Costruzione condivisa: rischi e garanzie

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Cos’è la costruzione di equità

Il 30 dicembre 2004 è entrata in vigore la legge federale “Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari e sulle modifiche ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa”. L’insediamento di pubbliche relazioni derivante dal processo di attrazione di fondi da parte di privati ​​per la costruzione condivisa è stata una sfida del tempo e, prima di tutto, ha dovuto proteggere i diritti, gli interessi e la proprietà di coloro che investono nella costruzione condivisa, vale a dire i possessori di azioni.

In base alle norme della suddetta legge, la costruzione condivisa è un tipo di costruzione basata su un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa. Un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa è un accordo in base al quale una parte (lo sviluppatore) si impegna a costruire un condominio entro un determinato periodo di tempo e trasferirlo a un partecipante alla costruzione condivisa dopo aver ricevuto l’autorizzazione per la messa in servizio, e l’altra parte (un partecipante alla costruzione condivisa) si impegna a pagare come previsto dal contratto prezzo e accetta l’oggetto costruito.

Come puoi vedere, la legge definisce due parti dell’accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa: lo sviluppatore e il partecipante alla costruzione condivisa.

Uno sviluppatore è un’entità legale che è il proprietario o il locatario di un appezzamento di terreno e attira fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione di condomini o altri beni immobili di non produzione su questo appezzamento di terreno. Un partecipante alla costruzione condivisa (popolarmente – un azionista) è una persona fisica o giuridica che ha fornito fondi allo sviluppatore per la costruzione di un condominio al fine di ottenere la proprietà dell’oggetto costruito dopo la sua messa in servizio.

Infatti, un partecipante alla costruzione condivisa è un investitore e l’accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa è un accordo di investimento, tuttavia, per proteggere i diritti dei partecipanti a tale accordo, è regolato da una legge separata e non dalle regole generali del codice civile su un accordo di investimento. I termini essenziali dell’accordo di partecipazione azionaria sono:

  1. L’oggetto del contratto (un oggetto specifico deve essere determinato in base alla documentazione del progetto, che, dopo aver ricevuto l’autorizzazione per entrare in un condominio in esercizio, sarà trasferito a un partecipante alla costruzione condivisa).
  2. Termine per il trasferimento di un oggetto a un partecipante a una costruzione condivisa.
  3. Prezzo del contratto e procedura per il suo pagamento.

Un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa è concluso per iscritto ed è soggetto alla registrazione statale obbligatoria. In pratica, la costruzione condivisa viene eseguita come segue: uno sviluppatore (società di costruzioni) acquista o affitta un appezzamento di terreno per la costruzione di un condominio, stipula accordi di partecipazione alla costruzione condivisa con titolari di azioni; Gli azionisti pagano, spesso a rate, il costo dell’appartamento previsto dal contratto e dopo aver messo in funzione la casa lo ricevono.

Perché la costruzione di azioni è redditizia?

Per molti residenti in Russia, la costruzione condivisa è quasi l’unico vero modo per ottenere il proprio appartamento, poiché il prezzo di mercato degli immobili è inaccessibile per la maggior parte dei russi e il prestito bancario comporta un significativo pagamento in eccesso per un appartamento, a causa di tassi di interesse troppo elevati, oltre a, dopo la crisi finanziaria globale, la fiducia del pubblico in banche e prestiti sono vicini allo zero. La costruzione condivisa ti consente di acquistare un appartamento a un prezzo relativamente basso, perché dopo la messa in servizio di un condominio, il costo degli appartamenti in esso aumenta in modo significativo, inoltre, nella maggior parte dei casi, i pagamenti vengono differiti fino al completamento della costruzione.

Partecipazione alla costruzione condivisa

Lo svantaggio della costruzione condivisa è che un partecipante alla costruzione condivisa può ricevere il suo appartamento solo dopo il completamento della costruzione, mentre acquistando un appartamento a credito, puoi immediatamente trasferirti, tuttavia, il costo finale di un appartamento nel primo e nel secondo caso è semplicemente incomparabile.

