Investimenti immobiliari all’estero. Dove e che tipo di immobile è ora più redditizio per acquistare in Europa

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Di recente, tra i russi, gli investimenti in immobili stranieri, compresi quelli europei, sono diventati sempre più popolari. Inoltre, i nostri compatrioti investono in immobili residenziali e alberghieri, uffici e negozi al dettaglio.

Appartamenti in Francia
Vincent van Gogh, Cafe Terrace at Night, 1888

L’alloggio più economico al momento in Bulgaria ed Estonia

Dopo aver analizzato la situazione del mercato immobiliare residenziale in Europa, possiamo dire che gli alloggi più convenienti possono ora essere acquistati in Estonia e Bulgaria.

Secondo le principali agenzie russe che offrono di acquistare immobili in Europa. In Bulgaria, il cottage più economico può essere acquistato per 100-150 mila rubli. Per questo importo è possibile acquistare una casa con una superficie da 60 a 150 mq. In Estonia, un appartamento fino a 50 mq può essere acquistato per 100 mila rubli.

Il secondo posto è occupato dalla Lituania e dalla Repubblica Ceca, qui gli immobili residenziali possono essere acquistati al prezzo di 200 mila rubli. Quindi, in una città ceca chiamata Teplice, un appartamento di due stanze in una casa a pannelli con una superficie di 53 mq. può essere acquistato per 207 mila rubli.

La Germania è al terzo posto in termini di convenienza abitativa. Il costo minimo di un appartamento è di circa 280 mila rubli. Pertanto, in Sassonia è possibile acquistare un piccolo appartamento fino a 38 mq. per 276 mila rubli.

Italia, Finlandia e Montenegro sono i prossimi. Un appartamento nella zona turistica di Scalea viene venduto per 592 mila rubli. In Finlandia, nella regione di Punkaharju, una casa costruita nel 1950 viene venduta per 750 mila rubli. E nella regione di Chan in Montenegro, una casa può essere acquistata per 769 mila rubli.

Gli investitori dalla Russia e dai paesi della CSI quest’anno, secondo le previsioni degli esperti, acquisteranno hotel in Europa per 500 milioni di euro.

Secondo gli esperti dell’agenzia immobiliare internazionale Gordon Rock, alla fine dello scorso anno, l’investimento totale in immobili alberghieri in Europa ammontava a 4,5 miliardi di euro. La quota degli investitori russi è stata di circa l’8%. Secondo le previsioni degli analisti, nel 2011 il volume delle transazioni con il settore immobiliare alberghiero europeo crescerà di almeno il 20% e la quota di investitori dei paesi della CSI, compresa la Russia, potrebbe aumentare al 10%. Pertanto, se calcoliamo la quantità di investimenti, si scopre che nel 2011 i cittadini di Russia e altri paesi della CSI acquisteranno hotel in Europa per un valore di oltre mezzo miliardo di euro..

Negli ultimi 2 anni, gli investitori dalla Russia e dai paesi della CSI sono diventati uno dei principali attori nel mercato immobiliare degli hotel in Europa. Gli investitori russi sono tra i primi cinque maggiori investitori che acquistano hotel in Europa.


Christian Jereczek, Scene di strada

La scelta del paese in cui vengono acquistati gli immobili dagli investitori russi dipende principalmente dal budget di investimento stimato:

  • con un budget fino a 2 milioni di euro, gli investitori mostrano interesse per i mini-hotel (fino a 25 camere) in Bulgaria, Montenegro, Repubblica Ceca, Germania e Turchia;
  • con un budget compreso tra 2 e 7 milioni di euro, gli investitori acquistano mini-hotel e hotel (fino a 50 camere) in Repubblica Ceca, Germania, Austria, Spagna;
  • con un budget di oltre 7 milioni di euro, acquistano hotel (oltre 50 camere) in Francia, Austria, Germania e Inghilterra.

Nella domanda totale da parte degli investitori russi e dei paesi della CSI, la quota della domanda di hotel inferiore a 2 milioni di euro è del 60%, di hotel inferiori a 7 milioni di euro – 25% e di hotel oltre 7 milioni di euro – 15%.

Va notato che negli ultimi tempi gli hotel di Karlovy Vary, Baden-Baden e Praga sono stati i più richiesti dagli investitori russi. È stato l’accresciuto interesse degli investitori russi, ucraini e kazaki a influenzare un aumento significativo dei prezzi degli hotel in queste città. Quindi, negli ultimi 2 anni, i prezzi sono aumentati in media di 1,5 volte. Di conseguenza, il periodo di rimborso per gli investimenti nell’acquisto di immobili alberghieri in queste città è aumentato al momento e può durare fino a 20 anni. Questo è significativamente più del ritorno sugli investimenti, ad esempio quando si acquistano hotel in Austria, Londra, Amburgo o Monaco, che hanno un periodo di rimborso di circa 12 anni.

Secondo Stanislav Singel, direttore dell’agenzia Gordon Rock, c’è ora un significativo aumento di interesse da parte degli investitori russi nell’acquisto di hotel stranieri con reddito garantito. La loro peculiarità è che tali hotel sono venduti con un accordo di gestione a lungo termine, che, di norma, è concluso con una delle catene alberghiere leader in Europa. Il contratto è di solito concluso per 15-20 anni e il reddito garantito è del 6-8% annuo ed è pagato dalla società di gestione al proprietario dell’hotel.

Resta da notare che molte banche europee sono felici di prestare all’acquisto di tali proprietà alberghiere. I prestiti sono emessi fino al 65% del costo totale dell’oggetto, il tasso è del 3,2% Si scopre che l’utile sul capitale investito in tali immobili può raggiungere l’11-12% annuo.

