Progettazione di abitazioni private: aspetto legale

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È possibile costruire case senza un progetto

La legislazione russa consente la costruzione di case singole senza progetti, a condizione che soddisfino una serie di criteri:

  • essere oggetti di costruzione di abitazioni individuali;
  • solo una famiglia vivrà in loro;
  • l’altezza dell’edificio non sarà più di tre piani.

Ma il problema principale è che ci sono diversi punti di vista su come contare i piani. Secondo l’istruzione n. 37 del 4 agosto 1998, il numero di piani in un edificio è determinato dal numero di piani terra. Cioè, il piano seminterrato, se è di 2 metri o più alto rispetto al livello del livello del suolo, può essere ignorato. La stessa opinione è condivisa dall’Agenzia federale per il catasto immobiliare nella sua lettera n. AM / 1567, in cui si afferma che solo i piani fuori terra sono presi in considerazione nel determinare il numero di piani..

Ma il Ministero dello sviluppo economico ha un diverso punto di vista su questo tema. La lettera n. OG-D23-1426 afferma che nella legislazione non esiste un “numero di piani”, esiste solo il termine “numero di piani”, che deve comprendere sia i piani interrati che quelli fuori terra. Esistono anche pratiche giudiziarie che confermano questa posizione del Ministero dello sviluppo economico. Nella decisione n. 2-2724 / 2012, il tribunale della città di Anapa ha negato l’argomentazione dell’esperto secondo cui il seminterrato non era compreso nel numero di piani dell’edificio, poiché, a giudizio della corte, l’esperto non ha citato un unico atto normativo che confermasse tale posizione.

Pertanto, quando si calcolano i piani di una casa che sarà costruita senza un progetto, si dovrebbe tener conto di scantinati, scantinati, soffitta e tutti gli altri livelli. Naturalmente, puoi correre il rischio e non includere il seminterrato nel numero di piani, ma dovresti essere preparato che le autorità di regolamentazione e il tribunale potrebbero non essere d’accordo con questa posizione..

Esistono diversi tipi di locali nella legislazione che non devono assolutamente essere presi in considerazione nel calcolo del numero di piani di una casa:

  1. Underground: una stanza di qualsiasi dimensione e altezza, situata tra il primo e il piano seminterrato, progettata per ospitare i sistemi di tubazioni.
  2. Spazio interno: qualsiasi stanza situata tra i piani, la cui altezza non supera 1,8 metri.

Responsabilità legale per la costruzione di una casa senza un progetto

Secondo il codice urbanistico, un permesso di costruzione è un documento che conferma che il progetto di costruzione è conforme al progetto di pianificazione del sito e ad altri requisiti legali. Cioè, se un edificio non ha affatto un progetto, non sarà possibile ottenere permessi per la sua costruzione e sarà considerato arbitrario.

Nel precedente articolo, abbiamo già scritto che sia la responsabilità amministrativa sia la completa demolizione dell’edificio su richiesta di enti statali o persone i cui interessi sono stati violati dalla costruzione sono affidati agli occupanti abusivi..

Progettazione di abitazioni private: aspetto legale

Ma quando si ottiene un permesso per la costruzione di un edificio per l’edilizia abitativa individuale e un’altezza non superiore a tre piani, non è necessario un progetto dettagliato. È sufficiente fornire alle autorità statali una bozza di progetto e un diagramma, che mostreranno come verrà posizionato l’edificio rispetto agli edifici circostanti..

Come stipulare un contratto con i designer

Qualsiasi organizzazione di progettazione ha un proprio contratto standard, che viene concluso con tutti i clienti. Ma non sarà superfluo studiarlo attentamente e assicurarsi che il progetto di accordo contenga una serie di disposizioni che in futuro possono facilitare notevolmente la vita del cliente e proteggerlo dalle azioni ingiuste del contraente:

  1. Il periodo durante il quale il progetto finito deve essere consegnato al cliente.
    Esempio:entro _ giorni dalla data di conclusione del contratto.
  2. Elenco delle opere che i designer devono eseguire.
    È meglio pubblicarlo come allegato separato all’accordo..
  3. Responsabilità del contraente e del cliente per inadempimento degli obblighi previsti dal contratto.
    Esempio:in caso di violazione dei termini di pagamento, il Cliente paga all’Appaltatore una penalità pari allo 0,1% del costo non pagato dei servizi per ogni giorno di ritardo. Per violazione dei termini del trasferimento del progetto, l’Appaltatore paga al Cliente una penalità pari allo 0,1% dell’importo del contratto per ogni giorno di ritardo.
  4. Condizioni alle quali è possibile modificare il prezzo del contratto (un elemento molto rilevante ai nostri giorni).
    Esempio:se, durante la durata dell’accordo, il tasso di cambio ufficiale del rublo rispetto al dollaro aumenta di oltre il 30%, l’importo totale dell’accordo deve essere aumentato di quanto il tasso del rublo aumenterà durante questo periodo.
  5. Assicurazione di responsabilità del contraente nei confronti del cliente.
    In caso di danni al cliente dovuti a errori nel lavoro dei progettisti, tale condizione aiuterà il cliente a ricevere rapidamente un risarcimento dalla compagnia assicurativa e lei, a sua volta, raccoglierà questi soldi dal contraente.

Responsabilità del progettista per errori nel progetto. Pratica dell’arbitraggio

Immagina una situazione: le crepe hanno cominciato ad apparire sulla facciata di un edificio costruito secondo il progetto, e la ragione di ciò erano gli errori nei calcoli dei progettisti. In tal caso, secondo il Codice di pianificazione civile e urbana, gli autori del progetto sono direttamente responsabili e sono tenuti a risarcire i danni causati dalla loro colpa..

È sufficiente che il proprietario dell’edificio li citi in giudizio, allegando un accordo al reclamo per l’esecuzione di lavori di progettazione e chiedendo un esame nel reclamo, che può confermare che il danno è stato causato proprio a causa delle azioni sbagliate dei progettisti. Ma nel caso in cui il cliente abbia firmato un accordo con un’organizzazione edile e lei stessa abbia già assunto una società di progettazione, il risarcimento per le perdite dovrebbe essere richiesto allo sviluppatore.

Ci sono molti esempi di tali casi nella pratica giudiziaria russa. Pertanto, la corte d’appello dell’arbitrato nel caso n. 4545-10460 / 2013 ha preso una decisione obbligando il progettista a risarcire il danno causato al cliente a causa della documentazione di progettazione, che è stata eseguita senza tener conto dei requisiti normativi e tecnici della legislazione russa. Anche il fatto che questo progetto avesse precedentemente ricevuto un’opinione positiva dalla Russia Glavexpertiza non ha influenzato l’opinione della corte. Come indicato nella decisione: “questa non è una base per liberare la persona colpevole dalla responsabilità civile”.

Pertanto, ordinare un progetto a casa non è così semplice come sembra a prima vista. Seguendo le raccomandazioni fornite in questo articolo, il cliente può facilmente evitare i problemi che possono sorgere a causa della disonestà dei progettisti o delle azioni dei dipendenti delle autorità di regolamentazione..

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