Tutte le sottigliezze della registrazione immobiliare in Thailandia

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Sei stanco del costante trambusto della città e dello stress della metropoli e sogni una vacanza o una vita sulla costa di paesi afosi ed esotici?

Quindi soppesare i pro ei contro di tale decisione. Se il “pro” vince ancora, scegli la tua “casa futura” in base ai seguenti criteri:

  • Prezzi degli immobili convenienti.
  • Clima ed ecologia.
  • Stabilità politica e livello di tolleranza sociale.

Non hai potuto fare la tua scelta? È semplice, riguarda la Tailandia!

Perché la Tailandia?

Questo paese è uno dei paesi in via di sviluppo più dinamici, visitati di frequente e più interessanti nel sud-est asiatico..

La Tailandia si distingue per l’abbondanza di incredibili piante esotiche, spiagge sabbiose, gente amichevole e disponibile e un’impareggiabile cultura orientale..

Registrazione immobiliare in Tailandia

La Tailandia combina armoniosamente tutta la bellezza unica dell’antico Oriente e le innovazioni architettoniche, i templi buddisti qui si alternano a giganteschi grattacieli. La Thailandia è caratterizzata da una cultura distintiva, vivace vita notturna, impegno per la cucina tradizionale “fuoco”, una vasta selezione di beni e servizi unici e straordinari.

Questo paese è stato creato per il relax e il piacere.!

Le previsioni degli analisti di cinque anni fa in merito alla registrazione degli immobili in Thailandia si sono avverate pienamente: la costruzione di abitazioni nel paese è ora un investimento molto promettente.

Registrazione immobiliare in Tailandia

Un investimento vantaggioso per gli immobili tailandesi è dovuto a: fascia di prezzo accessibile, redditività, tasse basse e un clima tropicale favorevole che attrae milioni di turisti nel paese.

Negli ultimi anni, gli investitori stranieri hanno attivamente acquistato beni immobili tailandesi, il che ha portato all’istituzione di una serie di divieti legislativi sulla sua registrazione per i cittadini stranieri.

Tuttavia, non essere arrabbiato. Aggirando qualsiasi restrizione, ci sono “scappatoie” legali, che imparerai di seguito..

È possibile acquistare immobili in Thailandia, a prezzi molto “piacevoli”. L’affitto di tali alloggi porterà entrate significative e, a causa dell’aumento annuale dei prezzi, diventerà un investimento promettente. D’accordo, ne vale la pena.

Registrazione immobiliare in Tailandia

La registrazione immobiliare in Thailandia ha una serie di caratteristiche rispetto ad altri paesi.

A causa delle restrizioni sulla proprietà fondiaria da parte di cittadini stranieri, la procedura per l’acquisto di beni immobili è presentata in tre modi:

  1. Registrazione di oggetti immobiliari per un’entità legale “tailandese”.
  2. Registrazione di oggetti immobiliari tramite contratto di locazione a lungo termine.
  3. Acquisizione di beni immobili in un condominio.

Metodi di registrazione immobiliare in Tailandia

Società a responsabilità limitata tailandese

La prima opzione – Thai Limited Company, prevede la registrazione di una persona giuridica in Thailandia. Successivamente, questa o quella proprietà viene acquisita nel bilancio di questa organizzazione.

Poiché i cittadini stranieri hanno il diritto di possedere non più del 49% delle azioni della società, il 51% deve essere di proprietà di residenti in Thailandia. Tale organizzazione deve comprendere almeno tre azionisti e almeno uno di essi deve essere cittadino thailandese. Il controllo sulle attività della società, di norma, è esercitato da un cittadino straniero, poiché è lui che possiede le azioni privilegiate, che danno un vantaggio significativo in sede di voto.

Il valore delle azioni privilegiate rispetto ai titoli azionari ordinari può essere correlato a – 10: 1. Cioè, al momento del voto, il proprietario di almeno un’azione privilegiata avrà 10 voti e, quindi, il proprietario di un’azione ordinaria avrà solo 1 voto.

