Immobili suburbani nella regione di Mosca: tendenze e prospettive

Sezioni dell’articolo

• Gli insediamenti contrattuali e gli insediamenti multiformato stanno rapidamente tornando sul mercato
• La business class sarà leader nella struttura dei nuovi insediamenti nel 2011
• In termini di domanda nel primo trimestre 2011, le proprietà di classe economica sono in testa
• Quanto vale attualmente una casa di campagna nella regione di Mosca?
• Riassumendo

Sulla base dei risultati del primo trimestre di quest’anno, è diventato chiaro che gli oggetti di classe business stanno tornando al mercato immobiliare suburbano vicino a Mosca.

Lev Aronov. Costa. Gli edifici. Tromba. 1956

Come suggeriscono alcuni esperti, questo segmento potrebbe diventare dominante entro la fine dell’anno. In questo segmento di prezzo, nei primi tre mesi del 2011, il 60% del numero totale di nuovi insediamenti è entrato nel mercato. La business class è diventata anche leader nella crescita dei prezzi: nel periodo in esame, questo segmento è aumentato del 6%, nonostante il fatto che le abitazioni suburbane d’élite rimangano stabili in termini di prezzi e che la classe economica abbia persino perso un po ‘di prezzo.

Gli insediamenti contrattuali e gli insediamenti multiformato stanno rapidamente tornando sul mercato

Secondo il centro analitico di JSC OPIN, nel 2011, a causa della saturazione del mercato immobiliare suburbano con appezzamenti di terreno senza contratto (UBP) e della transizione di alcuni sviluppatori verso segmenti di mercato più costosi che richiedono un concetto competitivo ben ponderato e sufficienti investimenti finanziari nella fase iniziale di costruzione, il mercato apparirà non più di 50 nuovi oggetti. Di questi, secondo le previsioni degli analisti, circa l’80% cadrà su appezzamenti di terreno con un contratto (USP).

Allo stesso tempo, va notato che le trame senza un contratto stanno perdendo le loro posizioni – la domanda e l’offerta di questi oggetti sta diminuendo. Tuttavia, UBP mantiene ancora la leadership nella struttura generale dell’offerta, occupa il 73% e nella struttura delle transazioni completate ha rappresentato l’82%. Solo, è probabile che questo non durerà a lungo – la tendenza a diminuire l’interesse per tali siti è evidente.

Un’altra tendenza piuttosto curiosa nei primi tre mesi di quest’anno è l’aumento della quota di insediamenti suburbani in cui vengono presentati diversi tipi di immobili (case a schiera, villette, USP, UBP, nonché condomini) in varie proporzioni e combinazioni.

Si noti che la quota di UBP nel primo trimestre di quest’anno è stata del 73%, la quota di insediamenti multiformato – 13%, cottage e USP – 11% e case urbane rappresentavano solo il 3% del numero totale di oggetti offerti sul mercato.

Va anche notato che negli ultimi 3 anni, la percentuale di case a schiera è notevolmente diminuita, come affermano gli esperti, la maggior parte di tali progetti durante la crisi sono stati riprogettati per la costruzione di insediamenti multiformato.

La business class sarà leader nella struttura dei nuovi insediamenti nel 2011

Se consideriamo tutti i nuovi progetti che sono entrati nel mercato nel 1 ° trimestre del 2011, il 60% di essi appartiene alla business class. Questi progetti, di regola, si distinguono per una buona posizione, interessanti soluzioni architettoniche e di pianificazione, nonché un’infrastruttura sviluppata all’interno della comunità cottage o nelle immediate vicinanze di essa. Si noti che se il numero di famiglie in un villaggio non supera i cinquanta, un tale villaggio di solito ha un’uscita separata per la grande acqua e soddisfa tutti i requisiti per l’edilizia abitativa di classe business. Alcuni esperti rimandano tali oggetti alla cosiddetta classe premium..

Vinogradov Sergey Arsenievich. Nella tenuta. 1090

La quota dei restanti segmenti di mercato (élite ed economica) tra i nuovi progetti immobiliari suburbani nella regione di Mosca alla fine del 1 ° trimestre 2011 rappresentava il 20% ciascuno.

Tra i nuovi progetti che sono entrati nel mercato in questo periodo c’erano i seguenti insediamenti: Snezhnaya Dolina Romashkino (Simferopolskoe Shosse), Laghi Pavlovy ed Ecopark Ushakovo (Novorizhskoe Shosse) e Medvedevo (Kievskoe Shosse).

Tuttavia, se consideriamo gli oggetti già esistenti sul mercato, nella loro struttura le offerte di classe economica sono ancora in testa, la loro quota rappresentava il 76%, mentre la classe business – 17% e l’edilizia residenziale suburbana d’élite – solo il 7%.

I villaggi che si trovano a meno di 55 km dalla capitale sono generalmente utilizzati per la residenza permanente tutto l’anno.

Nei primi tre mesi del 2011, gli insediamenti sono stati distribuiti in modo molto uniforme in termini di distanza dalla tangenziale di Mosca. Questa circostanza è stata influenzata dal fatto che il processo di costruzione sempre più distante dai territori della capitale è iniziato più attivamente. Pertanto, la quota di oggetti situati a una distanza superiore a 55 km dalla tangenziale di Mosca rappresentava il 54% nel periodo in esame e il 46% – ai villaggi entro 55 km dalla tangenziale di Mosca. Condizionalmente, è possibile classificare le aree lontane dalla tangenziale di Mosca come insediamenti utilizzati per la vita stagionale. Gli stessi villaggi che si trovano a meno di 55 km dalla capitale, di norma, sono utilizzati per la residenza permanente tutto l’anno.

