Tuteliamo i diritti di proprietà: tutto ciò che riguarda le caratteristiche dell’assicurazione del titolo

Sezioni dell’articolo

• Legislazione assicurativa sul titolo
• Quando funziona l’assicurazione del titolo?
• Esempio di assicurazione del titolo ricevuta
• Prezzo e durata dell’assicurazione
• Consigli di base per la conclusione di un contratto
• Quando l’assicurazione del titolo è inutile
• Statistiche sull’assicurazione del titolo
• Tutti i pro e i contro dell’assicurazione del titolo

Legislazione assicurativa sul titolo

Un contratto di assicurazione del titolo consente al proprietario di casa di compensare le sue perdite in caso di perdita della proprietà. A differenza dei paesi europei, la Russia non ha alcuna legislazione sull’assicurazione del titolo speciale. Tuttavia, questo tipo di assicurazione viene talvolta utilizzato nella Federazione Russa. La necessità sorge a causa dell’imperfezione della legislazione, che non protegge il proprietario della casa dai casi del suo ritorno al proprietario originale.

L’unica eccezione che la legislazione prevede è la possibilità che i russi ricevano un risarcimento per la perdita di alloggio se una decisione del tribunale è stata presa a loro favore, ma non è stato possibile eseguirla entro un anno.

Un caso illustrativo si è verificato nella regione di Chelyabinsk. La donna acquistò una stanza in un appartamento comune, e poi si scoprì che il suo ex proprietario aveva acquistato questa proprietà da un malato di mente. La corte ordinò la restituzione della camera al proprietario originale e lo sfortunato cliente doveva ricevere i soldi spesi per l’acquisto della stanza. Ma si è rivelato impossibile raccoglierli dalla persona che ha registrato l’appartamento in proprietà, quindi, un anno dopo la decisione del tribunale, la donna ha ricevuto il diritto al risarcimento da parte dello stato. Così, è riuscita a ottenere i soldi che ha speso per acquistare la stanza..

È vero, l’ammontare della possibile compensazione è limitato a un milione di rubli – una quantità ridicola per le persone che acquistano abitazioni nelle grandi città russe. E la procedura di compensazione non è chiaramente regolata, quindi i casi in cui il denaro viene effettivamente pagato a persone che hanno perso la casa sono molto rari.

Quando funziona l’assicurazione del titolo?

La legge russa prevede solo un caso in cui un ex proprietario di casa può sperare in almeno un qualche tipo di risarcimento. Tuttavia, ci sono molte situazioni in cui la proprietà immobiliare può essere persa. Qui ci sono solo alcuni di questi che ti consentono di ricevere un risarcimento per la perdita di casa nell’ambito dell’assicurazione del titolo:

1. L’appartamento è stato acquistato a seguito di una transazione illegale.
2. La transazione è stata effettuata con documenti falsi.
3. Una delle parti dichiarò incompetente.
4. L’accordo ha violato i diritti di terzi.
5. Proprietà ottenuta da una decisione giudiziaria non autorizzata.
6. Sono stati commessi gravi errori durante la registrazione di una transazione.
7. La transazione è stata fraudolenta.

Esempio di assicurazione del titolo ricevuta

Dopo diversi anni di contenzioso, il venditore dell’appartamento è riuscito a dimostrare di aver concluso l’accordo, essendo molto ubriaco e non riuscendo a valutare adeguatamente ciò che stava accadendo. Il tribunale ha deciso di restituire l’appartamento a lui e all’acquirente, che aveva stipulato un’assicurazione per il titolo prima della transazione, l’assicurazione dovuta a lui in base al contratto.

Prezzo e durata dell’assicurazione

Il costo dell’assicurazione annuale del titolo è piuttosto elevato. In diverse compagnie assicurative, può oscillare tra lo 0,15% e l’1% dell’importo assicurato.

La tariffa dipende dalle specifiche della transazione e dal motivo per cui il cliente ricorre all’assicurazione del titolo.

Se il proprietario decide di assicurarsi il titolo da solo, il costo dell’assicurazione è in media superiore del 50% rispetto ai casi in cui la banca insiste sull’assicurazione del titolo. Tale discriminazione è dovuta al fatto che la banca controlla autonomamente i mutuatari e i loro futuri immobili, il che facilita notevolmente il lavoro dei dipendenti delle compagnie assicurative.

Inoltre, il costo dell’assicurazione può aumentare se vengono rivelate informazioni sulla violazione o sulla possibilità di violazione dei diritti di terzi all’appartamento durante una delle vendite (la transazione è stata effettuata senza il permesso del coniuge del venditore, gli interessi dei bambini minori registrati nell’appartamento sono stati violati, il periodo di detenzione di una persona termina, chi può beneficiare di un alloggio – l’elenco di tali casi è molto lungo).

Molto spesso, il titolo è assicurato per i seguenti periodi:

1. Un anno – molto spesso l’acquisto di un appartamento è contestato nel primo anno dopo la transazione.
2. Tre anni – durante questo periodo, secondo le regole generali, è possibile contestare la validità delle transazioni per l’acquisto e la vendita di alloggi.
3. Dieci anni – ne questo periodo può essere prorogato dallo statuto delle limitazioni delle controversie sul riconoscimento della vendita di alloggi come non validi.

Tuttavia, anche dieci anni di assicurazione non sono il limite. Il periodo di prescrizione viene conteggiato dal momento in cui la persona che richiede di riconoscere la transazione immobiliare come non valida viene a conoscenza del suo completamento. Pertanto, in teoria, un reclamo può essere presentato diversi decenni dopo l’acquisto di un appartamento o una casa..

