Fare soldi con la rivendita immobiliare: i segreti per lanciare con successo

Sezioni dell’articolo

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• Fare un piano d’azione chiaro è il primo passo di ogni pinna
• 1. Analisi della situazione nel mercato immobiliare
• 2. Un piano chiaro per i fondi di spesa
• 3. Opzioni di compensazione per possibili perdite
• 4. Analisi della legislazione sull’esecuzione di transazioni per l’acquisto e la vendita di immobili
• Come scegliere l’oggetto giusto da acquistare
• 1. Alloggio sottovalutato
• 2. Proprietà collaterale
• 3. Vendita urgente forzata di abitazioni
• 4. Appartamenti senza ristrutturazione
• Avere un team di professionisti è la chiave del successo nel lanciare
• La riparazione competente con un minimo di costi è la chiave del successo
• L’arte di vendere una casa in fretta
• Opzione 1. Asta improvvisata
• Opzione 2. Asta telefonica
• Opzione 3. Vendita a un’agenzia immobiliare
• Questione fiscale
• Metodo 1
• Metodo 2
• Metodo 3

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Lanciare – comprare una casa ai fini della sua rapida rivendita, un modo estremamente popolare per fare soldi in Occidente. In Russia, questo metodo per generare reddito non è ancora popolare. In questo articolo, daremo suggerimenti che possono aiutare i lettori a fare soldi con successo lanciando..

Fare un piano d’azione chiaro è il primo passo di ogni pinna

Ben pianificato – a metà. Questo aforisma è particolarmente vero per le persone che stanno lanciando. Senza un piano d’azione chiaro e programmato, fare soldi con la rapida rivendita di appartamenti è quasi impossibile. È necessario comprendere chiaramente la sequenza delle azioni.

1. Analisi della situazione nel mercato immobiliare

Una pinna per principianti deve studiare attentamente e comprendere la situazione attuale sul mercato immobiliare: il valore medio di mercato di vari tipi di alloggi, le previsioni per le variazioni dei loro prezzi in futuro, il livello della domanda per questi oggetti e questioni simili. Ciò ti consentirà di scegliere la proprietà giusta da acquistare e aumentare le possibilità di una vendita rapida e redditizia..

2. Un piano chiaro per i fondi di spesa

È anche importante pianificare chiaramente quanti soldi saranno spesi per l’intera operazione di rivendita, tenendo conto del prezzo della proprietà, i costi dei miglioramenti effettuati in essa, pubblicità per potenziali acquirenti, supporto legale, pagamento delle tasse.

Dal momento che la transazione deve essere eseguita il più rapidamente possibile, non dovresti essere coinvolto in un mutuo o richiedere un prestito per ottenere i fondi mancanti, perché tutte le pratiche burocratiche impiegheranno molto tempo e gli interessi sul prestito possono “consumare” una parte significativa del profitto.

Quando si iscrive in bilancio la transazione finanziaria, riservare un piccolo importo per le contingenze. Dopotutto, nel senso più ideale, qualcosa va sempre storto. Sarà molto deludente se, a causa di qualche piccola cosa, come un inaspettato aumento dei prezzi dei materiali da costruzione, il tuo accordo attentamente pianificato è minacciato..

3. Opzioni di compensazione per possibili perdite

Un altro aspetto importante che deve essere valutato in anticipo è il calcolo delle opzioni per la compensazione delle perdite nel caso in cui la proprietà non possa essere venduta per lungo tempo. È possibile calcolare il possibile reddito derivante dal noleggio di immobili che si prevede di acquistare in affitto.

4. Analisi della legislazione sull’esecuzione di transazioni per l’acquisto e la vendita di immobili

È importante analizzare la legislazione sull’esecuzione di tali transazioni. È importante comprendere chiaramente quali documenti sono necessari all’acquirente e al venditore al momento della conclusione di un contratto per la vendita di alloggi, dove andare per registrare la proprietà e molti altri punti. Ciò ti consentirà di non perdere tempo quando acquisti o vendi un oggetto..

