Come registrare la proprietà

Dalle storie che accadono agli acquirenti di appartamenti nei nuovi edifici di Mosca, puoi comporre un manuale istruttivo. Uno dei suoi capitoli più memorabili dovrebbe essere dedicato al problema della registrazione della proprietà degli alloggi acquistati. Questo problema è in gran parte dovuto al funzionamento del meccanismo burocratico della capitale. Ma ci sono molti altri fattori che prolungano seriamente il periodo di tempo per ottenere i documenti di titolo, la cui assenza limita in modo significativo la libertà degli acquirenti.

Distanza in anni

Qual è il lasso di tempo realistico per l’ottenimento dei diritti di proprietà? Quali opportunità ha l’acquirente di disporre della proprietà nel periodo tra la consegna dell’oggetto e la ricezione di questi documenti? Ad esempio, è possibile vendere, donare, ereditare un appartamento, dividerlo o impegnarlo contro un prestito? È giusto iniziare le riparazioni in un appartamento? Quanto costa il design stesso? Ecco le domande da capire.

Viktor Kozlov, direttore commerciale di Augur Estate, racconta le fasi della procedura per la registrazione dei diritti di proprietà: “La registrazione dei diritti di proprietà per gli acquirenti di appartamenti in case di nuova costruzione è preceduta dalla registrazione statale dei diritti di proprietà della città sugli immobili e dalla registrazione dei diritti degli investitori sugli immobili”. Le decisioni e i decreti relativi alla riduzione dei tempi necessari per la registrazione della proprietà della città nei locali residenziali sono stati presi più di una volta. Con un decreto del governo di Mosca nel 2004, è stato istituito un unico ufficio di accoglienza specializzato dell’Istituto di giustizia per la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso. Tuttavia, i problemi esistenti non sono ancora stati risolti..

“Dopo aver firmato il protocollo di separazione con la città, inizia la fase successiva – registrazione dei diritti degli investitori immobiliari nel comitato statale di Mosca per la registrazione dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso, – continua Viktor Kozlov. – I termini di approvazione in questo caso sono regolati, ma insieme a Pertanto, i requisiti per la registrazione dei documenti cambiano spesso: le società di sviluppo sono costrette a presentare più volte documenti conformi ai requisiti modificati, pertanto il periodo di 30 giorni assegnato per la registrazione dei diritti degli investitori nel settore immobiliare si estende per mesi. L’ultima fase del processo: – registrazione dei diritti di proprietà di una persona fisica o giuridica in conformità con la legge “Sulla registrazione statale dei diritti di proprietà e transazioni con essa”; ciò richiede un altro mese. Il tempo totale accumulato per ottenere documenti di proprietà a Mosca varia da un anno a un anno e mezzo, in casi speciali – fino a tre x anni dalla data di consegna della casa alla commissione statale “.

Il capo del dipartimento legale dell’agenzia immobiliare MIAN Khaya Pleshitskaya sottolinea che le misurazioni effettuate dall’ITV impiegano un notevole periodo di tempo: “Dopo che la casa è stata consegnata alla commissione statale, per circa quattro o cinque mesi, il lavoro viene svolto su misurazioni in situ, dopo di che vengono ricalcolati in base ai risultati di queste misurazioni, documenti per l’accettazione e il trasferimento di appartamenti e un pacchetto di documenti è in preparazione per completare il progetto di investimento. Solo dopo che l’indirizzo legale della casa viene aperto nel Servizio federale di registrazione. “.

Pertanto, i documenti che stabiliscono i diritti di proprietà dovranno attendere da un anno (nella migliore delle ipotesi) a tre anni. La maggior parte degli esperti immobiliari concorda con questa conclusione..

Gli sviluppatori si lavano le mani

Chi è il colpevole dei numerosi ritardi nella registrazione della proprietà degli alloggi già acquistati? Ciò che rende le autorità cittadine ritardare così tanto il processo di registrazione dei diritti degli investitori e non firmare i certificati di accettazione per lungo tempo?

