Casse di risparmio per l’edilizia: un’alternativa ai mutui?

Sezioni dell’articolo



Circa un terzo della popolazione della Russia ha una media di non più di 9 metri quadrati. m di spazio vitale per persona. Più di 5 milioni di persone non hanno i mezzi per acquistare nuovi alloggi e fanno la fila per un appartamento, desiderando ottenere nuovi alloggi a spese pubbliche. Tuttavia, lo stato non è in grado di offrire alloggi a tutti i bisognosi, pertanto la soluzione della questione abitativa per la maggior parte dei cittadini si sta muovendo a un ritmo estremamente lento..

Sfortunatamente, i mutui non sono disponibili per tutti i cittadini per un motivo o per l’altro. Pertanto, le autorità devono cercare varie opzioni alternative per consentire alle persone di acquistare un nuovo appartamento. Una delle opzioni proposte è il progetto di legge “Sulle casse di risparmio delle costruzioni”, che si basa sull’esperienza di SSC in numerosi paesi europei.

La storia delle prime casse di risparmio edili

Le moderne tecnologie per investire in immobili residenziali in tutto il mondo si basano su tre principi principali:

  • supporto governativo;
  • credito ipotecario;
  • risparmio contrattuale.

Naturalmente, in diversi paesi, i metodi di attuazione di determinate aree possono differire in modo significativo, ma i principi sono gli stessi. Per quanto riguarda la costruzione di casse di risparmio, tutte queste organizzazioni appartengono al terzo gruppo, che si basa sul principio del risparmio contrattuale..

I primi sistemi di risparmio su contratto apparvero in Prussia nel 1783. Più tardi, all’inizio del XIX secolo, sistemi simili di risparmio edilizio iniziarono ad apparire in altri paesi e regioni (in Austria dal 1811, in Sassonia dal 1843).

Le prime associazioni, che fungevano da prototipo per le casse di risparmio, iniziarono ad apparire in piccoli villaggi minerari in Germania e funzionarono secondo un semplice principio: se per la costruzione di una casa, per esempio, fossero necessarie 100 mila unità monetarie, e ognuna di quelle che volevano costruire una casa poteva rimandare solo 10 migliaia, è ovvio che avrebbe potuto costruire una casa solo dopo 10 anni. Quando 10 di questi richiedenti venivano raggruppati contemporaneamente, uno di loro poteva ottenere una nuova casa in un anno, il secondo in 2 anni, il terzo in 3 anni, ecc. Di conseguenza, vincono tutti i partecipanti, tranne l’ultimo.

Casse di risparmio per l'edilizia: un'alternativa ai mutui? Pastore von Bodelschwing

La prima cassa di risparmio immobiliare del pastore von Bodelschwing fu aperta nel 1885. Questa direzione iniziò a svilupparsi attivamente dopo la seconda guerra mondiale nel 1948. L’impulso per il loro sviluppo fu la mancanza di risorse finanziarie nella Germania del dopoguerra, quando i problemi abitativi della popolazione iniziarono a essere risolti con l’aiuto delle casse di risparmio..

Sul territorio della Germania è ancora attivo uno dei sistemi più famosi e più grandi di casse di risparmio..

?In altri paesi europei, il vantaggio del sistema di risparmio degli edifici è stato valutato molto più tardi, all’inizio delle riforme del mercato. Le leggi sulla costruzione di casse di risparmio sono attualmente adottate in Repubblica Ceca, Gran Bretagna, Slovacchia, Ungheria, Francia, Croazia, ecc. Oltre a quelle nazionali, in questi paesi operano anche casse di risparmio tedesche per l’edilizia. Va anche notato che le moderne casse di risparmio delle costruzioni differiscono nettamente dai primi tentativi di organizzare risparmi collettivi per l’edilizia abitativa. E sono le casse di risparmio delle costruzioni che sono ora lo strumento principale per investire in immobili residenziali in Germania. Pertanto, la costruzione di 3 case su 4 in questo paese è finanziata con la partecipazione di risparmi contrattuali collettivi.

