Come redigere correttamente un contratto di locazione

Affittando appartamenti attraverso agenzie immobiliari rispettabili, gli inquilini ritengono di essere garantiti aiuti in caso di conflitto con i proprietari di case. E sono gravemente delusi: gli agenti si rifiutano di partecipare a scontri a livello nazionale. A volte si scopre che le promesse degli agenti immobiliari di scegliere un altro alloggio, se non si è d’accordo con i proprietari dell’appartamento, non valgono un prezzo, come nel caso dei lettori di “Money” che hanno lasciato messaggi sul nostro sito web. In effetti, solo le parole enunciate nel contratto sono preziose. E non con l’agenzia, ma con lo stesso padrone di casa.

Attenti, cattiva padrona

Non puoi tenere un cane, quindi fumare, quindi guidare le ragazze: la gamma di affermazioni che il proprietario dell’appartamento potrebbe improvvisamente avere contro l’inquilino colpisce nella sua ampiezza. “Il mercato degli affitti di immobili residenziali è il mercato dei servizi più controverso”, afferma Veronika Pankova, capo del Comitato per la protezione dei diritti dei consumatori dei servizi immobiliari dell’Associazione degli agenti immobiliari di Mosca (IDA), categoricamente. “Di recente abbiamo avuto un caso del genere: un giovane ha affittato una stanza in un” pezzo di copechi “da una donna anziana, ma è stato in grado di vivere lì solo per un mese. La nonna le ha chiesto di massaggiarla, quindi andare a fare la spesa, ma alle ragazze non è stato permesso di farlo per gelosia.” Spesso, i proprietari di appartamenti infastidiscono gli inquilini contro gli accordi raggiunti per via orale al momento della firma del contratto di locazione. Le famiglie con bambini danno molte ragioni per assillare i proprietari malvagi: dicono, tua figlia ha dipinto un volto sullo sfondo – rinnova l’intero appartamento. O, al contrario, il design dei tempi della stagnazione matura è così caro alla padrona di casa che lei rifiuta categoricamente di cambiare la carta da parati squallida. Il motivo del conflitto tra il lettore di “Denaro” Elena Mikheeva, che ha lasciato un messaggio sul nostro sito Web, e il proprietario dei metri quadrati che ha affittato erano i mobili: all’inquilino era proibito importare i suoi, ordinando di vivere nelle rovine locali. Succede, infine, che tutto sia in ordine con i tuoi figli, cani e cassettiere, ma il proprietario stesso si rivela un disastro, che crede di avere il diritto di visitare l’appartamento affittato due volte a settimana, usando la sua chiave. Per non parlare di schemi fraudolenti, quando si scopre che il proprietario da cui hai affittato un appartamento, in realtà, non lo è, e il vero proprietario annunciato chiede urgentemente di rilasciare i suoi metri quadrati.

Una storia simile è accaduta con il cliente dell’agenzia “Difetto” Maxim Komov. “Il mio agente ha preso un appartamento e insieme siamo andati a incontrare il proprietario. Ha mostrato un passaporto con un permesso di soggiorno e un documento in cui era elencato come acquirente di questo appartamento. L’agente ha esaminato i documenti, perché nel mio contratto con” Difetto “è stato dichiarato che avrebbe dovuto controllare Hanno firmato il contratto, ho ricevuto le chiavi, il proprietario è stato pagato due mesi in anticipo, l’agente è stato incaricato per l’ammontare del 100% del canone mensile “, afferma Komov. Quando il sfortunato inquilino arrivò all’appartamento in affitto il giorno dopo con delle cose, si scoprì che le persone già vivevano in esso, che lo affittarono tramite un altro agente della stessa persona. Si è scoperto che il proprietario, come i documenti mostrati a lui, non era reale: lui stesso ha affittato un appartamento dal proprietario originale un mese e mezzo fa e ha falsificato documenti di proprietà. Secondo il sig. Komov, l’agenzia responsabile della purezza giuridica della transazione ha inizialmente ammesso la propria colpa e ha promesso di compensare i costi (in totale, ammontavano a 90 mila rubli), ma non aveva fretta di restituire il denaro. E ad un certo punto al cliente fu detto che “la società era chiusa”..

