Schema di permuta. Come acquisire rapidamente alloggi in caso di crisi

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Qual è l’essenza del regime di permuta

Il sistema di permuta era originariamente utilizzato esclusivamente nel settore automobilistico. Consisteva nel fatto che potevi dare la tua vecchia macchina, e in cambio comprare una nuova macchina a un prezzo inferiore, meno il costo della vecchia macchina.

A poco a poco, un regime simile ha iniziato ad essere utilizzato nelle transazioni immobiliari. Di norma, viene offerto ai loro clienti dagli sviluppatori che cercano di vendere rapidamente appartamenti in un edificio in costruzione. A volte le agenzie immobiliari offrono di acquistare un appartamento secondo lo schema di permuta.

Esistono due opzioni per tali transazioni:

  1. Molto spesso, parlando di permuta, si comprende che uno sviluppatore o agente immobiliare acquisterà il suo alloggio dal proprietario dell’appartamento, e quindi l’ex proprietario acquisterà nuovi immobili dallo stesso sviluppatore o agente immobiliare, di solito per un importo maggiore. Questa proprietà è prenotata in anticipo per un membro del piano di permuta, quindi non sarà sicuramente lasciato senza un tetto sopra la testa. In genere, in tali transazioni, l’intervallo tra la vendita di una vecchia casa e il passaggio a una nuova non dura più di qualche giorno. Questo è il classico schema di permuta..
  2. Il secondo tipo di permuta (chiamata anche transazione alternativa) è che il proprietario dell’appartamento conclude un accordo con lo sviluppatore o l’agente immobiliare, in base al quale il suo alloggio è messo in vendita e un appartamento è riservato al proprietario dell’immobile, che acquisirà in base al permuta.

Dopo che il suo immobile è stato venduto, riceve i soldi con cui acquista l’appartamento prenotato. Tali contratti sono conclusi per un periodo specifico (da uno a diversi mesi o un anno). Se durante questo periodo la proprietà non viene venduta, la transazione non ha luogo.

Quale proprietà può essere scambiata

Non tutti gli alloggi possono essere venduti nell’ambito del regime di permuta. Esistono numerosi criteri che gli sviluppatori e gli agenti immobiliari solitamente propongono:

  1. La proprietà deve trovarsi nella stessa città della nuova casa da acquistare. Altrimenti, per la seconda parte dell’accordo sarà più difficile implementarlo e, con il trade-in, la velocità della transazione è uno dei criteri più importanti.
  2. Non ci dovrebbero essere dubbi sul fatto che una persona sia legalmente proprietaria dell’appartamento. Altrimenti, aumenta il rischio che non ci sia acquirente per la casa, il che significa che la transazione non avrà luogo..
  3. L’abitazione non dovrebbe avere una lunga storia di cambio di proprietà (di solito sono guidati da un periodo di possesso di tre anni). In caso contrario, aumenta il rischio che la vendita possa essere contestata da uno dei precedenti proprietari..
  4. Il proprietario deve essere maggiorenne. Secondo la legislazione, un appartamento non può essere venduto per conto di un minore fino a quando non viene ottenuta l’autorizzazione da parte delle autorità di tutela e di tutela e viene acquistata una proprietà equivalente a nome del bambino, che contraddice la logica del regime di permuta.
  5. La proprietà dovrebbe interessare una vasta gamma di potenziali acquirenti. Non è possibile vendere un appartamento in comune mediante permuta, perché è molto difficile trovare acquirenti per questo.
  6. L’appartamento non deve avere inquilini registrati. Ciò complicherà nuovamente la vendita di tali alloggi..

Lo schema della transazione. Trade-in classico

  1. Viene selezionato un agente immobiliare o uno sviluppatore che acquista appartamenti secondo lo schema di permuta.
  2. Valutazione dell’appartamento.
  3. Vengono discussi tutti i dettagli della transazione.
  4. Viene stipulato un contratto di prenotazione con lo sviluppatore, in base al quale un nuovo alloggio è riservato al proprietario dell’appartamento.
  5. L’appartamento viene acquistato da un agente immobiliare o da uno sviluppatore e lo stesso denaro viene utilizzato per acquistare l’alloggio prenotato.
  6. L’ex proprietario dell’appartamento formalizza la proprietà della nuova proprietà.