Nella forma moderna, le SSC come fonte di risorse per il finanziamento dei prestiti immobiliari utilizzano depositi di cittadini, commissioni dei mutuatari per l’utilizzo del prestito e il premio statale stabilito, che viene pagato in conformità con il contratto concluso sui risparmi di costruzione, a condizione che durante l’anno il depositante abbia contribuito al suo conto specificato in importo del contratto.

Allo stesso tempo, un prestito immobiliare in una cassa di risparmio di costruzione può essere ottenuto solo dal suo investitore e solo dopo la scadenza del tempo stabilito dal contratto (circa 5-6 anni), se ha versato contributi mensili sul conto nella SSC per l’importo specificato nel contratto. Va notato che i tassi di interesse (sia sui depositi che sui prestiti) sono fissati per l’intera durata del contratto.

Dopo aver ricevuto un prestito dall’SSC, il suo rimborso viene effettuato entro il termine stabilito dal contratto. In genere, la durata massima del prestito in questo caso è di 12 anni. Allo stesso tempo, i tassi di interesse sono inferiori rispetto al caso dei prestiti ipotecari.

Esperienza mondiale nell’applicazione di sistemi di risparmio abitativo

Certo, è passato molto tempo dall’apparizione delle prime casse di risparmio in Germania. Ora sistemi di risparmio edilizio simili esistono in molti paesi. Secondo le statistiche, quasi la metà degli europei utilizza le casse di risparmio per l’edilizia per risparmiare denaro per l’acquisto di abitazioni. Come abbiamo già esaminato con l’esempio della Germania, tutti i depositanti stipulano un accordo con la cassa di risparmio, che stabilisce tutte le condizioni: l’ammontare del contributo, gli interessi su depositi e prestiti, la durata dell’accordo, ecc. Il contratto è attuato in tre fasi.

accumulazione.Prima di ricevere un prestito per acquistare un appartamento, ciascun membro deve accumulare un determinato importo (una quota dell’importo totale del prestito stabilito dall’accordo).

Ottenere soldi e comprare un appartamento.In questa fase, il membro della SSC riceve i suoi soldi accumulati insieme agli interessi, nonché a un determinato importo del prestito, determinato dall’accordo. Usando questo denaro, l’investitore acquista un alloggio.

Rimborso del prestito.Secondo i termini dell’accordo, i fondi presi in prestito vengono restituiti alla cassa di risparmio di costruzione insieme agli interessi sul prestito entro il periodo specificato..

Il numero di partecipanti alla cassa di risparmio per l’edilizia non è limitato. Ovviamente, la stabilità finanziaria dell’intero sistema dipende dal numero e dalla regolarità di attrarre nuovi depositanti..

Casse di risparmio per l'edilizia: un'alternativa ai mutui? Azione di massa. Ivan Pols. 2009

Ad alcuni potrebbe sembrare che SSK siano come schemi piramidali. Ma non è così. La particolarità delle casse di risparmio di edifici esistenti, che garantisce il loro funzionamento stabile, è che sono completamente indipendenti dal mercato dei capitali: tutti i fondi, che circolano all’interno del sistema, formano un circolo vizioso.

Si scopre una specie di circolazione di denaro. A scapito dei depositi attratti, l’ufficio cassa emette prestiti, che vengono quindi restituiti e nuovamente inviati ai prestiti agli altri membri del sistema.

E questo flusso non si ferma mai attirando nuovi investitori, poiché la nuova generazione sfrutta attivamente le opportunità offerte dalle casse di risparmio delle costruzioni. Va anche notato che nella maggior parte dei paesi europei le CCM sono attivamente supportate dallo stato, che fornisce ai depositanti sussidi per l’alloggio aggiuntivi (sono anche chiamati premi). Ad esempio, nel 2000, nella Repubblica ceca, lo 0,26% del PIL è stato stanziato dal bilancio per il pagamento dei premi statali sui depositi delle famiglie nel SSK.

