Minori – Diritti dei bambini nella vendita e nello scambio di appartamenti

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La vendita o lo scambio di un appartamento, così come altre transazioni immobiliari in generale, è uno degli argomenti che causano il maggior numero di domande. Inoltre, sia i venditori stessi che, ovviamente, gli acquirenti possono preoccuparsi della corretta esecuzione di tutti i documenti che accompagnano la transazione. E maggiore è l’importo della transazione, più le parti temono di diventare vittime di truffatori o semplicemente di fronte alla necessità di riemettere correttamente i documenti, raccogliere certificati e permessi aggiuntivi.

In questo articolo, non parleremo in dettaglio di ogni fase della conclusione di una transazione per la vendita e l’acquisto di immobili, ma toccheremo solo un punto importante: i diritti dei bambini registrati in questo spazio di vita o che possiedono una quota in un appartamento o una casa.

Il tema della partecipazione dei minori a varie transazioni immobiliari nel nostro paese è diventato acuto nei primi anni ’90 e da allora non ha perso rilevanza, il che non sorprende – secondo le statistiche, in quasi il 60% delle transazioni nel mercato immobiliare, uno dei partecipanti è un bambino – sia lato dell’acquirente o venditore.

“Storia dell’orrore” per l’acquirente

Una frase forte e già truffata: “I bambini sono il nostro tutto!” – quando si registra un acquisto o uno scambio di un appartamento, acquisisce significato e significato speciali. I minori sono la categoria più non protetta, pertanto è proprio per l’osservanza dei loro diritti che gli organi statali sono particolarmente vigili. Si noti che la legislazione russa è estremamente dura per la protezione dei diritti dei minori. I loro interessi e diritti sono praticamente elevati al livello di priorità assoluta e sono regolati da numerosi atti legislativi: il codice della famiglia della Federazione Russa, il codice civile, la legge sulla privatizzazione del patrimonio immobiliare, la Costituzione, il codice dell’alloggio e altri documenti.

Tuttavia, la stessa situazione si è sviluppata nella vicina Ucraina – lì i diritti dei bambini sono protetti dal Codice della famiglia, dalle leggi “Sulle basi della protezione sociale dei cittadini senzatetto e dei bambini di strada” e “Sulla protezione dei bambini”, che regolano rigorosamente il processo di vendita e altre transazioni con beni immobili, su cui minori.

Secondo la legge, un bambino, su base di uguaglianza con gli adulti, ha tutti i diritti, sia di alloggio che di proprietà: può ereditare o donare beni immobili o parte di esso, partecipare alla privatizzazione degli alloggi e così via. Allo stesso tempo, in conformità con la legislazione russa, anche i genitori, così come altri rappresentanti legali di un minore – tutori o genitori adottivi, non possono disporre della sua proprietà senza il previo consenso delle autorità ufficiali di tutela e tutela.

Alla luce di questo atteggiamento della legislazione in materia di protezione dei diritti dei minori, i potenziali acquirenti di immobili in cui i minori sono registrati sono più spaventati dal momento seguente: se il tribunale rileva che a seguito della transazione, i diritti dei giovani residenti ufficialmente registrati nello spazio venduto o scambiato sono stati violati , può dichiarare la transazione non valida.

Minori - Diritti dei bambini nella vendita e nello scambio di appartamenti Kuzma Petrov-Vodkin. Nel vivaio. 1925

Inoltre, questa regola riguarda non solo gli appartamenti in cui i minori sono i proprietari, ma anche quegli oggetti immobiliari in cui i bambini sono semplicemente registrati. Il punto più importante è che quando si concludono transazioni con oggetti immobiliari in cui sono registrati minori, l’autorizzazione da parte delle autorità di tutela e di tutela non è richiesta dalla normativa vigente.

