Come funzionano i truffatori nel mercato immobiliare

La frode sul mercato immobiliare residenziale di Mosca è diventata così diffusa che è diventato impossibile ignorarlo ulteriormente. Di recente, le autorità cittadine hanno annunciato l’intenzione di combattere le aziende che preferiscono costruire piramidi finanziarie anziché abitazioni. Per i dettagli, ci siamo rivolti al capo del dipartimento di sicurezza economica del governo di Mosca, Alexander Korsak.

– Alexander Borisovich, il numero di denunce contro sviluppatori senza scrupoli ha superato la “massa critica”?

– Sfortunatamente sì. Solo di recente abbiamo ricevuto oltre 30 denunce da cittadini che hanno sofferto di coinvestimenti nella costruzione di alloggi. Nelle azioni di alcune aziende che costruiscono e vendono appartamenti, si vedono segni di costruzione di piramidi finanziarie. Questo problema sta già diventando una tendenza persistente e devono essere prese misure urgenti per impedire che diventi ancora più grande..

– Quali meccanismi fraudolenti funzionano nel mercato immobiliare di Mosca?

– Esistono due categorie di organizzazioni senza scrupoli.

Il primo è più semplice. Si tratta di ditte fantasma puramente fraudolente, essenzialmente illegali..

Non hanno nulla a che fare con i programmi di investimento o le costruzioni in generale. Tutti i loro documenti sono falsi. Le case che mostrano ai clienti sono di proprietà di altre società. E questa è arte. 159 del codice penale nella sua forma più pura. A proposito, recentemente l’UBEP della capitale ha arrestato un gruppo di truffatori che operavano con il marchio di Sibur-Invest. Attrarre fondi dai cittadini a condizioni di prezzo molto favorevoli, li hanno semplicemente ingannati.

Va notato che qualsiasi costruzione a Mosca viene effettuata sulla base, in primo luogo, di un decreto del governo di Mosca e, in secondo luogo, di un contratto di investimento per ciascun indirizzo specifico, che indica la società di investimento. Questi documenti sono registrati e hanno i dettagli appropriati. Pertanto, al momento dell’acquisto di un appartamento, è necessario innanzitutto assicurarsi che questi documenti siano disponibili..

La seconda categoria è costituita da società di investimento operative, che rimangono formalmente all’interno della legge ed è molto difficile intentare un’azione legale nei loro confronti..

Dopo aver vinto una gara d’appalto per la costruzione di una casa, una tale società attira i cittadini come coinvestitori e raccoglie denaro da loro. E a volte cerca di prendere nuovi siti ogni anno, anche se quelli vecchi sono, nella migliore delle ipotesi, recintati. Agendo secondo questo schema, le aziende accumulano enormi quantità di denaro, quindi ritardano o non eseguono affatto la costruzione.

Il denaro raccolto viene “fatto scorrere” per diversi anni, quindi può essere restituito ai cittadini, ma è chiaro che in questo caso le persone subiscono perdite. I soldi sono guadagnati su questi fatturati colossali.

Allo stesso tempo, è molto difficile combattere frontalmente – i contratti sono stipulati in modo tale da non stabilire né le scadenze per il completamento della costruzione, né la responsabilità dell’azienda per la loro violazione, o la componente inflazionistica. Ma gli sviluppatori sono perfettamente protetti dal fatto che la firma dei contratti è stata volontaria – nessuno ha costretto i coinvestitori a mettere le loro firme sotto i termini onerosi dei contratti.

– Come pensi di distruggere tali “piramidi”?

– L’analisi mostra che esiste un divario molto grave nel consolidamento legale delle relazioni nel processo di coinvestimento.

Fino ad ora, molte aziende sono state autorizzate a lavorare “sull’orlo” da un vuoto legale.

Dall’aprile di quest’anno è entrata in vigore una nuova legge federale che disciplina queste relazioni giuridiche, che dovrebbe creare barriere protettive. Ma la legge definisce solo i principi, i confini generali ed è necessario creare meccanismi per la sua attuazione..
Tale meccanismo, a mio avviso, dovrebbe essere un accordo di coinvestimento standard operativo a Mosca, con collegamenti obbligatori ai documenti (con i dettagli del decreto del governo di Mosca sull’assegnazione di un diagramma e un contratto di investimento tra la città e l’investitore), con condizioni specifiche, con la responsabilità delle parti. Probabilmente, è necessario prevedere che gli accordi di coinvestimento siano registrati allo stesso modo dei contratti di investimento stessi. Ora si sta lavorando.

D’altra parte, oggi i cittadini non hanno l’opportunità di ottenere informazioni affidabili sulle attività di una determinata azienda..

E quindi, un altro modo per combattere la condotta commerciale sleale può essere la creazione del “Registro della reputazione aziendale dei partner del governo di Mosca”, che consentirà di eliminare le aziende disoneste. La decisione di creare il “Registro” è sancita dal decreto del governo di Mosca n. 431-PP del 14 giugno 2005.

