Moscow real estate – 2012 – riassumendo i risultati dell’anno

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Riassumendo i risultati dell’anno è già reale, si potrebbe dire una tradizione irremovibile, e non solo nel nostro paese. È alla vigilia del nuovo anno che iniziano a comparire i messaggi “quest’anno è stato costruito, completato, estratto, venduto, ricevuto …”. Ma cosa posso dire, tutti noi, in un modo o nell’altro, salutando l’anno in uscita, iniziamo a riassumere: cosa siamo riusciti a fare, cosa è successo e cosa dovremo fare il prossimo anno.

Il mercato immobiliare, ovviamente, non fa eccezione a questa tradizione. Dopo la fine di un periodo così significativo, puoi confrontare il volume delle costruzioni quest’anno e l’anno scorso, i prezzi degli immobili residenziali e commerciali e provare a valutare le prospettive. Quindi, cosa è accaduto interessante e significativo sul mercato immobiliare di Mosca nel 2012, che ci sta lasciando? Quali sono le previsioni degli esperti per il prossimo anno?

Dinamica dei prezzi

Sebbene a Mosca nel 2012 non vi siano stati forti aumenti dei prezzi degli immobili, i prezzi continuano a mostrare una forte tendenza al rialzo. L’esempio più vivido – se all’inizio dell’anno il costo medio degli immobili nella capitale era fissato a 162 mila rubli per metro quadrato, alla fine di dicembre questa cifra aumentava a 186 mila rubli per “quadrato”. La differenza supera i 20 mila rubli ed è abbastanza significativa. In termini di dollari, la differenza tra il prezzo medio dei metri quadrati di Mosca all’inizio e alla fine dell’anno è ancora più evidente: $ 5,29 mila a gennaio e $ 6,07 mila a dicembre. Quindi il traguardo di riferimento di seimila, il “medio” metro quadrato di abitazioni nella capitale quest’anno, ha comunque superato.

In termini di distretti di Mosca, la situazione appare così: Arbat detiene saldamente la posizione di leader, ma i candidati per il secondo e il terzo posto sono cambiati quasi ogni mese durante l’anno. All’inizio di dicembre 2012, il costo di un metro quadrato sull’Arbat ha raggiunto 9.382 mila dollari. Solo 11 mesi fa, per una “piazza” di un appartamento nel centro della capitale, hanno chiesto una media di 9.033 mila dollari, quindi il prezzo è aumentato dell’1,1%.

Nel 2012, Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka e Tverskaya sono stati tra i primi cinque leader, che si sono alternati al secondo e terzo posto nella classifica dei distretti più costosi di Mosca..

E se nel gennaio di quest’anno il costo medio di un metro quadrato in nessuno di questi distretti ha raggiunto $ 9 mila, allora a dicembre il prezzo di un metro quadrato nel distretto di Tverskoy ha superato $ 9,09 mila, e su Ostozhenka si è avvicinato a questa cifra e ammontava a 8,97 mila dollari.

Pertanto, i dati di valutazione indicano che il prezzo per i metri quadrati di Mosca è in lenta e costante crescita. Inoltre, il costo delle offerte più economiche di “classe economica” e “elite” – i metri quadrati più costosi, è aumentato di più..

Pertanto, il costo degli immobili residenziali d’élite nella capitale per l’anno è aumentato del 3,7% e in media $ 16,4 mila, secondo i dati di ricerca di ContactRealEstate. In totale, nel 2012 sono state concluse oltre 800 transazioni sul mercato immobiliare d’élite (risultati del 2011 – 657 transazioni di acquisto e vendita).

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È interessante notare che se l’anno scorso oltre il 60% degli acquirenti di alloggi d’élite nel centro di Mosca erano funzionari, quest’anno il numero di dipendenti pubblici di tali acquirenti è sceso drasticamente al 5%, ha affermato Anastasia Mogilatova, CEO di Welhome. Tuttavia, gli esperti osservano che ciò non significa una riduzione del livello di reddito dei funzionari, molto probabilmente, alla luce del rafforzamento della lotta alla corruzione, hanno semplicemente deciso di nascondere in modo più affidabile le loro acquisizioni. Ciò è confermato dal fatto che tra gli acquirenti di “elite” nel 2012, quasi il 10% sono pensionati non lavoratori. La maggiore richiesta era di immobili d’élite nei distretti di Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy e Presnensky.