Rischi di equità nella costruzione

Prima dell’adozione della legge federale “Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari e sugli emendamenti ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa”, la costruzione condivisa come fenomeno in Russia esisteva da molto tempo. È stato realizzato principalmente sulla base di accordi di investimento o accordi su attività congiunte. I meccanismi di cooperazione tra l’azionista e lo sviluppatore previsti da tali accordi non potevano coprire completamente tutti gli aspetti di tali rapporti giuridici, motivo per cui i diritti degli investitori (vale a dire, azionisti) non erano sufficientemente protetti, e questo è diventato un terreno eccellente per le attività di sviluppatori senza scrupoli. La legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa ha fornito le dovute garanzie ai partecipanti alla costruzione condivisa, proteggendoli dall’arbitrarietà degli sviluppatori, quindi gli sviluppatori che volevano avere più diritti e meno responsabilità dovevano cercare modi per aggirare la nuova legge. Come sapete, chiunque lo troverà troverà sempre, perché anche la notizia della prossima truffa appare regolarmente nei media. Nella maggior parte dei casi, gli sviluppatori cercano chiaramente di non oltrepassare la lettera della legge, ma semplicemente di rivolgersi ai cittadini che desiderano acquistare alloggi, non contratti sulla partecipazione a costruzioni condivise, ma altri contratti di diritto civile che non garantiscono agli azionisti lo stesso grado di protezione. I più diffusi sono accordi preliminari di vendita e acquisto e schemi di fatturazione. Ciò che è degno di nota, fino a poco tempo fa, la maggior parte delle società di costruzioni, anche le più grandi e ricevendo il sostegno del governo, ha funzionato proprio secondo tali schemi..

Descriviamo brevemente i meccanismi per attuare i cosiddetti “schemi grigi” della costruzione condivisa:

  1. Conclusione di un accordo preliminare per la vendita di un appartamento.Invece di un accordo sulla partecipazione azionaria, viene concluso un accordo preliminare di vendita e acquisto, in base al quale lo sviluppatore si impegna, dopo la costruzione di un condominio, a concludere un accordo principale per la vendita di un appartamento con un azionista. In questo caso, la proprietà dell’intero condominio e dei suoi singoli appartamenti è con lo sviluppatore e passa all’azionista dopo la conclusione del contratto principale di vendita. La legislazione non prevede la possibilità di pagare un tale accordo, pertanto gli sviluppatori spesso accettano denaro, “riservandolo” come pagamento per il contratto principale. Inoltre, l’accordo preliminare per l’acquisto e la vendita di un appartamento non determina la data di messa in servizio dell’impianto in costruzione. Un’altra vulnerabilità dell’accordo preliminare di vendita e acquisto è che non è soggetto alla registrazione statale, il che significa che lo sviluppatore ha l’opportunità di concludere diversi accordi per un appartamento e ci sono stati molti casi simili nella storia della costruzione condivisa russa.
  2. Prendere in prestito fondi contro un conto.Per eseguire tale prestito, è anche richiesto un contratto di vendita preliminare, al quale viene aggiunto un accordo sull’acquisto di una cambiale, il cui valore è pari al costo dell’appartamento. Cioè, l’acquirente, in base a un contratto preliminare di vendita e acquisto, riceve l’obbligo dallo sviluppatore di vendergli l’appartamento dopo che la casa è stata messa in funzione e sembra pagare in anticipo per questo acquisto con una cambiale. Tuttavia, in realtà non esiste alcun legame legale tra la vendita preliminare e l’accordo di acquisto e l’acquisto della fattura. Pertanto, al termine della costruzione, lo sviluppatore può pagare il conto non con un appartamento, ma in denaro, e l’accordo preliminare di vendita e acquisto rimane in vigore, tuttavia, non sono stati accreditati fondi ad esso, il che consente allo sviluppatore di fissare un prezzo più elevato nell’accordo principale di acquisto e vendita (il prezzo di mercato di un appartamento nel mercato primario). Di conseguenza, l’azionista ha semplicemente dato i soldi allo sviluppatore per un prestito per diversi anni, perché è possibile acquistare un appartamento a un prezzo di mercato in qualsiasi altra casa..

Oltre ai suddetti schemi, i rischi di costruzione condivisa includono l’incoerenza della qualità dell’oggetto costruito con i termini dell’accordo e le norme generalmente accettate, il fallimento dello sviluppatore e la frode totale (ad esempio, attirando fondi dalla popolazione con il successivo “nascondersi” in una direzione sconosciuta), tuttavia, con un’attenta selezione dello sviluppatore, questi i rischi possono essere ridotti, se non a zero, quindi a una probabilità molto bassa.

