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Il programma del governo di Mosca per la demolizione di edifici a cinque piani potrebbe dover affrontare una serie di problemi. Nell’ambito del programma di ricostruzione del fondo a cinque piani, calcolato fino al 2010, le autorità di Mosca intendono demolire circa 6 milioni di metri quadrati. m di alloggiamento fatiscente. Tuttavia, nonostante l’interesse di numerosi grandi sviluppatori in contratti di investimento su larga scala, gli sviluppatori stanno prestando sempre più attenzione alla posizione dei terreni per lo sviluppo successivo e alla classe di case in costruzione. Secondo gli esperti, possono sorgere problemi nell’attuazione del programma in una serie di strutture, in particolare nei distretti “non prestigiosi” orientali e sud-orientali.
Storia a cinque piani
L’inizio della massiccia ricostruzione del patrimonio immobiliare a cinque piani del pannello di Mosca è stato ritardato nel 1995 da un decreto corrispondente del governo di Mosca. Tuttavia, il decreto del governo di Mosca del 20 gennaio 1998 “Sul progresso della ricostruzione del complesso residenziale a cinque piani e fatiscente della città fino al 2000” è diventato il documento fondamentale che ha determinato la strategia e la tattica dei lavori per la ricostruzione di edifici a cinque piani. Di conseguenza, già nel 1998, furono demoliti 335,7 mila metri quadrati. m di case a pannelli di cinque piani, e commissionato 933,5 mila metri quadrati. m di nuovo spazio residenziale.
Nel 1998, oltre 6 mila famiglie sono state trasferite dagli edifici demoliti. Allo stesso tempo, per il periodo 1997-98, la quota della città sotto contratto di investimento è passata dal 29% al 32%.
Da allora, nell’ambito del programma, il governo di Mosca ha adottato una serie di ordini per aumentare il volume della ricostruzione e, nell’estate dello scorso anno, è apparso un programma per la ricostruzione del fondo a cinque piani fino al 2010. Secondo la società Novaya Ploschad, dal 2000 al 2010 è prevista la demolizione di un parco immobiliare di cinque piani per un ammontare di 6 milioni di metri quadrati. m.
Secondo Erast Zhiryakov, capo dei progetti di costruzione di ZAO MIAN-Development, prima di tutto, il pannello “Krusciov” deve essere demolito, la cui durata di 25 anni è scaduta da tempo.
Inoltre, a causa del reinsediamento forzato, furono demoliti anche gli edifici “più giovani” a cinque piani. Tale situazione, ad esempio, si è sviluppata nei cantieri del terzo anello di trasporto e nelle aree in cui i compiti strategici della città venivano risolti. “Gli edifici che ostacolano lo sviluppo della città vengono demoliti”, afferma Zhiryakov.
Secondo Dmitry Popov, capo del dipartimento analitico di Novaya Ploshchad, il programma si sta attualmente sviluppando più attivamente in aree in cui, invece di edifici a cinque piani, lo sviluppatore ha l’opportunità di costruire alloggi d’élite e case di classe business. “L’esempio più brillante è” Kvartal su Leninsky “, che è stato venduto dalla società” Kvartal “per molti anni.
Ma nelle remote aree residenziali, specialmente nei quartieri meno prestigiosi del Sud-Est e dell’Est, dove la redditività della ricostruzione è molto più bassa, i problemi con l’implementazione della demolizione di edifici a cinque piani sono molto probabili “, – predice Dmitry Popov.
I capricci degli sviluppatori
Per gli sviluppatori, la partecipazione a progetti di ricostruzione può essere economicamente non redditizia a causa dei costi di sviluppo di nuovi territori, costruzione di strade e nuove comunicazioni. “Ogni esempio specifico dovrebbe essere considerato separatamente, ma da un punto di vista commerciale, i contratti di investimento per la ricostruzione di un fondo a cinque piani non portano ancora super-profitti allo sviluppatore, piuttosto, è un’opportunità per una piccola azienda di entrare nel mercato e” illuminare “il suo nome”, afferma Penny, capo del dipartimento immobiliare di lusso Lane Realty Alexander Ziminsky.