Notiamo anche che negli ultimi mesi c’è stata una chiara tendenza: l’offerta in direzione dell’autostrada Novorizhskoe sta rapidamente diminuendo e su Dmitrovka e Rublevka continua a crescere.

Al momento, circa 140 insediamenti cottage di tutti i formati e classi sono offerti sull’autostrada Novorizhskoe.

Nonostante il fatto che l’autostrada Rublevo-Uspenskoe negli ultimi 3 anni abbia quasi completamente realizzato il suo potenziale di sviluppo, questa direzione, secondo i risultati del 1 ° trimestre 2011, occupa il 23% della struttura di approvvigionamento totale in tutti i progetti di insediamenti cottage d’élite.

In termini di domanda nel primo trimestre 2011, le proprietà di classe economica sono in testa

Secondo i risultati dei primi tre mesi del 2011, la domanda più elevata (82% di tutte le transazioni concluse) è stata utilizzata via terra senza contratto. I cottage finiti rappresentavano solo il 4% della domanda totale e altri tipi di alloggi – 14%.

La domanda di insediamenti di cottage di classe economica è aumentata in modo significativo, pari al 78%, mentre la classe business era richiesta solo tra il 14% dei potenziali acquirenti e solo l’8% della domanda era ricaduta su proprietà d’élite..

Camille Pissarro. Tetti rossi. 1877

Se consideriamo la struttura della domanda per il budget di acquisto, allora non ci sono cambiamenti importanti. I più popolari sono oggetti che valgono fino a 500 mila dollari. Tuttavia, recentemente c’è stato un certo livellamento nella struttura della domanda per il costo degli immobili suburbani. Ora il fattore determinante per l’acquisto di una casa di campagna non è tanto il budget quanto la qualità del progetto.

Un’altra tendenza notevole nel 1 ° trimestre del 2011 è l’attivazione di acquirenti ad alto budget. La quota della domanda di immobili di lusso per un valore superiore a $ 3 milioni è stata dell’8%.

La domanda di immobili suburbani vicino a Mosca dipende sempre meno dalla direzione. Ciò è influenzato dall’apparizione sul mercato di offerte buone e di alta qualità in una varietà di settori. Il leader in termini di domanda nel primo trimestre è ancora l’autostrada Novorizhskoe (20% del numero totale di richieste). Tuttavia, quasi lo stesso livello di domanda è stato osservato in direzione dell’autostrada Kievskoye (18%), dell’autostrada Kaluzhskoye (15%). Allo stesso tempo, Rublevka sta in qualche modo perdendo la sua popolarità tra i potenziali acquirenti..

Quanto vale attualmente una casa di campagna nella regione di Mosca?

Si noti che dalla metà dello scorso anno si è verificata una costante tendenza al rialzo dei prezzi degli immobili di periferia di alta qualità vicino a Mosca. I prezzi aumentano di circa il 3-7% al trimestre, a seconda del tipo di proprietà. I venditori moderni rispondono abbastanza rapidamente alle variazioni della domanda e apportano modifiche ai prezzi.

Secondo i risultati del 1 ° trimestre di quest’anno, l’incremento dei prezzi più elevato è stato osservato negli insediamenti di classe business, che ammontavano al 6%. Nel segmento d’élite degli immobili suburbani, i prezzi sono abbastanza stabili – l’aumento del prezzo è stato notato a livello dello 0,5%. I villaggi di classe economica hanno in qualche modo perso il loro prezzo – meno lo 0,5%. La diminuzione dei prezzi in questo segmento è dovuta al fatto che al momento vi è la maggiore concorrenza: i nuovi progetti entrano nel mercato, di norma, al prezzo di offerta medio, che è leggermente inferiore al mercato. È probabile che questa tendenza continui fino alla fine di quest’anno..

In termini assoluti, il costo medio per mq. m di proprietà della casa (cottage con terra) nel segmento elitario del mercato è di circa 5 mila dollari. Negli insediamenti di classe business il prezzo medio è al livello di 3450 dollari al mq di una casa, in progetti di classe economica, 1450 dollari al mq Allo stesso tempo, ci sono oggetti nel mercato immobiliare suburbano nella regione di Mosca, dove un metro quadrato costa fino a 12 mila dollari. Questo di solito è dovuto alla vasta area della trama adiacente.

Secondo alcuni esperti, i prezzi nel segmento di business class continueranno a crescere di circa il 5-7% al trimestre. Una stabilità sufficiente sarà osservata in altri segmenti.

Riassumendo

La situazione che si è sviluppata nel primo trimestre del 2011 sul mercato immobiliare suburbano vicino a Mosca può essere definita positiva, con una notevole tendenza allo sviluppo e al rilancio di questo settore di mercato. È ovvio che l’opzione anticrisi dell’edilizia suburbana – appezzamenti di terreno senza contratto – sta notevolmente perdendo la sua popolarità nel contesto della ripresa generale dell’economia russa e della crescita della domanda effettiva.

Anche positivo è la tendenza al rialzo della qualità dello sviluppo di nuovi progetti di insediamenti di villette nel contesto di una maggiore concorrenza per i potenziali acquirenti. Di conseguenza, la qualità dell’offerta sta crescendo, il che, senza dubbio, gioca solo nelle mani degli acquirenti..

Gli oggetti pronti che hanno buone proprietà di consumo stanno diventando sempre più popolari: infrastruttura, posizione, ecc..

Si prevede che nel II trimestre del 2011 la domanda di alloggi suburbani finiti crescerà di circa il 20% in più. Ciò accadrà a causa della domanda differita formata durante i periodi di crisi e post-crisi..

Secondo i risultati del primo trimestre del 2011, possiamo tranquillamente affermare che il mercato immobiliare suburbano ha superato la crisi e in questo settore in futuro ci sarà un aumento della domanda e dell’offerta di qualità..