Case appartamento: storia e prospettive di costruzione nella Russia moderna

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I progetti per la costruzione di condomini in Russia, in particolare a Mosca, sono ora attivamente discussi da alcuni funzionari che stanno cercando di trovare una soluzione ottimale al problema di fornire ai cittadini alloggi a prezzi accessibili.

In generale, l’affitto nelle case della classe media variava da 10 a 100 rubli al mese. Gli alloggi d’élite in alcuni condomini costano più di 1.000 rubli al mese. Questo è quanto costa affittare un appartamento nella casa del palazzo del Principe Shcherbatov, situato in Novinsky Boulevard, 11.

Per fare un confronto, nel 1880 il salario medio di un lavoratore in Russia era di 30,38 rubli e nel 1913 – 37,5 rubli. E per 10 copechi potresti bere un bicchiere di vodka o mangiare una torta.

L’era della prosperità dei condomini in Russia si è conclusa all’inizio del XX secolo con l’avvento al potere dei bolscevichi. Dopo la Rivoluzione di ottobre del 1917, le case popolari persero il loro status a causa della nazionalizzazione del patrimonio immobiliare.

Costruzioni di appartamento nella Russia moderna sull’esempio di Mosca e San Pietroburgo

Mosca condomini del XXI secolo

L’idea di far rivivere i condomini iniziò a risuonare dalla bocca delle autorità della capitale nel 1999. Ma l’attuazione di questo progetto a quel tempo era gravemente ostacolata dalla legge esistente sulla politica abitativa, che consentiva agli inquilini di appartamenti in condomini di privatizzare l’edilizia abitativa.

Dopo l’adozione di una serie di progetti di legge che vietavano tale privatizzazione, il primo condominio fu costruito in città al numero 10, Bolshoy Nikolovorobinsky Lane, che fu eretto dal Dipartimento dei programmi di investimento per l’edilizia di Mosca (DIPS) e adottato in funzione nel 2003.

Il costo del progetto DIPS per la costruzione di appartamenti è stato di $ 12,3 milioni. Questa casa esiste ancora oggi ed è diventata un progetto abbastanza riuscito. Si noti che affittare un appartamento qui è piuttosto costoso – da 2,5 a 12 mila dollari.

Tuttavia, nonostante il fatto che il condominio DIPS si sia rivelato molto richiesto (è attualmente popolato del 98% e il resto degli appartamenti viene regolarmente affittato per un breve periodo), l’esperimento delle autorità di Mosca non è ancora stato continuato. Il fatto è che le autorità devono competere per i clienti con il settore privato, che rappresenta la parte del leone di appartamenti in affitto nella capitale. Inoltre, gestire una grande casa non è facile e costoso..

Per questi motivi, attualmente a Mosca, oltre al condominio in Bolshoy Nikolovorobinsky Lane, è stato lanciato solo 1 progetto a tutti gli effetti, che è stato costruito da una società commerciale.

Alla fine del 2007, la società Barkley ha costruito il primo condominio d’élite nella capitale? “Barkli Plaza”, che si trova sull’argine di Prechistinskaya, nella zona più costosa di Mosca.

Mosca condomini
Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

Il complesso residenziale comprende 5 edifici separati, la cui altezza varia da 5 a 7 piani. Un moderno centro business di classe A si trova al primo piano del Barkley Plaza, mentre il resto – appartamenti di lusso destinati all’affitto. I prezzi confermano lo stato esclusivo degli alloggi: per un appartamento di 75 mq. m con una camera da letto dovrà pagare da 10 mila dollari al mese, e per attici e appartamenti di cinque stanze oltre 255 mq. m – da 32 mila dollari al mese.?

?Costruzioni di appartamento a San Pietroburgo

?Il primo condominio nella moderna San Pietroburgo è stato creato da un fondo di investimento finlandese, che ha acquistato parte della casa su Kolomyazhsky Prospekt.

I finlandesi sono interessati a questo settore del mercato immobiliare perché è praticamente assente in Russia, in particolare a San Pietroburgo. Pertanto, gli investitori prevedono di ricevere un reddito decente, in base al fatto che, con l’attuale carenza di abitazioni, saranno richiesti appartamenti nel loro condominio.

Va anche notato che un’altra società finlandese, che ha circa 23 mila case simili nella sua terra natale, prevede anche di iniziare a costruire condomini a San Pietroburgo..