La risposta è in realtà ovvia. “Le autorità municipali stanno aspettando che lo sviluppatore adempia per intero a tutti gli obblighi previsti dal contratto di investimento”, spiega Vyacheslav Timerbulatov, vicepresidente del gruppo di società Konti. “Fondamentalmente, stiamo parlando di architettura paesaggistica, sviluppo delle infrastrutture sociali del distretto, trasferimento della proprietà della prefettura alloggi per coloro che sono nella lista d’attesa, ecc. Pertanto, in realtà, non è la registrazione dei diritti di proprietà a essere ritardata, ma la firma dell’atto sull’attuazione del contratto di investimento, che viene concluso tra l’investitore e la città. Il processo di concordare e passare attraverso tutte le istanze richiede oggettivamente tempo “.

Tuttavia, a quanto pare, non si tratta solo di ragioni oggettive. Ecco cosa ha detto l’avvocato della società “Inkom-real estate” Angelica Zharkova: “Lo sviluppatore, concludendo un contratto di investimento e successivamente ottenendo permessi per la costruzione di un immobile residenziale, acquisisce alcuni obblighi con la città sotto forma di creazione di infrastrutture sul comunicazioni – pagamento del risarcimento alla città. Dopo il completamento della costruzione di una casa di nuova costruzione, quando tutti gli appartamenti vengono venduti ai possessori di azioni e lo sviluppatore ha realizzato un profitto, non è più interessato ad adempiere ai suoi obblighi con la città. Questo può durare per anni, quindi il documento – l’atto sull’esecuzione del contratto di investimento, che è considerato chiave, non è firmato da loro. Vale a dire, questo documento è la base per l’apertura di un indirizzo per un oggetto appena creato e la registrazione della proprietà “.

La relazione tra la città e l’investitore è un argomento separato, molto doloroso e importante. Naturalmente, gli oneri imposti dalle autorità municipali sui costruttori oggi sono molto elevati. In alcuni distretti, la cosiddetta quota della città raggiunge il 40% del costo di investimento del progetto. In una situazione del genere, gli sviluppatori immobiliari stanno cercando di liberarsi dell’odiato e, a quanto pare, un onere irragionevolmente pesante. La situazione di stallo può durare anni e fino a quando il gioco del tiro alla fune non sarà finito, l’acquirente attenderà.

Tuttavia, la maggior parte degli sviluppatori non è assolutamente d’accordo con tali conclusioni. Vyacheslav Timerbulatov spiega: “È obiettivamente poco redditizio per uno sviluppatore coscienzioso ritardare il processo di registrazione dei diritti di proprietà, perché in questo caso la società potrebbe incorrere in pesanti sanzioni”. “Non è redditizio per gli sviluppatori ritardare la registrazione dei diritti di proprietà di un appartamento, poiché comportano numerosi costi”, ha dichiarato Sergei Lyadov, segretario stampa della società di investimenti e costruzioni City-XXI secolo. Di che tipo di costi stiamo parlando? Prima di tutto, si tratta di costi operativi e di servizio per la manutenzione del complesso dopo la consegna della commissione statale. Infatti, secondo i termini del contratto, l’onere di tali pagamenti ricade spesso sulle spalle degli acquirenti, ma quest’ultimo, come affermano gli stessi costruttori, spesso rifiuta di pagare per beni che non gli appartengono legalmente. Quindi, cosa supererà: la possibilità di ottenere concessioni dalla città o risparmi sulle bollette? La domanda è probabilmente retorica.

Parti contraenti

Oltre alle difficoltà associate all’attuazione degli obblighi di investimento, al momento esiste un’altra questione estremamente difficile. Questa è la connessione della casa alle utenze. “Nell’ultima fase dell’attuazione del progetto, questo problema è il più doloroso”, afferma Sergey Lyadov. “Se il problema non è stato completamente risolto in anticipo, in alcuni casi i ritardi nella registrazione dei diritti possono raggiungere diversi anni”..

La lentezza dei dipendenti ITV è un’altra ragione del ritardo nell’elaborazione. Tuttavia, la situazione non si limita alle difficoltà descritte. Come sapete, oltre alla società di sviluppo, numerosi investitori sono spesso coinvolti nella realizzazione di un progetto. Questi ultimi attraggono coinvestitori, e tutti in futuro attirano individui – detentori di azioni verso l’edilizia. Sorgono problemi, poiché i documenti relativi al completamento della costruzione di una casa devono essere firmati da tutti gli investitori che sono parti del contratto di investimento. Ma ciò non può avvenire fino a quando non saranno stati effettuati tutti i calcoli tra investitori e sviluppatore, società e creditori..

