Rischi e calcoli

Nonostante l’attrattiva di questo tipo di investimento, questo percorso ha le sue insidie. In primo luogo, con una tale transazione, è facile sbagliare con i tempi. Il nuovo codice degli alloggi richiede che i residenti siano avvisati della demolizione con almeno un anno di anticipo. Tuttavia, tutti sanno che i requisiti della legge nella nostra realtà sono talvolta rifratti nel modo più imprevedibile. Più di una volta, gli agenti immobiliari hanno dovuto affrontare il fatto che le persone erano state informate dello sfratto letteralmente un mese prima della demolizione della casa. Tutto è molto semplice: non appena viene trovato un investitore, le autorità iniziano a correre. Tuttavia, diventare il proprietario di tali informazioni non è affatto così difficile come potrebbe sembrare a prima vista. Gli specialisti a livello di prefettura sono ancora coinvolti in varie misure preparatorie che precedono la firma del decreto del governo di Mosca sul riconoscimento dell’edificio come emergenza o soggetto a demolizione nell’ambito di qualsiasi programma cittadino. Conoscerli sarà utile per qualsiasi investitore alle prime armi. I loro servizi sono economici, a volte bastano viaggi congiunti in un ristorante. E le informazioni ricevute da loro possono essere davvero preziose. Anche se non sono neppure onniscienti: il progetto può essere rallentato anche ai massimi livelli del potere burocratico – le persone lavorano ovunque e ottengono la loro parte del processo, e se qualcuno è in minoranza, la bozza di risoluzione potrebbe andare persa. Per caso.

Quindi i programmi sono rispettati, ma flessibili. La data della demolizione si avvicina e si sta allontanando. Cioè, le aspettative che tra un anno ti trasferirai in un nuovo appartamento potrebbero non essere giustificate e dovrai lottare per un altro paio d’anni con perdite di tubature e correnti d’aria..

Anche se questo può essere preso in considerazione anche nella fase di acquisto. Va tenuto presente che l’ordine dipende non solo dagli orari dell’ufficio del sindaco, ma anche dalla popolarità dell’area. Ad esempio, a Cheryomushki, la demolizione è molto più attiva che ovunque in Maryina Roshcha. Se l’area è richiesta dagli sviluppatori per i nuovi edifici, allora gli edifici a cinque piani vengono demoliti rapidamente.

Un altro punto importante: un appartamento come risarcimento è concesso a una persona solo se non possiede un’altra casa. In caso contrario, la compensazione monetaria diventerà un “premio di consolazione”. E, di norma, questo importo è incommensurabilmente inferiore al costo reale di un appartamento sul mercato. Sebbene, in realtà, non ci siano ancora casi nella storia di Mosca in cui qualcuno ha deciso di utilizzare il diritto a ricevere un risarcimento in denaro per la demolizione di una casa. In ogni caso, gli agenti immobiliari e gli avvocati che abbiamo intervistato non possono ricordare nulla del genere. E non siamo riusciti a trovare alcun precedente di contenzioso. La ragione di ciò è vista nella procedura estremamente instabile per il calcolo di questa stessa compensazione. Non ci sono norme, il concetto di “valutazione di mercato” è abbastanza ampio. Quattro anni fa, uno dei coloni decise di chiedere il vero valore di mercato del suo appartamento trilocale nel centro della città, e anche tenendo conto delle buone riparazioni effettuate in esso solo due anni fa. Ma gli è stato chiaramente spiegato che il massimo su cui può contare è l’importo calcolato moltiplicando i metri quadrati dell’area totale dell’appartamento per un certo costo medio per metro quadrato nella capitale. L’uomo ha capito tutto correttamente e ha preso il dovuto con un nuovo appartamento.

Infine, c’è la possibilità che l’appartamento fornito per sostituire quello perduto non sia ancora nella tua zona. Nel 90% dei casi, la legge è rispettata, ma c’erano ancora dei precedenti quando a una persona, contro la sua volontà, era stato assegnato un appartamento non dove prima viveva. E nessun tribunale ha aiutato. Tali situazioni sono un’eccezione, ma nessuno ne è immune..