Sviblovo, Shchukino e Pokrovskoye-Streshnevo sono stati riconosciuti come le aree più economiche di Mosca nel dicembre 2012, il prezzo di un metro quadrato qui è stato fissato a 5,1 mila dollari. Per fare un confronto: a gennaio dell’anno uscente, l’area più economica della capitale era Strogino – 4,9 mila dollari per “quadrato”. Tuttavia, nel corso dell’anno, il costo al metro quadrato in quest’area è aumentato a 5,3 mila dollari, il che ha permesso a Strogino di salire rapidamente nella classifica dei distretti di Mosca.

I nuovi edifici più interessanti – 2012

In totale, nell’anno in corso sono stati costruiti oltre 1,1 milioni di metri quadrati di abitazioni nella capitale. Questo è quasi il 20% in meno rispetto al 2011.

Nella classifica dei nuovi edifici più economici della capitale nell’anno in uscita c’erano ZhKK “Vanil” situato nel distretto amministrativo meridionale, a Moskvorechye-Saburovo, “Tsaritsyno” – Biryulyovo Vostochnoye, RC “Residential House MPI” – Distretto di Babushkinsky, “Zeleny Bereg” – Chertanovo Central – Chertanovo Central , così come “Zagorie” – anche Biryulyovo Vostochnoye.

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Il complesso residenziale “Tsaritsyno” divenne anche il più grande nuovo edificio a Mosca, il costo medio degli appartamenti qui era fissato a 98 mila rubli (circa 3,2 mila dollari) per “piazza”.

Abbiamo già scritto dei nuovi edifici più eccezionali e interessanti della capitale, quindi vorrei solo notare che nel 2012 sono stati messi in funzione 71 edifici residenziali nella “Vecchia” Mosca. Il prezzo medio di un metro quadrato nei nuovi edifici di Mosca per l’anno è aumentato del 9% ed è stato fissato a 171 mila rubli (circa 5,6 mila dollari). Il prezzo medio alquanto caro rispetto alle offerte più convenienti si è formato a causa dei prezzi elevati per i nuovi edifici a Ostozhenka e Khamovniki. Qui, per un metro quadrato, chiedono spesso almeno 20 mila dollari, e in alcune case di tipo club d’élite – più di 30-40 mila dollari.

Mutuo

L’anno in uscita si chiude con un aumento tangibile del volume dei prestiti ipotecari emessi, che rispetto al 2011 è aumentato del 30%. Tuttavia, i mutui per il 2012 sono diventati più costosi. Se nell’anno precedente le banche emettevano in media prestiti ipotecari al 12,5-13% annuo, nel 2012 questa cifra è salita al 13,5-14%.

E alla fine dell’anno, molti istituti bancari, in particolare Sberbank, hanno già annunciato che i tassi del prossimo anno aumenteranno di nuovo e potrebbero raggiungere, secondo gli esperti, il 15% all’anno.

Le banche erano più disposte a emettere prestiti ipotecari per appartamenti già pronti nel mercato secondario, è più difficile ottenere un mutuo per gli alloggi in un complesso residenziale incompiuto. E i tassi in questo caso sono più elevati dell’1-3% e i requisiti per i mutuatari sono più rigorosi. Tuttavia, tra le tante offerte, puoi trovare quelle molto redditizie. Se la banca collabora attivamente con lo sviluppatore, come nel caso del complesso residenziale “Gorki-8”, il tasso ipotecario può essere ridotto al 9-10% all’anno. Tali offerte, ovviamente, sono rare, la scelta degli oggetti in questo caso è limitata, ma i tassi sono molto più interessanti della media sul mercato dei mutui.

“Nuova” Mosca

L’evento più significativo dell’anno in uscita è stato, ovviamente, l’annessione dei territori della cosiddetta “Nuova” Mosca alla capitale. Due nuovi distretti apparvero in città – Novomoskovsky e Troitsky, e per gli sviluppatori si aprirono ampie prospettive per lo sviluppo di territori abbastanza grandi.