Tuttavia, se sono principalmente coloro che ricorrono ai servizi di singoli intermediari o pseudo-agenzie che si imbattono in truffatori, i clienti delle società immobiliari con grandi nomi non sono protetti dalla tirannia dei proprietari di appartamenti. Oggi hai dato all’agente un importo considerevole: una tariffa mensile per un appartamento in affitto (il costo del noleggio di un “odnushka” medio a Mosca si sta già avvicinando a $ 1.000), domani hai litigato con il proprietario (che, tra l’altro, ha immediatamente ricevuto, secondo la prassi comune, un pagamento di due mesi ), vai all’agenzia – e quasi sicuramente ottieni un giro dal cancello. Se non sei stato molto vigile nella stesura dei contratti, è probabile che la riluttanza degli agenti a risolvere i tuoi problemi sia completamente legale, avverte Veronika Pankova di IDA.

Elaborazione dei dettagli

Gli obblighi degli agenti immobiliari sono determinati dal contratto per la prestazione di servizi. Ogni agenzia ha le sue, ma puoi vedere una caratteristica comune che è molto spiacevole per i clienti: è estremamente raro che un contratto standard contenga una clausola sulla partecipazione di agenti immobiliari in futuro (quella che inizia il giorno successivo dopo che le parti si stringono la mano nell’appartamento selezionato) il destino dei loro clienti. “L’agente immobiliare ti deve esattamente quanto è stato promesso nel contratto. Molte agenzie immobiliari non vogliono essere arbitri in caso di conflitto tra il proprietario della proprietà e l’inquilino”, afferma Veronika Pankova. “Questa posizione è in parte giustificata, perché nessuno può garantirlo in futuro ci sarà completa comprensione tra l’inquilino e il proprietario “.

Di solito l’insieme di servizi prescritto nel contratto con l’agenzia è minimo: la ricerca di un appartamento in base ai parametri specificati dal cliente e l’organizzazione della sua visualizzazione. “Il numero di opzioni per appartamenti nella vita reale che possiamo offrire supera in modo significativo il numero di offerte che le persone possono trovare leggendo annunci pubblicitari sui pali e sui giornali”, afferma Maria Zhukova, primo vicedirettore di Miel-Arenda. Secondo la logica degli agenti immobiliari, i loro clienti pagano denaro principalmente per l’accesso alle basi di agenti e l’opportunità di risparmiare tempo che dovrebbe essere speso per le chiamate indipendenti ai proprietari. Il buon senso, tuttavia, suggerisce che se un appartamento viene trovato per te oggi, e domani si scopre che non puoi vivere in esso di tua spontanea volontà, allora è lo stesso che se non fosse stato selezionato nulla per te. Pertanto, gli agenti immobiliari, di norma, oltre al contratto di agenzia con il loro cliente, assumono un ulteriore obbligo: aiutano a redigere un contratto di locazione che regola il rapporto tra il proprietario dell’appartamento e il suo inquilino. È questo contratto di lavoro che si rivela un ostacolo quando si tratta di situazioni di conflitto..

L’accordo di locazione può anche essere stipulato con il proprietario, che hai trovato senza l’aiuto di agenti immobiliari. L’aiuto di un avvocato professionista nella stesura di un simile documento ti costerà circa 3 mila rubli, afferma Bogdan Leskiv, avvocato della società “Protezione giuridica”. Gli agenti immobiliari non richiedono questo denaro dal cliente: tutto è incluso nella commissione. Pertanto, è possibile che a volte tali contratti relativi a proprietà dei consumatori assomiglino a formaggi gratuiti inclusi nel complesso di trappole per topi. Un agente immobiliare si assicura spesso che i punti principali siano indicati nel contratto di locazione modello: la durata del contratto, i dati dell’atto di proprietà per l’abitazione, la procedura per gli insediamenti, il costo mensile dell’affitto, le condizioni per il suo aumento durante la durata del contratto. Ma per quanto riguarda le ragazze, il fumo, gli animali domestici e la possibilità di importare i propri mobili? Non c’è una parola al riguardo negli accordi di assunzione standard. “Ho visto contratti su uno o due fogli. Cosa può essere scritto lì?” La signora Pankova è indignata. “Un contratto normale è di almeno quattro pagine. Più dettagli, meglio è”.

“Al fine di evitare possibili conflitti con il proprietario, al primo incontro, discutere con lui le condizioni che sono essenziali per te e richiedere che siano incluse nell’accordo di locazione”, consiglia Maria Zhukova della società Miel-Arenda. Tutte le sfumature sono probabilmente impossibili da prevedere. Tra i principali esperti, si distinguono: il numero di persone che hanno il diritto di vivere insieme a te, la procedura per visitare l’appartamento dal proprietario, l’alloggio degli animali, eseguire riparazioni e rimborsare i costi per esso, rimuovere e portare mobili, fumare in casa, pagare le bollette, responsabilità per danni e svantaggi della proprietà, il numero di ospiti che possono essere nell’appartamento durante il giorno e la notte. Affinché il proprietario non ti accusa di danni ai suoi mobili, è consigliabile allegare un inventario della proprietà al contratto, in cui tutti i danni rilevati devono essere registrati.

