Come scegliere un programma ipotecario

Attualmente, ci sono diverse decine di istituti di credito a Mosca che emettono prestiti ipotecari (ce ne sono più di 180 in Russia). Come scegliere una banca che offra condizioni di prestito ottimali per gli acquisti di case? Cominciamo con ciò che è disponibile per il consumatore anche prima di contattare la banca, perché la maggior parte delle banche non risparmia fondi per pubblicizzare i propri programmi di mutuo.

Per comodità di analisi, i programmi di ipoteca possono essere suddivisi nelle seguenti componenti principali: mercato di destinazione, valuta del prestito, acconto, tasso di interesse annuale, dimensione del prestito, durata del prestito, tempo di valutazione dell’applicazione, importo dei costi aggiuntivi per l’ottenimento di un prestito.

Mercato di destinazione

La stragrande maggioranza delle banche che emettono prestiti ipotecari opera solo nel mercato secondario degli appartamenti (si stima che circa il 70% dei programmi ipotecari sia previsto per i clienti che acquistano alloggi già pronti). Tra i giocatori attivi che offrono programmi per gli acquirenti di nuovi edifici ci sono Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, MDM-Bank e alcuni altri. Tuttavia, va notato che, secondo gli esperti, Sberbank rappresenta fino al 90% dei prestiti emessi sul mercato primario. Allo stesso tempo, non tutte le case sono prese in considerazione per il prestito nel mercato primario, ma solo i nuovi edifici approvati dalla banca del prestito. Fondamentalmente, questi sono edifici che sono già stati costruiti e consegnati alla commissione statale. Se la casa non è pronta, la banca si riserva il diritto di controllare lo sviluppatore e rifiutare di emettere un prestito senza spiegarne i motivi. L’impopolarità dell’acquisto di appartamenti in nuovi edifici tra gli istituti di prestito ipotecario è principalmente dovuta a fattori quali i tempi di costruzione prolungati e la mancanza di un impegno fino al momento in cui l’appartamento è registrato.

Valuta del prestito

La maggior parte delle banche offre prestiti ipotecari in dollari USA (oltre il 70% dei programmi). Alcune banche (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, International Moscow Bank, ecc.) Offrono prestiti in dollari e rubli. Le banche Societe Generale Vostok, MDM-Bank, Gazprombank e alcuni altri aggiungono euro a rubli e dollari. La Moscow Mortgage Agency e la Agency for Housing Mortgage Lending (AHML) lavorano solo con prestiti a rublo.

Una commissione iniziale

Fondamentalmente, la pratica è del classico, accettata in tutto il mondo, un pagamento iniziale del 30% del costo degli alloggi. Alcune banche (DeltaCredit, City Mortgage Bank, MDM-Bank, Soyuz, ecc.) Hanno programmi ipotecari con un acconto del 20%. A volte ci sono offerte con un acconto del 10% o addirittura dello 0% (ad esempio, dalla banca FORA), ma tali offerte, di norma, sono accompagnate da tassi di interesse più elevati (e durante i primi 18 mesi sono generalmente più alti che in periodo di maturità successivo). La pratica dimostra che è estremamente difficile ottenere un prestito superiore al 75-80% del costo degli alloggi e, nel mercato primario, l’anticipo è di solito circa il 40% del costo degli alloggi.

Tasso d’interesse annuale

Allo stato attuale, il tasso di interesse di base medio è dell’11% in valuta estera e del 15% in rubli, che è da due a tre volte superiore a tassi simili nei paesi economicamente sviluppati. Allo stato attuale, il tasso di riduzione del tasso di interesse nel nostro paese è rallentato e, secondo le previsioni dell’Associazione delle banche russe, entro il 2008 ammonterà all’8-8,5%, che è anche troppo per un mercato civile.
I tassi di interesse minimi in valuta estera possono ora essere annotati presso la banca VIP e la banca Pervoe OVK. (Rosbank) – 10%, ma non appartengono ai leader del mercato in questione. I grandi operatori ipotecari come Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Raiffeisenbank, DeltaCredit e International Moscow Bank praticano tassi di interesse dal 10,5% sulla maggior parte dei prestiti emessi. I tassi di interesse di cambio massimi (18%) possono ora essere rilevati presso Lokobank, FORA-bank e European Trust Bank.
Le banche DeltaCredit, Raiffeisenbank e Gazprombank utilizzano anche i cosiddetti LIBOR tassi di interesse fluttuanti, che possono variare a seconda delle fluttuazioni degli indicatori finanziari del mercato mondiale. Per questo motivo, la conclusione di un accordo a tale tasso ha aumentato i rischi per il consumatore, poiché in un lungo periodo di prestiti possono cambiare sia verso l’alto che verso il basso nei tassi di interesse..

Ammontare del prestito

Le dimensioni dei prestiti ipotecari forniti sono molto diverse. I prestiti minimi possono essere $ 2 mila (DeltaCredit Bank), massimo – $ 400 mila (City Mortgage Bank e International Moscow Bank) e persino $ 500 mila (National Mortgage Company e First OVK). In media, i prestiti sono emessi per un importo compreso tra $ 10 mila e $ 200-300 mila.

Termine di Credito

I termini per i quali sono previsti prestiti ipotecari possono variare da sei mesi a 27 anni. Il termine massimo è piuttosto raro (tali programmi sono disponibili presso FORA-Bank, European Trust Bank e AHML) ed è praticato solo per i prestiti in rubli. In generale, l’atteggiamento nei confronti di tali prestiti a lungo termine nel nostro paese è negativo, sia tra le banche che tra i consumatori, che non sono moralmente pronti a sostenere l’onere del credito per così tanto tempo. Fondamentalmente, il termine va da 10 a 15 anni. Di norma, la durata del prestito dipende dall’età del mutuatario, poiché il prestito deve essere rimborsato prima di raggiungere l’età pensionabile.

Tempo di valutazione dell’applicazione

Fondamentalmente, il periodo di revisione dell’applicazione è di 14 giorni. I comitati di credito funzionano più rapidamente in Absolutbank (da 1 giorno), MDM-Bank (3-5 giorni), Union (5 giorni) ed European Trust Bank (fino a 7 giorni); il più lento – in banca First O.V.K. (2-3 settimane) e International Industrial Bank (1 mese).

Costi aggiuntivi per l’ottenimento di un prestito

Molto spesso, i costi aggiuntivi per ottenere un prestito ammontano fino all’1,5% del volume del prestito, ma per alcuni può essere un importo più significativo. I costi aggiuntivi includono: commissione di elaborazione della domanda (RUB 1–2,6 mila), commissione di prelievo di contante, commissione bancaria una tantum, commissione di servizio di prestito, canone di locazione di celle, canone di apertura del conto, ecc..
Inoltre, il mutuatario deve ricordare che, al fine di ottenere e mantenere un mutuo, è necessario pagare annualmente le bollette per l’assicurazione della propria vita e proprietà, effettuare pagamenti una tantum per la valutazione dell’appartamento acquistato e pagare le tasse di registrazione per la vendita e l’acquisto della proprietà. Inoltre, le banche, di norma, offrono di pagare la stessa assicurazione non dove è conveniente per il mutuatario, ma solo nelle società con cui la banca collabora.