Come concordare e legalizzare la riqualificazione di un appartamento secondo uno schizzo e un progetto

Sezioni dell’articolo

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• Il quadro legislativo
• Riqualificazioni che richiedono e non richiedono legalizzazione, restrizioni sulla riqualificazione
• Richiesta di legalizzazione
• Non richiede legalizzazione
• Restrizioni alla riqualificazione
• Approvazione e legalizzazione della riqualificazione
• Coordinamento e legalizzazione del progetto
• Approvazione e legalizzazione secondo lo schizzo

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La legalizzazione della riqualificazione deve essere effettuata secondo le modalità approvate dalla legge e nel caso di lavori già eseguiti – mediante imitazione del processo o attraverso multe e tribunali. Parleremo in questo articolo in quali casi è necessaria la legalizzazione, quali documenti sono necessari e chi sta coordinando e approvando la riqualificazione..

La questione della legalizzazione della riqualificazione di un appartamento ha molte sfumature e dipende dal tipo e dal luogo delle modifiche apportate, dal tipo di edificio e dai requisiti delle autorità cittadine, che possono differire leggermente. È più prudente effettuare le modifiche nell’ordine e in conformità con le norme legali, in modo che non ci siano problemi con possibili controlli o durante la vendita di alloggi con una nuova configurazione dell’appartamento.

Il quadro legislativo

Nella terminologia, si distinguono due concetti per le modifiche apportate a un’abitazione:

• riorganizzazione (riattrezzature) – le modifiche si riferiscono a reti di ingegneria, apparecchiature elettriche, impianti idraulici, che richiedono l’iscrizione appropriata nel certificato di registrazione della sala;
• riqualificazione: modifica della forma e / o delle dimensioni della stanza spostando pareti, aperture di porte e finestre, anch’esse registrate nella scheda tecnica.

Il principale documento normativo per la riqualificazione degli appartamenti è il codice degli alloggi della Federazione Russa, nell’attuale edizione del 2016, vale a dire il capitolo 4 (articoli 25-29):

• tipi di riqualificazione e riqualificazione;
• la base per il lavoro;
• in quali casi viene rifiutata l’approvazione;
• esecuzione del certificato di completamento;
• le conseguenze previste dal codice in caso di riqualificazione non autorizzata.

Le informazioni sulle conversioni e le ristrutturazioni consentite e vietate dalla legge sono fornite nelle “Norme e norme per il funzionamento tecnico del patrimonio immobiliare”, approvate dal Comitato per le costruzioni statali della Federazione Russa nel 2003, vale a dire nella clausola 1.7.

Per Mosca, si dovrebbe anche essere guidati dal PPM del 25/10/2011 n. 508-PP “Sull’organizzazione della ricostruzione e (o) riqualificazione di locali residenziali e non residenziali in condomini e edifici residenziali” (modificato il 2 agosto 2016) con allegati obbligatori … Nella risoluzione, tutte le fasi del lavoro, la procedura per il coordinamento e l’approvazione sono prese in massima considerazione, sono presentate le forme di domanda, gli atti, i permessi, sono elencate le restrizioni sull’attuazione delle ristrutturazioni. Questo documento può essere utilizzato come riferimento per i residenti di altre città, soprattutto se le autorità locali non hanno adottato una risoluzione simile.

Importante!Il Codice dei reati amministrativi (Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa, Art. 7.21) determina l’importo dell’ammenda per la riqualificazione non autorizzata di locali in condomini per un importo di 2,0-2,5 mila rubli, in edifici residenziali – 1,0-1,5 mila rubli … Se viene trovata una riqualificazione, per la quale non è possibile ottenere l’autorizzazione, il proprietario o l’inquilino dell’appartamento è tenuto ad eliminare le modifiche a proprie spese. In caso di mancato pagamento dell’ammenda e / o di non eliminazione delle modifiche, è possibile triplicare l’importo dell’ammenda e, in alcuni casi, persino vendere l’appartamento tramite offerte.

Riqualificazioni che richiedono e non richiedono legalizzazione, restrizioni sulla riqualificazione

Considera quali modifiche sono possibili in linea di principio e quali sono le riqualificazioni che richiedono o meno l’autorizzazione.

