Ipoteca commerciale in Russia

Sezioni dell’articolo

• Ipoteca commerciale – uno strumento per l’acquisto di immobili per le imprese
• Aspetti legali dell’ipoteca commerciale
• Il moderno mercato dei mutui alle imprese in Russia
• Cosa ci riserva il futuro

Ipoteca commerciale – uno strumento per l’acquisto di immobili per le imprese

L’ipoteca commerciale è un prestito emesso dalle banche per l’acquisto di locali non residenziali: spazi commerciali, magazzini, uffici e altri..

Come i mutui residenziali, i mutui commerciali sono garantiti contro la sicurezza degli immobili acquisiti. Tuttavia, la specificità di questo mercato è che questo tipo di prestito ha scadenze piuttosto brevi e tassi di interesse relativamente alti. Il termine per la concessione di un mutuo ipotecario per l’acquisto di immobili commerciali, di norma, può essere un massimo di 10-12 anni, ma il più delle volte le banche emettono denaro per 5-7 anni. Inoltre, un potenziale mutuatario dovrà effettuare un pagamento iniziale dal 30 al 40% del valore totale della proprietà.

Naturalmente, la banca controlla attentamente i propri clienti, i requisiti minimi per ottenere un mutuo commerciale sono un saldo redditizio e un periodo di lavoro sul mercato da 1 anno.

I vantaggi di questo metodo di acquisto di immobili commerciali per attività commerciali sono che l’oggetto viene utilizzato direttamente a scopo di lucro (affittare locali, utilizzare per il commercio al dettaglio, fornire servizi, ecc.), Quindi gli immobili si ripagano da soli.

Aspetti legali dell’ipoteca commerciale

Attualmente, la legislazione federale non prevede la registrazione della proprietà di immobili commerciali gravati da un’ipoteca. Pertanto, in questo caso, il contratto di mutuo è concluso sulla base delle regole generali del codice civile della Federazione Russa sulla conclusione di accordi, tenendo conto delle disposizioni della legge federale “On Mortgage (Real Estate Pledge)” del 16.07.1998 n. 102-FZ. Si noti che il diritto di utilizzare locali non residenziali come garanzia è stato stabilito da questa legge solo nel 2009..

Secondo i requisiti di cui all’art. 9 della legge federale n. 102 nel contratto di mutuo deve indicare l’oggetto del mutuo, il suo valore stimato, l’essenza, la durata e l’importo dell’adempimento dell’obbligazione, che è garantito dall’ipoteca.

C’è anche un punto molto importante qui. L’attuale legislazione non consente di ipotecare beni immobili fino al momento del suo acquisto. Pertanto, l’immobile deve essere prima acquistato (stipulare un contratto di compravendita), dopodiché può essere utilizzato come garanzia per ottenere un prestito dalla banca.

Il moderno mercato dei mutui alle imprese in Russia

Molti esperti ritengono che il prestito ipotecario commerciale nel nostro paese sia ancora un ostaggio della riassicurazione delle banche: anche il calo dei tassi di interesse post-crisi non è ancora diventato un incentivo per aumentare il volume dei prestiti emessi.

In generale, il mercato è ancora gli stessi principali attori: Sberbank, VTB 24 e RosEvroBank. Tuttavia, la politica creditizia dopo la crisi ha subito cambiamenti: i requisiti delle banche per i mutuatari si sono notevolmente ridotti. Il che, ovviamente, non contribuisce alla crescita del numero di prestiti emessi garantiti da immobili commerciali.

Dave Knerler. Banca. 2002

Nonostante tutto, i mutui commerciali in Russia stanno iniziando a riprendersi gradualmente. I tassi sono ora al livello del 12-16%, i tassi stanno diminuendo perché nessuno prenderà semplicemente un prestito con una percentuale più alta. L’acconto è del 20-40%. Le condizioni più favorevoli nel tasso di interesse di Sberbank 8-16% annuo, rata del 20%, durata massima del prestito 10 anni. E VTB 24 ha le condizioni più stringenti: 18-26% e acconto del 50%.

