I principi fondamentali per la redazione di contratti nella costruzione di una casa di campagna. Parte 2

Sezioni dell’articolo

• I principali punti di leasing e contratti di lavoro
• Panoramica dei principali errori nella conclusione dei contratti
• Esempio 1. L’oggetto del contratto è definito in modo errato
• Esempio n. 2. Il termine è erroneamente indicato nel contratto di lavoro
• Esempio n. 3. Prezzo erroneamente formato nel contratto
• Esempio n. 4. Il contratto contiene condizioni che contraddicono le norme di legge
• Esempio n. 5. Conclusione di un contratto da parte di una persona non autorizzata
• Esempio n. 6. Il pagamento per lavori eseguiti nell’ambito di un contratto di lavoro dipende dalla ricezione di denaro da terzi al cliente
• Esempio n. 7. L’assenza nel contratto di obblighi di pagamento per atti provvisori
• Esempio n. 8. Il contratto contiene una condizione relativa al pagamento per lavoro dopo il trasferimento di documenti esecutivi al cliente, ma non è…
• Esempio n. 9. Record errati di risoluzione anticipata del contratto
• Esempio n. 10. Record IVA errati

In questo articolo, continueremo a parlare delle sfumature della stesura competente di contratti con appaltatori e fornitori per la costruzione suburbana e il rinnovamento degli appartamenti. E considera anche i principali errori commessi quando vengono conclusi..

I principi fondamentali per la redazione di contratti nella costruzione di una casa di campagna. Parte 1

I principali punti di leasing e contratti di lavoro

Tutti i contratti di leasing, incluso il noleggio di attrezzature speciali, devono contenere le seguenti condizioni essenziali:

• oggetto di un contratto
• clausola di affitto

Se il termine non è specificato, il contratto di locazione è considerato concluso per un periodo indeterminato. Le parti saranno in grado di risolverlo in qualsiasi momento unilateralmente fornendo all’altra parte un preavviso di un mese prima della data di scadenza prevista degli obblighi.

L’oggetto del contratto deve essere definito in modo tale che, quando adempie agli obblighi previsti dal contratto, non è possibile sostituire un oggetto con un altro. In Russia, gli oggetti noleggiati possono essere:

• materiale rotabile ferroviario, comprese le gru da costruzione su un binario ferroviario;
• aeromobili;
• navi marittime, comprese navi per usi speciali;
• navi fluviali (o utilizzate nelle acque interne), comprese le attrezzature speciali create sulla loro base;
• camion, trattori con semirimorchi, gru, escavatori e altre attrezzature speciali per la trazione automobilistica, la cui gestione e funzionamento richiedono abilità e conoscenze speciali.

L’oggetto in questo caso sarà l’obbligo di trasferire dispositivi tecnici:

• il cui utilizzo richiede una gestione qualificata;
• progettato per il trasporto di merci varie, persone o rimorchio di oggetti specializzati;
• avere le proprietà di una fonte di maggiore pericolo.

La prossima condizione essenziale del contratto di locazione è il prezzo. Per quanto riguarda la definizione di affitto, può essere indicato nel testo in diversi modi:

• registrato in un determinato importo, pagato in un’unica soluzione o dopo un certo periodo;
• come pagamento al locatore, viene trasferita una percentuale del reddito ricevuto quando si utilizza l’oggetto locato (può essere espresso non solo in contanti, ma può anche essere sostituito da un equivalente naturale come concordato dalle parti);
• come pagamento, il locatario fornisce determinati servizi al locatore;
• come pagamento, il locatario trasferisce al locatore l’oggetto del contratto per proprietà o locazione;
• come pagamento, il locatario a proprie spese apporta alcuni miglioramenti alla proprietà locata specificata nel contratto;
• combinazioni di questi moduli possono anche essere fornite come pagamento.

Il codice civile definisce due tipi di contratti di leasing di veicoli:

• con la fornitura di servizi di gestione e manutenzione;
• senza la fornitura di servizi di gestione e manutenzione.

A seconda del tipo di contratto concluso, gli obblighi delle parti di mantenere il veicolo in buone condizioni e la procedura per il risarcimento del danno in caso di infliggimento dell’oggetto noleggiato differiscono..

L’ultimo nell’elenco e, forse, il più controverso in termini di registrazione è il contratto di lavoro. Per tali transazioni, la legislazione russa prevede le seguenti condizioni essenziali:

• l’oggetto del contratto, di solito è inteso come il volume, i tipi e il contenuto del lavoro che dovrebbe portare a un risultato specifico;
• date di inizio e fine dei lavori;
• prezzo di lavoro.