Allo stesso tempo, il decreto della Corte costituzionale della Russia dell’8 giugno 2010 n. 13-P “Sul caso di verifica della costituzionalità dell’articolo 292, paragrafo 4, del codice civile della Federazione Russa” riconosce che se i termini della transazione violano i diritti di alloggio di un bambino sotto la custodia dei genitori, questo è incluso in contraddizione diretta con la Costituzione della Federazione Russa. Tale contraddizione – se il bambino è un senzatetto o ha ricevuto un alloggio che non soddisfa i requisiti sanitari o di altro tipo – può diventare il motivo dell’invalidazione della transazione.

Per evitare una situazione così spiacevole sotto tutti gli aspetti, è possibile solo ottenere il consenso scritto preliminare delle autorità di tutela e di tutela presso il loro luogo di residenza per la dimissione di un minore, nonché la vendita o lo scambio di alloggi. Il venditore, ovvero il proprietario della casa o dell’appartamento al momento, affronterà questo problema durante la preparazione dei documenti per l’implementazione. E l’acquirente deve ricordare che quando studia i documenti per l’appartamento che gli piace, vale la pena chiarire immediatamente se i minori sono registrati in questo spazio di vita, che è esattamente il proprietario di ogni parte dell’alloggio e richiede anche l’autorizzazione del consiglio di fondazione. Altrimenti, cioè in assenza di questo documento, la transazione diventa troppo rischiosa..

“Mal di testa” per il venditore

Immagina di non essere un acquirente che deve solo verificare la disponibilità di tutti i documenti necessari, vale a dire un venditore che vuole vendere un appartamento che appartiene a te personalmente o alla tua famiglia.

Quali passi devi prendere per ottenere denaro in modo redditizio e, preferibilmente, rapidamente? Tu dici – per valutare l’appartamento, cioè per monitorare il mercato per oggetti immobiliari simili, raccogliere certificati dall’ITV, l’ufficio passaporti, la società di gestione, pagare le bollette e così via. Tuttavia, se parte dell’appartamento appartiene al bambino per eredità, donazione o partecipazione alla privatizzazione, il primo passo verso la vendita dell’appartamento dovrebbe essere una visita alle autorità di tutela e di fideiussione..

Il venditore dovrà convincere i funzionari che la vendita dell’appartamento non influirà sugli interessi del bambino, cioè non rimarrà sulla strada, ma riceverà in cambio uno spazio abitativo equivalente. Inoltre, i genitori (tutori, genitori adottivi) dovranno dimostrare che dopo la vendita di questo alloggio, il valore della proprietà di un minore che possiede una quota in un appartamento o in una casa non diminuirà..

Minori - Diritti dei bambini nella vendita e nello scambio di appartamenti Boris Kustodiev. I figli dell’artista. 1913

A questo proposito, possono sorgere problemi, ad esempio, nel caso di vendita di un appartamento a Mosca per il successivo acquisto di una casa di campagna in periferia o in un’altra regione. Il costo di un normale appartamento nel centro della capitale è incompatibile con i prezzi degli immobili nelle città vicino a Mosca, e ancora di più in altre regioni. Quindi, anche se la vendita di un angusto appartamento di due stanze ti consentirà di acquistare una casa spaziosa dove il bambino avrà la sua stanza, le autorità di tutela e fideiussione potrebbero non rilasciare un permesso a causa del fatto che il prezzo dei nuovi immobili è molto più basso. In questo caso, i genitori possono provare a dare altri argomenti: la situazione ecologica nel centro della metropoli, la vicinanza ai parenti, un clima adatto, migliori condizioni di vita, la presenza di un lavoro meglio retribuito per i genitori, una scuola e un asilo in un nuovo posto, una vasta area di nuovi immobili e così via. Tuttavia, le agenzie governative raramente credono in ciò, e la migliore argomentazione sarebbe quella di aprire un conto corrente a nome di un minore, sul quale verrà posta una parte del costo dell’appartamento venduto, dovuto al bambino, in quanto parte della transazione. Una tale argomentazione può convincere i funzionari meglio di qualsiasi assicurazione infondata.