Il registro non deve essere visualizzato come una sorta di elenco “nero” o “bianco”. Piuttosto, è analogo a un ufficio di credito..

Accumulerà informazioni obiettive sulle attività delle organizzazioni, ad esempio se la società ha pagato il prestito in tempo, se ha sempre adempiuto ai suoi obblighi, se ha eluso le tasse, ecc. Sfortunatamente, nel nostro paese non c’è mai stata l’opportunità di ottenere informazioni aperte complete (specifiche le informazioni dell’FSB e del Ministero degli affari interni non contano). Nella prima fase, il registro soddisferà le esigenze delle strutture urbane, ma in futuro i suoi dati dovrebbero essere aperti a cittadini e organizzazioni in modo che possano essere convinti della reputazione commerciale di una determinata azienda.

Vorrei anche notare che quando si presentano domande di partecipazione a gare e aste organizzate dalla città, viene effettuata la prequalificazione, tenendo conto dell’adempimento da parte delle imprese dei loro precedenti obblighi nei confronti della città e dei cittadini.

E ora gli autori della costruzione a lungo termine non saranno ammessi a nuove competizioni fino a quando non adempiranno ai loro vecchi obblighi, che dovrebbero diventare un buon regolatore di questo processo..

Mentre ci spostiamo verso un mercato civile, il ruolo dell’immagine e della reputazione aziendale aumenterà e le imprese multate si sposteranno.

– Sei sicuro dell’efficacia di queste misure? In effetti, in risposta alla nuova legge “Sulla costruzione condivisa”, hanno già iniziato ad apparire schemi “grigi”. Ad esempio, ai cittadini viene offerto di concludere un accordo preliminare per la vendita e l’acquisto di un appartamento in futuro o la vendita e l’acquisto di una cambiale, che può quindi essere scambiata con un appartamento. Oppure vengono collocati fondi comuni di investimento tra lo sviluppatore e l’acquirente – e quindi non è necessario alcun accordo.

– Certo, è difficile parlare di misure che assicurerebbero completamente i cittadini che partecipano alla costruzione condivisa. Con fondi consistenti, le aziende senza scrupoli possono attingere a potenti forze legali per sviluppare nuovi schemi. La frode è sempre stata un fenomeno. Il nostro compito è di limitarne il più possibile le dimensioni, per proteggere i moscoviti dalle azioni dei truffatori. Compreso attraverso un’ampia informazione dei cittadini. Dopotutto, il processo qui è duplice: da un lato – la società, dall’altro – i cittadini.

Firmare con fiducia tutto ciò che ti viene offerto senza nemmeno consultare un avvocato è come uscire di casa senza chiudere la porta. Ed è tempo per noi di sbarazzarci dell ‘”effetto omaggio”.

Il prezzo poco costoso non dovrebbe stimolare all’acquisto, ma allarmante: questo è il primo segno che non tutto è pulito qui. Bene, il costo degli appartamenti di Mosca non può essere di 600-800 dollari al metro quadrato al prezzo di mercato attuale di 2-2,5 mila dollari. Il formaggio gratuito arriva solo in una trappola per topi.

– E cosa puoi consigliare a quei cittadini che hanno già sofferto contattando le aziende “con i segni della piramide”?

– Prova a recuperare i tuoi fondi. Anche attraverso il tribunale.

Ci contatti per favore. Telefoni hotline: 234-04-00, 631-11-77. Possiamo dare una valutazione legale iniziale della situazione.

Se ci sono segni di corpus delicti, trasferiamo le informazioni alle forze dell’ordine. Sebbene il compito principale dell’amministrazione, contrariamente alle strutture di potere, non sia combattere i crimini commessi, ma lavorare per prevenire il crimine.

– Quali violazioni e aziende specifiche sono associate agli appelli dei cittadini che hai già ricevuto?

– Posso fornire esempi di come sono riuscito a prevenire le frodi. Finora, è stata presa solo una decisione preliminare sulla costruzione di alloggi sull’autostrada Rublevskoye, ma sono già apparse informazioni sulla vendita di appartamenti. Sono stati rintracciati due uffici pubblicizzati a tale riguardo e i materiali sono stati trasferiti all’ufficio del procuratore. (Fortunatamente per loro, non erano ancora riusciti a vendere nulla e erano in grado di spiegarsi dal fatto che presumibilmente “effettuavano il monitoraggio”.) Un investitore-sviluppatore ci ha anche contattato, che ha trovato su Internet offerte per la sua casa da una società completamente straniera.

Attualmente, la direzione sta prendendo in considerazione le domande dei cittadini che hanno concluso contratti con Remstroyotdel LLC, sviluppatore-investitore Plastbau-M LLC (51 Sevastopolskiy prospect, via Narimanovskaya, tenuta 8), con MITA 2000 LLC , investitore-sviluppatore CJSC “City Development Center GRAD” (Uchinskaya st., 1-9), con la società di investimento “Social Initiative” (Maresciallo Rokossovsky b-r, proprietario 5-8). La verifica mostrerà le vere intenzioni di queste organizzazioni e pubblicheremo sicuramente i risultati.