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Come essere lanciato quando si acquistano nuovi edifici

Oggi a Mosca vengono costruiti circa 300 nuovi edifici residenziali. Quasi tutta questa costruzione viene eseguita con i soldi raccolti dai cittadini: nella stragrande maggioranza dei casi, gli appartamenti vengono venduti già nella fase della fossa di fondazione.

Per motivi di acquisto di un appartamento in un nuovo edificio, molte famiglie vendono i loro vecchi alloggi, prendono prestiti dalle banche, adeguano i loro piani di vita a seconda della data di completamento della costruzione specificata nel contratto. Ma, come dimostra la pratica, avendo ricevuto l’intero costo degli alloggi futuri da investitori privati, la maggior parte degli sviluppatori perde interesse nei loro confronti e, sfruttando la completa impunità, risolve esclusivamente i propri problemi..

La posta editoriale ha accumulato un numero considerevole di lettere e appelli su progetti di costruzione “congelati”, su case completamente pagate e persino completamente costruite, che non sono consentite ai cittadini che hanno acquistato appartamenti – il giornale parla periodicamente di tali casi e prevede di farlo in futuro. Tuttavia, anche la generalizzazione di questo materiale è interessante – il quadro generale di “kidalov” e la classificazione dei suoi principali schemi sul mercato dei nuovi edifici.

La combinazione del principio della partecipazione azionaria nell’edilizia e nell’edilizia a lungo termine offre alle imprese di costruzione molti vantaggi. Puoi “torcere” denaro per un lungo periodo e poi, per esempio, anche richiedere pagamenti aggiuntivi per appartamenti già pagati, sostenendo che nell’ultimo anno “i materiali da costruzione sono aumentati di prezzo”. Pertanto, il ritardo nella costruzione sotto le spoglie di ogni sorta di “buone ragioni” ha acquisito un carattere enorme oggi..

Le società di costruzione prolungate sono spesso completamente disinteressate al completamento della costruzione. La loro attività è piuttosto piramidale..

Pertanto, la pubblicità aggressiva delle abitazioni non si ferma, in apparentemente già esaurito nuovi edifici. Il calcolo è semplice: un azionista che ha perso la pazienza chiede di restituirgli il denaro e lo sviluppatore restituisce onestamente al suo “coinvestitore” la quota che è stata deprezzata negli ultimi anni, avendo precedentemente venduto il suo appartamento a nuove persone – ovviamente, a un nuovo prezzo. Succede che i manager che lavorano con i clienti li spingano intenzionalmente a risolvere il contratto, sostenendo le voci sulla situazione instabile della loro società di origine. Allo stesso tempo, il denaro viene restituito all’azionista non solo al valore nominale, ma anche con pagamento rateale, che non è proibito dalla legge. Succede che una società, che accetta ufficialmente di restituire una quota, tuttavia non la paga immediatamente e nessuno sa con certezza se pagherà affatto – molte di queste storie sono ora solo nella fase di “attesa”..

Tuttavia, una piramide è una cosa di breve durata. E quindi, prima del crollo, una tale società viene solitamente riorganizzata. I “coinvestitori” sono informati che, in relazione alla divisione della società, tutte le garanzie previste dagli accordi conclusi sono trasferite alla nuova società “Horns and Hooves” e sono invitate a confermare il fatto di “non risoluzione dell’accordo”. Naturalmente, non sono autorizzati a controllare il saldo di separazione dello sviluppatore. (Quando una società è divisa, i bilanci delle nuove imprese sono approvati dall’ufficio delle imposte. Allo stesso tempo, secondo la legge, solo una di esse non dovrebbe cadere in fallimento – contenere più debiti che beni – mentre altre potrebbero benissimo essere “manichini”). Dopo aver spostato il profitto in un altro posto, tutti i beni non redditizi vengono riversati nei “Horns and Hooves” appena formati – quindi, anche dopo aver raggiunto il tribunale e aver fatto causa ai loro soldi, gli investitori privati ​​non possono ottenerli: i conti delle società arrestate sono vuoti.

Naturalmente, non tutti i progetti di costruzione a lungo termine sono piramidi. E i loro sviluppatori credono davvero nella loro onestà e mancanza di desiderio di violare i diritti dei coinvestitori. È solo che tutto può succedere durante la costruzione. Pertanto, i termini e i prezzi, di norma, sono di volta in volta indicati in “accordi aggiuntivi”, il rifiuto di firmare quale (attenzione!) Equivale alla risoluzione del contratto. E ci possono essere molti di questi accordi aggiuntivi (al contrario del contratto principale) per molti anni di costruzione.

Un altro schema per trarre profitto dai cittadini degli acquirenti è associato al cambiamento dello sviluppatore durante la costruzione della casa. Ad esempio, uno sviluppatore che ha stipulato contratti può essere privato di una trama per debiti, violazioni reali o percepite. Può anche assegnare i suoi diritti a qualcun altro (in pratica, le stesse persone fisiche possono stare dietro diverse entità legali). Ma la nuova società, che ha ricevuto l’oggetto in questo modo, naturalmente non vuole “impegnarsi in beneficenza” e richiede seri pagamenti aggiuntivi da parte degli azionisti, o comunque la risoluzione del contratto, il che è abbastanza vantaggioso per esso.

Gli investitori privati ​​possono aspettarsi molti shock anche quando la casa è pronta.

