Rischi e benefici dell’acquisto di un appartamento ipotecato

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Innanzitutto, definiamo la terminologia: in questo articolo, l’acquisto di un appartamento ipotecario significa l’acquisizione di immobili da entrambi i proprietari di appartamenti ipotecari piuttosto “prosperi”, e da sfortunati mutuatari ipotecari costretti a vendere abitazioni sotto la pressione delle circostanze della vita, o l’acquisizione di un appartamento già confiscato da una banca.

Appartamento collaterale
Edvard Munch. Creeper rosso della Virginia. 1898-1900

C’è un’opinione diffusa nella società circa il grande vantaggio di tali transazioni per gli appartamenti inadempienti: la possibilità di risparmiare quasi il doppio del budget personale rispetto ai prezzi di mercato. A titolo di risarcimento per questo vantaggio ipotetico, circola un’opinione altrettanto stabile sui grandi rischi di tali transazioni associati a obbligazioni non soddisfatte del precedente proprietario, insufficiente affidabilità giuridica, ecc..

Le agenzie immobiliari e le banche che offrono prestiti ipotecari non tengono statistiche generali sulla vendita di appartamenti ipotecati. Il volume di questo settore nel mercato immobiliare può essere stimato dai commenti di diversi specialisti immobiliari di alto livello in Russia. Se il capo del dipartimento immobiliare d’élite di A-Realty Group A. Ryumin chiama il numero di tali transazioni nella sua società non più del 3% del numero totale, allora il capo del servizio ipotecario di RELIGHT-Real Estate I. Kazhikina esprime la cifra del 7% … Secondo il direttore regionale di INKOM-Nedvizhimost Y. Lurie, il numero di tali transazioni nella sua azienda lo scorso anno è stato pari al 9% del totale, il capo del dipartimento dell’edilizia secondaria di BEST-Nedvizhimost E. Bulychev ha stimato a 20 la percentuale di transazioni con alloggi garantiti %. Y. Lurie afferma che “gli agenti immobiliari vendono costantemente immobili, il che è in pegno bancario”, ovvero la sua quota di mercato può essere considerata significativa. Come spiega E. Bulychev, la maggior parte di tali transazioni “avvengono per libera volontà dei proprietari, ad esempio la vendita di un monolocale per l’acquisto di un bilocale dopo la nascita di un bambino, ecc.”

La vendita forzata, secondo l’opinione unanime di tutti gli esperti, è il segmento più piccolo nelle transazioni per appartamenti ipotecati.

La maggior parte dei proprietari di immobili ipotecari, incapaci di estinguere il proprio prestito, si rivolgono a società immobiliari ancor prima che le banche in tribunale li costringano a vendere. M. Markarova, il capogruppo di MAYFAIR Properties, stima il numero di tali vendite “veramente inadempienti” nella sua azienda al 20-25% del numero totale di appartamenti ipotecati venduti. La vendita sotto coercizione, secondo l’opinione unanime di tutti gli esperti, è il segmento più piccolo nelle transazioni di appartamenti ipotecati. Il capo del dipartimento dei mutui ipotecari della società “NDV-Real Estate” A. Vladykin spiega questo perché tali casi si verificano solo dopo un lungo ritardo nei pagamenti – almeno 6 mesi. “Le banche stanno cercando di risolvere il problema” pacificamente “, offrendo differimenti, riducendo i pagamenti mensili e decidono di fare causa solo dopo che il limite della loro pazienza è stato esaurito”.


Kugach Yuri Petrovich, dal recente passato

Un punto molto importante sulle transazioni con immobili “predefiniti” è spiegato da I. Kazhikina (RELIGHT-Nedvizhimost): “La pressione aggressiva sul proprietario di un appartamento ipotecario da parte di creditori, collezionisti, agenti immobiliari e altre persone al fine di costringerlo a vendere la sua proprietà senza una decisione del tribunale rientrano nell’articolo 179 del codice civile della Federazione Russa ”. Spieghiamo ai nostri lettori che questo articolo del codice civile riguarda l’illegalità di una transazione effettuata sotto l’influenza di minacce e circostanze difficili a condizioni estremamente sfavorevoli. Pertanto, secondo I. Kazhikina, tali transazioni “hanno tutte le possibilità di essere dichiarate non valide in tribunale in futuro”. A. Saprykina, vicecapo di Delta Estate, aggiunge che l’acquisto di un appartamento ipotecario attraverso un’asta (dopo una decisione del tribunale) impone all’acquirente “la necessità di assicurarsi che non vi sia appello contro la decisione del tribunale da parte dell’ex proprietario”. In caso contrario, il lungo “contenzioso per i nuovi proprietari può diventare molto probabile e il risultato sarà difficile da calcolare in anticipo”.

