Aumentare il tasso della banca centrale: cosa accadrà al mutuo

Sezioni dell’articolo

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• Cosa possono aspettarsi i mutuatari. Il tasso dei mutui cambierà
• Ritardo nei pagamenti dei mutui. Come essere
• Come negoziare con la banca
• Rifinanziamento di un contratto di mutuo
• Ristrutturazione di un mutuo in valuta rublo
• La banca può aumentare il tasso d’interesse ipotecario?
• Cosa farà il governo
• E i pagamenti dei mutui? C’è qualche speranza per il meglio

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Il crollo del rublo e un forte aumento del tasso di sconto della Banca centrale hanno causato il panico tra i russi che hanno già sottoscritto un mutuo o lo faranno nel prossimo futuro. Vediamo in che modo l’aumento del tasso della Banca centrale li influenzerà, come concordare con la banca a condizioni preferenziali e cosa aspettarsi per i mutuatari in futuro.

Cosa possono aspettarsi i mutuatari. Il tasso dei mutui cambierà

L’aumento del tasso di rifinanziamento al 17% significa che è a questo ritmo che le banche commerciali prenderanno in prestito denaro dalla Banca centrale. Se osservi le dinamiche dell’ultimo anno, puoi vedere che anche con un aumento costante del tasso di rifinanziamento, i tassi di interesse sull’ipoteca di rublo non sono cambiati molto:

• Marzo 2014: tasso della Banca centrale – 7,0%, mutuo – 12%;
• Aprile 2014: tasso della Banca centrale – 7,5%, mutuo – 12,3%;
• Luglio 2014: tasso della Banca centrale – 8,0%, mutuo – 12,2%;
• Settembre 2014: tasso di sconto – 9,5%, mutuo – 12,5%.

Ma l’attuale forte aumento cambierà radicalmente la situazione. Le banche non possono operare senza profitto. Pertanto, saranno costretti a emettere prestiti a tassi di interesse superiori al tasso della Banca centrale. Si prevede che al tasso di rifinanziamento attuale per i prestiti ipotecari, i russi pagheranno non meno del 18-20% all’anno. E questo è secondo le previsioni più ottimistiche. Sicuramente le piccole banche offriranno mutui ai mutuatari a tassi di interesse ancora più elevati.

I mutui sociali dovrebbero aumentare di prezzo molto meno. Secondo Andrey Shelkovy, direttore dell’agenzia di finanziamento dell’edilizia abitativa, il tasso dei mutui sociali nel 2015 sarà calcolato in base all’indice di inflazione dei consumatori, al quale verrà aggiunto il 3,8%. Il prossimo anno, il Ministero dello sviluppo economico prevede un indice di inflazione dei consumatori nella regione del 7,5%. Di conseguenza, il tasso di prestiti per l’acquisto di abitazioni nell’ambito di programmi statali dovrebbe essere di poco superiore all’11%.

Ma tutti questi cambiamenti dovrebbero essere previsti solo dopo il nuovo anno. Al momento, diverse banche commerciali hanno sospeso l’attuazione dei programmi di mutuo e finora non hanno nemmeno emesso prestiti pre-approvati. Le istituzioni finanziarie vogliono aspettare un po ‘di tempo per vedere dove porterà l’attuale situazione con il rublo, quali misure prenderà il governo e quale tasso di interesse sarà ottimale nelle mutate condizioni economiche.

Ritardo nei pagamenti dei mutui. Come essere

Per i primi 20-25 giorni dopo il ritardo nel pagamento, la banca potrebbe non prestare attenzione al ritardo nei pagamenti. I suoi dipendenti sanno benissimo che tutti possono avere difficoltà finanziarie temporanee. Ma se il cliente non effettua ulteriori pagamenti, gli specialisti del dipartimento del credito iniziano a cercare di contattarlo, inviare notifiche di pagamenti in ritardo e provare in ogni modo possibile a ricordare al mutuatario i suoi obblighi.

Se i pagamenti dei mutui non vengono effettuati entro tre mesi o i termini di pagamento sono stati violati più di tre volte entro 12 mesi e il ritardo supera il 5% dell’importo del mutuo, gli avvocati della banca hanno il diritto di rivolgersi al tribunale per riscuotere il debito. E, naturalmente, la decisione del tribunale sarà a loro favore; è improbabile che un cliente che si nasconde da un istituto finanziario possa contare sul tribunale per schierarsi con lui..

Inoltre, al fine di recuperare da un cliente bancario l’importo del debito, gli interessi e le penalità per ritardo, gli ufficiali giudiziari possono sequestrare il conto bancario del debitore, mettere all’asta i beni immobili ipotecari e sequestrare la sua auto. Se il mutuo viene emesso non solo per il mutuatario, ma anche per i suoi parenti, anche i loro beni possono essere arrestati.