Un punto importante: alla luce dei requisiti di cui sopra, potrebbe sembrare che i genitori debbano acquistare nuovi alloggi, e non peggio di quelli vecchi anche prima della vendita dell’appartamento. In pratica, un simile giro di eventi è spesso semplicemente irrealistico: è con i proventi della vendita che viene solitamente acquistata una nuova casa o appartamento. Pertanto, le autorità di tutela richiedono spesso l’acquisizione simultanea di nuovi alloggi con la stessa area o più ampia..

Se il bambino non era il proprietario della casa, ma era semplicemente registrato nell’area venduta e soggetto a scambio, le autorità di tutela gli avrebbero immediatamente richiesto di registrarsi in un nuovo spazio abitativo, acquisito o già posseduto da uno dei genitori (tutori, genitori adottivi). In realtà, in questo caso, l’ufficio passaporti non scriverà semplicemente il minore fuori dall’appartamento senza il permesso della tutela e delle autorità di fideiussione.

Qualche sfumatura in più

Un punto importante riguarda la privatizzazione degli alloggi in cui il bambino è registrato – i genitori non possono scrivere un rifiuto di partecipare alla privatizzazione per un minore, quindi in ogni caso la quota corrispondente in un appartamento o una casa dovrebbe diventare proprietà di un bambino registrato nell’area residenziale privatizzata.

Le autorità di tutela di solito richiedono che entrambi i genitori presentino l’autorizzazione a dimettersi o vendere “casa con un bambino”. Se uno di questi si trova all’estero o in un’altra regione, è necessario fornire la sua autorizzazione scritta per effettuare una transazione immobiliare, certificata da un notaio o presso il consolato. Lo stesso vale per un genitore che non può rivolgersi personalmente alle autorità di tutela a causa di una grave malattia. Se il luogo in cui si trova il genitore “prodigo” non è noto al momento dell’ottenimento dell’autorizzazione, sarà necessario dichiarare un elenco desiderato e attendere fino a quando non viene rilevata la “perdita”. Il permesso del secondo genitore non è richiesto solo in caso di privazione dei suoi diritti parentali, riconoscimento da parte del tribunale come disperso, morte o se il padre è stato registrato solo dalle parole della madre.

Se uno dei genitori ignora deliberatamente l’invito a comparire nelle autorità di tutela per ottenere il permesso di vendere l’appartamento e scaricare il bambino, richiede denaro per la sua firma, il secondo può dimostrare l’intenzione maligna delle sue azioni fornendo testimoni e informando onestamente tutte le circostanze della sua vita familiare ai rappresentanti del consiglio di fondazione. La decisione in questo caso sarà presa individualmente – se le autorità di tutela riconoscono che la transazione è nell’interesse del bambino e, di conseguenza, le sue condizioni di vita saranno migliorate o il valore della proprietà verrà aumentato, il permesso può essere rilasciato senza il consenso del secondo genitore, che ostacola per motivi personali..

Minori - Diritti dei bambini nella vendita e nello scambio di appartamenti Nikolay Bogdanov-Belsky. Bambini alla finestra

È necessario ottenere l’autorizzazione delle autorità di tutela per la vendita o lo scambio di alloggi, la cui quota appartiene al bambino, anche se al momento il minore non vive in questo appartamento, ma è registrato in una zona diversa e persino in un’altra regione o stato.

La registrazione di un bambino di età inferiore a 10 anni è possibile solo nel luogo di registrazione di uno dei genitori, quindi non sarà possibile registrare un bambino con amici e conoscenti al fine di ottenere l’autorizzazione per la sua dimissione dall’appartamento in vendita..

Se le capacità finanziarie dei genitori consentono loro di acquistare dapprima nuovi alloggi e poi vendere il vecchio appartamento, è più opportuno registrare immediatamente la proprietà solo per se stessi e successivamente assegnare la quota corrispondente al minore. Altrimenti, si verifica una situazione in cui il bambino possiede due quote in appartamenti diversi e sarà difficile ottenere il permesso dalle autorità di tutela di privare un minore di uno di essi – non ci sarà nulla da fornire in cambio.