Fattori che determinano il prezzo degli appartamenti ipotecati

La relazione tra il mutuatario e la banca

La criticità della relazione finanziaria nella coppia mutuatario-banca. Più la situazione del credito è vicina alla frase del libro di testo “S – y, come va tutto …”, più basso è il prezzo di “un appartamento predefinito”. Una grande quantità totale di debito, insieme a sanzioni e interessi, insieme a un lungo periodo di ignorare i pagamenti da parte del mutuatario, consente alla banca di dettare i termini materiali della transazione. T. Vorobyova, vice capo dell’agenzia immobiliare di Mosca, parla di un record nella sua pratica “cifra del 25% della differenza di prezzo tra l’appartamento ipotecario e il prezzo di mercato per esso”. A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) considera il basso prezzo “il principale fattore che determina l’interesse dei potenziali acquirenti nell’appartamento ipotecario”. Tuttavia, A. Bannikov, capo del dipartimento immobiliare secondario di Azbuka Zhilya, ricorda che la maggior parte delle vendite di appartamenti ipotecati si verificano dopo un accordo “amichevole” tra la banca e il mutuatario e che “la soddisfazione di entrambe le parti con questo accordo non consente di contare su una riduzione significativa del prezzo di un appartamento ipotecato rispetto al prezzo medio di mercato. indicatore “.

Abilità di agente immobiliare

L’abilità di un agente immobiliare può influenzare in modo significativo il prezzo di un appartamento ipotecario. Questo fattore è ben illustrato dall’esempio di due accordi specifici di Mosca nell’autunno del 2010, citati da Yu. Lurie. Nel primo caso, l’acquisto di un appartamento trilocale ipotecario vicino alla stazione della metropolitana Polezhaevskaya è stato effettuato da un agente immobiliare al prezzo di 800.000 rubli in meno rispetto alla successiva proposta economica più economica sul mercato. Un altro episodio è la vendita di un agente immobiliare con esperienza di un appartamento di due stanze a Domodedovo. Avendo ragionevolmente interessato il suo agente al prezzo massimo, il mutuatario ha ricevuto il valore di mercato dell’appartamento, ovvero è stato venduto anche più costoso del prezzo medio!

Caratteristiche dell’appartamento

Le caratteristiche del consumatore dell’appartamento ipotecario venduto possono aumentare significativamente il suo valore. A. Ryumin (“Gruppo A-Realty”) testimonia della grande richiesta di appartamenti ben posizionati con riparazioni di alta qualità: “per tali oggetti, la paura degli acquirenti per le transazioni che coinvolgono la banca è più che compensata dalla loro convenienza e comodità”.

Proprietà ipotecaria
Vincent Van Gogh. La stanza di Vincent van Gogh ad Arles. 1888

“Le caratteristiche di consumo di alta qualità dell’appartamento ipotecario consentono al mutuatario di aspettarsi ragionevolmente di vendere a un prezzo comparabile alla media del mercato”, aggiunge E. Bulychev (BEST-Real Estate).

Pagamenti di prestiti insopportabili

Pagamenti mensili insopportabili alla banca combinati con il periodo limitato di vendita. Un fattore inerente in larga misura al segmento elitario degli immobili ipotecari. Un esempio concreto è dato da A. Ryumin sulla vendita di un attico d’élite ad Arbat nel settembre 2010. “Nonostante il valore di mercato di $ 6,2 milioni, era la necessità di pagare alla banca $ 100.000 su base mensile che era la ragione principale del” ribasso “dell’attico a $ 5,5 milioni”. Puoi considerare questo elemento come un caso speciale dell’articolo 1, quando la banca stessa è interessata a “condurre” la situazione dell’appartamento ipotecario in un “punto morto del debito” e riscattarlo in modo indipendente a un prezzo scontato.