La società finlandese possiede 276 appartamenti in 15 prospettive Kolomyazhsky, da 1 a 3 camere, che vengono affittati agli inquilini per un periodo di 11 mesi con la possibilità di estendere il contratto di locazione. Secondo questo accordo, agli inquilini è vietato rimodellare l’appartamento o ridipingere le pareti. Anche per praticare un piccolo foro nel muro, ad esempio per appendere un orologio o una foto, i residenti dovranno contattare il servizio di manutenzione del condominio. I proprietari finlandesi spiegano regole di residenza così rigide dal fatto che tutti i loro appartamenti sono realizzati nello stesso stile, che non può essere violato.

Il prezzo di affitto nell’unico condominio di San Pietroburgo dipende sia dall’area dell’appartamento che dal pavimento (secondo gli standard europei, più alto è il piano, più costoso è l’appartamento). Per un monolocale con una superficie di circa 37 mq. m dovrà pagare 18 mila rubli al mese. Per un appartamento di 3 locali – da 41 mila rubli al mese.

Esperienza mondiale

A ovest, per molto tempo, la costruzione e la manutenzione di condomini è un’attività redditizia e di successo che fornisce ai proprietari di tali case un reddito stabile al livello del 10-12% all’anno.

Nelle grandi città europee, la quota di condomini rappresenta attualmente fino al 30% del mercato immobiliare residenziale urbano. Molte giovani famiglie trovano più vantaggioso affittare un appartamento, piuttosto che acquistare un alloggio, anche con l’uso di prestiti ipotecari.

Si noti che secondo l’Unione internazionale degli inquilini, ora nei paesi dell’Europa orientale, che recentemente è entrato nell’UE, circa il 40% della popolazione affitta alloggi. Nella “vecchia” Europa, le cifre sono più elevate: ad esempio, in Olanda e Germania – 50%, in Svizzera – 70%.

Costruzioni di appartamenti in Europa
Marcia Baldwin. Case a schiera in Olanda

Se prendiamo singole città europee, in alcuni la stragrande maggioranza della popolazione vive in condomini. Ad esempio, a Berlino, secondo le statistiche, il 90% degli inquilini e a Stoccolma – il 100% (il fatto è che la privatizzazione degli appartamenti è vietata in Svezia – di conseguenza, in tutto il paese, solo il 10% circa degli alloggi è di proprietà privata).

Per quanto riguarda gli Stati Uniti, qui la maggior parte del patrimonio immobiliare è costituito da case private. E solo il 30% degli immobili viene affittato. Tuttavia, questo non si applica alle grandi città. Nelle grandi città, c’è un grande fondo di condomini destinati all’affitto. Ad esempio, a San Francisco, il 65% del patrimonio immobiliare viene affittato e a New York – il 70%. Nella Montreal canadese, circa il 50% della popolazione vive in appartamenti in affitto.

I condomini in Europa e negli Stati Uniti sono un tipo di attività comune e diffuso che porta entrate tangibili.

Allo stesso tempo, esiste anche il cosiddetto social housing. Questo tipo comprende condomini di proprietà di investitori privati, ma lo stato, nell’ambito di determinati programmi sociali, compensa i proprietari di appartamenti per la differenza tra il mercato e il costo sociale dell’affitto..

Il fatto che si tratti di alloggi sociali non significa affatto che le case siano situate in zone povere o che le condizioni di vita siano povere. Le case possono essere situate in aree molto decenti, ma sembrano ancora economiche e non possono vantare finiture costose. Ma in generale, le condizioni di vita sono decenti. Questi sono gli appartamenti più popolari tra gli studenti e le persone con un reddito medio..

Revival della costruzione di condomini nell’ambito del programma “Housing” della capitale

Il governo di Mosca sta cercando di trovare una soluzione alla carenza di alloggi a Mosca. Le autorità hanno ripetutamente sollevato il problema di attuare un programma per la costruzione di condomini nella città che potrebbe aiutare a risolvere questo problema. Ma la questione non ha ancora raggiunto l’attuazione pratica. Tuttavia, il governo di Mosca ha recentemente approvato il programma Housing, sviluppato per il periodo 2012-2016, in cui i funzionari hanno previsto il rilancio di condomini a Mosca. Nell’ambito di questo programma, saranno costruite case di due tipi:

  • non sovvenzionato, la cui costruzione è prevista dal bilancio della città;
  • redditizio, che sarà costruito a spese degli investitori privati.

