Mercato immobiliare degli uffici – risultati del 1 ° trimestre 2011

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Riassumendo i risultati del primo trimestre 2011 nel settore degli immobili per ufficio nella capitale, va notato che le principali tendenze di questo segmento di mercato nel periodo in esame, secondo la maggior parte degli esperti, sono il ritorno naturale dei potenziali inquilini sul mercato, nonché il continuo aumento della carenza di offerta di qualità..

Mercato immobiliare dell'ufficio
Jacob Lawrence. Costruttori di mobili. 1946

La domanda di uffici a Mosca è cresciuta di oltre un terzo nel corso dell’anno

Rispetto allo stesso periodo del 2010, la domanda di uffici nella capitale è aumentata in media del 30-40%, il che è senza dubbio dovuto alla crescita generale dell’attività economica nel paese e al miglioramento del clima economico rispetto agli anni precedenti..

Vi è stato un aumento dell’attività di affitto di uffici tra società straniere e grandi operatori bancari. È interessante notare che al momento i potenziali inquilini sono già pronti a considerare le offerte di spazi per uffici senza finire. Rispetto allo scorso anno, le agenzie metropolitane affermano che il numero di spazi per uffici in affitto è shell&nucleo (pareti nude e soffitto) aumentato di oltre il 30%.

Secondo Maxim Zhulikov, capo specialista del dipartimento immobiliare per ufficio di Penny Lane Realty, nei primi tre mesi di quest’anno, la domanda per l’acquisto di un’impresa di noleggio già pronta è notevolmente aumentata da parte dei locatori. Ha anche osservato che tra i potenziali acquirenti ci sono principalmente investitori privati ​​nazionali. Gli investitori stranieri, anche se sono pronti ad acquisire oggetti, molto spesso semplicemente non hanno il tempo di reagire in tempo a una situazione di mercato in rapida evoluzione.

Le conseguenze del divieto delle autorità di Mosca sulla costruzione di edifici per uffici all’interno del Terzo anello dei trasporti si fanno sempre più sentire..

Va inoltre notato che nel periodo da gennaio a marzo 2011 si è registrata una domanda abbastanza elevata e stabile per l’acquisto di uffici di classe A e B. Di norma, le grandi aziende hanno mostrato interesse per tali oggetti al fine di individuare le loro strutture qui. Quindi, ad esempio, a febbraio c’erano informazioni secondo cui Raifaisen Bank e Rostelecom volevano acquistare un business center. Un altro vivido esempio sono le trattative tra i rappresentanti di Alfa-Bank e AFI-Development sull’acquisto del business center Aquamarine..

Un’altra tendenza nel primo trimestre di quest’anno è che le conseguenze del divieto delle autorità di Mosca sulla costruzione di edifici per uffici all’interno del terzo anello di trasporto si fanno sempre più sentire. Gli sviluppatori di capitali, alla ricerca di nuovi cantieri, hanno iniziato a mostrare un interesse attivo nelle ex zone industriali nel centro della città.


Wassily Kandinsky. Mosca 1.1916

La riqualificazione consentirà successivamente alle imprese di costruzione di vendere in modo redditizio questi oggetti. Ad esempio, Sminex continua a sviluppare attivamente questo segmento di mercato. Molto presto, le aree completamente rinnovate dell’ex stabilimento di Salut entreranno nel mercato dei capitali. Di recente sono apparse anche informazioni sull’acquisizione da parte della stessa società di costruzioni dell’ex zona industriale, situata in Prospect Mira, 102.

Notiamo inoltre che nel primo trimestre del 2011 è stata osservata la più alta richiesta di spazi per uffici nei centri d’affari situati nel distretto amministrativo centrale di Mosca. L’aumento della domanda di uffici di classe A e B + è confermato dal fatto che, secondo i risultati dei primi tre mesi di quest’anno, il tasso di occupazione dei centri di affari nella categoria A è compreso tra il 90% e il 95%, nella categoria B + – dall’80% al 90% … Come esempio di business centre richiesti, si possono citare: BC “Orlikov”, BC “Noah’s Ark”, BC “Usadba”, BC “Alexander House”.

Le forniture per ufficio non sono ancora tornate ai livelli pre-crisi

Nel primo trimestre di quest’anno, diverse nuove proposte sono entrate nel mercato nel settore immobiliare per ufficio. Innanzitutto, l’aumento dello spazio offerto è dovuto alle strutture costruite nel 2010. Pertanto, il volume di nuove forniture di uffici nei primi tre mesi del 2011 è aumentato di oltre 200 mila metri quadrati..

Tuttavia, se confrontiamo l’offerta con il livello pre-crisi, dovremmo notare l’attività estremamente bassa degli sviluppatori di Mosca. Fondamentalmente, quest’anno, i lavori saranno completati per completare i lavori di costruzione delle strutture, iniziati nel 2008-2010. I moderni sviluppatori metropolitani hanno iniziato ad avvicinarsi molto seriamente alle prospettive e ai potenziali rischi di nuovi progetti, in particolare nel settore immobiliare commerciale. Ad esempio, alcuni centri commerciali in costruzione, che erano ancora in una fase iniziale di costruzione, sono stati riqualificati e al loro posto sono stati costruiti appartamenti. Pertanto, l’area totale dei progetti che diventeranno ora immobili residenziali a causa della riqualificazione è di circa 1 milione di metri quadrati. m.