Oltre a SSC, funzionando secondo il principio sopra descritto, in Europa ci sono molte altre varietà di tali sistemi. Ad esempio, in Francia, esistono 2 tipi di conti di risparmio abitativo:

  1. Libro di risparmio A), sul quale inizialmente è possibile risparmiare fino a 20 mila euro e quindi ricevere un prestito agevolato per l’acquisto di un appartamento per un importo fino a 30 mila euro al 3,75% annuo. Inoltre, a questo contributo target viene aggiunto annualmente un bonus statale di 1,5 mila euro..
  2. Conti di risparmio PEL (piano di risparmio abitativo). Su tale conto, una persona può risparmiare fino a 80 mila euro e quindi ricevere un prestito immobiliare preferenziale fino a 120 mila euro al 4,8% annuo.

Nel Regno Unito esiste un sistema di società edilizie, il cui meccanismo è in qualche modo simile al principio di lavoro della SSC tedesca, ma qui, per ottenere un prestito immobiliare, non è necessario essere un investitore in una società edile. Negli ultimi anni, a causa della liberalizzazione della legislazione bancaria britannica, le attività di tutte le società di costruzioni hanno iniziato a sovrapporsi maggiormente alle attività delle banche commerciali..

Le casse di risparmio delle costruzioni esistono in molti paesi e, insieme ai prestiti ipotecari, sono uno strumento per risolvere i problemi abitativi della popolazione..

Ci sono anche esempi di esperienza negativa nella costruzione di casse di risparmio. Ad esempio, in Argentina, tale sistema era piuttosto attivo e funzionava con successo fino agli anni ’70 del XX secolo. Tuttavia, a causa dell’alta inflazione, i risparmi delle famiglie nelle casse di risparmio delle costruzioni sono fortemente e fortemente deprezzati..

In India, anche il sistema delle casse di risparmio degli edifici è crollato. Gli esperti ritengono che la ragione principale di questo sviluppo di eventi sia la mancanza di un’efficace gestione patrimoniale. In particolare, nella fase iniziale, l’SSC non ha creato riserve di liquidità. Inoltre, a causa della gestione analfabeta, sono emerse disparità tra l’ammontare dei risparmi accumulati e il volume dei prestiti emessi. Come risultato di queste azioni inefficaci, le casse di risparmio delle costruzioni indiane fallirono rapidamente. Tuttavia, nonostante singoli esempi dell’esperienza negativa dell’SSC, nel corso dei diversi secoli della loro esistenza, sono riusciti a dimostrare la loro efficacia e affidabilità. Le casse di risparmio delle costruzioni esistono in molti paesi e, insieme ai prestiti ipotecari, sono uno strumento per risolvere i problemi abitativi della popolazione..

Prospettive per la formazione di casse di risparmio in Russia

Prima di tutto, si dovrebbe dire che una sorta di cassa di risparmio di edifici opera da molto tempo in Russia. Sicuramente molte persone conoscono un concetto come le case e le cooperative abitative. In totale, circa 30 corporazioni operano attualmente sul territorio della Russia in diverse regioni, unendo queste cooperative..

Casse di risparmio per l'edilizia: un'alternativa ai mutui? Andrey Gorodnichev. Falegnami (dettaglio)

Sfortunatamente, nella forma in cui ora esistono, le cooperative di abitazione non sono state in grado di raggiungere un successo significativo. Anche se il numero totale di depositanti di tali organizzazioni supera le decine di migliaia di persone.

Il problema principale è che queste cooperative operano senza il sostegno del governo. E la popolazione non si fida molto di queste organizzazioni, perché non esiste una base legislativa affidabile che regolerebbe rigorosamente il loro lavoro, motivo per cui i truffatori spesso usano questo.

Questo è il motivo per cui, nel 2006, i rappresentanti del partito della Russia Fiera hanno presentato in esame alla Duma un progetto del proprio progetto di legge “Sulla costruzione e sulle casse di risparmio”. Si presume che le SSC differiranno in modo significativo dalle cooperative abitative sia per lo stato che per il livello di controllo da parte delle agenzie governative.