Tuttavia, la maggior parte dei progetti per la ricostruzione del fondo di cinque piani sono stati implementati da grandi sviluppatori: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 e SU-155, con la partecipazione di aziende come MFS-6 e MSM-5, che non dispongono di propri impianti di produzione di pannelli. Il reinsediamento e la demolizione sono effettuati da “Kvartal”, “Don-Stroy”, “Krost” e altri..
“I progetti di ristrutturazione attirano principalmente gli investitori seri con le proprie risorse di costruzione. Tali volumi sono possibili solo per aziende abbastanza grandi, poiché stiamo parlando di investimenti considerevoli. Dopotutto, non si tratta solo di costruire una casa, ma di un progetto che prevede la demolizione, la costruzione, l’organizzazione del reinsediamento dei residenti”. – dice Erast Zhiryakov. “Per uno sviluppatore, l’implementazione di tali progetti è un’opportunità per” lavorare per il bilancio “, ovvero per soldi” brevi “che arrivano sempre in tempo. Inoltre, si tratta di volumi aggiuntivi che nessuno rifiuta ora”, concorda il vicedirettore generale SU-155, direttore del dipartimento costruzioni Valery Grachev.
Tuttavia, secondo lui, ci sono spesso casi in cui i contratti di investimento per gli sviluppatori diventano semplicemente non redditizi “, ad esempio, la posizione degli oggetti non è attraente per i futuri inquilini o richiede costose operazioni di ingegneria complessa..
Motivi principali
In generale, per lo sviluppatore, il principale fattore determinante nel calcolo del costo e della redditività del progetto è il suo volume: con l’aumento delle aree occupate, cresce anche la redditività complessiva del progetto. Per questo motivo, gli sviluppatori sono attratti da progetti su larga scala con la ricostruzione di blocchi di dozzine di case. “Ciò è spiegato anche dal fatto che i costi degli ingombri per la ricostruzione di un fondo a cinque piani, di norma, ammontano al 50-60% dell’investimento totale, quindi i profitti dell’azienda aumentano in proporzione all’aumento del volume della ricostruzione”, aggiunge Dmitry Popov.
Pertanto, oggi il mercato è più interessato ai contratti di investimento per i siti nel Distretto amministrativo centrale (CAD) e nelle aree in cui esiste la possibilità di costruire grattacieli di classe business. Il vantaggio dello sviluppatore nel rapporto di area dipende dalle capacità del sito lasciato libero: da 1: 3 per le aree residenziali, dove non ci sono restrizioni sul numero di piani, a 1: 1 o meno per il Distretto amministrativo centrale, seguito dalla costruzione di alloggi di lusso Inoltre, i contratti di investimento con una quota minima della città, i cui volumi in ciascuno dei progetti sono determinati da documenti normativi, sono molto richiesti dagli sviluppatori. “Ad esempio, in alcuni casi, per ciascun residente reinsediato, la città ha assegnato 25 m dell’area totale della sua quota all’investitore. In altri, l’attuazione del reinsediamento effettuata dallo sviluppatore ha coperto la quota della città.
Ma ci sono anche casi noti in cui, dopo il reinsediamento, la città è rimasta nei confronti dello sviluppatore, a seguito del quale quest’ultimo ha ricevuto aree per la costruzione in altre aree “, afferma Erast Zhiryakov. Tuttavia, ora la pratica mostra che la quota della città varia dal 30% per le aree residenziali suburbane al 50%. nel CAD con la successiva costruzione di alloggi di lusso.
Problema di reinsediamento
Di solito, il reinsediamento degli inquilini viene effettuato con il metodo “wave”: in primo luogo, una casa “iniziale” viene costruita su un sito libero, dove viene spostato il primo edificio a cinque piani, quindi viene demolito l’edificio reinsediato e al suo posto viene costruita una seconda casa. Se per la demolizione sono previsti più edifici a cinque piani, può anche diventare un punto di partenza, ma se la ricostruzione è nella fase finale, potrebbe essere già un edificio commerciale. “Prima di reinsediare gli inquilini in una casa” di partenza “nella stessa area, di norma, vengono fatti tentativi di trasferirsi in aree remote – ora Kozhukhovo viene attivamente utilizzato per tali scopi. Di conseguenza, più residenti sarà possibile sfrattare più lontano, più efficace sarà il progetto, come diventerà commerciale un numero maggiore di nuove aree dell’area di reinsediamento “, – osserva Dmitry Popov.
