Prospettive per i prestiti ipotecari residenziali per il 2011

Sezioni dell’articolo

• Interesse ridotto e altre sorprese
• I banchieri danno il via libera …
• Acconto su un mutuo
• Richiesta ipotecaria
• Cosa aspettarsi dal 2011

Il generale rilancio della situazione macroeconomica in Russia nel 2010 ha portato alla stabilizzazione dei prezzi delle abitazioni e al rilancio dei mutui come componente principale del prestito al momento dell’acquisto di immobili.

Se la situazione dei mutui nel 2008 e nel 2009 potesse essere brevemente descritta con una citazione alata del film: “Il paziente è più probabilmente morto che vivo …”, allora il 2010 ha portato speranza alla “rianimazione” del mutuo, a un ritmo piuttosto rapido, e con buone prospettive di pieno recupero.

Interesse ridotto e altre sorprese

Il calo dei tassi di interesse sui mutui di nuova emissione è diventato l’evento principale per attrarre nuovi debitori. Secondo un sondaggio condotto dal Centro LEVADA (novembre 2010), la caratteristica più determinante all’apertura di un mutuo per il 35% degli intervistati era proprio il basso tasso di interesse. Il secondo e il terzo posto sono stati occupati dalla durata del prestito (31%) e dalle dimensioni della prima rata (29,5%).

La prima organizzazione che nel febbraio 2010 ha annunciato una riduzione dei tassi di interesse sui mutui è stata la Agency for Housing Mortgage Lending (AHML), che ha annunciato l’apparizione nella sua gamma di prodotti di prestito al 9% annuo (Novostroyka, ecc.).

Ad aprile, un peso così iconico del sistema finanziario russo come Sberbank ha annunciato un taglio dei tassi. Sui programmi di prestito forniti da Sberbank, “Mortgage Standard” e “Mortgage +”, i tassi sono stati ridotti tre volte nel corso dell’anno. Secondo N. Karaseva, che dirige il dipartimento di prestiti al dettaglio di Sberbank, “Il tasso minimo sui prestiti in rublo alla fine dell’anno è del 9,5%”. È vero, tale minimo è disponibile solo per i prestiti per un periodo non superiore a 10 anni e solo per i clienti corporate di Sberbank, ma anche per gli altri clienti non inclusi in questa categoria, gli interessi sui mutui Sberbank sono diminuiti in modo significativo dal 2009.

Il calo dei tassi di interesse ha interessato principalmente i prestiti ipotecari in rubli.

Anche le banche commerciali hanno dovuto decidere di tagliare i tassi sui prestiti ipotecari. Ad esempio, Raiffeisenbank ha abbassato i tassi di interesse tre volte nel 2010 “La nostra banca emette interessi sui mutui per l’acquisto di immobili nel mercato immobiliare secondario, a partire dall’11,75%” – afferma Andrey Stepanenko, capo del dipartimento per la manutenzione delle persone presso Raiffeisenbank CJSC.

Calcolato da Kreditmart nel novembre 2010, il livello minimo di interesse tutto russo sui mutui (per il mercato immobiliare secondario) era dell’11,86% per i prestiti in rublo e del 9,6% per i prestiti in dollari. La dinamica del tasso medio di mercato sui prodotti del rublo ipotecario, secondo “Kreditmart”, è per novembre 2010 – ottobre 2010 – ottobre 2009 una catena eloquente rispettivamente di 15,19 – 15,71 – 18,68%.

Secondo la maggior parte degli esperti, il taglio dei tassi ha interessato principalmente i prestiti ipotecari in rubli. Il direttore generale di IPOTEK.RU D. Ovsyannikov chiama il tasso annuale ridotto di quasi una percentuale, dal 14,6 al 13,7%. Secondo il capo di Rusipoteka A. Ippolitov, il calo è ancora maggiore – 12,7%. Se consideriamo che il livello minimo per i mutui nella storia moderna della Russia è stato registrato nel marzo 2008 al livello del 12,4%, allora possiamo dichiarare la comparabilità dei tassi di interesse sui mutui alla fine del 2010 con il loro livello pre-crisi. Nel 2011, se uno dovrebbe aspettarsi un’ulteriore riduzione del livello dei tassi di pagamento dei mutui (nella forma interbancaria media), allora.

La completa cancellazione o riduzione parziale delle commissioni bancarie al momento della richiesta di un mutuo è anche una notizia positiva nel 2010 per i nuovi debitori. Ad aprile, Sberbank ha annullato tale pagamento indiretto sui suoi prestiti ipotecari. Alcune banche commerciali (ad esempio Flexinvest) hanno seguito il suo esempio. Quegli istituti bancari finanziari che hanno ridotto la commissione invece di annullarla completamente, hanno smesso di addebitare multe per il rimborso anticipato dei prestiti (la stessa Raiffeisenbank, ecc.)