Talvolta è previsto nel statuto dell’organizzazione che il proprietario dei titoli azionari preferiti ha il diritto di essere il capo dell’azienda.

Affinché la società sia completamente controllata da azionisti stranieri e non ci siano complicazioni in futuro, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni obbligatorie:

Il memorandum e lo statuto di un’entità legale devono contenere informazioni secondo cui il gestore unico del conto e il direttore della società sono i proprietari delle azioni privilegiate nel capitale della società per azioni (se necessario, i proprietari possono essere diverse persone).

Sulla base dei dati di cui sopra, l’autorità di registrazione della società emette un documento legalmente certificato (affidavit) contenente informazioni su tutti gli attuali amministratori della società. La presenza di questo certificato consente alle banche autorizzate di aprire un conto per la società e di effettuare transazioni accettando documenti di pagamento firmati esclusivamente dalla persona indicata nel certificato di registrazione statale. Di conseguenza, nessuna transazione è valida senza la firma dell’azionista straniero.

Sul retro dell’azione o su un foglio aggiuntivo, gli azionisti nominati tailandesi, in presenza di testimoni, effettuano un’adeguata iscrizione sul trasferimento dei diritti ai sensi del documento specificato a un’entità legale straniera – viene effettuata una cosiddetta “approvazione pulita”. Cioè, trasferiscono il diritto di alienare i loro titoli azionari a un azionista straniero senza specificare una data. Di conseguenza, l’azionista straniero ha il diritto di sostituire gli azionisti residenti non appena se ne presenti la necessità..

La registrazione di una persona giuridica in Thailandia consente di acquisire beni immobili, utilizzarli, dividere, rivendere, effettuare transazioni di donazione o eredità e molto altro.

Registrazione immobiliare in Tailandia

Tuttavia, il processo di acquisizione di beni immobili mediante la registrazione di un’entità legale “tailandese” è piuttosto complicato e molto raramente applicato nella pratica, poiché le agenzie governative tailandesi stanno attenti a verificare l’origine del capitale autorizzato di un’entità legale. Ciò è dovuto alla necessità di una vera conferma che la proprietà è stata acquistata a favore dei fondatori tailandesi e che il capitale autorizzato del 51% è di origine tailandese..

La registrazione di un’entità legale thailandese richiederà l’esecuzione impeccabile di tutti i documenti necessari, poiché la garanzia di un controllo efficace e dell’uso dell’organizzazione dipende direttamente da te.

Gestire una società in Thailandia significa anche sottoporsi a determinate procedure su base regolare, assumendo la responsabilità adeguata, adempiendo agli obblighi fiscali, che, ovviamente, richiedono spese aggiuntive. La contabilità annuale, il pagamento delle imposte minime e la supervisione delle attività di una persona giuridica costano circa $ 500-600.

Pertanto, osservando tutti gli aspetti legali della proprietà immobiliare thailandese, hai la garanzia di ottenere un appezzamento di terreno e un’attività stabile..

Per diversi anni, questo schema ha attratto un gran numero di investitori stranieri in Thailandia. La sicurezza legale e la legalità della registrazione degli immobili tailandesi provoca un forte afflusso di capitali stranieri. Quindi, ad esempio, nel 2009 il volume degli investimenti è stato di 675 miliardi di baht (circa 21 miliardi di dollari) e nel 2011 l’afflusso di investimenti è stato di oltre 8 miliardi di dollari nel solo primo trimestre.!

Registrazione immobiliare in Tailandia

Poiché gli investimenti esteri sono una sorta di “miniera d’oro” della Thailandia e la base della crescita economica del paese, il governo tailandese ha assicurato la stabilità dell’ambiente economico, politico e sociale della Thailandia per molti anni. Ecco perché la Thailandia è uno dei cinque paesi più promettenti in Asia per investimenti di capitale a lungo termine al fine di realizzare un profitto..

Contratto di leasing

La seconda opzione è l’acquisizione di un oggetto immobiliare attraverso un contratto di locazione a lungo termine o il cosiddetto contratto di locazione.