Schema di permuta. Come acquisire rapidamente alloggi in caso di crisi

Sistema di permuta alternativo

  1. Siamo alla ricerca di agenzie immobiliari o sviluppatori che possano vendere alloggi nell’ambito del regime di permuta.
  2. Valutazione immobiliare.
  3. Vengono raccolti tutti i documenti necessari per la vendita di immobili.
  4. Viene effettuato un esame legale dei documenti raccolti.
  5. La proprietà del proprietario è in vendita.
  6. Dopo che un acquirente viene trovato per l’appartamento ed effettua un pagamento anticipato, viene stipulato un contratto di prenotazione con lo sviluppatore. Ciò consente di prenotare alloggi, che saranno presto spostati dal proprietario dell’appartamento.
  7. Dopo la vendita della casa, il proprietario dell’appartamento stipula un regolare contratto di equità con lo sviluppatore.
  8. La proprietà di nuovi alloggi è in via di definizione.

Cosa cercare quando si esegue una transazione di permuta

Valutazione della proprietà

È importante che un perito indipendente determini il costo di un appartamento. Se queste azioni vengono eseguite da specialisti di una società di sviluppo o immobiliare, molto probabilmente il valore stimato della proprietà verrà sottovalutato.

Costo fisso dell’appartamento da acquistare

Quando si sceglie una società con cui effettuare una transazione di permuta, è importante prestare attenzione a una condizione: se ci sarà un prezzo fisso per l’appartamento che verrà acquistato. Dopotutto, se l’appartamento del partecipante alla transazione viene venduto solo dopo sei mesi e a quel punto il valore degli immobili a lui riservati è aumentato del 10-20%, potrebbe semplicemente non avere abbastanza denaro per acquistarlo. Di conseguenza, potrebbe essere lasciato senza il suo appartamento e senza una nuova casa..

Se gli agenti immobiliari sono coinvolti nella transazione, solo un contratto di assistenza

Se il proprietario dell’appartamento non acquisterà nuove proprietà direttamente dallo sviluppatore, ma attraverso un’agenzia immobiliare, è necessario assicurarsi che l’accordo tra il proprietario e l’agenzia sia chiamato un contratto di servizio e non un accordo di agenzia. Secondo la legislazione, l’accordo di agenzia può essere risolto unilateralmente.

Vantaggi e svantaggi di tali offerte

svantaggi:

  1. Qualunque sia l’opzione di permuta scelta dal proprietario, sarà costretto a vendere l’appartamento con uno sconto significativo. In alcuni casi, può arrivare fino al 30%.
  2. Il periodo dal momento in cui lasci la tua casa fino al momento in cui acquisti una nuova proprietà è il periodo più pericoloso per un proprietario di appartamento. In effetti, rimane in strada.
  3. Molto spesso, lo schema di permuta viene utilizzato dagli sviluppatori per vendere rapidamente appartamenti in edifici in costruzione, quindi un partecipante a questo schema dovrà scegliere l’alloggio da un numero limitato di opzioni.
  4. Con l’opzione di permuta alternativa, è spesso richiesto un deposito per nuove abitazioni. Se il vecchio appartamento non viene venduto entro il termine concordato, il deposito andrà perso.

Benefici:

  1. Dopo la vendita di immobili, il proprietario ha il diritto di acquistare nuovi alloggi a un prezzo fisso (se previsto dal contratto di prenotazione) Questo è un grande vantaggio, perché, spesso, dopo aver trascorso un anno a vendere la sua casa, il suo ex proprietario vede che i prezzi nel mercato immobiliare sono cambiati e che un nuovo appartamento costerà molto più di quanto avesse pianificato..
  2. Nell’opzione di permuta classica, la transazione viene eseguita quasi istantaneamente. Questo è un caso forte per questo schema per le persone che hanno urgente bisogno di nuovi alloggi..
  3. Il proprietario di una casa non ha bisogno di dedicare molto tempo e sforzi alla ricerca di acquirenti e alla realizzazione di una transazione per vendere la sua proprietà. O sarà immediatamente acquistato dalla seconda parte della transazione di permuta o la seconda parte assumerà tutta la seccatura di vendere l’appartamento.

Quando è vantaggioso utilizzare il regime di permuta?

Ecco alcune situazioni in cui un regime di permuta può essere utile per i russi:

  1. Il proprietario dell’appartamento desidera acquisire rapidamente alloggi più costosi, ma non ha la possibilità di stipulare un mutuo per acquistarlo.
  2. Il proprietario di un appartamento in città vuole trasferirsi in una villetta in costruzione in periferia. Ma mentre vende la sua casa per salvare l’importo richiesto, la costruzione del villaggio sarà completata e i prezzi immobiliari in esso aumenteranno bruscamente.
  3. Una famiglia che possiede diversi appartamenti vuole scambiarli con una grande casa di campagna, ma non vuole perdere tempo a cercare acquirenti per tutti i loro appartamenti.

Pertanto, un sistema di permuta nella vendita / acquisto di abitazioni può essere una vera salvezza in una crisi e instabilità dei prezzi immobiliari..

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