L’ipoteca ritorna al livello pre-crisi

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Il mercato immobiliare si sta gradualmente riprendendo dalla crisi. L’offerta sta crescendo sia per le abitazioni nuove che secondarie. Anche la domanda effettiva della popolazione sta crescendo.

Mutui
Maggio Danzica. Nuovi coloni. 1961

Un ruolo importante nello stimolare il mercato immobiliare domestico è svolto dall’ipoteca, che quest’anno è diventata molto più conveniente per una vasta gamma di potenziali mutuatari. Se durante la crisi l’ipoteca si è praticamente fermata, al momento l’offerta di prestiti ipotecari è in aumento. Per molti aspetti, il mercato dei mutui sta tornando ai livelli pre-crisi. Le banche offrono sempre più nuovi programmi di mutuo sul mercato.

AHML prevede una crescita significativa del credito ipotecario

Secondo le previsioni dell’Agenzia per i mutui ipotecari (AHML), nel 2011 il volume dei prestiti ipotecari aumenterà e probabilmente supererà anche il livello pre-crisi. Gli esperti suggeriscono che saranno emessi circa 460 mila prestiti, il cui importo totale raggiungerà i 640 miliardi di rubli.

Ciò nonostante il fatto che nel 2010 l’importo totale dei prestiti ipotecari emessi sia stato di 370 miliardi di rubli, il 44% in meno rispetto a prima della crisi del 2008, quando le banche hanno emesso 349.502 prestiti ipotecari per un valore di 655,8 miliardi di rubli. AHML prevede inoltre che la quota di oggetti immobiliari gravati da ipoteche sul numero totale di immobili residenziali venduti sul mercato nel 2011 aumenterà al 17%.

I mutui sono in ripresa e in termini di numero di prestiti, è possibile che quest’anno supererà anche i valori del 2008.

L’agenzia ha aumentato la sua previsione iniziale per il numero di prestiti ipotecari emessi nel 2011. Gli specialisti hanno tenuto conto delle recenti dinamiche positive nell’economia del paese nel suo insieme, che dovrebbero riflettersi anche nel numero di prestiti erogati. Questa previsione suggerisce che i mutui si stanno riprendendo e in termini di numero di prestiti, è possibile che quest’anno supererà anche gli indicatori del 2008, quando si è verificato un picco nei prestiti ipotecari..

Tuttavia, va notato che l’importo del mutuo non è ancora vicino agli indicatori pre-crisi. Durante la crisi, l’importo medio dei prestiti ipotecari emessi è diminuito del 45% a 1,26 milioni di rubli. Le abitazioni di classe economica più popolari al momento sono sul mercato, motivo per cui i prestiti ipotecari si sono spostati su questo segmento di mercato. Ad oggi, l’importo principale del prestito è in media da 1,5 a 2,5 milioni di rubli. Di norma, il denaro viene prelevato dalle banche come immobilizzazioni per l’acquisto di un appartamento monolocale o come importo mancante per l’acquisto di un appartamento bilocale. La durata del prestito ottimale è di 10-15 anni..

I tassi sui prestiti in rublo nel 2011 dovrebbero rimanere al livello dell’11,8-13% e sui prestiti in valuta estera – 10,2-11,2%. Tuttavia, gli esperti sostengono che se le pressioni inflazionistiche saranno ridotte, i tassi dei mutui in Russia nel 2011 potrebbero rivelarsi i più bassi dell’intera storia dei prestiti ipotecari nel nostro paese..

Durante tutto il 2010, è stato osservato che la maggior parte delle banche stava cercando di stimolare la domanda di mutui. Secondo AHML, l’anno scorso più di 19 banche hanno ridotto i loro acconti, mentre più di 40 banche hanno ridotto i loro tassi di interesse sui mutui..

Mutuo
Pieter Bruegel il Giovane. Village Lawyer. 1621

Un’altra tendenza importante da notare: il mercato dei mutui è quasi completamente passato al rublo. Pertanto, alla fine del 2010, la quota di prestiti in valuta estera in termini monetari ammontava a circa il 4% del totale. E nel numero di prestiti emessi – solo l’1%. Rispetto al livello pre-crisi, nel 2008 vi erano 5 prestiti in valuta estera per 100 prestiti emessi e in termini monetari la loro quota nel volume totale dei mutui era superiore al 14,5%. In generale, possiamo dire che sia le banche che i mutuatari hanno imparato bene le lezioni della crisi.

I prestiti ipotecari emessi in valuta estera prima della crisi sono ancora problematici. Hanno il massimo ritardo.

Le previsioni dell’Agenzia per i mutui ipotecari sulle abitazioni a Sberbank in Russia sono considerate abbastanza realistiche. Secondo Natalya Karaseva, direttore del dipartimento di prestiti al dettaglio di Sberbank, la banca prevede che quest’anno l’incremento dei prestiti ipotecari sarà di circa il 20%. Questo nonostante il fatto che alla fine dello scorso anno Sberbank abbia emesso prestiti ipotecari per un totale di quasi 178 miliardi di rubli.

Un mutuo senza acconto è tornato sul mercato

L’evento principale dei primi mesi di quest’anno è stato il ritorno sul mercato di proposte di mutui che non richiedono un acconto. La necessità di un acconto, che varia dal 10-30% in diverse banche, è uno dei principali problemi dei mutui per molti potenziali clienti. Secondo la maggior parte degli analisti, la comparsa di programmi senza acconto indica un notevole riscaldamento nel settore dei prestiti ipotecari..