Come scegliere l’oggetto giusto da acquistare

Esistono diversi tipi di proprietà immobiliari che le pinne possono guadagnare.

1. Alloggio sottovalutato

Gli appartamenti o le case, nei pressi dei quali saranno presto costruite importanti infrastrutture, aumenteranno sicuramente di prezzo dopo il completamento della loro costruzione. Possono essere stazioni della metropolitana, ipermercati o grandi uffici..

In Russia, la speculazione con appartamenti in nuovi edifici a Sochi è stata ampiamente pubblicizzata. Gli imprenditori intraprendenti, che hanno acquistato appartamenti in anticipo e li hanno venduti prima della crisi, hanno guadagnato molti soldi in pochi mesi.

Una situazione simile, secondo le previsioni degli esperti, dovrebbe verificarsi alla vigilia della Coppa del Mondo FIFA 2018. L’aumento dei prezzi delle case nelle città che ospitano le partite del campionato dovrebbe iniziare alcuni mesi prima dell’inizio della Coppa del Mondo.

2. Proprietà collaterale

Le banche tengono aste per la vendita di proprietà dei debitori. Di norma, il costo di tale lotto inizia all’80% e può scendere al 40% del valore di mercato della proprietà. Le informazioni sulle aste sono spesso pubblicate sui siti web delle banche. È vero, la pinna dovrà monitorarli costantemente al fine di ottenere le informazioni necessarie, mentre gli oggetti più preziosi vengono acquistati dalle persone interessate non nelle aste pubbliche, ma privatamente, ma alcuni russi riescono a ottenere alloggi decenti nelle aste a basso costo.

3. Vendita urgente forzata di abitazioni

Succede che i proprietari di un appartamento o di una casa abbiano deciso di trasferirsi in un’altra città o paese o abbiano urgentemente bisogno di una grande quantità di denaro a causa di circostanze impreviste impreviste. In questo caso, non contratteranno per molto tempo e molto probabilmente i loro alloggi saranno acquistati a un prezzo inferiore al valore di mercato. Tali opzioni non sono comuni, ma il profitto realizzato più che compensa tutte le difficoltà nel trovarle.

4. Appartamenti senza ristrutturazione

L’opzione più semplice per una pinna è comprare un appartamento senza finire o in uno stato “morto”. Secondo alcuni rapporti, buone riparazioni aumentano il costo degli alloggi del 5-10%. E dopo la finitura di alta qualità degli immobili d’élite, il profitto può essere del 20-25% dell’importo investito nell’appartamento.

Qualunque sia il tipo di immobile che Flipper sceglie, deve ricordare che il modo più semplice è vendere alloggi a prezzi accessibili che una famiglia con un reddito medio può permettersi. Naturalmente, sulla rivendita di una casa o appartamento d’élite, puoi ottenere profitti molto più elevati, ma trovare acquirenti per un tale oggetto è molto più difficile..

Avere un team di professionisti è la chiave del successo nel lanciare

L’operazione di rivendita dell’appartamento è suddivisa in più fasi e ognuna di esse richiede conoscenze speciali, quindi, per le persone che vogliono fare il lancio, è molto importante selezionare un team di professionisti, in cui ognuno sarà responsabile della propria parte del lavoro..

Non può fare a meno:

• un agente immobiliare con esperienza che ha una buona conoscenza delle condizioni di mercato, che sarà in grado di selezionare un immobile adatto e quindi trovare acquirenti per esso;
• persone che eseguiranno ristrutturazioni domestiche o almeno (se la pinna sta riparando lui stesso) un buon designer che realizzerà un progetto di design;
• un avvocato competente che può assumere il supporto legale delle transazioni.

La riparazione competente con un minimo di costi è la chiave del successo

Affinché l’interno di un appartamento colpisca gli acquirenti, non è necessario investire decine di migliaia di dollari in ristrutturazioni. Dopotutto, costoso non significa elegante. È molto più importante realizzare un buon progetto di progettazione abitativa.