Vi sono persino casi noti in cui le agenzie di riscossione, che hanno acquistato debiti dalle banche, hanno minacciato i mutuatari insolventi con un procedimento penale per frode. Ma tali minacce sono assolutamente senza speranza. L’articolo 159 del codice penale della Federazione Russa (frode) può essere applicato solo se il cliente della banca ha utilizzato documenti falsi durante la richiesta di un mutuo. È vero, nel codice penale russo ci sono altri 177 articoli (evasione del rimborso dei conti da pagare), ma non ci sono stati precedenti quando i mutuatari sono stati processati ai sensi di questo articolo..

Come negoziare con la banca

Come è già chiaro, per un mutuatario insolvente, nascondersi dalla banca è assolutamente inutile. La soluzione migliore è cercare di negoziare con un istituto finanziario per allentare i termini del contratto di mutuo. Dopotutto, la banca non è assolutamente interessata ai mutuatari problematici e si incontrerà sicuramente a metà strada se il cliente si comporta in modo ragionevole e adeguato.

Devi prendere un certificato dalla banca sull’ammontare del tuo debito. Quindi dovresti scrivere una domanda all’istituto finanziario elencando i motivi per cui non è possibile effettuare pagamenti completi sull’ipoteca. La lettera non dovrebbe solo chiedere alla banca condizioni preferenziali, ma anche indicare le tue proposte per risolvere la situazione.

Le opzioni più comuni per allentare le condizioni dei mutui sono il rifinanziamento e la ristrutturazione in valuta rublo.

Rifinanziamento di un contratto di mutuo

Al momento del rifinanziamento, un nuovo prestito viene aperto al mutuatario, a spese del quale viene rimborsato il vecchio. Un nuovo prestito, di norma, viene emesso allo stesso tasso di interesse di prima, ma per un periodo più lungo, a causa del quale viene ridotto l’importo dei pagamenti mensili. Questa è l’opzione più accettabile per i mutuatari che hanno sottoscritto un mutuo in rubli.

Ristrutturazione di un mutuo in valuta rublo

Nel contesto del rapido aumento del dollaro, è meglio per i russi che hanno sottoscritto mutui in valuta estera chiedere agli istituti finanziari di ristrutturare i loro prestiti ipotecari nella valuta nazionale. Cioè, i termini dell’accordo rimarranno gli stessi, ma i pagamenti dei mutui saranno pagati in rubli.

Quindi la lettera viene inviata alla banca (è necessario assicurarsi che sia correttamente registrata) o inviata all’istituto finanziario tramite lettera con notifica.

Durante l’esame della domanda da parte della banca, in nessun caso i pagamenti devono essere interrotti, altrimenti, in caso di procedimenti legali, il mutuatario può essere riconosciuto come un inadempiente dannoso. Se non è possibile trasferire l’intero importo dei pagamenti ipotecari alla banca, puoi limitarti a solo una parte di esso, ma pagarlo regolarmente entro i termini stabiliti dal contratto.

La banca può aumentare il tasso d’interesse ipotecario?

Per capirlo, il mutuatario deve rileggere attentamente il contratto di mutuo. Peggio ancora, afferma che un istituto finanziario può aumentare unilateralmente il tasso di interesse. In questo caso, il mutuatario può lamentarsi solo della propria disattenzione, quando non ha prestato attenzione a questo elemento quando ha concluso l’accordo.

Inoltre, nei termini dell’accordo, si può dire che un istituto finanziario ha diritto ad un aumento dei tassi solo al verificarsi di determinate condizioni. Ad esempio, aumentando il tasso di sconto della Banca centrale o l’indice LIBOR. È necessario verificare se tali condizioni si sono realmente verificate e, in tal caso, l’aumento del tasso da parte della banca è assolutamente legale.

Un’altra opzione comune è quando l’accordo sui mutui stabilisce che il tasso può essere aumentato solo di comune accordo tra le parti. In questo caso, il mutuatario deve solo scrivere una lettera alla banca dichiarando che non ha dato il suo consenso all’aumento dei tassi. Se l’istituto finanziario persiste, puoi tranquillamente andare in tribunale. Il mutuatario ha tutte le ragioni per vincerlo.

In teoria, è possibile che un istituto finanziario vada in tribunale con una richiesta di modifica dei termini del contratto di mutuo sulla base dell’articolo 451 del codice civile della Federazione Russa. Afferma che il contratto può essere modificato mediante ordinanza del tribunale nei casi in cui le circostanze sono cambiate così tanto che se le parti del contratto avessero avuto l’opportunità di prevederlo, avrebbero stipulato un accordo su termini significativamente diversi. È vero, lo stesso articolo 451 afferma che un cambiamento nei termini del contratto da una decisione del tribunale in relazione a circostanze significativamente cambiate può avvenire solo in casi eccezionali. E nella pratica giudiziaria russa, il numero di tali precedenti è molto piccolo..

Ma anche se un simile reclamo è presentato da un istituto finanziario, la banca dovrà prima dimostrare perché non può prevedere il cambiamento nelle circostanze e il mutuatario pagherà ai vecchi tassi fino a quando il tribunale non deciderà di cambiarli..