Inoltre, il testo è prescritto:

• procedura e condizioni di regolamento;
• obblighi delle parti;
• la procedura per la produzione di lavoro;
• procedura di accettazione del lavoro;
• responsabilità delle parti per l’adempimento improprio dei loro obblighi.

Un contratto di lavoro implica l’esecuzione del lavoro da parte di persone associate a determinati rischi. Al fine di evitare fraintendimenti successivi, si raccomanda di prescrivere nel testo che la responsabilità del rispetto delle norme di sicurezza presso la struttura spetta interamente al contraente, compresa la creazione di condizioni di lavoro sicure.

Se scompare la necessità di eseguire lavori, è necessario stabilire le condizioni e la procedura per la risoluzione del contratto. Previo accordo delle due parti, tutti gli articoli del documento possono essere modificati, in base alle caratteristiche dell’oggetto, alla sua posizione e ad altre condizioni.

Per un contratto di lavoro che implica l’implementazione di lavori di progettazione o di indagine, ulteriori condizioni possono essere:

• partecipazione delle parti alle approvazioni della documentazione sviluppata dal progettista;
• utilizzo del progetto creato e documentazione di stima (la possibilità di trasferirlo a terzi, ad esempio, per successivi adeguamenti o sviluppo di un nuovo progetto basato su tale documentazione);
• determinazione della proprietà delle invenzioni;
• fornitura di informazioni riservate.

Ma torniamo alle condizioni essenziali. Quindi la clausola più importante e determinante in qualsiasi contratto, incluso in un contratto di lavoro, è l’oggetto del contratto. Per determinarlo, devi anche indicare:

• elenco delle opere;
• l’oggetto su cui deve essere eseguito il lavoro;
• risultato da raggiungere con il lavoro a contratto.

Si ritiene che se non vi è alcuna documentazione relativa alla progettazione e alla stima in cantiere e il contratto di costruzione è concluso senza riferimento al progetto, si tratta di una violazione delle norme sulle condizioni essenziali. Tuttavia, in pratica, la mancanza di documentazione non indica affatto l’incoerenza dei termini delle parti, se la responsabilità per lo sviluppo di tale documentazione spetta al contraente..

La seconda condizione importante è la tempistica. Inoltre, sia iniziale che finale. Esistono molti esempi di pratica giudiziaria, quando il contratto è stato riconosciuto come non concluso in assenza di una data di fine e in caso di impossibilità di determinare la data effettiva dell’inizio dei lavori. È vero, c’è una via d’uscita dalla situazione quando l’accordo è già stato concluso e il termine non è specificato in esso. Se le parti, firmando un accordo aggiuntivo, stabiliscono la data di inizio e fine dei lavori, il contratto sarà considerato concluso. Dovrebbe anche essere inteso che se il contratto stesso e i suoi allegati integrali contengono informazioni diverse sui tempi, il tribunale riconoscerà il contratto come non concluso.

È inoltre necessario distinguere tra la durata del contratto stesso e la durata del contratto. Il primo non può sostituire una condizione chiaramente definita sulla tempistica del lavoro e porta a una decisione del tribunale che il contratto non è ancora concluso. Tuttavia, la transazione può essere considerata completata se le parti, entro un termine ragionevole dalla data della conclusione del contratto, hanno adempiuto ai loro obblighi, nonostante l’assenza di questa condizione nel testo.

La terza e più controversa condizione essenziale del contratto è il prezzo. Da un lato, può essere redatto con un preventivo, dall’altro può essere solido e registrato nel contratto solo in numeri. Nel corso dell’adempimento degli obblighi contrattuali, non è raro che l’appaltatore richieda un pagamento da parte del cliente superiore al prezzo stabilito a causa dell’esecuzione di lavori aggiuntivi. Tuttavia, la validità di questi requisiti dipende dai seguenti fattori:

• se il cliente è stato informato di ulteriori lavori;
• se il cliente ha accettato di svolgere ulteriori lavori;
• se il cliente ha accettato il risultato di un lavoro aggiuntivo (a volte viene preso in considerazione il valore di questi lavori per il cliente, ovvero se utilizzerà successivamente il risultato del lavoro).

A volte i contratti sono conclusi in modo tale da non poter essere attribuiti a nessun tipo particolare. Questo tipo di documento è chiamato misto. Può contenere segni di diversi contratti. Ad esempio, il contraente si impegna non solo a svolgere determinati lavori, ma anche a fornire materiali al cantiere. Questo tipo di contratto viene spesso utilizzato quando l’apparecchiatura viene installata dal team di costruzione del produttore. Tali documenti devono contenere tutte le condizioni materiali caratteristiche di entrambe le transazioni..

