Come acquistare un appartamento

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La procedura per l’acquisto di una casa nel mercato secondario può sembrare piuttosto complicata e non del tutto logica, ma in realtà è stata elaborata per anni ed esiste al fine di garantire la massima sicurezza delle transazioni nel mercato russo..

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Anton ILYIN, un avvocato dell’Associazione di Mosca – la Gilda degli agenti immobiliari, ha riferito al nostro corrispondente di come avviene un acquisto in termini generali. L’intero processo può essere suddiviso condizionatamente in cinque fasi..

1. Conclusione di un accordo con un’agenzia immobiliare

Naturalmente è possibile trovare un appartamento senza un’agenzia immobiliare, ma … Una cosa deve essere presa in considerazione: a Mosca la domanda di alloggi supera di molto l’offerta. Per non parlare del fatto che nelle condizioni della legislazione russa e delle realtà del mercato è molto più conveniente incolpare tutti i problemi sulle spalle dell’agente immobiliare che ti sarà assegnato – è pagato per questo.

Trovare un appartamento e accompagnare una transazione è un servizio per il quale le agenzie addebitano una determinata tariffa. Questo può essere un prezzo fisso – di solito a partire da $ 1000, o una percentuale della transazione, o lo stesso $ 1000 per trovare un appartamento adatto più una percentuale del suo costo.

Se l’agenzia addebita una commissione per la ricerca di un appartamento, i soldi dovranno essere pagati in anticipo. In questo caso, l’accordo che stipuli con l’agenzia dovrebbe contenere una descrizione dell’appartamento più dettagliata possibile. Il contratto indica anche quante opzioni corrispondenti ai parametri specificati ti verranno dati da scegliere.

2. Trovare un alloggio adatto

Dopo la conclusione di un accordo con l’agenzia, quest’ultima inizia la selezione di un appartamento. L’opzione ideale è un appartamento, il cui proprietario ha firmato un contratto di vendita con la tua agenzia. In questo caso, l’agenzia, di regola, controlla immediatamente i documenti e la storia dell’appartamento. Se l’agenzia non dispone di un tale appartamento, cerca tra tutte le fonti disponibili.

Quando viene trovato un appartamento più o meno adatto, il tuo agente ti invita a visualizzarlo. Durante la visione, il cliente di solito firma il certificato di ispezione dell’appartamento. Se l’appartamento non soddisfa i parametri che hai dichiarato e che sono indicati nel tuo accordo con l’agenzia, questo dovrebbe essere indicato nel Certificato di ispezione. In questo caso, l’opzione non conta..

Se l’appartamento è adatto a te, passa alla fase successiva.

3. Verifica della pulizia dell’appartamento e preparazione dell’affare

La raccolta di documenti per una transazione immobiliare richiede un certo tempo e denaro. Inoltre, tutti i certificati necessari hanno una data di scadenza limitata, ad es. non possono essere preparati per un uso futuro. Pertanto, l’intero processo inizia quando l’acquirente conferma la sua intenzione di acquistare questo appartamento. Tale conferma è un certo importo, che nel linguaggio comune può essere chiamato un deposito o un anticipo..

Accade spesso che diversi potenziali acquirenti vengano a vedere un appartamento contemporaneamente. Se l’appartamento piace a più persone contemporaneamente, il vincitore sarà colui che effettuerà il primo pagamento anticipato. Vi sono, tuttavia, casi di aste in cui un avido (perdono, molto calcolatore) dichiara direttamente che darà l’appartamento a chi offre di più. Cosa fare in questo caso dipende da te, ma vale la pena notare che se, a seguito dell’asta, il prezzo di un appartamento supera quello specificato nel contratto di ricerca, anche questa opzione non viene conteggiata.

Se tutto è in ordine e hai effettuato l’importo richiesto, allora inizia la fase più importante, forse: la raccolta di documenti e la loro verifica. Ricordiamo che oggi, tra tutti i partecipanti al mercato immobiliare, l’acquirente è il più indifeso dal punto di vista legale. La pratica legale è tale che, in caso di riconoscimento della transazione come non valido, le parti ritornano alla loro posizione originale e restituiscono reciprocamente tutto ciò che è stato ricevuto nell’ambito della transazione. Se ricordiamo che la stragrande maggioranza degli appartamenti sul mercato secondario sono venduti al valore stimato dell’ITV, allora è facile indovinare che questo è l’importo che l’acquirente riceverà in cambio di tutto ciò che è stato ricevuto nell’ambito della transazione. Anche un passo rivoluzionario nella legislazione russa – protezione da parte dello stato dei diritti di un acquirente in buona fede – viene effettuato per un importo massimo di un milione di rubli.

Estratto esteso dal libro della casa (tratto da PRUE o DEZ). Questa dichiarazione elenca tutti coloro che hanno vissuto in questo appartamento da quando la casa è stata costruita, nonché per quali motivi hanno lasciato lì.