Cosa farà il governo

Nell’attuale confusione con i tassi ipotecari e il tasso di cambio del rublo, una cosa è chiara: se il tasso è del 20% o superiore e il tasso di cambio del rublo rimane al livello attuale, il numero di persone che desiderano ottenere un mutuo nelle banche russe (anche in rubli, almeno in valuta estera) diminuirà di dieci volte. Già molti esperti prevedono la morte del mutuo russo, al ritmo attuale della Banca centrale.

Le imprese di costruzione saranno colpite non meno. Secondo il ministro delle costruzioni e delle abitazioni e dei servizi comunali Mikhail Me, ogni terzo appartamento in Russia viene acquistato nell’ambito di programmi ipotecari. Di norma, si tratta di abitazioni in nuovi edifici e, dopo il massiccio rifiuto dei russi da ipoteche, molti sviluppatori potrebbero semplicemente non trovare i soldi per completare i progetti già avviati. Se prima era semplicemente pericoloso acquistare un appartamento allo stadio zero, ora diventerà un vero “numero letale”.

È chiaro che il governo deve prendere alcune misure per stabilizzare la situazione. Vediamo quali opzioni esistono per uscire dalla situazione in base alle ultime dichiarazioni di funzionari russi.

In una tradizionale conferenza stampa dopo i risultati dell’anno, Vladimir Putin ha affermato che le autorità russe sono ben consapevoli del fatto che lo sviluppo di mutui al ritmo attuale della Banca centrale è molto difficile e potrebbe persino essere impossibile. Pertanto, il governo fornirà sussidi alle banche per sostenere i programmi di mutuo. Cioè, le banche non aumenteranno i tassi e le perdite subite saranno rimborsate dal bilancio..

È vero, il presidente non ha specificato quale sarà la dimensione di questi sussidi e quali tipi di programmi ipotecari godranno del sostegno statale. Sicuramente, se il governo prendesse delle misure, lo sarà solo in relazione a determinate categorie di mutuatari. È semplicemente irrealistico sovvenzionare tutti i programmi ipotecari in Russia nell’attuale situazione di crisi e il deficit di bilancio previsto per i prossimi anni..

Per quanto riguarda le persone che pagano l’ipoteca in valuta estera, la loro situazione è ancora più deplorevole. Oltre al rischio di aumentare il tasso di interesse, sono già costretti a pagare il doppio dei loro prestiti a causa del crollo del tasso di cambio del rublo. Il numero di tali mutuatari in Russia, secondo varie stime, varia da 25 a 150 mila. Sperano che le autorità li aiutino secondo lo scenario ungherese: cioè pagheranno l’ipoteca al tasso attuale in dollari, ma con uno sconto significativo, e la differenza del tasso sarà pagata alle banche dal bilancio.

Finora, i funzionari russi non hanno rilasciato dichiarazioni sulla possibilità di un simile scenario. Secondo il deputato della Duma di Stato Anatoly Aksakov, si sta prendendo in considerazione la possibilità di rilanciare l’Agenzia per la ristrutturazione dei prestiti ipotecari delle abitazioni, che aveva già aiutato i mutuatari durante la precedente crisi. Ma, secondo lui, solo i mutuatari in valuta estera che non sono stati in grado di pagare le banche a seguito del rifinanziamento possono utilizzare i servizi di questa organizzazione..

Inoltre, un certo numero di deputati provenienti dalla Fiera della Russia hanno chiesto al presidente della Banca centrale Elvira Nabiullina di obbligare le banche commerciali a ristrutturare i prestiti in valuta estera dei russi e convertire i loro pagamenti in rubli al tasso di cambio alla data dei contratti, ma non oltre il 1 gennaio 2014 Non è ancora noto come il presidente della Banca centrale reagirà a questa richiesta.

E i pagamenti dei mutui? C’è qualche speranza per il meglio

L’attuale aumento del tasso di sconto è stato introdotto al fine di fermare la speculazione sul mercato dei cambi, quando le banche hanno preso prestiti dalla Banca centrale a tassi di interesse bassi e con questo denaro hanno giocato per un calo del mercato dei cambi, che ha portato a un calo ancora maggiore del rublo. La maggior parte degli economisti concorda sul fatto che questa misura è temporanea ed è improbabile che un tasso di sconto così elevato rimanga fino alla fine del prossimo anno. Dopotutto, alti tassi di interesse sui prestiti per lungo tempo avranno un effetto estremamente negativo su tutti i progetti imprenditoriali attuati in Russia e possono portare a una riduzione della produzione e ad un peggioramento della situazione economica nel paese..

Pertanto, per le persone che fino a poco tempo fa avevano pianificato di stipulare un mutuo, è meglio non accontentarsi degli alti tassi attuali, ma aspettare sei mesi – un anno. È possibile che la situazione dei mutui si stabilizzi durante questo periodo..