“Di conseguenza, i detentori di azioni soffrono”, afferma Anzhelika Zharkova. proprietà, poiché ci sono molti investitori e gli insediamenti tra loro non sono stati fatti per intero. Va detto che gli insediamenti tra investitori e coinvestitori non sono sempre risolti su base volontaria, a volte – e più recentemente – sorgono controversie tra loro, che sono risolte solo Di conseguenza, non ci possono essere dubbi su alcun documento sull’attuazione del contratto di investimento e l’azionista attende che tutte queste controversie vengano risolte. Ciò è accaduto nel microdistretto Nikulino-2, quando le parti del contratto di investimento non sono riuscite a capire chi debba chi, e uno di loro ha intentato una causa in tribunale, ma i detentori di azioni non hanno aspettato, sono andati in tribunale con richieste di riconoscimento della proprietà degli appartamenti e in tribunale riconoscimento della loro proprietà “.

Molti avvocati sono convinti che in situazioni in cui la registrazione dei diritti di proprietà è ritardata, il modo più efficace per proteggere i loro diritti è il tribunale. Precedenti simili esistono oggi..

Pro e contro di impiccagione

Per tutto il tempo, mentre vengono eseguite le azioni sopra, l’acquirente del nuovo edificio è in un limbo. La sua posizione è la più svantaggiosa e non privatizzata, questa è la posizione di una persona che è diventata ostaggio dello scontro tra funzionari e costruttori, costruttori e ingegneri energetici, investitori e coinvestitori. Tuttavia, un acquirente che ha diritti reali, ma non legali, sulla proprietà acquisita ha anche alcune opzioni..

“Dopo aver ricevuto l’autorizzazione dallo sviluppatore, l’acquirente può iniziare a effettuare riparazioni nell’appartamento prima della registrazione dei diritti di proprietà, poiché di solito le aziende sono disposte a incontrare gli acquirenti”, afferma Sergey Lyadov. Ma in questo caso, il futuro proprietario dell’appartamento ha restrizioni significative. Ad esempio, non può influire sulle caratteristiche progettuali dell’appartamento e della facciata dell’edificio, perché in questo caso si parla di riqualificazione, che, in linea di principio, è vietata fino alla registrazione della proprietà.
L’acquirente ha anche il diritto di lasciare in eredità un appartamento che non è stato ancora legalmente eseguito, poiché tale azione è prevista dal Codice Civile della Federazione Russa (secondo la legge, è possibile lasciare in eredità non solo la proprietà che il testatore ha al momento di redigere la volontà, ma anche quella che apparirà nel suo futuro). Khaya Pleshitskaya spiega: “È possibile ereditare, anche se non c’è volontà. In questo caso, l’erede riceve un certificato del diritto di ereditare e si applica all’organizzazione che effettua la registrazione o all’organizzazione con cui è stato concluso un accordo per l’appartamento, in modo che l’appartamento sia già registrato per lui “.

Una volontà deve essere distinta da una donazione, che in questo caso è impossibile. In linea di principio, l’acquirente può vendere l’appartamento prima della registrazione dei diritti di proprietà, tuttavia, in questo caso, verrà utilizzato lo schema di assegnazione dei diritti di sinistro, che, ovviamente, è giustificato solo in caso di forza maggiore.

Le possibilità dell’acquirente di un nuovo edificio legalmente non registrato, infatti, sono limitate alla riparazione, eredità e cessione dei diritti di sinistro. Sono esclusi tutti gli altri passaggi per impossessarsi della proprietà. Pertanto, l’acquirente non può registrarsi in tale appartamento, poiché la base per la registrazione nel luogo di residenza (registrazione) è un certificato di proprietà. “Nel caso in cui avvenga un divorzio tra i coniugi prima della registrazione della proprietà, è impossibile dividere l’appartamento stesso, poiché non appartiene ancora ai coniugi”, afferma Khaya Pleshitskaya. “Di conseguenza, il denaro pagato per l’acquisto dell’appartamento viene diviso.” Non è possibile impegnare l’appartamento contro un prestito, poiché non esiste un immobile in quanto tale.