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Secondo la società “Azbuka Housing”, nel 2012 il costo medio per metro quadrato in “Novaya” Mosca è aumentato del 6,3% e attualmente ammonta a 83 mila rubli (circa 2,7 mila dollari). Il tasso di aumento dei prezzi si è rivelato inferiore alle previsioni degli agenti immobiliari all’inizio dell’anno, prevedendo un forte aumento della domanda di appartamenti nei distretti amministrativi di nuova creazione.

Se nella parte storica della città più il nuovo edificio è vicino alla tangenziale di Mosca, più economico è il prezzo al metro quadro, quindi nella “Nuova” Mosca la situazione è opposta: si trovano su “lati opposti delle barricate” e il valore degli immobili qui aumenta bruscamente mentre si avvicina alla tangenziale di Mosca.

Gli esperti chiamano il complesso residenziale “Mosca A101”, dove è possibile acquistare un monolocale per tre milioni di rubli, il complesso residenziale “New Vatutinki” e il complesso residenziale “Prestige” come i nuovi edifici più convenienti della “Nuova” Mosca. Il complesso residenziale “Vatutinki” è anche chiamato il progetto più ambizioso nei nuovi territori annessi: qui vengono presentati agli acquirenti oltre 1,6 mila appartamenti. “Vatutinki” è un intero micro-distretto a soli 14 chilometri dalla tangenziale di Mosca, con due scuole e tre scuole materne.

Il costo medio di un metro quadrato nel mercato secondario della “Nuova” Mosca raggiunge oggi 96 mila rubli, che è una media del 17,4% in più rispetto alla regione di Mosca, secondo uno studio della società “Peresvet-Invest”. Quindi ovviamente l’adesione alla capitale sul mercato immobiliare di questi territori.

conclusioni

Quindi, il 2012 per il settore immobiliare di Mosca si è rivelato nel complesso abbastanza stabile e calmo, senza fluttuazioni e forti salti dei prezzi. La domanda è cresciuta, il numero di offerte dei mercati primario e secondario è aumentato, il costo di tutte le categorie di immobili residenziali è leggermente aumentato. In media, il prezzo per i metri quadrati di Mosca è aumentato dell’1,5-2% mensile. Il salto di prezzo più evidente è stato registrato in ottobre, ma in estate il mercato ha vissuto una calma stagionale come sempre.

Tra i punti più interessanti, vorrei ancora notare un aumento della vendita e dell’acquisto di appartamenti di lusso, un aumento dell’interesse per gli appartamenti multi-room, nonché un aumento tangibile del volume dei prestiti ipotecari.

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Secondo gli agenti immobiliari, gli acquirenti sono sempre più interessati agli appartamenti trilocali, che l’anno scorso hanno chiaramente perso le aree residenziali più compatte in termini di numero di transazioni. Ma l’interesse per monolocali e piccoli “odnushki”, al contrario, è diminuito.

Gli acquirenti preferiscono sempre più acquistare appartamenti in edifici monolitici o in pannelli, e oggi “stalinkas” troppo costosi possono essere chiamati outsider del mercato – l’interesse per loro è notevolmente diminuito.

Nel 2012 le autorità non sono riuscite a risolvere il problema con detentori di azioni fraudolente: la situazione in questo settore non si sta ancora sviluppando nel modo migliore per i coinvestitori e le leggi attuali non possono proteggere i loro interessi. Molti esperti chiamano la proposta di introdurre un’assicurazione obbligatoria dei premi sugli alloggi come un tentativo di “spostare i costi di bilancio sulle spalle delle compagnie di assicurazione” e prevedono che la nuova legge porterà ad un aumento del costo degli appartamenti nei nuovi edifici.

Previsioni per il futuro

Gli esperti promettono all’unanimità che il prossimo anno non ci si dovrebbe aspettare alcun cambiamento drastico nella situazione del mercato immobiliare della capitale..

I tassi ipotecari, nonostante le recenti lamentele del presidente, che ha osservato che i prestiti ipotecari non sono disponibili per la maggior parte dei russi, continueranno ad aumentare, ha affermato Andrei Vladykin, capo del dipartimento mutui e prestiti presso NDV Real Estate. Non ci sono prerequisiti per una riduzione dei tassi ipotecari, quindi non ci si dovrebbe aspettare offerte migliori dalle banche.