Quindi, possiamo citare ad esempio il programma di VTB24 Bank, che il 16 marzo 2011 ha iniziato l’implementazione di un programma ipotecario unico per le giovani famiglie chiamato “Mutuo + capitale di maternità”. L’essenza di questo programma sta nel fatto che il mutuatario può ottenere un prestito per l’edilizia abitativa senza acconto. Allo stesso tempo, tutti gli altri parametri di prestito rimarranno invariati..

Secondo il servizio stampa della banca, questo programma è destinato ai clienti in possesso di un certificato statale per il capitale di maternità (giovani famiglie con bambini). Secondo questo programma, i fondi di capitale di maternità sono accreditati dalla banca come acconto. Inoltre, il mutuatario in questo caso non deve essere il gestore di fondi di capitale di maternità. Il prestito può essere emesso al coniuge o al coniuge del gestore di fondi di capitale di maternità.

Capitale di maternità per un mutuo
Artista sconosciuto. Nuovo appartamento. 1960

Secondo Anatoly Pechatnikov, direttore del dipartimento di prestito ipotecario di VTB24, ad oggi circa 7 mila mutuatari hanno già utilizzato il loro diritto di rimborsare il mutuo ipotecario con capitale di maternità.

Inoltre, OJSC CB Petrocommerce offre un programma di credito con acconto pari a zero, l’unica condizione è che la banca emetta prestiti ipotecari per appartamenti già pronti.

Secondo l’agenzia immobiliare Bekar nella capitale, i prestiti ipotecari che sono tornati sul mercato senza acconto si sono rivelati molto richiesti. Ora offerte simili sono disponibili sul mercato di nuovi edifici..

Poiché questo programma è richiesto dai potenziali acquirenti, possiamo tranquillamente presumere che molti sviluppatori vorranno vendere le loro proprietà utilizzando un mutuo senza acconto. Tuttavia, è ovvio che le banche concederanno tali prestiti per l’edilizia abitativa che sono in una fase elevata di prontezza. Anche la dimensione svolgerà un ruolo significativo. Come sapete, gli appartamenti monolocali vengono acquistati in primo luogo. Di conseguenza, gli sviluppatori saranno interessati a vendere attraverso un mutuo senza acconto su proprietà più costose..

Tendenze generali nel mercato dei prestiti ipotecari

In generale, il mercato dei prestiti ipotecari ha superato le conseguenze della crisi. Sotto quasi tutti gli aspetti, i mutui sono tornati al livello del 2008. La dinamica dello sviluppo del credito ipotecario testimonia il fatto che i prestiti per l’edilizia abitativa stanno diventando più convenienti. Le banche stimolano la domanda abbassando i tassi per attirare nuovi clienti.

Allo stato attuale, i mutuatari più desiderabili per le banche sono principalmente dipendenti del settore pubblico. Ciò è dovuto al fatto che esiste un salario “bianco”. Un criterio altrettanto importante è il livello di istruzione: è importante per le banche che l’educazione di un potenziale cliente (mutuatario) sia superiore all’istruzione professionale secondaria. Le banche tengono anche conto dell’esperienza lavorativa della persona e dello stato civile. La combinazione di tutti questi indicatori ci consente di trarre conclusioni sulla stabilità nella vita di un potenziale mutuatario.

Alcuni esperti prevedono un aumento della concorrenza tra banche commerciali e statali quest’anno..

Possiamo anche affermare che il mercato dei prestiti ipotecari nel nostro paese si sta muovendo verso il miglioramento della qualità del servizio clienti. Ciò include la comodità di effettuare pagamenti mensili, la possibilità e la disponibilità di comunicazione con gli specialisti della banca su problemi di manutenzione del prestito che sorgono per un cliente durante la manutenzione di un prestito ipotecario. Questa tendenza deriva dal fatto che la domanda di mutui è in crescita. Le banche dovranno lottare per nuovi clienti. In questa situazione, a volte, oltre ai parametri del prestito stesso (l’ammontare del deposito, il tasso di prestito, il termine, ecc.), La cordialità del personale, la convenienza della manutenzione del prestito, la velocità di risoluzione dei problemi emergenti e altre caratteristiche del servizio clienti possono diventare argomenti piuttosto pesanti per la scelta di una banca..

Va anche notato che alcuni esperti prevedono un aumento della concorrenza tra banche commerciali e statali quest’anno. Per questo motivo, sul mercato dei prestiti ipotecari appariranno nuovi programmi di prestito volti ad attirare nuovi mutuatari. Forse ci sarà un ulteriore calo dei tassi di interesse.

Una serie di programmi governativi mirerà anche a ridurre i tassi sui prestiti ipotecari nel 2011. Come ha affermato il Primo Ministro della Federazione Russa V. Putin, il prestito ipotecario a prezzi accessibili è uno dei programmi prioritari della politica sociale statale. Ha anche osservato che per l’ulteriore sviluppo del credito ipotecario nel nostro paese, sono stati sviluppati numerosi programmi speciali, anche in collaborazione con AHML e VEB, per il finanziamento di cui il governo ha stanziato 250 miliardi di rubli quest’anno..

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