Estratto dal registro unificato di stato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso. Indica il proprietario oi proprietari dell’appartamento, i motivi per l’emergere della proprietà. La presenza o l’assenza di restrizioni o ingombri del diritto.

Planimetria e spiegazione dell’ITV. Quello che hai visto durante l’ispezione dell’appartamento dovrebbe corrispondere a quello che vedi sul piano. Secondo il Codice degli alloggi della Federazione Russa, se viene rilevata una riqualificazione illegale in un appartamento, il proprietario dell’appartamento è tenuto a riportare l’appartamento al suo stato originale a proprie spese. Vi è, tuttavia, l’opportunità di registrare la riqualificazione dopo il fatto.

Questi sono i punti principali da considerare. Un intero giornale non è sufficiente per descrivere tutte le possibili situazioni. Pertanto, ci soffermeremo solo su alcuni casi tipici..

Se il venditore dell’appartamento è una persona anziana o che beve molto, allora vale la pena ottenere certificati dai dispensari psico-neurologici e narcologici del distretto. Inoltre, se in precedenza una persona era registrata a un indirizzo diverso, allora è necessario visitare i dispensari di quella zona. Troppe transazioni sono state successivamente contestate dai parenti del venditore sulla base del fatto che quest’ultimo non avrebbe potuto comprendere le conseguenze delle sue azioni. Pertanto, in casi particolarmente sospetti, è possibile condurre una visita medica il giorno della transazione.

Se la transazione viene eseguita dalla procura e il venditore vive all’interno del paese, è meglio richiedere la presenza personale del venditore e la sua firma sul contratto di vendita. Scuse essendo occupato con il lavoro, ecc. dovrebbe farti diffidare.

Se l’estratto del libro di casa indica che i minori vivevano nell’appartamento che non avevano partecipato alla privatizzazione dell’appartamento, sappi che in questo modo i loro diritti venivano violati e al raggiungimento della maggiore età potevano provare a ripristinare questi diritti.

E, infine, l’ultima regola è l’indicazione nel contratto di vendita di un appartamento esattamente l’importo per il quale lo acquisti..

4. Conclusione di un contratto di vendita e acquisto di un appartamento e liquidazioni in contanti

Così. I documenti sono stati raccolti e controllati, non sono stati trovati ostacoli alla transazione. Hai fissato il giorno per l’affare. Preparati per una giornata molto impegnativa. Innanzitutto, dovrai recarti presso un depositario o una banca che fornisce cassette di sicurezza in affitto. Tale cellula viene locata e, oltre al contratto di locazione principale per la cellula, vengono allegate le cosiddette condizioni aggiuntive. Queste condizioni aggiuntive indicano chi, quando e per quali motivi ha accesso alla cella dopo che il denaro è stato depositato. Nel caso di un accordo con un appartamento, il venditore ha prima il diritto di accesso, ma solo su presentazione di un contratto di vendita e acquisto di un appartamento registrato. Se il venditore con un tale accordo non arriva entro il tempo stabilito (la transazione non ha superato la registrazione dello stato, cioè non ha avuto luogo), allora è privato del diritto di accedere alla cella e tale diritto è concesso all’acquirente, che arriva e riprende i suoi soldi. L’accesso iniziale alla cella (al fine di inserire denaro) è di solito tutte le persone interessate (venditore, acquirente, agenti). Pertanto, il denaro viene ricalcolato in presenza del venditore..

Dopo che i soldi sono stati contati, controllati e messi nella cella, vai alla filiale di Rosregistratsiya o ad un notaio per concludere un accordo. A Rosregistratsiya il contratto è redatto e certificato dal registrar statale. Da questo momento, la transazione è considerata completata.

5. Registrazione statale della transazione e trasferimento della proprietà degli alloggi

Il termine per la registrazione statale è ora di un mese.

Un mese dopo, le parti della transazione ricevono le loro copie del contratto. L’accordo del venditore ha un sigillo che conferma la registrazione della transazione. Con questo accordo, il venditore si reca in banca (depositario), ottiene l’accesso alla cella e prende i suoi soldi. Ci sono due sigilli sull’accordo dell’acquirente: uno conferma la registrazione della transazione, il secondo – la registrazione della proprietà. Inoltre, l’acquirente riceve un certificato di registrazione statale della proprietà dell’oggetto immobiliare – un appartamento. Da quel momento, diventa un proprietario completo.

Inoltre, le parti devono firmare l’atto di accettazione e trasferimento della proprietà. Per la registrazione statale della transazione, questo atto non è necessario, ma senza di essa anche la transazione è considerata non conclusa. Da questo momento in poi, possiamo davvero dire che l’accordo è avvenuto.

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