Caratteristiche del progetto di legge “Sulle casse di risparmio delle costruzioni” presentato alla Duma russa

Va notato che questo disegno di legge è già stato presentato due volte alla Duma di stato della Federazione Russa. Tuttavia, è stato respinto e inviato per la revisione. Negli ultimi anni, un intero gruppo di specialisti ha lavorato al documento, compresi i rappresentanti della Banca di Russia, il Ministero delle finanze, il Ministero dello sviluppo economico e il Ministero dello sviluppo regionale.

Secondo gli sviluppatori del progetto, le casse di risparmio edili in Russia possono essere una buona alternativa ai mutui e dovrebbero aumentare la disponibilità di nuove abitazioni per una popolazione più ampia.

Il disegno di legge prevede la creazione di banche specializzate che saranno in grado di effettuare un elenco limitato di operazioni bancarie. Ogni depositante della cassa di risparmio di costruzione dovrà concludere un accordo di accumulazione di risparmio con la banca, che prevede il pagamento di contributi fissi al proprio conto di risparmio nella banca entro un determinato periodo.

Quando il depositante ha accumulato circa il 30-50% del costo dell’appartamento, avrà diritto a ricevere un prestito nell’importo necessario per l’acquisto di un nuovo appartamento. La durata del prestito e gli interessi su di esso saranno stabiliti in anticipo nell’accordo.

Inoltre, il disegno di legge prevede che i tassi di interesse su un prestito non debbano superare il tasso su un deposito di risparmio di oltre il 3% annuo..

In effetti, questo disegno di legge mira a creare un nuovo istituto finanziario nel paese. Poiché stabilisce chiaramente che le casse di risparmio delle costruzioni riceveranno lo status di una banca (organizzazione finanziaria e creditizia), specializzata esclusivamente nell’attirare denaro dalla popolazione verso i depositi di risparmio delle costruzioni e nel fornire prestiti mirati ai loro investitori per l’acquisto di abitazioni.

Si propone di creare un fondo assicurativo speciale, che verrà utilizzato in caso di una forte riduzione del volume dei depositi di risparmio di costruzioni attratti.

SSC, secondo il disegno di legge sviluppato, sarà in grado di effettuare una gamma molto limitata di operazioni bancarie. Pertanto, avranno accesso a: attrarre depositi da persone fisiche e giuridiche, collocare depositi attratti in attività a basso rischio (ad esempio, titoli di stato), servire conti individuali, effettuare transazioni per conto dei cittadini sui loro conti bancari, vendere e acquistare valuta estera (solo in modulo non in contanti), nonché l’emissione di garanzie bancarie. Tali restrizioni sulle transazioni disponibili sono progettate per ridurre al minimo i rischi di SSC.

Il disegno di legge contiene anche norme separate per garantire la sostenibilità finanziaria della costruzione di casse di risparmio. Ad esempio, si propone di creare un fondo assicurativo speciale, che verrà utilizzato in caso di una forte riduzione del volume dei depositi di risparmio delle costruzioni attratti..

Inoltre, gli standard di stabilità finanziaria, secondo gli sviluppatori del documento, dovrebbero basarsi sul calcolo di singoli indicatori cumulativi di ciascun singolo investitore e sulla determinazione dell’ordine dei depositanti. Inoltre, dovrebbero essere stabilite ulteriori restrizioni sull’uso dei fondi accumulati quando questi sono distribuiti tra i membri del SSC..

Il disegno di legge prevede anche il sostegno del governo al sistema di risparmio degli edifici. Gli sviluppatori hanno previsto l’accantonamento di un premio sul deposito di risparmio pari al 20% della sua crescita annuale, che sarà versato dal bilancio federale. Allo stesso tempo, per un cittadino della Russia, l’importo massimo dei premi statali all’anno non dovrebbe superare i 26 mila rubli..