Secondo il Dipartimento di qualità e marketing strategico della Societe Generale Bank, nel 2010 il termine medio per l’emissione di prestiti per l’acquisto di abitazioni è aumentato in media in Russia di quasi 2 volte rispetto al 2009 (22,5 anni anziché 13). Prodotti di prestito completamente nuovi sono comparsi con un periodo di validità di 30 e persino 50 anni. La gamma dei prestiti ipotecari si è notevolmente ampliata. Come testimonia il direttore generale del NBIK (“Independent Bureau of Mortgage Lending”) E. Taubkina, oltre alla possibilità di stipulare un mutuo in tre tipi di valute (rubli, dollari, euro), esistono programmi reali per giovani famiglie, debitori affidabili e clienti regolari – anche in banche commerciali. E. Taubkina parla anche dell’emergere nel 2010 di programmi ipotecari, secondo i quali al momento della completa chiusura del prestito, il debitore responsabile potrebbe avere 75 anni. Un anno e mezzo fa, questo era semplicemente impensabile..

I banchieri danno il via libera …

Lo scorso 2010 è stato caratterizzato da una significativa riduzione dei requisiti per i mutuatari delle strutture bancarie. La categoria dei potenziali clienti ipotecari comprende sia i cittadini con poca esperienza lavorativa (in molte banche un anno di lavoro nell’ultimo lavoro è sufficiente), sia i proprietari di imprese (anche i singoli imprenditori). Il numero di rifiuti bancari è diminuito, i requisiti burocratici per la registrazione dei documenti sul reddito sono diminuiti. Il capo del dipartimento degli alloggi secondari dell’agenzia “Kutuzovsky Prospekt” A. Devyatykh informa del ritorno al mercato dei prodotti di credito con il pacchetto minimo di documenti, la cui considerazione viene effettuata in modo accelerato. N. Konyakhina, direttore regionale di DeltaCredit per il Distretto Federale Centrale, rileva la grande cura e professionalità dei dipendenti delle banche quando prendono in considerazione casi di credito. “L’analisi del credito è diventata più rigorosa e dettagliata. I ritardi sui prestiti passati, in particolare quelli maliziosi, potrebbero essere il motivo del rifiuto “, afferma N. Konyakhina.

La solidità dell’acconto conferma l’alfabetizzazione del debitore nella pianificazione delle spese e nella gestione del proprio budget…

Un nuovo fenomeno per il prestito ipotecario post-crisi è stata l’attenzione dei banchieri sul numero di persone a carico nella famiglia del mutuatario responsabile (fino al 2008, praticamente non è stato preso in considerazione). Come spiega D. Ovsyannikov (direttore generale di IPOTEKA.RU), per ciascun familiare non lavoratore, riduce l’importo del prestito mensile di garanzia di 5-10 mila rubli. Tenendo conto della durata del mutuo, l’importo totale del prestito può diminuire in modo molto significativo – da mezzo milione a un milione di rubli o anche di più, e queste cifre sono solo per un dipendente.

Nella Russia nel suo insieme, il rapporto mutui “pagamento / reddito” è cresciuto rispetto all’indicatore pre-crisi ed è del 40%. “Ci sono, naturalmente, banche in cui questa cifra raggiunge il 70%, ma la maggioranza preferisce le cifre reali degli importi che i mutuatari sono in grado di spendere per rimborsare il prestito”, ha affermato D. Ovsyannikov..

Acconto su un mutuo

Questo parametro di un mutuo è incluso in un capitolo separato a causa della dinamica opposta rispetto ad altre caratteristiche del prestito immobiliare. Se in generale per il 2010 si può affermare un indebolimento incondizionato delle condizioni del credito, allora un’ipoteca senza acconto ha cessato di essere persino un “canto pubblicitario”, per quale ruolo è stato preparato prima della crisi in alcune banche. Non esiste praticamente alcun prodotto di prestito sul mercato dei mutui nel 2010. Lo spiega il vicedirettore del dipartimento di RosEvroBank L. Pestretsova: “I mutui senza acconto sono i meno interessanti per le banche, principalmente a causa dell’affidabilità di questa categoria di mutuatari anche in periodi di stabilità macroeconomica, per non parlare degli anni di crisi”. Il mantenimento di un mutuo senza acconto nelle singole banche al momento può essere classificato come dichiarativo: gli interessi su di essi iniziano al 17% all’anno, inoltre, solo per l’emissione di tale prestito, viene addebitata una commissione bancaria del 7% o più.

“In generale, il livello percentuale della prima rata è diventato molto più realistico per i mutuatari, essendo diminuito alla fine del 2010 al livello del 20-30% dell’importo totale del mutuo e persino al 10% (offerta speciale di Sberbank)”, osserva E. Makhota, Vice Presidente Promsvyazbank. La maggior parte degli esperti afferma che un acconto di almeno il 20% del costo degli alloggi è ottimale (ad esempio, E. Taubkina, NBIK o B. Rotenshtein, 100Creditov.ru). Secondo NBIK, l’interesse per la prima quota del 10% è del 13,85% (nella migliore delle ipotesi!), E la prima quota del 20% consente di contare su un tasso non superiore al 12% all’anno. Per gli interessi sui mutui, quasi due punti rappresentano un’enorme differenza sia nell’importo finale del pagamento in eccesso che nell’importo dei pagamenti mensili.