Panoramica dei principali errori nella conclusione dei contratti

Nella pratica giudiziaria, spesso si incontrano errori ripetuti quando si concludono contratti. Cercheremo di fornire gli esempi più sorprendenti e comuni di seguito..

Esempio 1. L’oggetto del contratto è definito in modo errato

“Il contraente si impegna a costruire una casa all’indirizzo specificato”, “il fornitore si impegna a consegnare un mattone al cantiere”, “il locatore si impegna a noleggiare un’auto” – qualsiasi contratto con tale formulazione sarà riconosciuto come non concluso.

La casa può essere a un piano, cottage, grattacielo. Questa formulazione non fornisce una valutazione corretta. Nel caso di un contratto di costruzione, deve esserci un collegamento alla documentazione di progettazione o l’intero elenco dei lavori eseguiti deve essere completamente descritto. E se per qualche motivo è difficile includere tutto nel testo del documento stesso, è possibile emettere una descrizione dettagliata con un’applicazione obbligatoria.

Nel secondo caso, la quantità di merce non è definita: 1 pezzo, 1 metro cubo o diverse centinaia. Oltre all’espressione numerica, dovrebbe esserci anche una spiegazione della qualità e delle caratteristiche del prodotto. Indicazione di GOST o TU. Chiarimenti in merito al prodotto in uso prima della vendita.

Nel caso del noleggio, sono anche indicate tutte le caratteristiche: un’auto del marchio tale e tale, con una capacità di carico di 5 tonnellate, il numero è tale e tale.

In generale, l’oggetto del contratto dovrebbe essere descritto in modo tale che nessuno dubiti di cosa esattamente intendevi o che un articolo (lavoro) non possa essere sostituito da un altro (i).

Esempio n. 2. Il termine è erroneamente indicato nel contratto di lavoro

“Entro 4 mesi dall’inizio dei lavori”, “un mese dopo la fornitura di tutti i dati iniziali”, “dal 1 aprile 2013 fino alla firma del certificato di completamento” – quando si procede alla compilazione in questo modo, si dovrebbe essere consapevoli che è proprio per determinare l’ora di inizio e la fine dell’impegno sarà quasi impossibile. Nel caso di un contratto, ciò comporterà il riconoscimento del contratto come non concluso, in altri casi non ci saranno meno problemi. Gli impegni in tale lingua possono essere differiti indefinitamente.

È ottimale indicare nel contratto la data nel formato “giorno / mese / anno” dell’inizio del lavoro e “giorno / mese / anno” della fine del lavoro. È necessario prestare attenzione al fatto che è auspicabile che la data di inizio del lavoro non sia precedente alla data della conclusione del contratto. Qualsiasi obiezione che in caso di circostanze impreviste il contratto possa essere scaduto dovrebbe essere respinta. In caso di ritardo significativo senza colpa del contraente, il termine per l’adempimento degli obblighi può sempre essere regolato da un accordo aggiuntivo. Entrambe le parti possono avviare la firma.

Esempio n. 3. Prezzo erroneamente formato nel contratto

Questo tipo di errore è più legato ai contratti di lavoro. La situazione è semplice: nel corso del lavoro, i prezzi dei materiali sono leggermente cambiati e il costo totale dell’oggetto è aumentato, tuttavia, solo l’importo finale è indicato nel contratto senza alcuna riserva. Va tenuto presente che ai sensi dell’art. 709 del codice civile della Federazione Russa, se i metodi di formazione dei prezzi non sono indicati, allora è riconosciuto come fermo. Di conseguenza, l’appaltatore in virtù di tale contratto subisce perdite a causa dell’aumento dei prezzi dei materiali. Il contraente ha il diritto di chiedere un aumento del prezzo fisso solo con un aumento significativo del costo dei materiali e prima di firmare il certificato di accettazione, se tale aumento del prezzo non poteva essere previsto nella fase di firma dei documenti.

Esempio n. 4. Il contratto contiene condizioni che contraddicono le norme di legge

“Per violazione dei termini di lavoro, il cliente ha il diritto di chiedere al contraente il pagamento di un’ammenda pari al 50% dell’importo e il contraente perde il diritto di chiedere il pagamento per il lavoro svolto e il rimborso del costo dei materiali spesi”.

La condizione della perdita del diritto del contraente di pagare il lavoro svolto non è valida, poiché non è conforme alla norma dell’articolo 702 del Codice civile della Federazione Russa, che prevede l’obbligo del cliente di accettare e pagare il risultato del lavoro svolto dal contraente. Di conseguenza, se il lavoro viene svolto e non ci sono pretese per la sua qualità, il cliente è comunque tenuto al pagamento. Tuttavia, il contraente restituirà comunque la penalità per ritardo.