Il contratto di locazione a lungo termine è un tipo di contratto di proprietà in cui la proprietà viene trasferita per la proprietà a lungo termine e utilizzata a un locatario per un affitto.

Registrazione immobiliare in Tailandia

Un contratto di locazione a lungo termine ti consente di possedere una proprietà per un determinato periodo di tempo. In Tailandia, questo contratto di locazione ha una durata di 30 anni, con un’estensione di due volte con un periodo massimo di 30 anni.

Nel 2008 il governo thailandese ha ridotto i costi di registrazione statale dei contratti di locazione. Ora, al momento della registrazione di tale transazione, è necessario pagare lo 0,1% dell’importo del contratto a fronte della commissione addebitata dal Dipartimento del Land.

L’accordo di locazione a lungo termine è concepito in caso di un futuro cambiamento nella legislazione che consenta ai cittadini stranieri di possedere terreni.

Un contratto di leasing può essere redatto presso qualsiasi organizzazione notarile locale.

Per la sua semplicità e mobilità, il metodo per acquisire beni immobili attraverso la registrazione di un contratto di locazione a lungo termine è il più rilevante e attraente per i potenziali acquirenti. Un contratto di leasing non richiede una creazione complessa e lunga di una persona giuridica.

Devi solo concordare con il proprietario (persona fisica o giuridica) del terreno sull’importo, concludere un contratto appropriato e registrarlo presso l’Ufficio del Land, pagando una piccola tassa per la preparazione dei documenti necessari.

Il contratto di locazione fornisce al proprietario un diritto d’uso a vita sulla proprietà e tutte le cose adiacenti situate sulla superficie del sito. Questa è un’altra garanzia aggiuntiva delle gravi intenzioni delle parti..

Condominio

La terza opzione è quella di acquistare beni immobili in un condominio. La legge thailandese garantisce ai cittadini stranieri il diritto di acquistare beni immobili, tuttavia l’area totale degli oggetti registrati come condomini non deve superare il 49% dell’area di vendita di oggetti immobiliari.

Registrazione immobiliare in Tailandia

L’acquisto di proprietà in un condominio è un metodo eccellente per investire capitale privato.

I proprietari di immobili “guardano” nel loro appartamento non più di una volta all’anno (per un paio di settimane), di norma, durante le loro vacanze, e per il resto del tempo la proprietà viene affittata a turisti o studenti.

La Tailandia è molto richiesta dai nostri compatrioti. Ad esempio, dall’inizio del 2012 a maggio in modo inclusivo, l’afflusso di turisti russi è aumentato del 10%, ovvero 578 mila cittadini russi hanno visitato la Thailandia in meno di sei mesi. Allo stesso tempo, a maggio, si è registrato il maggior afflusso di turisti, superando di quasi il doppio gli indicatori del 2011.!

I turisti europei rappresentano 1/3 di tutti i visitatori in visita in Thailandia. Rispetto ad altri paesi, la Russia è senza dubbio il leader in termini di numero di turisti. Per informazione, 372 mila persone dalla Gran Bretagna hanno visitato la Thailandia nello stesso periodo, 326 mila turisti dalla Germania e 276 mila turisti dalla Francia.

Registrazione immobiliare in Tailandia

Pertanto, gli immobili in Thailandia sono un prodotto molto ricercato, specialmente durante il picco delle festività natalizie..

Ora, avendo familiarizzato con le principali opzioni per l’acquisto di immobili in Thailandia, probabilmente deciderai la scelta dell’alloggio e il modo migliore per acquistarlo. Tu decidi…

  1. La crescita annuale dei prezzi degli immobili in Thailandia aumenta in media del 5-7%, il che significa che l’acquisto di tali alloggi aumenterà in modo significativo il capitale investito.
  2. Il reddito da locazione annuale degli immobili è di circa il 6-10%. È impossibile ignorare il fatto che sempre più cittadini stranieri preferiscono affittare immobili piuttosto che acquistarli, pertanto il costo medio dell’affitto tende ad aumentare costantemente..
  3. Investire edifici multi-appartamento (condomini) in costruzione è un acquisto molto redditizio e garantisce profitti significativi, poiché il completamento dei lavori di costruzione in tali case provoca un aumento naturale dei prezzi in media del 10-15%.