Vendita di appartamento simulato

L’imitazione di una vendita da parte del mutuatario è un fattore piuttosto raro quando il prezzo di un appartamento ipotecato è determinato dal mutuatario con un eccesso deliberato del prezzo per ridurre al minimo la probabilità della sua vendita. Come spiega il gene. Direttore di “IPOTEK.RU” D. Ovsyannikov, tali casi sono talvolta registrati come “un metodo di un mutuatario senza scrupoli per evitare pressioni da parte della banca quando i pagamenti sono ritardati per un periodo inferiore a 6 mesi”. Per evitare “pressioni” psicologiche bancarie sotto forma di telefonate, lettere postali, ecc. con la richiesta di rimborsare il debito, il titolare del prestito ipotecario fornisce alla banca la prova della sua attività nella vendita dell’appartamento ipotecario, ma il prezzo da lui fissato provoca al massimo lo stupore tra i potenziali acquirenti. Secondo la testimonianza di D. Ovsyannikov, è a conoscenza di un caso in cui il prezzo è superiore del 35% rispetto alla media del mercato. L’ulteriore sviluppo di tale situazione è possibile verso la voce 1 o la ripresa dei pagamenti ipotecari. Secondo S. Ivanova, deputato. Presidente del consiglio di amministrazione di CB Agropromcredit: “Tali azioni non solo rovineranno gravemente la storia creditizia del debitore, ma potrebbero anche indurre la banca ad avviare procedimenti legali con la massima severità di possibili crediti nei confronti del cliente”

Acquisto di un appartamento ipotecario “predefinito” da una banca

Gli oggetti immobiliari che vengono venduti “forzatamente”, dopo una decisione del tribunale, vengono venduti alle aste e il costo è determinato esclusivamente dalla banca. Ed è per tali transazioni che il prezzo può davvero essere significativamente inferiore al prezzo di mercato – ma solo può farlo, cosa che non sempre accade nella pratica. Se il gene. direttore della società “Finnesco” N. Mozgalevskaya stima che il prezzo di tali appartamenti sia inferiore di almeno il 10% rispetto al livello medio di mercato, quindi il capo di “Rusipoteka” A. Ippolitov definisce una cifra molto più modesta del 5-6%. Secondo il direttore di “IPOTEK.RU” D. Ovsyannikov, le transazioni su appartamenti ipotecati con un prezzo di vendita “inferiore al 25% del prezzo di mercato sono estremamente rare”. Le banche che hanno ricevuto il diritto di disporre dell’appartamento predefinito non hanno il diritto di vendere tali oggetti immobiliari da soli e attrarre una società immobiliare per questo, che aumenta i costi e, di conseguenza, il prezzo finale dell’appartamento ipotecario.

La legge stabilisce che prima di tutto i fondi della vendita di appartamenti all’asta vanno alla banca, il mutuatario può solo contare sul proprio saldo. Inoltre, come afferma Andrey Bannikov (Azbuka Zhilya): “Se i fondi d’asta ricevuti non sono sufficienti a coprire le spese bancarie, la parte rimanente viene recuperata dall’ex proprietario dell’appartamento e una nuova causa può essere presentata dall’istituto bancario quasi immediatamente dopo l’asta.”.

Durante un periodo di calo dei prezzi degli immobili (stagionale o di crisi), il mutuatario può trovarsi in una situazione in cui il valore reale delle vendite dell’appartamento ipotecario non copre il prestito. Come spiega T. Vorobyova (“Agenzia immobiliare di Mosca”), tali situazioni sono generalmente regolate da un contratto di prestito al momento della firma, e le banche includono nel testo standard una clausola sulla responsabilità finanziaria del mutuatario con tutta la proprietà che possiede. “Questa clausola dell’accordo di prestito diventa una sorpresa molto spiacevole per i proprietari di appartamenti ipotecati – dopo tutto, la maggior parte di loro crede che se non possono rimborsare il prestito, rischiano solo gli immobili ipotecati”..

Schemi di insediamento per appartamenti ipotecati

La legge federale della Federazione Russa “Ipoteche” regola in modo sufficientemente dettagliato le transazioni con abitazioni ipotecate. Quasi tutti gli esperti affermano in maniera consolidata che la principale difficoltà di questo tipo di transazioni immobiliari non è associata alla dubbia “purezza giuridica” della transazione, ma alla difficoltà di sincronizzare le azioni di tutte le parti interessate – l’acquirente, il venditore, la banca, il notaio, la camera di registrazione, ecc..