Non è abbastanza per comprare. Quanto costa mantenere una casa all’estero

Molti investitori che acquistano immobili all’estero non sanno sempre quanto può costare loro mantenere una casa nelle Alpi o un attico a Londra. Tuttavia, quando si pianificano le spese, è necessario tenere conto non solo del costo dell’oggetto stesso, ma anche di tasse, commissioni, bollette, assicurazione e altri costi.

Societa ‘di gestione. Se vuoi che la tua casa di campagna sia pulita, allora dovresti prendere in considerazione l’assunzione di una società di gestione. Gestire immobili di lusso in Europa ti costerà molto. Di norma, dovrai pagare alla società di gestione servizi aggiuntivi – il conto può includere: pulizia della piscina, manutenzione del giardino e altro. Ad esempio, in Francia, Spagna e Germania, i servizi di una società che gestisce una villa con giardino e piscina costeranno al suo proprietario circa 2-3 mila euro all’anno. Le responsabilità dell’azienda comprendono la visita al palazzo una volta alla settimana, il reclutamento e il contratto di tutto il personale necessario e la gestione dei conti. La pulizia settimanale, ad esempio, costa 60 euro, la manutenzione della piscina al mese avrà un costo di 800 euro, su quanto devi spendere per i servizi di un giardiniere. Quindi arriva un importo molto decente.

Tasse immobiliari. Nella maggior parte dei paesi europei, i proprietari di immobili devono pagare l’imposta sulla proprietà ogni anno. L’imposta viene calcolata in base al valore stimato dell’immobile, che di solito è molto inferiore al valore di mercato e varia dallo 0,1 al 3,5%.


Vincent Van Gogh, La casa bianca di notte, 1890

Se prendiamo paesi specifici, l’aliquota dell’imposta sugli immobili è la seguente: in Spagna – 0,4% per gli immobili urbani e 0,3% per quelli rurali; in Montenegro l’aliquota fiscale dipende dall’area della proprietà imponibile e varia dallo 0,08 allo 0,8%; in Germania, l’imposta è pagata con un’aliquota media dell’1,9%, mentre gli immobili per un valore inferiore a 120 mila euro per le persone fisiche e meno di 20 mila euro per le persone giuridiche non sono tassati.

In Francia, ad esempio, esistono due tipi di tasse sulla proprietà: taxe d’habitation (viene riscosso solo un edificio) e taxe fonciere (una casa con un terreno). L’importo dell’imposta dipende dall’area dell’oggetto. Quindi, per un appartamento con una superficie totale di 90 mq. m dovrà pagare circa 400 euro all’anno, per una casa di 120 mq. m da 100 mq m di terra – 1 mila euro.

In alcuni paesi europei, ad esempio in Croazia, l’imposta sulla proprietà non viene pagata.

In Spagna, insieme all’imposta sul patrimonio immobiliare, i proprietari di case e appartamenti dovranno pagare un’imposta sul patrimonio aggiuntiva, la cui aliquota va dallo 0,2% (valore della proprietà fino a 193 mila euro) al 2,5% (la proprietà è più costosa di 12 316 mila euro).

Bollette – dovranno anche essere pagate. Tuttavia, la quantità di bollette dipende dal consumo. I misuratori sono installati in quasi tutte le case. Notiamo solo che nei paesi dell’Europa occidentale, il pagamento per acqua, gas ed elettricità è più elevato che nel sud..

Se prendiamo in considerazione tutti i costi totali per la manutenzione di una casa o di un appartamento, uno dei paesi più costosi è la Francia. La manutenzione degli alloggi qui richiede circa il 2-3% del valore totale della proprietà, comprese le tasse locali sulla proprietà, le bollette e l’assicurazione. Se si confronta, quindi, ad esempio, nel Regno Unito, i costi sono di circa l’1%. In Germania, anche la manutenzione della casa è piuttosto costosa a causa degli alti tassi di utilità. La manutenzione degli alloggi in Croazia, Montenegro e Finlandia sarà molto più economica.

Riassumendo

Il mercato immobiliare europeo è attualmente molto interessante per gli investitori russi. I prezzi per appartamenti e case in molti paesi europei sono molto più bassi rispetto a Mosca. Questo è il motivo per cui molti potenziali investitori dedicano fondi significativi all’acquisto di immobili stranieri. E secondo le previsioni di molti esperti, gli investimenti continueranno a crescere e ad acquisire slancio. La ragione principale di ciò è che i prezzi degli immobili in Europa non dovrebbero aumentare nel prossimo futuro, e forse in alcune regioni i prezzi addirittura diminuiranno..


Isaac Levitan, vicino a Bordighera. Nord Italia, 1890

Anche l’acquisto di hotel in Europa, che negli ultimi anni è diventato un popolare tipo di investimento tra i nostri compatrioti, guadagnerà popolarità. Ciò è particolarmente vero per l’acquisto di immobili alberghieri con un reddito garantito. Dopotutto, la presenza di un reddito garantito consente anche a un investitore che non ha esperienza nel settore alberghiero di effettuare investimenti senza rischi nel settore immobiliare alberghiero in Europa.

Tuttavia, se hai intenzione di investire nell’acquisto di immobili in Europa, prima di allora devi assolutamente prestare attenzione al costo di mantenimento di questo oggetto. Dal momento che la manutenzione degli alloggi in molti paesi non è il piacere più economico.

In generale, possiamo affermare con certezza che nel caso in cui si desideri effettuare un investimento a lungo termine, l’acquisizione di immobili in Europa al momento è un investimento piuttosto buono. Nel prossimo futuro, è improbabile che sarà possibile ricevere un reddito significativo da tali investimenti, e in futuro è molto probabile.

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