Cosa aspettarsi dal mercato immobiliare nel 2015: tendenze, rischi e previsioni sui prezzi

Sezioni dell’articolo

• Rischi di acquisto di beni immobili in una crisi
• Diminuzione della redditività degli alloggi in affitto
• Il rischio di acquistare appartamenti con contratti di costruzione condivisi
• La difficoltà di acquisire beni immobili con un mutuo
• Cosa influenzerà i prezzi
• Aumento dell’imposta sul patrimonio immobiliare
• Fluttuazioni del tasso di cambio del rublo
• Livello di reddito della popolazione
• Aumento del tasso di sconto della Banca centrale al 17%
• Quale tipo di alloggio è più redditizio da acquistare in caso di crisi
• Tipo di proprietà
• Posizione
• Segmento di prezzo
• Tempo di acquisizione

Rischi di acquisto di beni immobili in una crisi

A prima vista, investire in immobili in una crisi sembra un’idea ragionevole, ma i russi che faranno ricorso a questo metodo di investimento dovrebbero tenere conto di tutti i possibili rischi.

Diminuzione della redditività degli alloggi in affitto

Secondo il portale Rosrielt, nel solo dicembre 2014, le tariffe medie di affitto degli appartamenti di 2 locali nella maggior parte delle grandi città russe sono diminuite in modo significativo: a Mosca – del 13,5%, a Vladivostok – di quasi il 30%, a Tjumen – del 16% , a Belgorod – dell’11%.

Nel 2015, gli esperti prevedono un calo ancora maggiore dei prezzi degli affitti, poiché la solvibilità dei russi diminuirà e il numero di appartamenti in affitto aumenterà inevitabilmente a causa degli immobili acquisiti al fine di preservare i risparmi. Le maggiori perdite subiranno dai proprietari di appartamenti d’élite, i cui prezzi, secondo alcune previsioni, diminuiranno di quasi il 40%.

Insieme a una riduzione delle entrate nel 2015, le spese dei locatori aumenteranno anche a causa del previsto aumento dell’imposta sulla proprietà di circa 3 volte.

Il rischio di acquistare appartamenti con contratti di costruzione condivisi

Gli azionisti rischiano di rimanere senza un appartamento se lo sviluppatore non completa la costruzione della casa e restituisce i soldi ai clienti. Nel contesto di un aumento del tasso di sconto della Banca centrale al 17%, la probabilità che tali situazioni si verifichino molte volte aumenta, poiché un numero enorme di nuovi edifici russi viene costruito su denaro preso in prestito. Quindi, ad esempio, solo un paio di settimane dopo l’aumento del tasso di sconto, la grande società di costruzioni Morton ha annunciato che nel 2015 la produzione di nuovi progetti sarà ridotta del 35%.

La difficoltà di acquisire beni immobili con un mutuo

Secondo alcuni rapporti, la quota di appartamenti acquistati su ipoteca nel mercato russo è del 30%, per gli immobili nei nuovi edifici questa cifra è ancora più elevata – 50%. Questo strumento finanziario è stato il principale “motore” della crescita dell’edilizia abitativa.

Nel 2015, per molti russi questa opzione di acquisto di immobili diventerà semplicemente insopportabile, poiché dopo che la Banca centrale ha aumentato il tasso di sconto, gli interessi sui mutui nelle banche russe ammonteranno al 18-20%. Ed è improbabile che i sussidi statali, che sono in sospeso per molte categorie di mutuatari, possano in qualche modo influenzare radicalmente la situazione..

Cosa influenzerà i prezzi

È molto difficile fare previsioni accurate su come si comporteranno i prezzi degli immobili in Russia nel 2015, ma ci sono diversi fattori che influenzeranno la formazione dei prezzi delle abitazioni nel corso dell’anno..

Aumento dell’imposta sul patrimonio immobiliare

Questo fattore porterà a una diminuzione della domanda di alloggi metropolitani, poiché gli appartamenti a Mosca, di regola, hanno un valore catastale molto elevato ed è da questo indicatore che viene calcolato l’ammontare dell’imposta immobiliare.