Tasse e altri dazi

Il pagamento delle imposte è tipico per qualsiasi transazione di vendita e acquisto, poiché ricevendo entrate dalla transazione, è necessario pagare un’imposta obbligatoria su tali entrate.

Registrazione immobiliare in Tailandia

Il chiaro vantaggio dell’acquisto di beni immobili in Thailandia sono le tasse estremamente basse:

spese di commissione nella quantità del 2% del valore catastale del terreno. Il valore catastale di un appezzamento di terreno è determinato dagli enti statali autorizzati effettuando una valutazione catastale, tenendo conto della classificazione dell’oggetto immobiliare in base allo scopo previsto.

Il valore catastale implica la registrazione dei terreni e l’assegnazione di un numero di registrazione da parte dell’autorità catastale.

Imposta di bollo nella misura dello 0,5% del valore catastale (stimato) o delle vendite dell’immobile (di norma, viene pagato il valore più alto dell’immobile). L’aliquota di questa imposta dipende direttamente dal valore dell’immobile, ovvero maggiore è il costo, maggiore è il tasso di interesse.

I.V.A. per un importo pari al 3,3% del valore catastale (valutato) o delle vendite dell’immobile (pagato secondo lo stesso principio della tassa di bollo). Questa imposta viene pagata sulla vendita di società o di proprietà non commerciali, se la proprietà è di proprietà da meno di 5 anni.

Tassa sul reddito nella quantità del 2-3% del valore stimato della proprietà. Qualsiasi individuo che abbia beni materiali situati in Thailandia o che percepisca un reddito da lavoro in questo territorio, in conformità con la legge thailandese, sarà riconosciuto come contribuente, indipendentemente dal fatto che il pagamento dell’imposta sul reddito avvenga all’interno del paese o all’estero..

I redditi derivanti dalla locazione di immobili sono soggetti a tassazione. Alcune categorie di persone sono soggette all’esenzione da questa imposta: dipendenti delle Nazioni Unite, diplomatici, alcuni esperti internazionali e altre persone indicate negli accordi bilaterali conclusi tra paesi.

Il sistema di tassazione degli immobili in Thailandia si basa sul valore stimato degli immobili stabilito da un’agenzia specializzata.

La registrazione degli immobili tailandesi è parte integrante della transazione di vendita e acquisto.

Per tua informazione: le tasse sugli immobili in Italia sono circa 2 volte più alte che in Thailandia. Di conseguenza, la tassazione thailandese è significativamente inferiore rispetto ad altri paesi.

“La natura non ha maltempo” o “non tutto è così senza nuvole”

È noto che le zone subequatoriali e tropicali (in cui si trova la Thailandia) sono caratterizzate da forti piogge. Ogni anno, la Thailandia riceve da 200 a 2000 mm di precipitazioni, di cui circa il 90% cade in estate. La stagione pronunciata di piogge intense e di breve durata si verifica di solito in agosto..

Registrazione immobiliare in Tailandia

Va notato che alla fine di ottobre dell’anno scorso, la Thailandia è stata colpita da una terribile alluvione, che ha ucciso oltre 350 persone. Questo cataclisma è stato il disastro naturale più distruttivo nel paese nell’ultimo mezzo secolo. Le inondazioni hanno lasciato un terzo delle province settentrionali del paese incapaci di raggiungere la terraferma via terra e hanno danneggiato le case di migliaia di thailandesi. Inoltre, dopo il cataclisma, l’afflusso di turisti nel paese è notevolmente diminuito..

Ma, naturalmente, ci sono più vantaggi!

I principali vantaggi dell’acquisto di immobili in Thailandia sono: investimenti senza dubbio redditizi e redditizi; aliquote fiscali minime; redditività della proprietà acquisita; infrastrutture turistiche sviluppate che attirano milioni di turisti da tutto il mondo.

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