Scambio di appartamenti secondo lo schema “permuta”: pro e contro

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Lo schema per la conclusione di transazioni, chiamato “permuta” (permuta), non può più essere definito nuovo per il mercato russo, ma non è ancora diventato molto diffuso nel settore immobiliare. È possibile descrivere il principio di questo schema in azione semplicemente: “il vecchio si arrende a spese dell’acquisto di una cosa nuova”.

Per il mercato immobiliare, le transazioni nell’ambito del regime di “permuta” sono rare, a Mosca e San Pietroburgo oggi solo poche agenzie immobiliari operano secondo il principio “il tuo appartamento in cambio di un nuovo edificio”. Tale schema di cambio è diventato molto più popolare nel mercato automobilistico – molte concessionarie di automobili offrono un servizio molto popolare – “ci dai una macchina vecchia, te ne daremo una nuova, ovviamente con un sovrapprezzo”..

Questa forma di scambio, ovviamente, accorcia i termini della transazione e consente all’acquirente di ottenere rapidamente una nuova cosa, senza perdere tempo a cercare acquirenti che non hanno ancora bisogno di vecchie proprietà. Ma se con il mercato automobilistico tutto è più o meno chiaro e abbastanza semplice, lo schema di “permuta” nel mercato immobiliare russo ha ricevuto una serie di caratteristiche e non è sempre l’opzione migliore per un acquirente..

In questo articolo proveremo a considerare tutte le caratteristiche dello scambio di appartamenti sul principio del “trade-in”, i suoi vantaggi e svantaggi.

Particolarità dello scambio di appartamenti “permuta”

È chiaro che un appartamento è una cosa molto più costosa e necessaria di un’auto. Persino una “odnushka” ordinaria in un vecchio edificio a Mosca può costare diversi milioni di rubli, quindi sia gli acquirenti che i venditori affrontano le transazioni immobiliari con particolare attenzione e attenzione..

Nel caso di una transazione di permuta, l’agente immobiliare acquista istantaneamente il vecchio appartamento del proprietario, fornendo alloggio nel nuovo edificio in cambio, cioè compensando. Questa è la differenza principale tra questo tipo di transazione e la vendita e l’acquisto alternativi con il riscatto di vecchi spazi residenziali, quando un’agenzia immobiliare mette semplicemente il lotto proposto in vendita gratuita attraverso i suoi canali, in attesa di trovare un acquirente..

Scambio di appartamenti secondo lo schema

Le scadenze più brevi possibili possono essere chiamate la caratteristica principale della transazione di permuta – cedendo il vecchio appartamento per pagare parte del costo di quello nuovo, gli acquirenti possono immediatamente trasferirsi in un nuovo luogo di residenza, la transazione richiede in genere letteralmente da due a tre giorni, che richiedono il controllo dei documenti del titolo e esecuzione di contratti.

Come specialista in tali sistemi di cambio, osserva l’avvocato Oleg Sukhov, il sistema di “permuta” viene utilizzato sia nei mercati immobiliari primari che secondari. Ad esempio, daremo uno schema di scambio di appartamenti, ad esempio, vicino alla stazione della metropolitana Skhodnenskaya, che ha due soggiorni per un trilocale più spazioso a Khimki. Il prezzo di mercato di un bilocale in questa zona è di circa 6 milioni di rubli, poiché l’agenzia immobiliare acquista alloggi con uno sconto – in media il 25%, il suo costo sarà fissato a 4,5 milioni di rubli. È questo importo che andrà verso l’acquisizione di nuovo spazio abitativo. Il prezzo medio di una banconota da 3 rubli in Khimki è di 6,7 milioni di rubli, quindi i nuovi proprietari dovranno pagare ulteriori 2,2 milioni di rubli.