Richiesta di legalizzazione

La maggior parte delle modifiche pianificate durante le riparazioni di capitale o agli ingressi di un nuovo edificio richiedono la legalizzazione:

• pareti e partizioni aggiuntive, aumento dello spessore (peso) della pavimentazione, aumento del carico sui pavimenti (oltre 150 kg / m²) e pareti portanti;
• collegamento di due stanze o due appartamenti in uno con violazione dell’integrità delle pareti portanti;
• ampliamento dell’area utilizzabile grazie a magazzini;
• spostamento di un bagno, vasca da bagno, installazione di cabine doccia, jacuzzi all’esterno delle aree sanitarie;
• cambio di configurazione e dimensioni, trasferimento di balconi, logge, finestre, scale, porte;
• installazione di apparecchiature che richiedono la posa e il collegamento di comunicazioni – stufe a gas (sostituzione di stufe elettriche con gas e viceversa), scaldabagni, caldaie, impianti domestici e idraulici collegati alla rete idrica e fognaria;
• collegamento di comunicazioni;
• installazione / smontaggio di scale;
• equipaggiamento di vestiboli con modifica delle loro dimensioni.

Progetto concordato

Non richiede legalizzazione

Non è possibile legittimare le seguenti modifiche:

• unificazione dei locali con violazione dell’integrità o demolizione di mura non capitali;
• installazione / smontaggio di mobili da incasso;
• sostituzione di comunicazioni e apparecchiature con oggetti simili installati nello stesso posto;
• vetrate di balconi, logge;
• ridecorando.

Per le modifiche che non richiedono l’approvazione e l’autorizzazione, è sufficiente apportare le modifiche appropriate nel certificato di registrazione dell’appartamento. Questo viene fatto in modo che non ci siano problemi con le transazioni immobiliari.

Restrizioni alla riqualificazione

Prima di tutto, assicurati di avere il diritto di eseguire la riqualificazione. Ad esempio, spesso in caso di acquisto di un appartamento su un mutuo per l’intero periodo di pagamento, eventuali modifiche alla configurazione possono essere vietate..

Inoltre, le autorizzazioni non vengono rilasciate per le modifiche che comportano:

• violazione della forza e possibile distruzione (completa o parziale) delle strutture portanti dell’edificio;
• difficoltà o cessazione del funzionamento dei sistemi di ingegneria;
• deterioramento dell’estetica della facciata dell’edificio;
• difficoltà nell’uso delle uscite e dei dispositivi antincendio;
• deterioramento delle condizioni di vita dei residenti di un appartamento o di una casa nel suo insieme.

Apertura nella parete portante con rinforzo strutturale

Pertanto, è vietato:

• organizzare aperture (porte, finestre) in strutture portanti senza rinforzo aggiuntivo;
• unire gli appartamenti situati su piani diversi, se ciò è persino associato allo smantellamento parziale della sovrapposizione dell’interfaccia (senza eseguire lavori speciali);
• smantellare le parti della facciata per combinare gli alloggi e la loggia (senza eseguire lavori speciali);
• combinare i locali sanitari con i soggiorni;
• collegare balconi, logge, verande agli appartamenti al piano terra e alle cantine sotto i loro balconi / cucine (a seconda della posizione);
• estrarre radiatori su balconi, logge;
• dotare i pavimenti riscaldati ad acqua in un appartamento e un edificio a più piani;
• bloccare i condotti di ventilazione e le uscite di sicurezza.

Il video mostra la riqualificazione illegale e le sue conseguenze:

Approvazione e legalizzazione della riqualificazione

Innanzitutto è necessario ottenere il piano tecnico dell’appartamento, redatto nell’ITV. Il coordinamento della riqualificazione di un appartamento con piccoli cambiamenti può essere effettuato secondo uno schizzo, altri richiedono un progetto. I permessi di riqualificazione possono essere gestiti dalla commissione abitativa (ispezione) o dal centro multifunzionale (MFC).

Coordinamento e legalizzazione del progetto

L’approvazione delle modifiche al progetto viene eseguita prima dell’inizio dei lavori. Se la riqualificazione è già stata effettuata, è necessario creare un’imitazione di un processo normale: concordare la riqualificazione come imminente, resistere al tempo “per completare il lavoro” e infine legalizzarlo. Questo metodo è associato a un certo rischio e non è raccomandato nei casi in cui questa situazione può essere evitata..