Per registrare un bambino in un appartamento in cui una delle azioni appartiene a sua madre o a suo padre, non è richiesto il consenso degli altri azionisti.

Un appartamento o una casa che appartiene per eredità o in seguito alla privatizzazione di orfani o bambini lasciati senza cure parentali e inviati a collegi e orfanotrofi per il pieno sostegno statale, è assegnato ai proprietari minori e la loro sicurezza è monitorata dalle autorità di tutela e di fideiussione. Qualsiasi transazione con tali alloggi viene effettuata esclusivamente con il loro consenso. L’ordine corrispondente è firmato dalle autorità locali e inviato all’HOA nel luogo dell’alloggio, della società di gestione, dell’ITV e del Servizio federale di registrazione.

Documenti

Per ottenere l’autorizzazione delle autorità di tutela e di amministrazione fiduciaria per la vendita o lo scambio di alloggi a cui appartiene un minore, i seguenti documenti devono essere sottoposti alla commissione:

  • una dichiarazione firmata da entrambi i genitori;
  • il consenso del bambino (se ha già 14 anni);
  • un estratto del libro di casa e del conto personale – devono essere originali;
  • copia dei certificati di nascita del proprietario minore. È inoltre necessario dimostrare l’originale di questo documento;
  • documenti che confermano la proprietà di tutti i locali residenziali coinvolti nella transazione. Possono essere un certificato di proprietà di un’abitazione, un contratto di vendita o di scambio, un certificato del diritto di eredità e così via;
  • Certificati ITV, in cui verrà indicato il costo dello spazio abitativo;
  • piano catastale (piano) abitativo;
  • se uno dei genitori non può essere presente di persona, sono richiesti documenti che confermano il suo consenso – un permesso notarile o certificati di morte, una dichiarazione di persone scomparse e così via;
  • certificato dell’ufficio delle imposte sull’assenza di arretrati fiscali sugli alloggi.

Spesso le autorità di tutela possono richiedere documenti aggiuntivi, ad esempio un certificato dell’EIRT sugli arretrati per un appartamento, un certificato delle condizioni tecniche di alloggio e documenti per la casa o l’appartamento acquistato.

Tutti i documenti di cui sopra devono essere eseguiti correttamente e non sono scaduti nel luogo di richiesta.

La commissione delle autorità di tutela considera ogni caso su base individuale e può spesso fare concessioni se ritiene che la transazione sia nell’interesse del bambino (ad esempio, invece di un appartamento in città, una casa viene acquistata in una zona rurale, poiché il bambino ha l’asma e ha bisogno di aria fresca). O, al contrario, presentare requisiti aggiuntivi in ​​caso di dubbi sull’onestà e l’adeguatezza dei genitori.

Minori - Diritti dei bambini nella vendita e nello scambio di appartamenti Balthus. Bambini. 1937

Come puoi vedere, la presenza di un proprietario minore in un appartamento o in una casa, così come la sua registrazione, complicano significativamente il processo di conclusione delle transazioni di acquisto e vendita. Da un lato, può sembrare che requisiti così rigidi non siano necessari – ci sono così tanti problemi a causa di un bambino! Tuttavia, se ricordi quanti genitori abbastanza responsabili sono stati vittima di truffatori quando hanno concluso transazioni immobiliari, quanti genitori hanno semplicemente cercato di risolvere i loro problemi finanziari vendendo un appartamento, senza pensare a cosa rimarrebbe il bambino in futuro, se contiamo il numero di famiglie disfunzionali in cui uno dei genitori soffre di dipendenza e può decidere di vendere alloggi per soddisfare i suoi bisogni – la partecipazione delle autorità di tutela e di fideiussione non sembra affatto una misura inutile per proteggere i diritti e gli interessi dei bambini.

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