Pagamenti di rendita e mutui differenziali: quale è più redditizio?

Qual è più flessibile: rendita o differenziazione? Come trasformarsi l’uno nell’altro? Rimborso parziale anticipato del prestito ipotecario e perché non è vantaggioso per noi?

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Esistono diversi tipi di pagamenti di mutui ipotecari, ma queste due opzioni sono le più popolari. Gli interessi su entrambe le forme di pagamento sono addebitati praticamente allo stesso modo – sull’importo residuo del debito. Passiamo alla decrittazione.

Pagamenti per prestiti annuali

Che cos’è un’annualità? Questo è debito più interessi, diviso in pagamenti mensili uguali. I pagamenti delle rendite sono strutturati in modo tale che la parte del leone dell’importo totale vada prima a ripagare gli interessi, e un “pezzo di torta” più piccolo viene mangiato in seguito, a spese del debito di base. Si scopre che nel tempo, entro l’importo totale del pagamento mensile obbligatorio, il debito di interesse diminuisce in modo significativo e aumentano i pagamenti sul debito principale.

Pagamenti di prestiti differenziati

Uno schema di pagamento differenziato prevede l’invariabilità dei pagamenti sul debito sottostante nel tempo. Questi pagamenti aggiungono solo pagamenti sugli interessi maturati. Sono i pagamenti di interessi, con un’opzione di pagamento differenziata, che all’inizio superano addirittura il reddito del mutuatario! In effetti – all’inizio il carico è enorme, ma “il gioco vale la candela” e il pagamento in eccesso in questo caso sarà significativamente inferiore rispetto a una rendita.

Quale schema di rimborso del prestito è più redditizio?

Dobbiamo tuttavia riconoscere che la rendita è più flessibile della differenziazione. Vale a dire: il mutuatario del prestito può aumentare i pagamenti mensili in qualsiasi momento. Quindi tutto ciò che viene pagato in eccesso rispetto all’importo stabilito viene preso in considerazione nella riduzione e nel rimborso del debito sottostante sull’ipoteca. Si scopre che il debito principale diminuisce più rapidamente e, di fatto, tutto ciò porta alla trasformazione dei pagamenti delle rendite in differenziali.
Fondamentalmente, le banche stanno introducendo un sistema di pagamento esclusivamente vitalizio alle masse. Naturalmente, attraverso le manipolazioni di cui sopra, è possibile trasformare la rendita in pagamenti differenziati, ma esiste anche una commissione bancaria per il rimborso anticipato del debito (anche se parziale). È questa assurdità della commissione che può assorbire i risparmi dal processo di accelerazione del rimborso dei pagamenti del prestito.

Le multe per il rimborso anticipato del debito ipotecario variano da banca a banca. Molte banche non addebitano ai clienti una commissione di questo tipo dopo diversi pagamenti iniziali. Alcune banche vietano ufficialmente il pagamento anticipato del debito durante la prima metà dell’anno.
Se vai da un buon broker di prestito professionale, non ci dovrebbero essere problemi con la scelta di una forma di pagamento del mutuo. Uno specialista sarà sempre in grado di comprendere la complessità dei meccanismi dei mutui e aiutarti a fare il difficile, ma sicuro passo verso la tua casa. Chi, se non un broker ipotecario, può avere informazioni complete sulle ultime offerte delle banche.

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