Garanzie fornite da un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa

Un accordo sulla partecipazione azionaria alla costruzione fornisce senza dubbio all’azionista più garanzie per la tutela dei suoi diritti rispetto agli accordi sopra menzionati. Descriviamo il principale di queste garanzie:

  1. I termini essenziali dell’accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa sono l’oggetto, il prezzo e il termine. Ciò significa che lo sviluppatore si impegna a trasferire un oggetto specifico a voi in tempo e ad un prezzo specificato. Se l’accordo non contiene queste condizioni, può essere invalidato in tribunale. Queste condizioni possono essere modificate solo previo accordo tra le parti..
  2. Un accordo di partecipazione condivisa è soggetto alla registrazione statale. Ciò significa che lo sviluppatore non sarà in grado di concludere più contratti contemporaneamente per un appartamento..
  3. Le regole per la presentazione di relazioni trimestrali da parte degli sviluppatori sull’attuazione delle attività relative all’attrazione di fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa, approvate con decreto del governo della Federazione russa del 27 ottobre 2005 N 645, garantiscono il controllo statale sulla costruzione della struttura.
  4. Il diritto di attrarre fondi dalla popolazione (detentori di azioni) da uno sviluppatore sorge solo dopo la registrazione statale della proprietà o del contratto di locazione a un appezzamento di terreno, ottenendo un permesso di costruzione, nonché redigendo e pubblicando una dichiarazione di progetto.
  5. Lo sviluppatore si assume il rischio di perdita accidentale dell’oggetto di costruzione condiviso prima del suo trasferimento alla proprietà dell’azionista.
  6. In caso di morte di un partecipante a costruzioni condivise, i suoi diritti e doveri passano agli eredi.
  7. Quando si acquista un immobile attraverso un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa esclusivamente per esigenze personali e familiari e non per attività imprenditoriale, i rapporti derivanti dall’accordo e non regolati dalla legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa sono regolati dalla legislazione sulla protezione dei consumatori.
  8. Le garanzie sulla qualità dell’oggetto del contratto di partecipazione condivisa alla costruzione sono stabilite nell’articolo 7 della legge “Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari”. Secondo le disposizioni di questo articolo, il periodo di garanzia per una proprietà completata non può essere inferiore a cinque anni. In caso di deviazioni dai termini del contratto che hanno peggiorato la qualità dell’oggetto, nonché di altre carenze, il partecipante alla costruzione condivisa ha il diritto di chiedere allo sviluppatore di eliminare le carenze entro un termine ragionevole (gratuito) o di ridurre il prezzo del contratto o di rimborsare i costi di eliminazione delle carenze.

Come puoi vedere, la legge “Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari” fornisce ampie garanzie per i diritti dei possessori di azioni, ma per trarre vantaggio da tali garanzie, devi conoscere i tuoi diritti e prestare la dovuta attenzione ai vari termini dell’accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa.

Come proteggersi da vari rischi quando si partecipa a costruzioni condivise

La legislazione, così come la vita in generale, non fornisce garanzie complete di sicurezza economica quando si concludono accordi di diritto civile, in particolare quelli di investimento. Tuttavia, è possibile e persino necessario proteggere te stesso e il tuo benessere il più possibile da spiacevoli cause di forza maggiore. Come si può fare?

  1. Prima di tutto, è necessario studiare la legge “Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari”. Anche se chiedi aiuto ad avvocati professionisti, è consigliabile conoscere le norme di base della legislazione in materia di costruzione condivisa.
  2. Collabora con un’azienda che si è dimostrata valida nel mercato delle costruzioni, con grandi risorse, nessun debito significativo e una reputazione chiara. La legge “Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari” prevede l’obbligo per lo sviluppatore di presentare documenti costitutivi, un certificato di registrazione statale, un certificato di registrazione fiscale, rendicontazione economica e finanziaria, relazioni annuali degli ultimi tre anni a chiunque si applichi, e anche una relazione di revisione per l’ultimo anno. Se nella tua regione esiste un’associazione civica per la protezione dei diritti dei possessori di azioni, allora puoi ottenere una quantità significativa di informazioni sulle attività delle società di costruzioni impegnate nella costruzione di azioni..
  3. Concludere un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa e non altri accordi che consentano allo sviluppatore di eludere la legge “Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari”.
  4. Controllare i documenti del titolo dello sviluppatore per il terreno su cui è o sarà condotta la costruzione (certificato di proprietà o contratto di locazione); assicurarsi che lo sviluppatore abbia un permesso per la costruzione di un condominio, nonché che la dichiarazione del progetto sia correttamente pubblicata e (o) pubblicata.
  5. Quando si conclude un contratto, prestare particolare attenzione all’oggetto, alla durata e al prezzo del contratto. Ricorda che in assenza di una qualsiasi di queste condizioni nel contratto, può essere dichiarato non valido dal tribunale. Si noti che il contratto entra in vigore solo dopo la registrazione statale.
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