Il governo sta attualmente lavorando su misure per aiutare le imprese domestiche a partecipare a questo programma. Molti esperti ritengono che un simile programma avrebbe dovuto essere adottato molto tempo fa. A loro avviso, la Russia ha ora tutti i presupposti per la creazione di un mercato immobiliare residenziale in affitto. Al momento, il mercato nazionale degli affitti è nel caos totale. Pochi proprietari formalizzano ufficialmente i rapporti con gli inquilini, il che a volte porta a gravi problemi sia per il proprietario che per l’inquilino.

La costruzione di condomini consentirà di aumentare non solo il numero di appartamenti disponibili per la popolazione, ma anche di migliorare la qualità dei servizi offerti. I cittadini potranno affittare un appartamento non da “commercianti privati”, ma da un’organizzazione. Lasciare un appartamento in un condominio costare un po ‘di più, ma l’inquilino avrà le normali condizioni di vita, una gamma completa di servizi di manutenzione abitativa, nonché un accordo ufficiale che stabilisce i diritti e le responsabilità delle parti.

??Prospettive per condomini sul mercato immobiliare russo

Come abbiamo già notato sopra, il mercato dei condomini funziona da molto tempo all’estero e questo tipo di alloggi è abbastanza familiare alla popolazione. A ovest, esiste anche un quadro giuridico necessario per il funzionamento efficiente dei condomini..

Nella Russia moderna, a differenza dei paesi occidentali, la costruzione di condomini non è ancora diventata diffusa a causa della loro bassa redditività. Gli investitori russi considerano un rendimento accettabile al livello del 7-10%, che è due volte superiore a quello esistente sul mercato, per l’Europa, il profitto del 4% è considerato normale. Inoltre, nel nostro paese oggi il concetto stesso di “condominio” è assente nella legislazione, pertanto non esiste una regolamentazione legale delle relazioni in questo settore del mercato immobiliare.

Per la corretta attuazione dei progetti di condomini e l’ulteriore sviluppo di questa zona in Russia, è necessario consolidare lo status di un condominio a livello legislativo.

È inoltre necessario sviluppare un sistema di interazione tra investitori e stato. Gli esperti osservano che lo stato dovrebbe sviluppare misure per stimolare le imprese, oltre a fornire determinate garanzie e protezione contro la disonestà di alcuni partecipanti.

?Tra le misure di incentivi statali che aiuteranno a raggiungere l’effettivo sviluppo di questa area nel mercato degli immobili in affitto, si può individuare:

  • assicurare un ordine prioritario di esame da parte delle autorità delle questioni relative alla costruzione di condomini;
  • tenere gare d’appalto in cui verranno offerti terreni in affitto per la costruzione di case popolari;
  • l’introduzione di una tariffa di noleggio preferenziale per i terreni previsti per la costruzione di un condominio su di essi per il periodo della sua costruzione, nonché per un certo periodo dopo la messa in servizio di un condominio, ecc..

Alcune condizioni possono fungere da garanzie governative, che saranno obbligatorie durante l’asta, ad esempio:

  • i terreni messi in vendita devono combinare i terreni per la costruzione di condomini, economia e business class;
  • i terreni sono messi all’asta solo a condizione che lo sviluppatore (investitore) sarà obbligato a fornire una determinata quota del numero totale di appartamenti in un condominio in affitto a determinate categorie di cittadini dallo stato. Ciò contribuirà ad attuare un programma di edilizia popolare simile a quello occidentale, quando lo stato compenserà l’investitore per una parte dell’affitto fornito a segmenti socialmente non protetti (poveri) della popolazione.

Va anche notato che la costruzione di condomini può essere efficacemente utilizzata non solo nella capitale, ma anche nelle regioni. Qui si notano anche condizioni più favorevoli per la loro costruzione: un apparato burocratico meno ingombrante e un maggior numero di aree libere adatte alla costruzione.

In conclusione, vorrei dire che la costruzione di condomini è una direzione promettente per la Russia. Tuttavia, affinché questo settore abbia l’opportunità di sviluppare attivamente, in questa fase, prima di tutto, è necessario il sostegno statale..

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