Particolare attenzione dovrebbe essere prestata anche al documento attestante la proprietà. Se indica che il portatore possiede solo una parte dell’appartamento, è necessario ottenere il consenso (firma nel contratto di locazione o consenso notarile) dei restanti proprietari, nonché di tutte le persone di età superiore ai 14 anni registrate nell’appartamento. Altrimenti, un giorno, uno di loro potrebbe apparire alla tua porta, dichiarare che non ha un posto dove vivere e legalmente stare nell’appartamento. Il contratto di lavoro concluso tra due persone è legittimo senza certificazione notarile, affermano gli avvocati: nel documento sono presenti sufficienti dati sul passaporto e firme delle parti. Se il proprietario accusa l’inquilino di violare il contratto, non funzionerà per sfrattare l’inquilino senza combattere. “Tutte le controversie previste dal contratto possono essere risolte solo in sede giudiziaria e sono necessari in media nove mesi”, afferma Dmitry Nikolaev, avvocato dell’Ordine degli avvocati di Mosca Yurprofi. Secondo l’avvocato, è molto probabile che il proprietario dell’appartamento dovrà cercare la verità in tribunale: il poliziotto non sfratterà l’inquilino con un contratto di locazione in mano. “L’ufficiale di polizia distrettuale, a meno che non sia un parente del proprietario dell’appartamento, non vorrà nemmeno approfondire questi problemi”, ritiene l’avvocato. “Gli ufficiali giudiziari sono impegnati in sfratti”..

Tuttavia, il proprietario dell’appartamento può rovinare la vita dell’inquilino senza colpire la soglia della corte: inizierà semplicemente a terrorizzare l’inquilino con chiamate e visite. In questo caso, il tuo volo da un proprietario inadeguato può essere considerato la tua sconfitta: “Se decidi di trasferirti da solo, si considera che hai risolto il contratto di lavoro di tua iniziativa”, avverte Dmitry Nikolaev. “I documenti offerti dall’agenzia indicano di solito che in In questo caso, l’inquilino non ha nemmeno diritto a un rimborso dell’importo del deposito (la seconda commissione mensile pagata immediatamente alla conclusione del contratto: in caso di normale sviluppo di eventi, si tratta di pagare per l’ultimo mese del soggiorno nello spazio abitativo in affitto. – “Denaro”) “.

Ma anche respingere gli attacchi della pazza padrona senza lasciare la fortezza in affitto per un anno non è un’opzione piacevole. Sarebbe l’ideale se il servizio per la selezione di un appartamento non fosse formale, ma effettivamente fornito. Cioè, in modo semplice, in modo da poter vivere in pace nell’appartamento trovato dagli agenti. Secondo Veronika Pankova, la via d’uscita dalla situazione è quella di utilizzare i servizi delle agenzie immobiliari, che garantiscono che se non riuscissi a evitare un conflitto con il proprietario, verrai scelta un’altra opzione per i soldi che hai pagato una volta.

Truffe pubblicitarie

Alcuni agenti immobiliari parlano di una garanzia per i loro servizi. È vero, secondo la signora Pankova, tali agenzie immobiliari a Mosca possono ancora essere contate da un lato. Fondamentalmente, crede, queste sono agenzie di fascia media interessate a modellare la loro reputazione. Ma che dire di quelli che da tempo hanno una reputazione nel mercato? Il corrispondente di “Deneg” con il pretesto di un potenziale cliente ha telefonato alle agenzie dai cosiddetti “Big Four”, che rappresentano la parte del leone di tutte le transazioni: BEST, INCOM, MIAN e Miel. C’era solo una domanda: garantisci la selezione di un altro alloggio per la commissione già pagata se il proprietario del primo appartamento inizia a sopravvivere a me? Nelle ultime tre agenzie, hanno promesso di fornire una tale garanzia, e le condizioni sono state definite le stesse: se, entro tre mesi dalla conclusione del contratto di locazione, il cliente è costretto a lasciare l’appartamento senza colpa sua, allora è alla ricerca di nuovi alloggi gratuitamente.

“Se il” proprietario “risulta essere un imbroglione e un dipendente della nostra azienda non è riuscito a identificare questo fatto quando ha concluso un contratto di locazione, selezioniamo un nuovo appartamento per il cliente gratuitamente e gli restituiamo l’intero importo della commissione”, aggiunge Maria Zhukova di Miel-Arenda.