Prezzo di registrazione

La stessa procedura per l’acquisto di un appartamento in una casa soggetta a demolizione viene ancora eseguita allo stesso modo dell’acquisto di un appartamento in qualsiasi altra casa. In questo caso, nessuna limitazione è stabilita dalla legge. Ma quando viene emesso un decreto sulla demolizione della casa e inizia il suo reinsediamento, la registrazione delle transazioni su questo oggetto cessa. Quando arriva questo evento, è difficile prevederlo. I tempi dipendono esclusivamente dalla decisione dell’ufficio passaporti locale – a che punto smette di registrarsi in questi appartamenti. Non ci sono regole generali stabilite per questo. E gli uffici passaporti stanno provando a farlo in anticipo, altrimenti devono affrontare il problema principale delle case reinsediate: un forte aumento dei divorzi e il numero di parenti registrati. Si noti che i rappresentanti delle autorità cittadine hanno imparato abbastanza efficacemente a dimostrare che il divorzio è fittizio e che la registrazione di un parente ha avuto luogo dopo che la registrazione in casa era “chiusa”.

Ciò è dovuto al fatto che esiste una tale sottigliezza nella legislazione abitativa di Mosca: gli inquilini di edifici a cinque piani possono registrarsi per migliorare le loro condizioni di vita se ci sono meno di 10 metri quadrati per ogni inquilino registrato. m di spazio vitale. Per gli appartamenti in comune la cifra è di 15 mq. m. Va notato che questa categoria di inquilini durante il reinsediamento riceve nuovi appartamenti fuori turno. È anche importante che i cittadini che vivono in un appartamento, uniti da segni di parentela o proprietà, ma che abbiano le proprie fonti di reddito, un budget separato e che conducano un’economia separata, se esprimono la propria volontà, siano riconosciuti come famiglie diverse. Di conseguenza, sono soggetti a registrazione separata in quanto necessitano di un miglioramento delle condizioni abitative. Cioè, se i genitori, il loro bambino adulto e la loro famiglia vivono nello stesso appartamento, possono fare domanda indipendentemente per migliorare le loro condizioni di vita. Inoltre, è vietato alloggiare in una stanza cittadini adulti di sesso diverso senza il loro consenso scritto (se non sono coniugi). L’area assegnata per una persona, secondo la legge della città di Mosca, è di 18 mq. come funziona nella realtà? Prendiamo ad esempio la famiglia media (marito, moglie e figlio adulto) che vive in un edificio di cinque piani in un appartamento di una stanza. A tale famiglia dovrebbe essere assegnato un appartamento di due stanze. Compliciamo la situazione. Il figlio si sposò e registrò sua moglie con lui. Lui e i suoi genitori hanno chiesto separatamente miglioramenti per l’alloggio. In questo caso, possono contare su due appartamenti. Se prescrivi anche una nonna che aveva urgente bisogno di cure, puoi ottenerne tre. Probabilmente non è necessario complicare ulteriormente, la logica è già chiara.

Come si evince dall’esempio più volte citato dal capo del complesso edilizio di Mosca Vladimir Resin, una volta i rappresentanti del dipartimento degli alloggi municipali che si occupavano del reinsediamento delle case da demolire dovevano affrontare la seguente opzione: 14 inquilini erano registrati in un monolocale. Inoltre, tutti sono stati registrati su una base completamente legale. Da cui la conclusione segue: non c’è limite all’astuzia umana, che beneficia di qualsiasi omaggio di stato. E conclusione numero due: anche in un mercato stabile, quando i prezzi non aumentano, ma per un certo numero di categorie di alloggi diminuiscono persino, gli specialisti che hanno familiarità con le complessità della legislazione e hanno studiato attentamente il problema hanno sempre l’opportunità di fare buoni soldi. Ecco perché sono specialisti.

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