Il progetto deve essere eseguito nei seguenti casi:

• installazione o trasferimento di una stufa a gas collegata alla linea principale con una tubazione fissa (con un tubo flessibile – non necessario);
• installazione di una stufa elettrica anziché a gas;
• trasferimento di aree sanitarie “umide” (ad eccezione del trasferimento del sito di installazione della lavatrice e della lavastoviglie);
• costruzione di mura di cinta;
• la creazione di aperture nelle pareti e nei soffitti principali e inter-appartamento;
• rafforzamento, modifica del dispositivo dei pavimenti: è importante per i nuovi edifici, poiché vengono affittati senza rivestimento, quando si sposta la cucina, il bagno (impermeabilizzazione);
• creazione di nuove imponenti pareti divisorie con uno spessore di oltre 100 mm (pareti in cartongesso su un telaio metallico – non sono necessarie). Nelle case con controsoffitti completamente lignei, tutte le partizioni richiedono la legalizzazione;
• tutte le modifiche riguardanti la facciata dell’edificio.

Esempio di un progetto di riqualificazione concordato

Il progetto di riqualificazione deve essere ordinato da un’organizzazione specializzata. L’approvazione del progetto può essere fatta in modo indipendente o con l’aiuto di organizzazioni intermedie a un costo aggiuntivo. Il progetto è approvato dall’ufficio alloggi (TPP, HOA), dal Ministero delle situazioni di emergenza, dal servizio gas, dalla supervisione dell’architettura e delle costruzioni e dal capo architetto dell’unità territoriale, Vodokanal, Vigilanza sulla sicurezza antincendio, Electronadzor, SES – la serie di autorizzazioni delle autorità dipende dalle modifiche apportate.

Prima dell’attuazione del progetto, è necessario ottenere dall’ITV un passaporto tecnico per l’appartamento, una planimetria e una spiegazione del piano.

Il seguente pacchetto di documenti è presentato all’autorità di rilascio delle licenze:

• atto di proprietà (copia certificata da un notaio o copia normale + originale, che viene restituita al proprietario);
• applicazione di riqualificazione;
• consenso scritto di tutti gli inquilini e del proprietario (in caso di affitto) registrati nell’appartamento per la riqualificazione;
• un progetto di riqualificazione approvato dalle autorità;
• passaporto tecnico dell’ITV per l’appartamento;
• elenco dei documenti inviati.

Approvazione e legalizzazione secondo lo schizzo

Questo tipo di omologazione viene eseguita dopo il completamento dei lavori e in caso di assoluta certezza che tutte le modifiche non violano gli standard legali e di costruzione. Alla luce dei vari requisiti imposti dai diversi ispettorati abitativi, è meglio chiarire in anticipo l’elenco delle possibili modifiche per l’approvazione secondo lo schizzo..

Lo schizzo può essere realizzato “a mano” indipendentemente sul piano dell’appartamento, realizzato da ITV. Gli elementi da smontare sono indicati in rosso e gli elementi da erigere (installati) sono indicati in verde. Una spiegazione con un elenco di attrezzature e lavori eseguiti è allegata allo schizzo.

Esempio di schizzo completato

L’approvazione secondo lo schizzo è possibile in caso di spostamento di facciate continue, combinando un gabinetto con un bagno e reinstallando gli impianti idraulici all’interno della zona “bagnata” senza creare nuove comunicazioni, sigillare aperture e altre piccole modifiche.

Con questo tipo di omologazione, l’ispezione dell’alloggiamento viene fornita con:

• atto di proprietà (originale e copia – l’originale viene restituito dopo la verifica, per gli appartamenti non privatizzati – un certificato dell’EIRT);
• passaporto tecnico dell’appartamento ITV;
• domanda di approvazione (compilata nel luogo di deposito);
• uno schizzo dell’appartamento ITV con le modifiche apportate e la spiegazione dell’opera;
• elenco dei documenti inviati.

Esempio di autorizzazione per la riqualificazione

L’Ispettorato abitativo invia uno specialista per verificare il lavoro eseguito con lo schizzo fornito e redige un atto di ricostruzione completata, che invia all’ITV per apportare modifiche al certificato di registrazione dell’appartamento.

Consigli!In tutti i casi di trasferimento di documenti, è necessario effettuare fotocopie di riserva e prendere una ricevuta per ricevere un pacchetto di documenti secondo l’inventario. Assicurarsi che i certificati allegati non siano scaduti.