Secondo A. Stepanenko (Raiffeisenbank), “la solidità del pagamento iniziale conferma la competenza del debitore nella pianificazione delle spese e nella gestione del proprio bilancio, che a sua volta conferma il suo merito creditizio”

Richiesta ipotecaria

Nel 2010 la domanda di mutui è aumentata di diverse volte. Secondo i dati a disposizione della Banca Societe Generale Vostok, nel dicembre 2010 i prestiti sono stati emessi tre volte di più rispetto a gennaio. AHML fornisce statistiche sull’emissione di 187,3 mila mutui per un valore di oltre 234 miliardi di rubli nei primi tre trimestri del 2010, che è 2,6 volte più dello stesso indicatore temporaneo per il 2009.

Ora la maggior parte degli investitori apertamente speculativi ha lasciato il mercato finanziario per i mutui – la rivendita negli ultimi anni non è stata particolarmente redditizia (e talvolta persino non redditizia). Secondo A. Devyatykh (Kutuzovsky Prospekt), “la domanda di prodotti ipotecari è limitata dai timori dei mutuatari che la crisi si ripeterà”. Secondo B. Rotenstein (100 Kreditov.ru), “il livello pre-crisi della domanda di prestiti ipotecari non sarà di certo raggiungibile nel prossimo anno. Non è previsto un aumento dei prezzi delle case e i tassi sui prestiti, nonostante il calo, sono ancora significativi “.

La maggior parte degli esperti associa la crescita della domanda di credito a un ambiente di prezzi favorevole sul mercato immobiliare tutto russo e la domanda differita dal 2009. Secondo RossReestr, per la prima volta negli ultimi anni, il mercato dei mutui nel 2010 non ha mostrato fluttuazioni stagionali (registrate sia negli anni pre-crisi che nel 2008-2009). Secondo N. Konyakhina (DeltaCredit), questo è “un chiaro segno di stagnazione come precursore della stabilità”..

Questa valutazione è confermata dall’opinione popolare: il sondaggio di novembre del Centro LEVADA ha dato una cifra eloquente dell’84,7% (!) Degli intervistati che considerano i mutui come un’attività rischiosa. Finora, una tale percentuale dei nostri concittadini non è sicura né del proprio benessere finanziario, né della stabilità dell’economia nel suo insieme, c’è qualcuno che cresce nei mutui – ma con la condizione obbligatoria di uno sviluppo favorevole del loro paese natale …

Cosa aspettarsi dal 2011

La maggior parte degli esperti prevede un aumento significativo della domanda di mutui nel 2011. Promstroybank (secondo E. Makhota) prevede di “ripristinare il volume dei prestiti ipotecari al livello pre-crisi entro la fine del 2012”. Il Centro analitico Rusipoteka fornisce cifre ancora più ottimistiche di 600 miliardi di rubli del volume totale di nuovi prestiti ipotecari in Russia nel 2011, che è paragonabile al prosperoso 2007 (720 miliardi di rubli).

I clienti più desiderabili per le banche saranno i mutuatari che pianificano acquisizioni solide con una storia creditizia positiva..

Gli esperti prevedono che il calo dei tassi di interesse sui mutui sarà lento e insignificante. Secondo D. Ovsyannikov – “IPOTEK.RU” (con cui la maggioranza degli esperti concorda) “i tassi medi dei mutui entro la fine del 2011 ammonteranno al 12,5%”. Una riduzione più significativa dei tassi dell’1% all’anno, espressa da Rothenstein (100Creditov.ru), è possibile solo se l’inflazione viene frenata e “abbassandola al di sotto del livello attuale dell’8%, il che è improbabile”..

Quindi possiamo presumere con un alto grado di certezza quanto segue:

1. Il 2011 sarà l’anno di un vero rilancio del credito ipotecario in Russia nel suo insieme, la gamma di prodotti ipotecari e il numero di banche operanti in questo settore finanziario saranno notevolmente ampliati.
2. La riduzione dei tassi di interesse e l’aumento della lealtà bancaria comporteranno un aumento significativo del numero di debitori. Le condizioni ipotecarie per un determinato cittadino hanno quasi raggiunto il livello di favoreggiamento pre-crisi e nel prossimo anno miglioreranno solo.
3. La concorrenza interbancaria per attrarre i clienti sarà espressa, in primo luogo, in una riduzione del pagamento iniziale del mutuo (a condizione che i prezzi degli immobili siano stabili)
4. I clienti più desiderabili per le banche saranno i mutuatari che pianificano acquisizioni solide con una storia creditizia positiva, nonché i partecipanti ai progetti “salariali”.
5. Tutto quanto detto nei paragrafi 1-4 è possibile solo a condizione di uno sviluppo stabile dell’economia russa e dell’assenza di sconvolgimenti politici e sociali nel nostro paese..