Gestione di condomini – che è il modo migliore di scegliere

Sezioni dell’articolo

• Gestione diretta dei residenti
• Costituzione di una società di persone o di una cooperativa
• Società di gestione in virtù di un accordo con gli inquilini della casa

La legislazione russa prevede tre opzioni principali per la gestione di edifici multi-appartamento. Considerare le caratteristiche, i vantaggi e gli svantaggi di ciascuno di essi, nonché le situazioni in cui ciascuno di questi tipi di controllo sarà maggiormente preferibile..

I tempi in cui tutti i problemi di un condominio sono stati affrontati dall’ufficio degli alloggi stanno gradualmente svanendo nel passato. Nel 2005, il nuovo Codice degli alloggi della Federazione Russa ha stabilito che entro un anno dalla data di adozione del presente documento, i residenti devono decidere chi gestirà la casa:

• un’impresa privata che svolgerà le sue attività su base retribuita in virtù di un accordo con gli inquilini;
• associazione dei proprietari di abitazione (HOA), in cui la casa è gestita direttamente dai rappresentanti degli inquilini;
• gli stessi residenti sotto forma di gestione diretta.

Ma in molte case, invece di un’associazione di proprietari di case, ci sono ZhSK (cooperativa per l’edilizia abitativa), ZhNK (cooperativa per il risparmio abitativo) o altri tipi di associazioni di residenti.

Tali cooperative non sono una forma separata di gestione, la stragrande maggioranza di esse è stata creata in epoca sovietica e, nonostante l’età della formazione, le loro attività in pratica non sono diverse dalle HOA e non contraddicono il Codice degli alloggi.

Considera i principali vantaggi, svantaggi e caratteristiche di queste tre forme di gestione.

Gestione diretta dei residenti

Secondo il Codice abitativo, solo i residenti delle case in cui il numero di appartamenti non supera i sedici anni possono scegliere questa forma di gestione. In questo caso, tutte le domande sulla gestione della casa vengono decise nell’assemblea generale dei proprietari di case. Su di esso, gli inquilini concordano sulla distribuzione delle responsabilità di gestione e selezionano le persone che rappresenteranno l’intera casa quando concluderanno contratti con terzi. Allo stesso tempo, questi rappresentanti degli inquilini devono lavorare gratuitamente, altrimenti dovranno cambiare il modo in cui gestiscono la casa. Ogni inquilino stipula contratti con le società di servizi per la fornitura di gas, elettricità e acqua per proprio conto..

Benefici:

1. La gestione diretta salva gli inquilini da spese inutili. Dopotutto, se la casa fosse gestita da un’organizzazione di terze parti o HOA, dovresti pagare mensilmente per i loro servizi.
2. La conclusione di contratti con servizi di pubblica utilità per proprio conto consente a ciascuno degli inquilini di capire cosa e quanto dovrebbe pagare.

svantaggi:

1. Più inquilini sono presenti nella casa, più è difficile trovare un accordo su qualsiasi questione. È molto probabile che la discussione sulla scelta di un’organizzazione che sarà coinvolta nelle riparazioni di capitale, o una stima per l’abbellimento dell’area locale, richiederà più di un mese.
2. Secondo la legislazione russa, con la gestione diretta della casa, i residenti non hanno diritto a ricevere fondi per la riparazione del capitale da un fondo speciale per la riforma delle abitazioni e dei servizi comunali.

La gestione diretta sarebbe l’ideale per le case con un piccolo numero di residenti.

Costituzione di una società di persone o di una cooperativa

In questo caso, gli inquilini creano un’associazione di proprietari ed eleggono le persone responsabili (presidente e consigliere) che, a titolo oneroso, si occupano della manutenzione e della gestione della casa per conto di tutti i proprietari di appartamenti. Cioè, la conclusione di contratti con servizi pubblici o appaltatori che svolgono un lavoro una tantum, è l’HOA o la cooperativa immobiliare, e non qualsiasi singolo inquilino che è impegnato.

Tali associazioni sono entità giuridiche e presentano tutte le caratteristiche (carta, registrazione obbligatoria presso l’ufficio delle imposte, presenza di un conto bancario, ecc.).

Benefici:

1. Poiché i membri del consiglio di amministrazione e il presidente della HOA o dell’HCC sono residenti della casa, non sono indifferenti al suo destino e la probabilità che trascurino le loro funzioni è estremamente ridotta.
2. Se i residenti giungono alla conclusione che le persone responsabili non svolgono il proprio lavoro, possono sempre essere rielette.
3. La spesa di fondi comuni da parte del presidente e dei membri del consiglio può essere monitorata dal comitato di revisione.

svantaggi:

1. Se le persone responsabili si rivelano disoneste, possono sprecare una parte significativa dei fondi per unire gli inquilini e, in questo caso, una lunga procedura di rielezione (concordare la data e l’ora della riunione, avvisare tutti i proprietari di appartamenti nella casa, ecc.) È uno svantaggio significativo.

Ha senso creare un HOA in grandi case con un numero significativo di inquilini, a condizione che tra i proprietari di appartamenti ci siano persone che vogliono essere membri del consiglio di amministrazione e avere l’esperienza necessaria.

Società di gestione in virtù di un accordo con gli inquilini della casa

Questa opzione prevede la gestione della proprietà comune di un condominio da parte di un’organizzazione specializzata che opera sulla base di un accordo di pagamento. In questo caso, i contratti per la fornitura di servizi pubblici in tali case sono conclusi dall’organizzazione di gestione, che agisce per conto dei proprietari di case. E i lavori una tantum sulla riparazione dell’edificio, l’abbellimento del territorio adiacente o il suo miglioramento possono essere eseguiti sia dai dipendenti della società di gestione che da specialisti di terze parti che saranno assunti dalla società di gestione.

Benefici:

1. I proprietari degli appartamenti sono quasi completamente sollevati dalle preoccupazioni associate alla gestione della casa.
2. Gli specialisti delle società di gestione eserciteranno sicuramente le loro funzioni in modo più professionale rispetto ai residenti coinvolti nel consiglio di amministrazione della HOA.
3. Le società di gestione eliminano innanzitutto le carenze esistenti a proprie spese (riverniciatura delle pareti, riparazione dei cablaggi, ecc.), E solo successivamente chiedono ai residenti gli importi necessari per coprire i costi sostenuti.

svantaggi:

1. I dipendenti delle società di gestione non sono residenti nella casa, pertanto non hanno alcun interesse personale a mantenerlo in buone condizioni.
2. L’attrazione delle società di gestione è il modo più costoso per i residenti di gestire un condominio.

Vale la pena concludere contratti con società di gestione nei casi in cui non vi fossero persone tra gli inquilini di un grande condominio che avrebbero accettato di gestire il lavoro della HOA.

Pertanto, non esiste un modo ideale per gestire un condominio. Quando si sceglie una forma di gestione, è necessario tenere conto del numero di residenti, della presenza di persone che sono disposte ad assumersi la responsabilità della manutenzione dell’edificio, nonché il grado di complessità dei compiti che il gestore dovrà affrontare.