Fluttuazioni del tasso di cambio del rublo

I prezzi degli appartamenti dipendono direttamente dal tasso di cambio del rublo. Si prevede che nel prossimo futuro il tasso di cambio si stabilizzerà, poiché le misure del governo hanno già iniziato ad agire, che sono state adottate per sostenere la valuta nazionale. Questo fatto è stato riconosciuto anche dai rappresentanti del FMI in una dichiarazione rilasciata pochi giorni fa..

Si ritiene che il tasso di cambio del rublo rispetto al dollaro si rafforzerà nel corso del 2015, il che comporterà un calo dei prezzi immobiliari del rublo di oltre il 10%.

Livello di reddito della popolazione

La riduzione dei redditi dei russi, prevista per il 2015, porterà a una significativa riduzione della domanda di alloggi. Secondo il personale del centro analitico Est-a-Tet, il calo della domanda può ammontare al 30% e se la situazione economica nel paese rimane instabile per lungo tempo – del 40-60%. Inoltre, la domanda di immobili di lusso diminuirà maggiormente. La quota di acquisti di alloggi di bilancio affonderà molto meno, dal momento che molti russi in una crisi stanno investendo nel settore immobiliare, che può essere venduto il più velocemente.

Aumento del tasso di sconto della Banca centrale al 17%

Questo fattore influirà sui prezzi dei nuovi edifici costruiti con denaro di credito. Ora i pagamenti agli sviluppatori sui prestiti bancari saranno molto più elevati e, naturalmente, questo sarà compensato aumentando il costo degli alloggi. Pertanto, secondo le previsioni del partner della società di sviluppo “Khimki Group”, i prezzi potrebbero aumentare dell’8-12%.

Quale tipo di alloggio è più redditizio da acquistare in caso di crisi

Tipo di proprietà

Gli alloggi più promettenti in tempi di crisi sono gli appartamenti sul mercato secondario, costruiti nel 2005-2010. I loro vantaggi sono evidenti: tali case non sono molto diverse dalle nuove costruzioni in termini di usura, gli appartamenti possono essere acquistati con un grande sconto, e inoltre, questo alloggio ha una finitura pronta, quindi i suoi proprietari non dovranno vivere in uno stato di costante rinnovamento.

Anche quest’anno vale la pena prestare attenzione agli immobili nei nuovi edifici. A causa del calo dei redditi della popolazione e degli alti tassi ipotecari, gli appartamenti in tali case non saranno esauriti troppo rapidamente e gli sviluppatori probabilmente li venderanno con grandi sconti. Ma è troppo rischioso acquistare abitazioni nelle case nella fase zero, l’opzione ideale è i nuovi edifici nella fase finale di costruzione. In questo caso, si può sperare che lo sviluppatore disponga di fondi sufficienti per completare la costruzione della casa. Dovresti anche prestare attenzione alla partecipazione alla costruzione di aziende statali. Ciò aumenta la probabilità di completamento dei lavori nei tempi previsti..

Un altro tipo interessante di proprietà immobiliari sono i duplex e le case a schiera nella fascia di prezzo media e budget. Tali alloggi stanno guadagnando sempre più popolarità tra i residenti delle megalopoli russe ogni anno. Pertanto, dopo alcuni anni sarà molto probabilmente venduto a un prezzo più elevato..

Posizione

È meglio acquistare alloggi in zone notte regolari. Tali appartamenti saranno richiesti in qualsiasi situazione economica e possono essere facilmente venduti o affittati. È inoltre necessario prestare attenzione alle infrastrutture della zona: metro, negozi, mercati, asili nido, scuole – tutto ciò influenza l’attrattiva degli alloggi per i potenziali acquirenti.

Segmento di prezzo

Naturalmente, dovresti dare la preferenza agli alloggi di classe economica, che possono permettersi il maggior numero di russi. Si dovrebbe prestare attenzione agli immobili di lusso solo se l’appartamento è considerato come un investimento a lungo termine. Potrebbe essere difficile venderlo nei prossimi anni e la redditività dell’affitto sarà bassa, ma la crisi economica finirà prima o poi e quindi il prezzo di tali alloggi inizierà inevitabilmente a salire.

Tempo di acquisizione

Non dovresti affrettarti a comprare una casa. La domanda nel mercato e la capacità di pagamento della popolazione, da cui dipende il prezzo degli immobili, diminuiranno gradualmente. Di conseguenza, il momento più ottimale per l’acquisto di un appartamento è la seconda metà dell’anno o addirittura la fine del 2015..