Esempio n. 5. Conclusione di un contratto da parte di una persona non autorizzata

A volte quando si firma un contratto, sorge la domanda su chi dovrebbe firmarlo. L’opzione migliore per un individuo è la firma del cittadino stesso. In situazioni più difficili, è autorizzato a firmare il contratto dal suo rappresentante che ha il diritto di farlo. Nel caso di un’entità legale, in particolare una grande impresa di costruzioni con un grande personale, spesso si commettono errori. Ad esempio, un contratto è firmato da un caposquadra, ingegnere capo o vicedirettore. L’unico che ha il diritto di firmare il contratto è il capo. Tutti gli altri dipendenti possono acquisire questa opportunità ottenendo la procura adeguata. Quindi, quando il contratto è firmato da un non dirigente, verrà redatta una copia della procura come allegato al documento.

Un altro errore comune è la firma di un accordo da parte del direttore della filiale, che inoltre non ha una procura o un altro tipo di registrazione di questo diritto..

Esempio n. 6. Il pagamento per lavori eseguiti nell’ambito di un contratto di lavoro dipende dalla ricezione di denaro da terzi al cliente

“Il pagamento per il lavoro svolto viene effettuato dopo la vendita della casa costruita”.

Ai sensi dell’articolo 190 del codice civile, il periodo adottato dall’accordo dovrebbe essere determinato dalla data o dalla scadenza di un determinato periodo di tempo, che può essere calcolato in anni, mesi e così via. Il termine può ancora essere determinato dall’indicazione di un evento specifico, che deve necessariamente verificarsi. Nel nostro caso, c’è un’indicazione di un evento che non dovrebbe inevitabilmente verificarsi, che non è riconosciuto dall’accordo del termine di pagamento. Di conseguenza, un accordo con una tale formulazione è riconosciuto come non concluso..

Esempio n. 7. L’assenza nel contratto di obblighi di pagamento per atti provvisori

Se il contratto prevede che il pagamento venga effettuato dopo che il cliente ha firmato il certificato di messa in servizio dell’oggetto o dopo che il contraente ha ricevuto una conclusione positiva dall’ente statale, in assenza di questi documenti, il cliente non ha l’obbligo di pagare per il lavoro svolto. Di conseguenza, tutti gli atti intermedi non sono soggetti a pagamento. Il trasferimento del pagamento anticipato nell’ambito di tale accordo deve essere regolato separatamente dalla corrispondente voce nel testo. Per impostazione predefinita, non sono previsti pagamenti anticipati.

Esempio n. 8. Il contratto contiene una condizione relativa al pagamento per lavoro dopo il trasferimento di documenti esecutivi al cliente, ma non è indicato quali documenti debbano essere trasferiti

Se dal contratto firmato non risulta chiaramente quali documenti esecutivi debbano essere trasferiti al cliente, l’obbligo di pagare il lavoro appare il giorno successivo alla consegna. Ciò si basa sull’articolo 711, paragrafo 1, del codice civile. Di conseguenza, dal momento del verificarsi di tali obblighi in caso di ritardo nella ricezione del denaro, il contraente ha il diritto di ricevere gli interessi di cui all’articolo 395..

Esempio n. 9. Record errati di risoluzione anticipata del contratto

“In caso di risoluzione anticipata degli obblighi, il cliente si impegna a pagare l’intero importo ai sensi del contratto al contraente” – al momento della firma di un documento con tali condizioni, si deve comprendere che anche se il desiderio di interrompere la relazione è causato da prestazioni scadenti, il pagamento sarà comunque effettuato per intero.

Esempio n. 10. Record IVA errati

Se il testo del contratto non indica specificamente che l’IVA è inclusa nel prezzo, l’imposta specificata viene pagata in eccesso rispetto al prezzo stabilito nel contratto.

In conclusione dell’articolo, vorrei aggiungere che tutti possono proteggersi dagli errori del contratto e per questo non è affatto necessario avere un’istruzione legale e seguire gli ultimi cambiamenti nella legislazione della Federazione Russa. È sufficiente dedicare il tempo necessario al documento e valutare attentamente ogni elemento per la presenza di determinate conseguenze. E se una frase registrata solleva dubbi o è ambigua, redigere un protocollo di disaccordo e riscriverlo a propria discrezione. Impara a esercitare il tuo diritto, ecco come puoi risparmiare denaro e nervi.

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