Un aumento dei tassi al 15% porterà sicuramente a una diminuzione della domanda di immobili – non tutti gli acquirenti saranno pronti a ottenere un mutuo a tali condizioni. Inoltre, se i tassi ipotecari raggiungono il 19% (e esistono previsioni pessimistiche), la maggior parte dei potenziali acquirenti di immobili preferirà ottenere prestiti in valuta estera. I tassi di interesse sui prestiti ipotecari in dollari probabilmente rimarranno al livello del 9-10% annuo. Tuttavia, viene emesso un mutuo in dollari, in primo luogo, per un periodo fino a 15 anni, e in secondo luogo – quasi sempre solo per le abitazioni secondarie.

“Nuova” Mosca inizierà a essere attivamente sviluppata dagli sviluppatori. Secondo Sergei Sobyanin, il sindaco della capitale, è previsto un massiccio sviluppo nelle aree situate nelle immediate vicinanze della tangenziale di Mosca. In generale, le autorità hanno già rilasciato permessi per la costruzione di almeno 30 milioni di metri quadrati di abitazioni nella “Nuova” Mosca, in modo che i distretti di Novomoskovsk e Troitsky stiano sicuramente aspettando un boom edilizio. Tuttavia, come promesso da Sergei Sobyanin, una zona di edifici bassi apparirà intorno a Troitsk e le aree lontane dalla città diventeranno zone naturali, piazze e parchi.

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Si prevede che nel 2013 le abitazioni nella capitale aumenteranno di prezzo allo stesso tasso di inflazione, vale a dire aggiungendo lo 0,5-1-2% al mese, che alla fine porterà a un aumento dei prezzi del 7-10% all’anno.

Contrariamente alle previsioni di alcuni analisti, nel 2012 non è scoppiata una nuova crisi finanziaria e nel 2013 non sono previsti forti shock. I prezzi degli immobili in dollari potrebbero addirittura scendere, il che sarà facilitato da una diminuzione della domanda. Nel prossimo futuro, gli esperti prevedono un eccesso di offerta sul mercato rispetto alla domanda – non ci sono prerequisiti per un aumento dei redditi delle famiglie e alla luce dell’aumento dei tassi ipotecari, la stragrande maggioranza dei russi non ha nessun posto dove prendere in prestito denaro per acquistare appartamenti nella capitale. Quindi non bisogna aspettarsi molta attività da parte degli acquirenti, l’estate del 2013 potrebbe diventare una stagione completamente “morta”, e durante i periodi di attesa di cambiamenti nell’economia o dopo notizie negative dall’arena politica, la domanda potrebbe diminuire a zero, prevede Oleg Repchenko, capo del centro analitico ” Indicatori del mercato immobiliare IRN.RU “.

Altre innovazioni che avranno un impatto sul mercato immobiliare nel 2013 includono l’introduzione di una tassa sul lusso promessa da Vladimir Putin, anche sugli appartamenti di lusso. Non è ancora noto quale sarà l’aliquota di questa imposta, ma sembra che la domanda di appartamenti costosi nel centro della capitale non diminuirà comunque.

Inoltre, la rivalutazione del valore catastale dei terreni a Mosca porterà senza dubbio a un aumento del valore degli immobili: gli sviluppatori pagheranno in media 1,5 volte di più per i terreni..

Le autorità continueranno a demolire edifici a cinque piani fatiscenti: nel 2012, solo 30 di queste case sono state demolite, e in futuro si prevede di spostare e demolire almeno 88 edifici a cinque piani in diversi distretti della capitale.

Il prezzo degli immobili nella “Nuova” Mosca continuerà a crescere e il divario rispetto al resto della regione di Mosca diventerà sempre più tangibile. Nel mercato secondario di nuove aree metropolitane, il costo di un metro quadrato supererà i 100 mila rubli, nel mercato primario si avvicinerà a questo marchio.

E l’ufficio del sindaco continuerà a riparare le autostrade in uscita e a costruire nuovi scambi di traffico, continuerà a combattere attivamente gli ingorghi e a Mosca apriranno nuove stazioni della metropolitana. In che modo ciò influenzerà il mercato immobiliare della capitale – mostrerà già il 2013 così vicino, i cui risultati riassumeremo anche tra 12 mesi. Saluti delle vacanze!

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