Grazie a lui, puoi sistemare razionalmente i mobili e modificare l’illuminazione, il che contribuirà ad aumentare visivamente lo spazio. E combinazioni di colori di pareti, cuscini, tappeti, tende, tappezzerie per mobili e accessori vari correttamente selezionati, come dipinti sui muri o figurine sugli scaffali, possono aggiungere individualità all’interno di un appartamento e cambiarlo oltre il riconoscimento..

L’arte di vendere una casa in fretta

Esistono diverse opzioni per la vendita rapida di immobili, che sono stati utilizzati con successo da tutti gli agenti immobiliari per molti anni..

Opzione 1. Asta improvvisata

Diversi potenziali acquirenti che hanno espresso interesse per la proprietà sono invitati a visionare la proprietà contemporaneamente. Questo crea per loro l’illusione che l’appartamento sia richiesto ed è necessario “picchettarlo rapidamente per te”, fino a quando l’oggetto non viene “portato via” dai concorrenti. Alcuni agenti immobiliari intraprendenti invitano falsi acquirenti a un incontro, che, con il loro maggiore interesse, provocano clienti reali ad acquisti spontanei.

Opzione 2. Asta telefonica

Il venditore chiama alternativamente diversi potenziali acquirenti che hanno accettato di acquistare. Dopo che il primo acquirente ha accettato di acquistare un alloggio a un prezzo prestabilito, compone il numero di un altro, afferma che le condizioni sono leggermente cambiate e chiama un importo leggermente maggiore. Se il secondo cliente è d’accordo, viene composto il numero del terzo e viene chiamato un importo ancora maggiore. Pertanto, puoi ottenere il prezzo di vendita massimo per un appartamento senza spendere molto tempo a negoziare con i clienti..

Opzione 3. Vendita a un’agenzia immobiliare

Se per molto tempo non riesci a trovare un acquirente per l’edilizia abitativa, puoi provare a vendere l’appartamento a un’agenzia immobiliare. Questa opzione è rilevante quando per molto tempo l’acquirente non è stato sull’oggetto o la pinna per qualche motivo deve uscire rapidamente dal progetto. Uno svantaggio significativo di questo schema è il prezzo di vendita. L’agenzia sarà interessata ad un appartamento se vede l’opportunità di fare soldi con la sua rivendita. E per questo, il suo prezzo deve essere inferiore al prezzo di mercato. Con un mercato immobiliare in crescita, la differenza dovrebbe essere del 70-80%, con un mercato in calo – 50-60%.

Questione fiscale

Il motivo principale per cui il lancio non è diventato molto diffuso in Russia è la peculiarità della legislazione fiscale. L’acquirente della proprietà è esente da tasse, ma il venditore è tenuto a pagare il 13% del valore di vendita. Supponiamo che una pinna abbia acquistato un appartamento per 4 milioni di rubli, ne abbia apportato miglioramenti per 500 mila rubli e poi lo abbia venduto per 6 milioni di rubli. In questo caso, l’importo dell’imposta sulle vendite che è tenuto a pagare è di 780.000 rubli, che consuma una parte significativa del profitto. Esistono diversi modi per ridurre al minimo i rischi fiscali..

Metodo 1

Se l’importo di vendita dell’abitazione è inferiore a tre milioni di rubli, l’imposta sulle vendite è lo stesso 13%, ma il venditore ha il diritto di ricevere una detrazione fiscale dallo stato per un importo di 260 mila rubli e l’acquirente – 130 mila rubli. È necessario che l’acquisto e la vendita siano stati effettuati entro un anno civile (periodo fiscale), altrimenti le parti dell’accordo non avranno diritto a una detrazione fiscale.

Metodo 2

In alcuni casi, quando il valore reale della proprietà supera il limite legale, l’acquirente e il venditore concordano che l’accordo indicherà un importo inferiore a tre milioni e il resto del denaro verrà trasferito in contanti. Sebbene questo schema sia illegale, quelli che vogliono risparmiare in questo modo lo sono ancora.

Metodo 3

Secondo il codice fiscale della Federazione Russa, se il venditore di beni immobili lo possedeva da più di tre anni dalla data del contratto, non è tenuto a pagare l’imposta sulle vendite.