Per gli appartamenti che prendono parte a transazioni di permuta, le agenzie immobiliari specializzate presentano una serie di requisiti:

  • lo spazio abitativo dovrebbe trovarsi esclusivamente sul territorio della capitale. Gli appartamenti nella regione di Mosca o, ad esempio, nella regione di Leningrado, attualmente non prendono parte a tali transazioni. Ciò è dovuto alla domanda relativamente bassa di tali transazioni in altre città e con una grande differenza nel costo degli alloggi – l’importo del pagamento aggiuntivo per un appartamento in un nuovo edificio di Mosca, ricevuto in cambio di alloggi da qualche parte in Elektrostal o Dolgoprudny, sarà troppo grande. Allo stesso tempo, in cambio di un appartamento con un “permesso di soggiorno a Mosca”, gli sviluppatori e gli agenti immobiliari possono offrire non solo alloggi in uno dei tanti nuovi edifici nella capitale, ma una villetta di campagna o una casa a schiera in uno dei villaggi vicino a Mosca. Tutto dipende dal tipo di oggetti che lo sviluppatore sta costruendo e dalla scelta disponibile oggi;
  • l’appartamento deve essere di proprietà del venditore e non noleggiato, seppur a lungo termine, i documenti di proprietà vengono controllati dagli specialisti con cura e scrupolosità;
  • le agenzie immobiliari prendono in considerazione solo gli appartamenti, una stanza in un dormitorio familiare, un appartamento in comune o la quota di una persona nello spazio abitativo totale nelle transazioni nell’ambito del regime di “permuta”;
  • requisiti speciali sono proposti per la “pulizia” dell’appartamento, è altamente indesiderabile se uno dei proprietari di case è un minore e l’autorizzazione del consiglio di tutela e amministrazione fiduciaria è richiesta per concludere una transazione. In questo caso, l’agenzia immobiliare molto probabilmente rifiuterà il venditore..

Vantaggi dello scambio di un appartamento nell’ambito del regime di permuta

Il vantaggio principale dello scambio di alloggi vecchi con uno nuovo secondo questo schema è l’urgenza e l’efficienza. Questo è il modo più veloce per spostarti nel tuo appartamento o casetta di campagna preferito, molto più comodo, senza aspettare la vendita della vecchia zona residenziale, ottenere un prestito ipotecario e così via..

Inoltre, nel caso di una transazione di permuta, l’agenzia immobiliare si occupa di tutte le preoccupazioni e i problemi associati alle scartoffie e al supporto legale per lo scambio di spazi abitativi. Il venditore di un appartamento non dovrà spendere soldi in pubblicità, pubblicare annunci, raccogliere documenti, spendere soldi per una valutazione di esperti e così via..

Scambio di appartamenti secondo lo schema

Contro dello scambio “permuta”

Nonostante gli indiscutibili vantaggi, il sistema di scambio di crediti “creditizi” presenta anche una serie di svantaggi, che hanno portato alla sua bassa popolarità nel mercato immobiliare. I principali svantaggi di tale scambio includono:

  • mancanza di molta scelta. Di norma, una determinata agenzia immobiliare o un determinato sviluppatore offre solo appartamenti nel proprio complesso residenziale per transazioni di permuta, pertanto non è sempre prevista la possibilità di scegliere l’area di residenza o la posizione dell’edificio;
  • il prezzo di un vecchio appartamento che partecipa allo scambio di permuta sarà comunque inferiore rispetto al caso della sua vendita sul mercato libero. Tutti gli sviluppatori e le agenzie di sviluppo acquistano appartamenti con uno sconto che può raggiungere il 20-25% del prezzo di mercato, che, tenuto conto dei prezzi del capitale, è gravido di una perdita di 1-1,5 milioni di rubli dal costo delle abitazioni. I fondi non vengono pagati al venditore, ma vengono immediatamente accreditati sul conto dello sviluppatore come pagamento principale per il nuovo spazio abitativo;
  • Non sempre i proprietari di case che hanno preso parte a una transazione secondo uno schema di “credito” hanno l’opportunità di trasferirsi immediatamente in un appartamento nuovo e confortevole. Spesso gli sviluppatori offrono spazi abitativi in ​​case ancora in costruzione, quindi devi aspettare il completamento dei lavori e mettere in funzione la casa. Inoltre, potrebbe essere necessario rinnovare il nuovo appartamento, che rimanderà a lungo il momento di una felice inaugurazione della casa. Per tutto questo periodo – prima di trasferirti in un nuovo appartamento e completare i lavori di riparazione e finitura, dovrai o rannicchiarti con i parenti o affittare una casa, poiché il vecchio appartamento è già diventato proprietà di un’agenzia immobiliare o sviluppatore e spesso è già riuscito a trovare nuovi proprietari. Tali costi aggiuntivi e inconvenienti privano la transazione di permuta del suo principale vantaggio: la velocità di passaggio a nuove abitazioni;
  • la probabilità di incontrare agenzie senza scrupoli che offrono uno schema che Oleg Samoilov, direttore generale di Relight Real Estate, definisce “false permute”. In questo caso, lo sviluppatore prenota un nuovo appartamento solo per un certo periodo, assumendosi la responsabilità per questo periodo di vendere i vecchi alloggi. Se non è possibile vendere l’appartamento prima del tempo concordato, viene esercitata una pressione sul venditore, costringendo ad abbassare il prezzo. Pertanto, l’unico vantaggio di un tale regime è la prenotazione garantita di un appartamento di nuova costruzione, tuttavia, stabilire una scadenza per la vendita di un appartamento secondario annulla anche questo vantaggio, quindi gli esperti non vedono alcun punto in un tale servizio di agenti immobiliari.

Per la prima volta, le transazioni commerciali sono apparse sul mercato immobiliare russo nel 2009, quando la crisi ha portato a una significativa riduzione della domanda di appartamenti e case di campagna sul mercato primario. Con l’aiuto di un tale schema di scambio “reticolato”, gli sviluppatori hanno cercato di attirare l’attenzione dei potenziali acquirenti su nuovi edifici e aumentare le vendite.

Eppure, come dimostra la pratica, negli ultimi tre anni, tale schema non è diventato richiesto e se il venditore intende compensare parte del costo di un nuovo appartamento vendendo quello vecchio, nel 90% dei casi, viene utilizzato un sistema alternativo di doppio acquisto e vendita, quando viene esposto un alloggio secondario in vendita da agenzia immobiliare.

Gli esperti consigliano all’unanimità di utilizzare schemi di permuta solo se il rischio di perdersi in un appartamento in un nuovo edificio è troppo grande e lo stesso complesso residenziale è già stato messo in funzione.

In tutte le altre opzioni, è meglio pensarci più volte: vale la pena perdere una parte significativa del costo del proprio appartamento e sbrigarsi. Secondo alcuni esperti, la migliore alternativa al regime di permuta è un prestito ipotecario con la possibilità di rimborsarlo in futuro a spese dei fondi ricevuti dalla vendita di spazi residenziali. In questo caso, il venditore può lentamente raccogliere documenti e cercare acquirenti, non ridurre il prezzo per vendere l’appartamento con urgenza e allo stesso tempo, grazie al rapido rimborso del mutuo, non pagherà troppo nell’interesse..

Naturalmente, il sistema di prestito ipotecario nel nostro paese ha anche una serie di carenze e non può essere definito perfetto, tuttavia, ci sono più svantaggi nello scambio di un appartamento secondo il regime di treni in vantaggi che vantaggi, quindi è improbabile che diventerà più popolare nel mercato immobiliare del nostro paese nel prossimo futuro … Oltre alle cospicue carenze che riducono l’attrattiva di un simile sistema per i venditori, gli stessi sviluppatori oggi non hanno bisogno di attrarre acquirenti con l’aiuto di un sistema di “credito”: la domanda di nuovi edifici a Mosca è stabile e non diminuirà nel prossimo futuro.

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