Laszlo Moholy Nagy. Costruzione. 1923

La formazione di questa tendenza, prima di tutto, è stata influenzata dalla cancellazione della costruzione di alcuni grandi progetti ben noti, nonché dall’attuazione della revisione delle approvazioni e dei permessi precedentemente rilasciati dalla precedente amministrazione metropolitana. Al momento, è ufficialmente noto l’annullamento della costruzione di immobili commerciali, la cui superficie totale è di quasi 900 mila metri quadrati. m.

Se consideriamo l’offerta di uffici nel mercato secondario, molti esperti segnalano un ritorno al modello di vendita “virtuale” caratteristico del periodo pre-crisi. I venditori offrono i loro beni in vendita solo per scoprire quanto le loro proprietà sono aumentate di valore. Va anche notato che i prezzi delle offerte rispetto allo scorso anno sono aumentati di oltre il 30%, tuttavia, tutte le transazioni con immobili commerciali sono ora effettuate nel quadro del mercato. In generale, il numero di oggetti per ufficio effettivamente offerti in vendita è fortemente diminuito rispetto al 2008-2010..

Uno dei nuovi progetti più interessanti e promettenti che è entrato nel mercato all’inizio del 2011 è il centro business Barclay Plaza. Questo è un moderno complesso commerciale di classe B +. La superficie totale della struttura è di circa 47 mila metri quadrati. Ha un’infrastruttura ben sviluppata (reception, ristorante, sala da pranzo separata per i dipendenti, galleria commerciale, centro fitness e piscina), nonché un facile accesso a tutte le principali linee di trasporto della città.

I prezzi per l’acquisto e l’affitto degli uffici sono leggermente aumentati

Rispetto allo stesso periodo del 2010, le tariffe di noleggio e i prezzi di vendita degli immobili per ufficio a Mosca sono aumentati del 15-20%, a seconda della posizione e della classe dell’oggetto. Se prendiamo la crescita dei prezzi per gli immobili per ufficio nel periodo da gennaio a marzo 2011, allora è stato di circa il 2-3%, a seconda degli oggetti.

L’aumento dei prezzi si è verificato per diversi motivi. Da un lato, i prezzi sono stati influenzati dalle previsioni di una significativa riduzione della costruzione di nuovi immobili commerciali e da un ritmo molto lento di lancio sul mercato di proprietà precedentemente annunciate. D’altra parte, una diminuzione della quota di spazi per uffici vacanti di alta qualità con finitura completa.

Un notevole aumento dei prezzi è stato anche facilitato dalla crescita del potere d’acquisto degli investitori privati..

Le tariffe medie di noleggio per gli uffici metropolitani di classe A nel primo trimestre variano da $ 700 a $ 1100 al metro quadrato, per gli uffici di classe B + e B – da $ 300 a $ 950 al metro quadrato. Va anche notato che il livello dei prezzi per lo spazio commerciale nel centro di Mosca è naturalmente leggermente più alto e varia da $ 1000 a $ 4000 al metro quadrato. Secondo i risultati del 1 ° trimestre del 2011, le strade di Mosca più costose includevano: Tverskaya, Pyatnitskaya, Stoleshnikov lane, Petrovskie lines, Kamergersky lane, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky most, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky proezd.

Riassumendo i risultati complessivi del 1 ° trimestre 2011, si può affermare che nel prossimo futuro il mercato immobiliare commerciale, compreso il mercato degli uffici a Mosca, prevede un ulteriore aumento delle tariffe e dei prezzi degli affitti. Inoltre, si può presumere che la crescita dell’attività della domanda in questo settore continuerà. Allo stesso tempo, gli uffici più popolari e promettenti rimarranno probabilmente in classe A e B +. Si può anche affermare che la chiara tendenza all’aumento del deficit di tali spazi per uffici sul mercato emersa nel primo trimestre continuerà fino alla fine di quest’anno. Un anno fa, nella categoria degli uffici nei business centre di classe A e B +, si potevano trovare liberamente sul mercato fino a 10 offerte adeguate. Al momento, il numero di uffici offerti in questo segmento è diminuito a 1-2.

Nonostante il marcato aumento dell’attività di mercato nel 1 ° trimestre di quest’anno, secondo gli esperti, il mercato immobiliare degli uffici di Mosca tornerà molto probabilmente agli indicatori pre-crisi solo entro il 2012-2013.

Nel secondo trimestre di quest’anno, molti esperti prevedono un leggero aumento delle tariffe di noleggio al livello del 2-3%, che sarà principalmente dovuto all’aumento stagionale della domanda e al desiderio di potenziali acquirenti e inquilini di completare tutte le transazioni prima dell’inizio delle vacanze estive. Inoltre, gli esperti prevedono che nel corso del 2011 l’offerta di alta qualità di spazi per uffici diminuirà ad un ritmo elevato e che entro la fine dell’anno il capitale dovrà affrontare una grave carenza di strutture in questo segmento di mercato..

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