Se non stiamo parlando di frode, l’agente immobiliare, ovviamente, è più redditizio per risolvere il conflitto tra le parti piuttosto che scherzare con la selezione di alloggi. Secondo la sig.ra Zhukova, gli agenti spesso riescono a risolvere i problemi: “Ci sono argomenti per ogni situazione”. “Il proprietario può quasi sempre essere intimidito dalla polizia o dall’ispettorato fiscale – nessuno paga le tasse”, un agente di una piccola società immobiliare ha condiviso la sua esperienza con Dengi.

È interessante notare che lo specialista della società “BEST-Real Estate”, che ha risposto alla chiamata del corrispondente di “Money”, è stato molto sorpreso dalla questione degli obblighi di garanzia, ha dichiarato di non avere nulla del genere e, inoltre, tali promesse dei concorrenti sono solo una trovata pubblicitaria.

Il caso del lettore di “Money” Elena Mikheeva, purtroppo, conferma questa tesi. Secondo lei, durante le trattative nella compagnia “INCOM-immobiliare” le era stato promesso di ritirare gratuitamente nuovi alloggi in caso di conflitto con il proprietario dell’appartamento durante i primi tre mesi della sua residenza. Ma sebbene la disputa si sia verificata quasi il giorno dopo l’arrivo, l’agente ha detto che aveva già fatto il suo lavoro. In risposta a reclami orali, afferma il nostro lettore, il capo del dipartimento dell’azienda le ha cortesemente consigliato di adire il tribunale. Su richiesta della corrispondente “Deneg”, Elena Mikheeva ha verificato se nel suo accordo con l’agenzia esisteva una clausola di garanzia che avrebbe permesso di sperare nel successo di tale processo: si è scoperto che nulla del genere era stato registrato lì. L’agente le ha dato garanzie solo a parole, quindi i reclami contro di lui possono essere solo nell’ambito della moralità, ma non della legge.

“Ogni mese in una riunione del comitato prendiamo in considerazione i reclami nei confronti di diverse agenzie”, osserva Veronika Pankova di IDA. “Nella maggior parte dei casi, i reclami si riferiscono a obblighi di garanzia”. La conclusione non è difficile: qualunque cosa ti prometta l’agente, devi chiedergli di mostrarlo sulla carta.

Allo stesso tempo, secondo la signora Pankova, se stiamo parlando di agenti immobiliari che hanno lavorato sul mercato per molto tempo, nella metà dei casi i conflitti sono risolti all’interno delle aziende. La cosa principale è portare il top management nel corso del tuo problema. Il modo più semplice per farlo è inviare una lettera certificata con notifica indirizzata al gestore. Anche Veronika Pankova consiglia di influenzare le agenzie con l’aiuto di organizzazioni pubbliche, a cui appartiene il suo dipartimento. “A volte i capi delle aziende accettano di aiutare solo quando inizio a parlare con loro a nome del comitato”, osserva, e immediatamente fa una prenotazione, “sebbene accettiamo reclami contro tutte le società che operano a Mosca, possiamo controllare solo le attività di coloro che sono nella Gilda degli agenti immobiliari russa o nell’Associazione degli agenti immobiliari di Mosca (circa 200 agenzie) “. Secondo la signora Pankova, in un quarto dei casi le parti raggiungono un accordo amichevole. Il resto dei casi è ugualmente risolto a favore di uno di essi. “Se la nostra decisione non è adatta alle parti, allora vanno in tribunale. Ma questo è solo il 5% circa dei casi”, – ha dichiarato il rappresentante dell’IDA.

Pochi arrivano davvero in tribunale, concorda l’avvocato Dmitry Nikolaev. “Il tempo medio per una causa civile in tribunale è di nove mesi. Le procedure di esecuzione sono ancora più lente. Il tempo, i soldi e i nervi spesi non ripagheranno”, spiega. Gli agenti immobiliari comprendono che non tutti i loro clienti sono attivisti o parti in causa per i diritti umani e quindi offrono loro un incontro così facile in tribunale. Quindi è meglio non portarlo a questo, senza risparmiare nessuno sforzo per trasferire nell’accordo con l’agenzia tutti gli obblighi di garanzia di quest’ultimo, e nell’accordo con il proprietario dell’appartamento – il numero massimo di sfumature relative al tuo stile di vita. Poiché il prezzo minimo del problema si sta già avvicinando a $ 3 mila, la noiosità non sembra più meschina.