B.M. Kustodiev. Mercante. Vecchio con i soldi. 1918

Gli schemi di insediamento più comuni per gli appartamenti ipotecati includono:

  1. Il venditore riceve dall’acquirente un pagamento anticipato pari all’importo del suo debito con la banca – il mutuo (o più), e con l’esecuzione obbligatoria di un accordo preliminare (gli importi sono piuttosto grandi!). Secondo M. Markarova (Proprietà MAYFAIR), dopo aver ricevuto l’intero importo del debito, la banca emette una notifica al mutuatario del suo consenso ad alienare l’appartamento ipotecato. Avendo questo documento in mano, il venditore e l’acquirente firmano un regolare contratto di vendita e acquisto, che deve essere registrato (e prima è meglio) registrarsi presso il registro russo e ricevere un estratto dal registro statale unificato dei diritti immobiliari (USRR) sulla rimozione dell’onere del debito.
  2. Uso di celle bancarie: il giorno della transazione, l’importo che il debitore ha già pagato alla banca è costituito in una cella, e il venditore avrà accesso ad essa su presentazione di un accordo di vendita e acquisto notarile e un estratto dell’URRR sulla rimozione dell’ingombro dal suo precedente appartamento. Come spiega E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost), “il termine medio per la rimozione degli ingombri nella camera di registrazione è di tre giorni lavorativi, quindi l’acquirente non rischia nulla”. L’importo del saldo del prestito viene collocato in un’altra cella e il venditore lo trasferisce alla banca, il mutuo il giorno della registrazione della transazione. La quantità di denaro in eccesso rispetto ai debiti di credito dell’appartamento ipotecario viene trasferita dal venditore all’acquirente direttamente, senza servizi bancari, dopo il completamento dell ‘”operazione con celle”.
  3. L’acquirente dell’appartamento ipotecario può firmare un addendum al contratto di prestito, in base al quale diventa garante del venditore. Questo status offre all’acquirente dell’appartamento ipotecato un’opportunità legalmente legale di estinguere il debito del debitore, dopodiché la banca emette una notifica del suo consenso alla prevista alienazione dell’appartamento. Inoltre, nel Rossreestr, la registrazione del trasferimento di proprietà, la registrazione del contratto di compravendita e la rimozione degli ingombri avvengono contemporaneamente. Gli esperti consigliano di descrivere tale schema nel modo più chiaro e dettagliato possibile nel contratto preliminare..

I costi legali delle transazioni con appartamenti ipotecati sono più elevati rispetto agli immobili convenzionali e possono variare notevolmente a seconda delle commissioni dei notai autorizzati. Quasi tutti i contratti di mutuo esistenti contengono una clausola sulle sanzioni per la risoluzione anticipata di un prestito – queste sanzioni dovranno essere pagate. In media, per la società “BEST-Real Estate” E. Bulychev fornisce una cifra per il costo del ritiro dalla cauzione di $ 200 – include la registrazione e il dovere statale.

Gli esperti del mercato immobiliare tendono a considerare i rischi di acquisizione di appartamenti ipotecati come estremamente esagerati. T. Vorobyova (“Agenzia immobiliare di Mosca”) parla della particolare completezza dei controlli di tali transazioni da parte di tutti i tipi di autorità regolatorie (fino alla procura e alla Camera dei conti): verifiche probabili e ripetute di tali transazioni nel mercato immobiliare in futuro. ” M. Markarova (“Proprietà di MAYFAIR”) aggiunge che l’osservanza legale competente della legge federale “sui mutui” e dei corrispondenti articoli del codice civile della Federazione Russa “riduce quasi a zero il rischio di invalidare le transazioni in appartamenti promessi”..

Sommario

La vendita di appartamenti garantiti da ipoteca è un segmento evidente nel mercato immobiliare e, a causa dei chiari segnali di ripresa dei prestiti ipotecari, ha prospettive di crescita. I problemi con questo tipo di transazione hanno maggiori probabilità di essere associati a un’elevata complessità burocratica che a rischi legali potenzialmente elevati. La stragrande maggioranza degli appartamenti ipotecati viene venduta a prezzi piuttosto bassi. La probabilità di acquistare un oggetto immobiliare inadempiente a buon mercato è abbastanza paragonabile alla probabilità di acquistare un appartamento “ordinario” con lo stesso sconto, in nessun modo coinvolto nel mutuo. Gli esperti immobiliari notano che la decisione di acquistare un particolare appartamento ipotecario viene solitamente presa tenendo conto dell’intero set di parametri, ovvero prezzo, ubicazione, qualità delle riparazioni e disponibilità delle infrastrutture. Questo approccio porta ulteriormente il settore “ipotecario” degli immobili alle proposte generali per la vendita di appartamenti..

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