La supervisione delle attività delle casse di risparmio delle costruzioni sarà affidata alla Banca di Russia, che stabilirà standard speciali per le SSC che differiscono da quelli delle altre banche commerciali. Inoltre, in modo che le casse di risparmio delle costruzioni siano completamente isolate dai mercati bancari e azionari, gli interessi sui depositi di risparmio e sui prestiti saranno determinati alla conclusione dell’accordo. Allo stesso tempo, la cassa di risparmio immobiliare non avrà il diritto di modificare i termini dell’accordo per l’intera durata dell’accordo. La differenza massima consentita tra i tassi di deposito e di credito sarà stabilita dalla Banca di Russia.

In che modo la formazione di SSK influenzerà il mercato immobiliare domestico

Alla fine di febbraio 2012, il presidente del Consiglio della Federazione, Sergei Mironov, ha annunciato che la nuova versione del disegno di legge è stata nuovamente sottoposta all’esame della Duma. Ha inoltre osservato che la legge “Sulle casse di risparmio delle costruzioni” potrebbe entrare in vigore nel 2013.

In che modo l’adozione di questa legge influirà sul mercato immobiliare residenziale domestico??

Questa legge regolerà chiaramente le attività di costruzione di casse di risparmio in Russia. Questo ci aiuterà a ottenere uno strumento di lavoro che consente alla popolazione di risparmiare per nuove abitazioni. L’adozione della legge è un passo responsabile e necessario, poiché apparirà una base legislativa in grado di proteggere i diritti delle persone e rendere il sistema di risparmio delle costruzioni completamente trasparente.

Il vantaggio di SSC è che a causa del fatto che tutti i flussi finanziari circolano all’interno del sistema, diventa possibile fissare bassi tassi di interesse (notevolmente inferiori rispetto ai mutui). Allo stesso tempo, i tassi non dipendono dalle fluttuazioni del mercato finanziario e non possono cambiare per l’intera durata del contratto con la cassa di risparmio delle costruzioni..

È ovvio che la creazione di un SSK in Russia diventerà un’alternativa al prestito ipotecario e consentirà ai cittadini che non dispongono di fondi per un acconto su un mutuo di accumulare l’importo richiesto in una cassa di risparmio di costruzione e quindi acquistare nuovi alloggi a credito.

Inoltre, la loro creazione dovrebbe avere un effetto favorevole sullo sviluppo complessivo del mercato immobiliare residenziale: il denaro raccolto dall’SSC sarà utilizzato per finanziare nuove costruzioni. Di conseguenza, i volumi di nuove abitazioni da commissionare cresceranno e i prezzi sul mercato si stabilizzeranno..

Il principio di funzionamento dei mutui e degli SSC è completamente diverso, pertanto i loro clienti saranno diversi. Di conseguenza, è improbabile che queste istituzioni diventino seri concorrenti..

Per quanto riguarda le banche ipotecarie, non dovrebbero avere paura della forte concorrenza della costruzione di casse di risparmio. Possono coesistere e lavorare pacificamente insieme. Di norma, nei paesi in cui gli SSC sono presenti da molto tempo e hanno funzionato efficacemente, i risparmi abitativi della popolazione rappresentano circa il 30%, un altro 30% dei cittadini investe in SSC e il restante 40% ricade sui prestiti ipotecari.

Il principio di funzionamento dei mutui e degli SSC è completamente diverso, pertanto i loro clienti saranno diversi. Di conseguenza, è improbabile che queste istituzioni diventino seri concorrenti. È solo che il sistema delle casse di risparmio delle costruzioni amplierà le possibilità dei cittadini e offrirà l’opportunità di acquistare alloggi per coloro per i quali non è attualmente disponibile un mutuo.

In conclusione, vorrei dire che, in ogni caso, l’efficienza e la stabilità delle casse di risparmio delle costruzioni dipenderanno dall’accuratezza del rispetto della legge e dal sostegno del governo. Come conferma l’esperienza mondiale, il sistema SSC non può semplicemente acquisire un carattere di massa senza un serio sostegno da parte delle autorità..

Valuta l'articolo
( Ancora nessuna valutazione )
Condividi con gli amici
Suggerimenti su qualsiasi argomento da parte di esperti
Aggiungi un commento

Cliccando sul pulsante "Invia commento" acconsento al trattamento dei dati personali e accetto la informativa sulla privacy