Consigli di base per la conclusione di un contratto

1. Molte banche richiedono l’assicurazione solo per l’importo dovuto alla banca. Ma poiché il mutuatario si impegna già a pagare annualmente importi significativi ai sensi del contratto di assicurazione del titolo, vale la pena stipulare un’assicurazione per l’intero valore dell’immobile.

2. Assicurarsi che il contratto preveda l’assicurazione dell’intera “storia” dell’immobile e non solo dell’ultima vendita.

3. Dovresti scoprire se la compagnia di assicurazione fornisce un piano di pagamento rateale nel pagamento dell’assicurazione. Per le persone che hanno speso tutti i loro risparmi per l’acquisto di immobili, questa è una condizione molto rilevante.

Quando l’assicurazione del titolo è inutile

Esistono numerose clausole comuni contenute nei contratti di assicurazione del titolo. In questi casi, il cliente non sarà in grado di ottenere l’assicurazione:

1. La proprietà viene trasferita a terzi in virtù di un contratto di regalo o di un contratto remunerato.
2. Appartamento assicurato distrutto.
3. Il proprietario di abitazione ha rinunciato alla proprietà.
4. La casa assicurata viene utilizzata in modo improprio.
5. Le caratteristiche di progettazione degli alloggi sono state modificate (sono stati trasferiti i sistemi di ingegneria, è stata effettuata la riqualificazione, che ha comportato modifiche nel certificato di registrazione degli immobili, ecc.).
6. Beni assicurati sequestrati dalle autorità governative.

Tuttavia, le compagnie assicurative spesso rifiutano di pagare l’assicurazione ai clienti, non solo a causa di tali clausole, ma anche per ragioni completamente inverosimili..

Un esempio lampante è la storia dell’appartamento della famiglia Chalaev, che acquistò beni immobili con un mutuo e, su richiesta della banca, stipulò un’assicurazione per il titolo. L’accordo è stato eseguito da un agente immobiliare raccomandato dalla banca. Poco dopo la conclusione dell’accordo, sono emersi fatti estremamente tristi..

Si è scoperto che anche i fratellastri della donna che era il proprietario originale dell’appartamento richiedevano un alloggio. Hanno cercato di ereditare l’appartamento, ma gli è stato negato l’ingresso nei diritti.

I fratelli hanno contestato questa decisione e, mentre stavano dimostrando il loro diritto alla casa, sono riusciti a vendere l’appartamento cinque volte. Gli ultimi acquirenti erano i Chalaev e sei mesi dopo aver acquistato l’appartamento, il tribunale ha ancora sequestrato la proprietà per causa dei fratelli.

Di conseguenza, i Chalaev sono stati riconosciuti come acquirenti senza scrupoli, poiché, secondo la corte, hanno dovuto parlare con i vicini e raccogliere maggiori informazioni sull’appartamento. E la compagnia assicurativa ha rifiutato ai Chalaev di pagare un risarcimento per l’assicurazione del titolo.

Statistiche sull’assicurazione del titolo

Al momento, l’assicurazione del titolo non è ampiamente diffusa sul territorio della Federazione Russa. Molto spesso, tali accordi sono conclusi da mutuatari su richiesta delle banche. Secondo gli esperti in questo campo, le banche richiedono l’assicurazione del titolo solo nei casi in cui si acquista un immobile secondario su un mutuo e non appartamenti in nuovi edifici. Credono che il rischio di perdere un appartamento in un nuovo edificio sia piccolo, dal momento che non ha una lunga storia di cambiare proprietario. Pertanto, i servizi di assicurazione del titolo sono spesso utilizzati solo dai mutuatari che acquistano appartamenti sul mercato secondario..

Secondo le statistiche, nel 2014 sono stati emessi ottocentomila prestiti per l’acquisto di abitazioni. Secondo le maggiori banche, solo un terzo di questi mutuatari ha preso prestiti per l’acquisto di abitazioni secondarie..

Le persone che acquistano alloggi per i propri soldi, secondo gli esperti delle compagnie assicurative, usano l’assicurazione del titolo molto raramente. Il numero annuale di tali casi è solo di poche decine o centinaia..

Tutti i pro e i contro dell’assicurazione del titolo

Il vantaggio principale dell’assicurazione del titolo è evidente: ti consente di ricevere un risarcimento in caso di perdita della casa.

Ma allo stesso tempo, il proprietario della proprietà dovrà pagare annualmente ingenti somme alla compagnia assicurativa. Inoltre, in teoria, qualsiasi transazione immobiliare in Russia può essere inclusa nell’elenco delle situazioni in cui l’assicurazione non verrà pagata. Pertanto, è molto probabile che il proprietario non solo perda l’appartamento, ma invano anche decine di migliaia di rubli per l’assicurazione del titolo invano..

E le compagnie assicurative, prima di concludere un contratto con un cliente, conducono un controllo immobiliare e, se trovano fatti dubbi che possono portare alla perdita di alloggi, rifiutano di stipulare un’assicurazione. Cioè, in effetti, il cliente pagherà i premi assicurativi per l’appartamento, che molto probabilmente non ha bisogno dell’assicurazione del titolo.

Pertanto, l’assicurazione del titolo dovrebbe essere considerata come un’ulteriore precauzione, ma non come una panacea per la perdita di un appartamento..