I tassi di interesse nella maggior parte delle banche sono diminuiti di quasi 2 volte nell’ultimo anno e hanno quasi raggiunto il livello pre-crisi. Tuttavia, requisiti più rigorosi e una difficile procedura di registrazione spaventano ancora i potenziali clienti..

Al momento dell’emissione di un’ipoteca commerciale, le banche russe possono richiedere una garanzia superiore all’importo fornito da 2 e talvolta 3 volte a titolo di garanzia per il prestito. Inoltre, gli enti creditizi, in base ai termini dell’accordo, controllano pienamente la spesa dei fondi ricevuti dal mutuatario. Allo stesso tempo, le banche nazionali vogliono attirare clienti con un budget di acquisizione immobiliare di oltre $ 10 milioni, ma loro stessi non sono pronti ad ammorbidire le loro condizioni..

Tuttavia, dall’inizio del 2011, c’è stato un leggero aumento della domanda da parte delle PMI di mutui commerciali. Allo stesso tempo, circa la metà di tutte le richieste è associata al desiderio di acquistare un ufficio, il 30% – spazio commerciale. Il fatto è che è praticamente impossibile per gli imprenditori russi acquistare una proprietà con i propri fondi. Inoltre, non è possibile ottenere una licenza per alcuni tipi di attività se l’impresa non ha i locali appropriati nella sua proprietà. Di conseguenza, per loro, un mutuo è l’unico strumento disponibile per continuare la propria attività, il che conferma la necessità di un ulteriore sviluppo del mutuo commerciale.

Cosa ci riserva il futuro

Ovviamente, dal momento che esiste una domanda di immobili commerciali, compreso il suo acquisto con un mutuo, che crescerà gradualmente, poiché l’attività sta guadagnando slancio dopo la crisi, quindi il mutuo commerciale diventa una delle aree promettenti del mercato russo dei prestiti ipotecari. È anche ovvio che lo sviluppo dell’economia del paese e il miglioramento del clima imprenditoriale in generale dipendono dalla disponibilità e dalla portata di questi prestiti..

Attualmente è molto difficile fare previsioni sullo sviluppo del mutuo commerciale..

Tuttavia, anche con un bisogno così evidente di immobili tra gli imprenditori domestici, il futuro dei mutui commerciali in Russia è chiaramente incerto. Molti esperti concordano sul fatto che è molto difficile fare previsioni sullo sviluppo di mutui commerciali in questo momento. Con un certo grado di fiducia, possiamo solo dire che la domanda di questo prodotto crescerà, ma il modo in cui gli enti creditizi russi reagiranno è completamente imprevedibile..

I banchieri nazionali non amano correre rischi e hanno paura delle transazioni difficili, di norma le banche non cercano di buttare via i soldi, ma aspettano i clienti solventi, offrendo loro condizioni standard. Nel nostro paese, i mutui commerciali sono ancora la maggior parte delle grandi aziende che hanno una certa stabilità finanziaria e garanzie, le piccole imprese sono spesso semplicemente ignorate dalle banche. Se le banche non si fideranno più degli affari, questo settore dei mutui rimarrà fermo a lungo..

Le banche occidentali sono più attive in questo settore, si fidano maggiormente delle piccole e medie imprese. Ciò è dovuto al fatto che le società occidentali dichiarano ufficialmente tutti i loro redditi, quindi è molto più facile per le organizzazioni creditizie ottenere informazioni affidabili sulla situazione finanziaria di un potenziale mutuatario. In questo caso, la trasparenza nel fare affari è la chiave del successo e questo dovrebbe essere perseguito anche in Russia..

Va inoltre osservato che lo sviluppo del mercato dei mutui commerciali per locali non residenziali è ostacolato dal fatto che i programmi di credito offerti dalle banche nazionali sono spesso a breve termine. Ciò è dovuto principalmente alla mancanza di risorse finanziarie a lungo termine delle banche. Di conseguenza, per lo sviluppo del mercato, è necessario che le banche raccolgano attivamente fondi dal mercato dei capitali. Ciò contribuirà a risolvere gradualmente questo problema, oltre a semplificare l’ottenimento di un prestito e diventare un incentivo per questo settore dei prestiti commerciali..