Un significativo svantaggio del “periodo di transizione” – e bollette elevate a causa del fatto che i sussidi cittadini per questo periodo non sono validi.

L’acquirente pagherà per tutto?

Con le scadenze esistenti per la registrazione dei diritti di proprietà, un raro acquirente di immobili in nuovi edifici non prende provvedimenti per entrare nei loro diritti.

Il processo di acquisizione della proprietà può essere accelerato, se non legalmente, almeno in realtà. Ed ecco come. “Dopo che la casa è stata consegnata alla commissione statale, con la decisione del prefetto del distretto amministrativo, la casa deve essere trasferita al saldo dell’organizzazione operativa. L’acquirente di un appartamento, che non vuole aspettare diversi anni per ottenere i diritti di proprietà, può stipulare un accordo con l’organizzazione che gestisce la sua casa e procedere con la riparazione e la registrazione parziale dei documenti per l’approvazione riqualificazione, – consiglia Viktor Kozlov. – Ma in questa situazione, va tenuto presente che da quel momento in poi, tutte le spese per la manutenzione dell’oggetto, precedentemente assegnate al general contractor, e dal momento dell’accettazione da parte dello stato da parte della commissione – all’investitore, verranno ora addebitate dagli inquilini, concluso un accordo con l’organizzazione operativa “.

Un’altra domanda molto difficile riguarda il costo dei servizi per la registrazione legale della proprietà di un appartamento. Chiunque abbia mai dovuto registrare la proprietà degli immobili a Mosca sa quali circoli di inferno i futuri proprietari dovranno attraversare. La raccolta di numerosi documenti, lunghe code, rifiuti – tutti questi costi sono spiegati dai dipendenti del comitato di registrazione di Mosca dall’insufficiente elaborazione della base legislativa e dal fatto che attualmente la struttura semplicemente non può far fronte al flusso in costante aumento di clienti di questa organizzazione. Quali sono i costi dell’acquirente in una situazione del genere? Le opinioni degli esperti in materia sono molto ambigue..

Khaya Pleshitskaya ritiene che le spese per la registrazione della transazione non siano obbligatorie: “I soldi per la registrazione al momento dell’acquisto di un appartamento non sono sempre presi. ), ma i documenti (contratti, accordi aggiuntivi) devono essere eseguiti. Per questi tipi di lavoro, il denaro viene addebitato “.

Vyacheslav Timerbulatov descrive la situazione in modo leggermente diverso: “Il costo del servizio per la registrazione di un appartamento in proprietà è di solito determinato come percentuale del costo di un appartamento per la comodità dei clienti e dell’agenzia. Inoltre, è determinato tenendo conto della posizione della casa, della fase di preparazione dei documenti per la registrazione e di una serie di altri fattori. Ad esempio, nella nostra azienda, il costo della registrazione è incluso nel prezzo di acquisto di una casa. Altri sviluppatori per questo servizio prendono un importo non superiore a $ 1000, solo per assistenza legale. In un agente immobiliare, il costo della registrazione nella fase di investimento è compreso dall’1 all’1,5% del costo di un appartamento in Mosca, nella regione – circa il 2-2,5% Alcune società che sono intermediari e hanno acquistato appartamenti da un investitore con un contratto di agenzia, assorbono fino al 3% dell’importo del contratto, a cui vanno aggiunti anche i costi del dovere statale e il pagamento di vari certificati. che è costato al cliente una media di $ 500 “.

Attualmente, puoi trovare molti annunci in cui i rappresentanti di varie aziende offrono di registrare la proprietà di nuovi edifici. Di norma, il costo di tale servizio è approssimativamente lo stesso di $ 1000. Tali annunci sono più tristi che incoraggianti. Dopotutto, si scopre che i ritardi burocratici possono essere eliminati, ma ciò che sembra essere un affare difficile e tirato fuori, si scopre, può essere realizzato in un mese o due. Se c’è un interesse materiale.