Ad esempio, potrebbe essere chiesto loro di pagare un extra. Inoltre, non stiamo parlando di un pagamento aggiuntivo del 5-10% (questo è già diventato parte dell’ordine delle cose) – il costo di un appartamento all’ultimo momento potrebbe raddoppiare. Allo stesso tempo, le aziende non forniscono documenti a conferma delle dimensioni e della legalità di questi pagamenti aggiuntivi. Hanno un mezzo più efficace: il ricatto. Gli azionisti sono minacciati dalla risoluzione dei contratti o non presentano alle autorità di registrazione i documenti necessari per la registrazione degli appartamenti in proprietà. In questi casi è molto difficile fare causa. Il fatto è che fino a poco tempo fa tutti gli accordi di coinvestimento erano stati stipulati esclusivamente a favore dello sviluppatore. In effetti, era impossibile non firmare un simile accordo, richiedere di cambiarne alcuni punti. La conversazione in questi casi è stata breve: “Non mi piace, non ti forziamo! C’è una fila di coloro che vogliono essere lì”.

Un altro trucco abbastanza comune è che quando la casa viene consegnata, il cliente “risulta” insolvente e non può pagare il contraente. E in questo caso, le stesse persone sono spesso dietro diverse entità legali. Nel corso del tribunale arbitrale, il cliente ammette la propria colpa e paga con la casa, che è già stata sequestrata da questo momento. Il contraente vende gli appartamenti per la seconda volta e, nella migliore delle ipotesi, restituisce le loro azioni originali ai primi acquirenti..

Un’altra malattia degli sviluppatori è l’incredibile dimenticanza. Alcuni di loro ricordano la “quota di città” nella casa di nuova costruzione solo dopo che gli investitori privati ​​hanno già acquistato questa quota da loro.

E più spesso non si ricordano affatto – dopo tutto, lo sviluppatore stipula un accordo con la città e gli appartamenti vengono venduti attraverso società di investimento e società immobiliari, che formalmente non devono nulla alla città. Non sono affatto imbarazzati dalla mancanza di documenti che consentano la vendita di questo alloggio. Di conseguenza, la situazione “si congela”: le autorità locali, non avendo ricevuto la loro parte, bloccano l’insediamento e non mettono in funzione la casa, i tribunali si occupano lentamente delle domande riconvenzionali e i cittadini che hanno pagato di tasca loro la costruzione sono stati in uno stato di grave stress per anni.

Un’altra opzione per una proficua cooperazione tra sviluppatori e autorità locali potrebbe essere l’emergere di un intero microdistretto, non dotato, ad esempio, di infrastrutture di ingegneria..

Quando un tale oggetto viene commissionato, “improvvisamente” diventa chiaro che le capacità disponibili della città non sono sufficienti per collegarlo alle comunicazioni. E per la costruzione di nuove caldaie, prese d’acqua, centrali termiche e comunicazioni, è necessario più denaro di quanto sia stato speso in alloggi e strutture sociali e culturali, e nessuna delle parti li investirà. Lo sviluppatore fa un cenno alle autorità locali, alle autorità allo sviluppatore e tra loro una folla di manifestanti che hanno onestamente pagato per i nuovi appartamenti esattamente quanto hanno richiesto.

Ma, anche dopo essersi trasferito in un nuovo appartamento e averlo registrato come proprietà, un investitore privato non dovrebbe rilassarsi completamente.

Vendendo appartamenti, gli agenti immobiliari mantengono rigorosamente i loro segreti principali: i piani urbanistici per l’area di sviluppo. E capita spesso che l’acquirente che ha pagato “ecologia favorevole” e “viste pittoresche” dovrebbe costruire un’autostrada o un altro complesso multipiano sotto le sue finestre. Di conseguenza, la vista della distanza verde lascia il posto alla vista del cantiere, che funziona di giorno e di notte, e quindi alla vista del muro della nuova casa.

Di norma, i cittadini, ingannati dalle loro migliori aspettative, cercano di fare appello alle autorità. Ma né a Mosca né nella regione è noto un singolo caso in cui le agenzie governative avrebbero reagito a richieste disperate di aiuto..

Di solito, tale inazione è spiegata dal fatto che le strutture cittadine non sono parte degli accordi degli azionisti con gli sviluppatori e quindi non sono obbligate (e non hanno nemmeno il diritto) di intervenire in controversie economiche che devono essere risolte in tribunale. È vero, quando ciò è dovuto ai loro benefici o ci sono conti personali con lo sviluppatore, le autorità locali intervengono più che attivamente, proteggendo al contempo interessi che sono direttamente opposti a quelli dei cittadini.

Sfortunatamente, nulla sarà in grado di aiutare i cittadini che sono diventati ostaggi di costruzione condivisa e la nuova legge federale “Sulla partecipazione condivisa alla costruzione di alloggi”.

Incentrata sulla protezione degli investitori privati, la legge stabilisce una forma universale di contratto, termini e prezzi fissi per la costruzione, vieta l’abuso di fondi, ma questa legge non si applica alle relazioni legali sorte prima della sua entrata in vigore (prima del 1 aprile 2005). Inoltre, la legge si applica solo a tali oggetti, il cui permesso di costruzione è stato ricevuto dopo il 1 aprile 2005. E molte aziende hanno già annunciato che questa legge non li riguarderà in alcun modo, poiché hanno molti progetti, il permesso di costruzione per il quale è stato ricevuto in precedenza..

Quindi coloro che hanno intenzione di investire i loro soldi guadagnati duramente nella costruzione, che è iniziata prima del 1 aprile, dovranno rispettare le vecchie regole. Con tutte le circostanze che ne conseguono.

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Arturuc Narratore
Suggerimenti su qualsiasi argomento da parte di esperti
Comments: 1
  1. Edoardo Galli

    Come posso essere sicuro di fare un buon investimento quando acquisto nuovi edifici? Quali fattori dovrei considerare per evitare rischi e massimizzare i profitti? Quali sono i principali criteri da valutare prima di prendere questa decisione importante? Grazie per i consigli!

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