Tuttavia, il problema del reinsediamento ha sempre una soluzione individuale. Se stiamo parlando di progetti a cui la città partecipa, è molto più facile reinsediare i residenti, poiché la risorsa amministrativa consente allo sviluppatore di risolvere questo problema nel modo più efficiente possibile. Tuttavia, nei casi in cui il reinsediamento viene effettuato esclusivamente dallo sviluppatore, le questioni di insediamento devono essere risolte non solo con i residenti, ma anche con la città. “Di solito, i contratti vengono conclusi con le imprese unitarie statali (ad esempio” Mospereselenie “), ovvero la città è coinvolta nel reinsediamento.
Tale soluzione è efficace a condizione che gli inquilini vengano reinsediati. La situazione con i proprietari di case è molto più complicata, poiché i metodi amministrativi non sono applicabili a loro “, afferma Erast Zhiryakov.
Secondo Khaya Pleshitskaya, il capo del settore legale dell’Agenzia immobiliare CJSC MIAN, i residenti delle case destinate alla demolizione hanno l’opportunità di ricevere non un appartamento, ma una compensazione monetaria. “Questa pratica non è molto popolare, tuttavia, ai sensi dell’articolo 32 del Codice degli alloggi, il prezzo di riscatto di un’abitazione, i termini e le altre condizioni di riscatto sono determinati da un accordo con il proprietario dell’abitazione. Cioè, teoricamente, l’importo dell’accordo può persino essere superiore al prezzo di mercato dell’appartamento. e vengono valutate tutte le compensazioni aggiuntive. Se non viene raggiunto un accordo, la questione viene considerata in tribunale.
Ma, tenendo conto della possibile durata del processo, il contenzioso non è redditizio per lo sviluppatore, quindi nella maggior parte dei casi le parti concordano semplicemente tra loro “, riassume Pleshitskaya.
Mi chiedo se esiste un programma di demolizione specifico per edifici a cinque piani. Quali sono le normative e le procedure da seguire per demolire in modo sicuro e efficiente un edificio di questa dimensione? Avete consigli o suggerimenti per affrontare una demolizione di questo tipo? Quali sono i costi e i tempi stimati per completare tale operazione? Spero possiate aiutarmi a comprendere meglio questa procedura complessa. Grazie in anticipo per le vostre risposte.
Esiste un programma di demolizione specifico per edifici a cinque piani. Le normative e le procedure da seguire per demolire in modo sicuro e efficiente un edificio di questa dimensione dipendono dalle leggi e dai regolamenti del paese o della regione in cui l’edificio è situato. In generale, è necessario ottenere i permessi e le autorizzazioni necessarie dalle autorità locali competenti.
Per affrontare una demolizione di questo tipo, è consigliabile assumere un’impresa specializzata nel settore della demolizione edile. Queste aziende hanno l’esperienza e le competenze necessarie per pianificare e gestire il processo di demolizione in modo sicuro e efficiente. È importante anche valutare attentamente i rischi associati alla demolizione e prendere le misure necessarie per garantire la sicurezza dei lavoratori e delle persone nei dintorni.
I costi e i tempi stimati per completare la demolizione di un edificio a cinque piani possono variare a seconda di diversi fattori, come la complessità del progetto, l’accessibilità del sito e la presenza di eventuali vincoli ambientali o storici. Per ottenere una stima più precisa, è consigliabile richiedere preventivi a diverse imprese specializzate nel settore.
In conclusione, la demolizione di un edificio a cinque piani richiede una pianificazione accurata, il rispetto delle normative locali e il coinvolgimento di professionisti esperti. Per una procedura complessa come questa, è sempre consigliabile rivolgersi a dei professionisti nel settore per evitare problemi e garantire il successo dell’operazione.
Mi chiedo quali siano i criteri e le norme che regolamentano il programma di demolizione per edifici a cinque piani. Qual è il processo di autorizzazione e quali sono i metodi utilizzati per garantire la sicurezza durante il processo?